不動産の名義変更は自分で出来る？｜手順や費用について徹底解説

不動産を取得するプロセスは様々です。遺産相続、生前贈与、離婚による財産分与、あるいは不動産売買などがありますが、どのような手順で取得した不動産であれ、その所有権を主張するには名義を移しておかなくてはなりません。

名義変更のためには、法的ルールに沿った申請書類の作成や各種公的文書の取得がともない、一般の方には少しハードルが高い部分もあります。個人での手続きが難しい場合は、資格を持つ専門職に依頼することになりますが、その場合でも名義変更の概要を知っておくことは、自分の財産を守るうえで重要な意味を持ちます。

この記事では、名義変更に必要な手順とその費用、そして名義変更を行わなかった場合のデメリットなどについて取り上げます。大切な財産を守り育てていくためにも、基礎的なポイントはしっかり押さえておきましょう。

なお、マンションの相続の流れはこちら、不動産の相続の流れはこちらの記事をご覧ください。

監修：梅澤康二

東京大学卒業後、法律事務所に入所。2014年8月からプラム綜合法律事務所を設立。労務、一般民事、債務整理や相続問題など様々な法律相談に対応している。

【保有資格】弁護士

【URL】プラム綜合法律事務所

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不動産名義変更についての基礎知識を学ぼう

まずは、不動産名義変更についての基本的な知識をつけましょう。

本章では、不動産の名義変更とはそもそもどのようなものなのか、名義変更を行う理由やタイミングなどについてお話していきます。

不動産名義変更とは

不動産の名義変更とは、簡単にいうと不動産の所有者が移行した際に、登記簿の名義を変更する事を言います。

不動産の所有者が誰なのか、という情報は、法務局の登記簿というものに登録されています。

不動産の名義を変更する際には、不動産登記業務を取り扱っている法務局に対して登記申請をします。法務局の登記簿には、土地、家、建物、マンションなど、不動産の名義人に関する情報が記載され、一般に公開されています。

法務局の登記簿には、土地、家、建物、マンションなど、不動産の名義人に関する情報が記載され、一般に公開されています。

したがって、法務局に行って申請すれば、誰でも登記簿謄本・登記事項証明書の取得が可能です。このように閲覧性の高い状態がとられているのは、円滑な取引の安全を図るためであり、不動産の利関係などの状況が誰にでもわかるようにしているのです。

不動産の名義変更が必要な理由

不動産の名義変更は、所有者が亡くなったり、不動産を購入するなどして所有者が変わった場合に行います。ただし、名義変更は義務ではありませんので、時間的な制約や、変更をしなかったことによるペナルティが課せられることはありません。

しかし、どのような場合における所有者の移転であっても、名義変更を行っていない限りは不動産の所有権を利用した各種手続きや権利の主張の際に不都合があります。

例えば、親から受け継いだ不動産を売却したい場合、売却時には「その不動産の売り主（所有者）が自分である」という証明が必要となりますが、名義変更を行っていないとその所有権は登記簿上親のままである為、売却が出来ません。

他にも所有権が証明できないと様々な場面で対応が出来ない事が多々あります。

そのため、所有者が変わった場合には、速やかに名義変更についても動き始めましょう。

不動産の名義変更が必要な場面って？

実際に名義変更を行う必要があるケースには、次の4つがあります。

• 遺産相続をしたとき
• 生前贈与を受けるとき
• 財産分与をしたとき
• 不動産売買をしたとき

それぞれについて詳しく説明していきましょう。

ケース①：遺産相続

1つ目のケースは遺産相続をして不動産を受け継いだ際です。

遺産相続で不動産を取得したときは、相続人による名義変更手続きを行い、相続登記をします。不動産を所有している被相続人が亡くなると、相続人がそれを相続しますが、名義が自動的に変更されるわけではありません。

この場合、戸籍抄本や遺産分割協議書など、手続きに必要な書類が非常に多く、手続き自体も少し複雑である為、遺産相続で名義変更を行う際は基本的には司法書士に依頼をして進める人が多いです。

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ケース②：生前贈与

2つ目は生前贈与によって不動産を受け継いだ際です。

財産の所有者が生きているうちに、自分の財産を相続人に譲ることを生前贈与いいます。（要するに単なる贈与と同じ意味です）この場合は、不動産を贈与する人と受け取る人が共同で不動産名義の変更処理を行います。被相続人が意思決定できるうちに財産を処分・整理できるので、相続人の間でのもめごとを減らせるメリットがありますが、課税面で不利となる可能性があるというデメリットもあります。

ケース③：財産分与

3つ目は財産分与を行う際です。

財産分与とは、離婚により夫と妻の間で財産を分け合うことを指します。この趣旨は夫婦の協力でそれまでの生活において共同で築いてきた財産を、離婚時に清算してお互いに分配するという点にあります。

必ずしも不動産が財産分与の対象となるわけではありませんが、不動産が財産分与対象となる場合には名義変更の手続きが発生することがあります。

この場合も分与する者・される者が共同で登記手続きを行うものとされています。

ケース④：不動産売買

4つ目は不動産売買を行った際です。

不動産売買によって土地・建物などを取得した後に、売主と買主以外の第三者に対して、その不動産が誰の所有であるのかを明示するためには、名義変更が必要となります。その後の不動産売買や担保設定に際しても、名義が移っていることが求められます。

この際は、売り主、買主が共同で手続きを行うのが基本となっています。

不動産の名義変更が行われないとどうなる？

不動産の名義変更が行われないと、具体的にどのような弊害があるのでしょうか？

不動産の名義変更は、不動産の所有権が一体誰にあるのかを対外的に明確にするための行為であると言えます。

そのため、所有権を証明するための名義変更が未了であれば、不動産を担保にローンを組む取引、不動産を売買する取引など、取引主体に権利があることを前提とする取引をすすめることは基本的に困難となります。これは大きな弊害の一つと言えます。

また、名義変更をしていないと無用のトラブルに巻き込まれる可能性があります。

例えば、生前贈与によって不動産を取得した場合に名義が被相続人のままでは、被相続人がこれを第三者に更に贈与・売買してしまうかもしれません。また、このようなことがなくても契約書もなく登記名義も変更していないという場合、後日、生前贈与そのものが否定されてしまうなど大きなトラブルになる可能性もあります。

不動産名義変更を行うタイミングはいつ？

前述した通り、不動産の名義変更は義務ではないため、いつまでに必ずやらないければならないという期限もありません。

しかし、一般的にいつまでにやっておいた方がいい、という期限の目安は存在します。

期限の目安は、不動産の名義変更を行う理由によっても異なってくる為、本章ではそれぞれの理由ごとに、名義変更を行った方が良いタイミングを確認していきましょう。

以下がそれぞれの理由と望ましいタイミングになります。

遺産相続の場合

遺産相続の場合、遺言がなければ被相続人の財産処理は遺産分割協議により決定することになります。この協議が調わない場合には被相続人の不動産について相続人の単独所有の登記はできません。（なお、遺産分割協議前でも不動産の共有持分について相続登記をすることはできますが、実務的にはあまり行われていません。）遺産分割協議が調い不動産の単独登記が可能となった場合には、これを放置する意味も必要もないので、速やかに名義変更の処理を行うべきでしょう。

なお、遺産相続で得た不動産を売却する場合には「取得費加算の特例」という減税措置が適用されるケースがあります。この取得費加算の特例を利用するためには被相続人が亡くなってから3年10か月以内に売却する必要があり、当該特例をスムーズに利用するためには、期限内に遺産分割協議→登記名義の変更→売却という処理を行う必要がありますので注意しましょう。

財産分与の場合

財産分与の場合も財産分与が成立し不動産の権利移転が発生したのであれば、これを放置する意味も必要もないので、できる限り早いタイミングで名義変更の登記を行うべきでしょう。

なお、離婚した際の財産分与の請求期限は2年です。離婚後2年間何も請求しないで経過すると財産分与を求めることができなくなりますので、注意しましょう。

生前贈与の場合

生前贈与の場合は、贈与後速やかに名義変更をする事をオススメします。

書面によらない贈与行為は引渡しが完了するまではいつでも撤回できるとされています（民法550条）。また、何らか書面を作成した場合でも、贈与後に名義変更がされていない場合、無用なトラブルに巻き込まれやすいことは上記のとおりです。

したがって、生前贈与があった場合、名義変更は出来るだけ早いタイミングで行うようにしましょう。

不動産売買の場合

不動産売買の場合は契約書に従って登記手続を行いましょう。

不動産売買の場合、通常は何らかの契約書を締結するはずであり、その契約書の中で名義編変更の処理についても定めを置くのが通常です（逆に言えば、そのような処理がされていない不動産売買取引は異常であり、手を出すべきではないということです。）。

したがって、名義変更は基本的には契約書に従って処理することになります。

不動産の売却を検討している方は、一括査定サイトを使っていくらで物件が売れるか確認してみるのも良いでしょう。予想以上に高く売れることも珍しくありません。

不動産の名義変更は自分で出来る？

ここまでで、不動産の名義変更の基礎的な情報や必要性については理解できたのではないかと思います。

ここからは、不動産の名義変更の具体的な方法についてお話していきましょう。

不動産の名義変更を行おうとしている方の中には「自分で出来る手続きなのかどうか知りたい」という方も多いのではないかと思います。

そこで本章では、この手続きが自分で出来るものなのか、一般的なやり方はどのようなものがあるのかなどについてお話していこうと思います。

不動産の名義変更は自分で行う事が可能！

そもそも不動産の名義変更は自分自身で行う事が可能なのでしょうか？

結論からお話しすると、名義変更は自分で行う事が可能です。

一般的には司法書士などのプロに依頼する事が多いですが、手続き上プロに依頼しなければならないというルールはありません。正しく手続きが出来るのであればご自身で行う事も出来ます。

ただし、プロに依頼せずに自分でおこなうとなると、書類の作成や資料集め、戸籍謄本の解読などをすべて自分自身で行わなければならず、この負担は結構重たいです。また、相応の知識がないとそもそもどのように必要な準備を進めれば良いかわからず、無駄に時間がかかってしまうことも往々にしてあります。

上記の通り、不動産の名義変更はできる限り速やかなタイミングで行うことが望ましいものですので、独自にこれを進めようとして無用に手間と時間がかかってしまい、結果、無用なトラブルに発展してしまう可能性もゼロではありません。自分で手続きを行う際は注意が必要です。

司法書士に依頼する方法が一般的

前述した通り、一般的にほとんどの人は、不動産の名義変更のプロである「司法書士」に依頼します。

司法書士とは、主に登記申請の代理、法務局等に提出する書類の作成・提出などを主な業務とする国家資格です。不動産登記の処理はまさに司法書士が得意とする分野です。

司法書士による不動産登記の手続は基本的に不動産が国内のどこであっても対応することができます。遠方にある土地の名義変更を依頼するとき、現地の司法書士に依頼した方がよいのではないかと思うこともあるかもしれませんが、あまり関係ありません。そのため、自分が今住んでいる近所に事務所を構える司法書士に依頼すれば十分です（現地調査を要する倍でなければコスト的にもほとんど変わりはありません。）。

自分で行う方法のメリット、デメリット

自分で名義変更を行う場合、司法書士に依頼する場合のメリット、デメリットは以下のようなものがあげられます。

名義変更の手続きをすべて自分で行うと、手続きに必要な費用（依頼費用）が必要ありません。

そのため費用が浮くと考えると自分で行う手続きは金銭的な面で非常にメリットがあると言えます。

結果、無用なトラブルに巻き込まれるリスクが高まることは上記のとおりです。

しかし、全ての手続きを自分自身で行わなければならないため、時間や手間は非常にかかります。

手間や時間、リスクと、必要な費用との兼ね合いが、どちらの方法を選択するかの重要なポイントになります。

自分で手続きする場合は時間の確保と注意が必要

法務局の業務取扱時間は、平日の午前8時30分〜午後5時15分です。したがって平日の日中に時間のない方の場合、登記相談や申請、不備の修正などで何回も法務局に赴くのは難しいでしょう。

また、遠方にある行政機関から書類を取り寄せたり、古い戸籍謄本の解読、申請書類の作成などを行うには、インターネットや書籍で情報収集しながら進めることになると思います。かなりの時間や労力がかかりますが、それをいとわなければ、司法書士に頼らず自分で手続きをすることも難しいことではありません。

ただし、必要書類に不備があったり、申請内容に不備があれば、その分時間がかかってしまいますし、二度手間による出費が生まれてしまうリスクもあります。結果、無用に時間がかかってしまったり、面倒くさくなって手続を放置してしまったりということとなり、トラブルに発展するリスクがあることは何度も述べたとおりです。

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不動産の名義変更に必要な費用や時間

不動産の名義変更を行う際は、様々な費用が発生します。

名義変更で必要となる費用は、変更を行うシチュエーションによっても異なってくるため、本章ではそれぞれの場合に必要な費用をお伝えしていこうと思います。

また、手続きにかかる時間がどれくらいなのかについてもお話していきます。

名義変更の主な費用は4種類

名義変更に必要な費用は主に以下の4種類です。

それぞれの費用について1つずつお話していきましょう。

費用①：登録免許税

1つ目は登録免許税です。

これは名義変更を行う際には必ずかかる費用です。

登録免許税とは、法務局に不動産名義変更手続を申請する際に必要となる税金で、収入印紙を購入して申請書に貼付し納めます。

手続きごとに税率は異なっており、相続の場合は不動産評価額の0.4％、生前贈与、贈与離婚による財産分与、不動産売買の場合は2％と決められています。

具体的な数字に直すと、以下のような金額になります。

費用②：必要書類の取得費用

2つ目は書類の取得費用です。

不動産の名義変更を行う際は様々な書類を準備する必要があります。

不動産の登記簿謄本である登記事項証明書や、戸籍謄本などの必要書類を発行してもらう際には、所定の手数料がかかります。

必要な書類は、それぞれの理由によっても変わってくるため書類の取得費用も理由によって前後しますが、それぞれ数百円単位のものになるのでそれほど大きな支出になる事はないでしょう。

各手続に必要な書類については５章でお話ししているので、ご自身の手続きで必要な書類を確認してみてください。

以下が一般的に必要な書類の取得費用になります。

費用③：司法書士への報酬

3つ目は司法書士への報酬です。

前章でお話しした通り、名義変更は自分で行う方法と司法書士に依頼する方法の2種類があります。

司法書士に依頼した場合については、この司法書士への報酬も費用に加算されます。

司法書士に手続きを依頼した場合の報酬額は、司法書士事務所にもよりますが、おおむね5〜7万円程度です。

相続登記の場合は戸籍収集などの手間がかかる場合もあり、10万円前後になることもあるようです。最寄りの司法書士事務所の相場を確認しておきましょう。

費用④：その他の各種税金

4つ目はその他にかかる税金です。

これは名義変更自体にかかる費用ではないですが、変更の理由によって、名義変更を行うタイミングや変更後などに発生する税金がいくつかあります。

具体的には、相続の場合は相続税、財産贈与の場合は贈与税、不動産売買の場合は譲渡所得税などがあげられます。（譲渡益があれば、譲渡所得にも課税されます。）

このような課税は無視することができないコストですので、心配があれば税理士に相談しながら進めることも検討しましょう。

名義変更にかかる時間

名義変更は、法務局への申請を行えば完了というわけではなく、審査に通常1〜2週間程度かかります。また、提出書類に不備があった場合は修正や再提出が必要となり、追加で時間がかかることも見積もっておかなくてはなりません。

なお、法務局での審査も担当官が順番に処理を行いますので、審査期間は法務局の業務の混み具合で異なります。各法務局では、ホームページなどで審査の完了予定日を掲示していますので、スケジュールの目安を立てる際も参考にしましょう。

不動産の名義変更の具体的な流れ

ここからは、具体的な名義変更手続きの流れを見ていきましょう。個人で対応するには、時間と労力、そして知識が必要となります。

名義変更手続きの流れ

詳細を省いて大まかな流れだけを取り上げると、名義変更は「書類を用意して法務局に登記申請する」というシンプルな作業になります。以下で詳細を確認していきましょう。

詳細を省いて大まかな流れだけを取り上げると、名義変更は「書類を用意して法務局に登記申請する」というシンプルな作業になります。もし自分で不動産名義の変更を行いたいのであれば、まず優先するべきは法務局の窓口に相談することです。

法務局は一般市民向けに相談コーナーを設けており、そこでは専門の担当者が手続の流れや必要書類について親切に教えてくれます。また、名義変更に生じる費用についても教えてくれますし、税金として気をつけるべきポイントも教えてくれます（ただ、詳しい税務処理は専門の税理士に別途相談するべきでしょう。）。

したがって、名義変更をしたいと思った場合又はこれから名義変更を予定しているという場合は、迷わず法務局の相談窓口に相談してください。

必要書類の用意

名義変更の種類によって必要な書類は異なります。たとえば相続であれば遺産分割協議書、売買や贈与などの取引であれば取引内容を証明する書面が必要です。なお、不動産の権利証は必須ではありませんが、あると手続が簡便となるなど便利です。

これら以外にも、印鑑証明書や住民票や委任状（代理人により申請する場合）などの諸々の書類が必要となります。司法書士に依頼した場合は、必要書類の指示がありますので、それに沿って進めましょう。

不動産の名義変更で準備すべき書類

不動産の名義変更の際には、さまざまな書類の提出が必要になりますが、名義変更の種類によっても必要書類は異なってきます。

ケースごとに異なる必要書類

名義変更の際に必要となる書類は、遺産相続・生前贈与・財産分与・売買によってそれぞれ異なります。ケースごとに必要書類は異なりますので、詳しくは法務局などに相談してみましょう。司法書士に依頼すれば、司法書士側で取れるものは代わりに取得してくれますし、本人が用意すべき書類も的確な指示があることは上記のとおりです。

信頼できる業者に相談を

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不動産名義変更での注意点

不動産の名義変更では、状況によっていくつか注意すべきポイントがあります。

本章では、様々な状況ごとに注意すべきポイントをご紹介していこうと思います。

注意点①：親から子への名義変更は贈与とみなされ税金が発生する

一つ目は、親から子へ名義を変更した際に知っておくべき注意点です。

親から子へ名義変更を行った場合、その変更は「贈与」であるとみなされ、「贈与税」という税金の課税対象になります。

この贈与税は、相続税と比べても税率が圧倒的ない高く、税金全体の中でも特に高い税金の種類です。

その為、親から子への名義変更は身長に検討してから行うようにしましょう。

具体的にどれくらいの額が課税されるのかというと、例えば子供が20歳以上で親から500万円の贈与を受けた場合、

500万円－基礎控除額110万円＝390万円
390万円×税率15％－控除額10万円＝48.5万円

という計算になり、48万5千円の贈与税が発生します。

また、登録免許税に関しても、相続を行う場合は0.4％である税率に対して、贈与の場合は2％に跳ね上がります。

また軽減措置などもないため、かなりの金額が税金として取られてしまいます。

親から子へ名義変更し、結果的に子がその不動産を売却する、という場合は、親が売却してその現金を子に渡す、という方法も１つ選択肢として存在します。

ただし、その方法でも別のところで税金は発生する為、ご自身の条件で使える節税の特例があるかを調べるなどして、どちらの方法がより得になるのかを事前に調べたうえで選択する事をおススメします。

注意点②：名義変更時は基本的に登記権利者と登記義務者の立ち合いが必要

2つ目の注意点は「名義変更は基本的に登記権利者と登記義務者が共同で行う」ということです。

登記権利者とは、もともとの名義を持っている人、そして登記義務者とは新たに名義を登録する人のことで、名義変更を行う際はこの両方の協力が必要です。そのため、不動産の権利関係について当事者間で争いとなっているような場合には、登記変更の必要な協力が得られず、名義を変更できません。

なお、登記権利者・義務者双方の協力が得られる場合に、一方が他方に手続を委託することは可能です。したがって、書類が揃うようであれば一方当事者のみで手続を進めることも可能です。

名義変更は他のケースより手続きが煩雑

3つ目の注意点は、「相続による名義変更は特に手続きが煩雑である」という事です。

前章でも少しお話ししましたが、相続による名義変更では、必要書類が他のケースと比べて非常に多い事、そして手続きが非常に煩雑である事が特徴としてあげられます。

また、相続による名義変更はその前提となる遺産分割協議が成立していることが必須です。そのため、相続による名義変更は、他手続に比して時間も手間も大幅にかかることが多いといえます。

まとめ

本記事では不動産の名義変更について詳しくお話してきました。

不動産は、人生の中で手にする財産の中では非常に大きな価値を持ちます。不動産を取得した際には、すみやかに名義変更を行って、大切な資産を守りましょう。

なお、不動産売却の成功のコツを知りたい方は、不動産売却の押えるべき基本知識。決断する際に考えるべきポイントを解説しますの記事を確認してみて下さい。

また、土地の売却を検討している方はこちらの記事も参考になります。

土地売却の流れや成功コツまとめ｜費用や注意点まで徹底解説

離婚の財産分与の家について気になる方は「離婚で家を財産分与するには？財産分与の種類や流れを解説」も参考になります。