不動産の名義変更で大切な財産を守る|手順や費用について徹底解説

不動産を取得するプロセスは様々です。遺産相続、生前贈与、離婚による財産分与、あるいは不動産売買などがありますが、どのような手順で取得した不動産であれ、その所有権を主張するには名義を移しておかなくてはなりません。
名義変更のためには、法的ルールに沿った申請書類の作成や各種公的文書の取得がともない、一般の方には少しハードルが高い部分もあります。個人での手続きが難しい場合は、資格を持つ専門職に依頼することになりますが、その場合でも名義変更の概要を知っておくことは、自分の財産を守るうえで重要な意味を持ちます。
この記事では、名義変更に必要な手順とその費用、そして名義変更を行わなかった場合のデメリットなどについて取り上げます。大切な財産を守り育てていくためにも、基礎的なポイントはしっかり押さえておきましょう。

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不動産の名義変更についての基礎知識

不動産の名義を変更する際には、どのような手続きが必要なのでしょうか。詳しく見ていきましょう。

所有者の名義を変更して登記する

不動産の名義を変更する際に実作業として行われるのは、不動産登記業務を取り扱っている法務局に対して登記申請をすることです。法務局の登記簿には、土地、家、建物、マンションなど、不動産の名義人に関する情報が記載され、一般に公開されています。
したがって、法務局に行って申請すれば、誰でも登記簿謄本・登記事項証明書の取得が可能です。このように閲覧性の高い状態がとられているのは、円滑な取引の安全を図るためであり、不動産の利関係などの状況が誰にでもわかるようにしているのです。

名義変更が必要な理由

不動産の名義変更は、所有者が亡くなったり、不動産を購入するなどして所有者が変わった場合に行います。ただし、名義変更は義務ではありませんので、時間的な制約や、変更をしなかったことによるペナルティが課せられることはありません。
しかし、どのような場合における所有者の移転であっても、名義変更を行っていない限りは不動産の所有権を利用した各種手続きや権利の主張の際に不都合があります。所有者が変わった場合には、速やかに名義変更についても動き始めましょう。名義変更を行うケースには、次の4つがあります。

遺産相続

遺産相続で不動産を取得したときは、相続人による名義変更手続きを行い、相続登記をします。不動産を所有している被相続人が亡くなると、相続人がそれを相続しますが、名義が自動的に変更されるわけではありません

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生前贈与

財産の所有者が生きているうちに、自分の財産を相続人に譲ることを生前贈与いいます。この場合には、不動産を受け取る人が贈与により受け取った不動産の名義を変更します。被相続人が意思決定できるうちに名義変更を済ませておけるので、相続人の間でのもめごとを減らせるメリットがあるといえるでしょう。

財産分与

離婚により、夫と妻の間で財産を分け合うことを指します。夫婦の協力でそれまでの生活において共同で築いてきた財産を、離婚時に清算してお互いに分配します。そのとき、不動産についてもどちらが受け取るのかが決まり、名義変更の手続きが発生します。

不動産売買

不動産売買によって土地・建物などを取得した後に、売主と買主以外の第三者に対して、その不動産が誰の所有であるのかを明示するためには、名義変更が必要となります。その後の不動産売買や担保設定に際しても、名義が移っていることが求められます。

名義変更を行える人

不動産の名義変更を行いたいと思っても、どの専門職に依頼すればよいのか、あるいはどこに相談に行けばよいのかわからないという方も多いことでしょう。

司法書士に依頼する

名義変更の手続きの代行を依頼する場合は、司法書士にお願いすることになります。司法書士とは、主に登記申請の代理、法務局等に提出する書類の作成・提出などを主な業務とする国家資格です。司法書士の仕事はいわゆる業務独占であり、司法書士以外の者が不動産名義変更(登記)などの、司法書士の業務を行うことはできません。
司法書士が行う名義変更などの手続きは、不動産が所在する場所が国内のどこであっても対応することができます。遠方にある土地の名義変更を依頼するとき、現地の司法書士に依頼した方がよいのではないかと思うこともあるでしょう。しかし、どちらかというと、自分が今住んでいる近所に事務所を構える司法書士の方が、相談などの利便性から考えても有利です。

自分で手続きを行う

名義変更の手続きは、自分で行うこともできます。登記簿謄本などの必要書類を入手したり、登記申請を行ったりといった法務局での諸手続きは、司法書士だけに許されたものではなく、誰でもできるのです。もちろん、必要な書類の申請には印紙等の費用はかかりますが、司法書士への報酬を支払う必要がないため、トータルのコストは安く済むことでしょう。
とはいえ、一般の方にはなかなか馴染みのない法務局での手続き。申請書類等の記載も初めてのことで、なかなかスムーズに進まないこともあるでしょう。遠方の行政機関から書類を取り寄せたり、法務局の登記相談を利用するなどが必要になるかもしれません。
法的書類には独特の書式や言い回しがあり、提出書類に記載漏れや不備があれば、追加の書類を提出したり、法務局に出向いて修正をするなど、時間と労力が必要になります。

書類作成も必要

名義変更の申請に際して必要な書類は、そのケースごとにさまざまありますが、登記識別情報通知、住民票、印鑑証明書など、申請して取得するだけの書類は比較的簡単にそろいます。それに対し、登記申請書は自分で作成しなければなりません。
法務局のホームページには見本も掲載されていますが、自分のケースに必ずしも合致する記載例とは限りません。したがって、法務局で事前に登記相談を受ける必要もあるでしょう。法的書類の作成や、あるいはパソコンの利用になれていない場合は、やはり司法書士に依頼することが無難です。

不動産の名義変更手続きの手順

ここからは、具体的な名義変更手続きの流れを見ていきましょう。個人で対応するには、時間と労力、そして知識が必要となります。

名義変更手続きの流れ

詳細を省いて大まかな流れだけを取り上げると、名義変更は、「書類を用意して法務局に登記申請する」というシンプルな作業になります。以下で詳細を確認していきましょう。

全体の計画をとらえる

名義変更を行うにあたって、全体の計画に不都合が無いか検証します。その際にポイントとなるのは、以下の項目です。

  • 税金対策
  • 必要書類の準備
  • 当事者の協力
  • 権利証の確認
  • 費用の準備

これらポイントについて問題がないと判断されたら、手続きの流れやスケジュール、訪問先などをイメージし、それを紙に起こしましょう。こういった手続きを日常的に行っている専門職の方ならば、頭の中で流れを把握できると思いますが、慣れていない場合はイメージを形にすることが大切です。
計画が不十分だと、手続きの途中で思わぬカベにあたってしまったり、後戻りができないミスを起こしかねません。司法書士に一括してお願いする場合であっても、手続きの流れを把握しておくことは、資料提出を求められたり、進捗状況を確認したりする際にも役立ちます。

必要書類の用意

名義変更の種類によって必要な書類は異なります。たとえば相続であれば遺産分割協議書、売買であれば売買契約書、そして贈与であれば贈与契約書といった契約書面が必要です。また、権利証は、いかなる不動産の名義変更でも重要となりますので、どこに保管していたか確認しておくようにしましょう。
これら以外にも、印鑑証明書や住民票といった普段から馴染みのあるもののほか、委任状・登記原因証明情報といった書類も必要に応じて準備します。司法書士に依頼した場合は、必要書類の指示がありますので、それに沿って進めましょう。

自分で手続きする場合は、時間や労力がかかる

法務局の業務取扱時間は、平日の午前8時30分〜午後5時15分です。したがって平日の日中に時間のない方の場合、登記相談や申請、不備の修正などで何回も法務局に赴くのは難しいでしょう。
また、遠方にある行政機関から書類を取り寄せたり、古い戸籍謄本の解読、申請書類の作成などを行うには、インターネットや書籍で情報収集しながら進めることになると思います。かなりの時間や労力がかかりますが、それをいとわなければ、司法書士に頼らず自分で手続きをすることも難しいことではありません。

名義変更にかかる費用や時間

法務局には、名義変更以外にも法人登記や、土地の筆界に関する相談などで、さまざまな人が訪れます。当然ながら法務局の業務も多忙であり、あなたの名義変更申請もある程度処理に時間を要します。そして、各種税金をはじめとする出費も覚悟しなければなりません。

名義変更の費用

不動産の名義変更には法務局へ納める登録免許税が必要です。そのほかに必要となる実費としては、登記事項証明書の取得費用や交通費などのほか、司法書士に依頼する場合はその報酬がかかってきます。

登録免許税

法務局に不動産名義変更手続を申請する際に必要となる税金で、収入印紙を購入して申請書に貼付し納めます。手続きごとに税率は異なっており、相続の場合は不動産評価額の0.4%、贈与の場合は2%、そして離婚による財産分与の場合は2%と決められています。

必要書類の取得費用

不動産の登記簿謄本である登記事項証明書や、戸籍謄本などの必要書類を発行してもらう際にも、所定の手数料がかかります。

書類費用
登記事項証明書600円
戸籍謄本450円
除籍謄本750円
改製原戸籍750円
戸籍の附票300円
住民票300円
不在住証明300円
不在籍証明300円
固定資産評価証明書400円

司法書士への報酬

司法書士に手続きを依頼した場合の報酬額は、司法書士事務所にもよりますが、おおむね5〜7万円程度です。相続登記の場合は戸籍収集などの手間がかかる場合もあり、10万円前後になることもあるようです。最寄りの司法書士事務所の相場を確認しておきましょう。

名義変更にかかる時間

名義変更は、法務局への申請を行えば完了というわけではなく、審査に通常1〜2週間程度かかります。また、提出書類に不備があった場合は修正や再提出が必要となり、追加で時間がかかることも見積もっておかなくてはなりません。
なお、法務局での審査も担当官が順番に処理を行いますので、審査期間は法務局の業務の混み具合で異なります。各法務局では、ホームページなどで審査の完了予定日を掲示していますので、スケジュールの目安を立てる際も参考にしましょう。

不動産の名義変更を自分で出来る?

不動産の名義変更は一般的に司法書士に依頼する事がほとんどですが、中には出来るだけ費用を抑えたい人、知識を持っている人もいると思います。

そこで本章では、司法書士に頼らず自分自身で行う名義変更についてお伝えしていきます。

不動産の名義変更は自分で行う事が可能

そもそも不動産の名義変更は自分自身で行う事が可能なのでしょうか?

結論からお話しすると、名義変更は自分で行う事が可能です。

前述した通り一般的には司法書士に依頼する事が多いですが、手続き上司法書士に依頼しなければならない義務はないため、正しく手続きが出来るのであればご自身で行う事も出来ます。

ただし、司法書士に依頼せずに自分でおこなうとなると、書類の作成や資料集め、戸籍謄本の解読などをすべて自分自身で行わなければならない為、時間的余裕がある方、ある程度の知識がある方でな場合は難しいケースがあります。

不十分な知識で手続きを行うと、後々トラブルに発展してしまう可能性があるので、自分で手続きを行う際は注意が必要です。

自分で行う不動産名義変更のメリット、デメリット

自分で名義変更を行う場合、司法書士に依頼する場合のメリット、デメリットは以下のようなものがあげられます。

自分で手続きを行う場合司法書士に手続きを依頼する場合
メリット依頼費用がかからない手続きをまかせる事が出来る
デメリット手間や時間が非常にかかる依頼費用がかかる

名義変更の手続きをすべて自分で行うと、手続きに必要な費用(依頼費用)が必要ありません。

一般的な依頼費用の相場は5~7万円なので、この費用が浮くと考えると自分で行う手続きは金銭的な面で非常にメリットがあると言えます。

しかし、全ての手続きを自分自身で行わなければならないため、時間や手間は非常にかかります。

また、それに伴って手続きが正しく行えているのかを確認してくれる人がいない為、正しい手続きが出来ないリスクも生まれます。

手間や時間、リスクと、必要な費用との兼ね合いが、どちらの方法を選択するかの重要なポイントになります。

自分で行う名義変更はおススメしない

ここまでで、自分で行う名義変更の基本的な情報をお伝えしてきましたが、実際に不動産の名義変更手続きを自分で行う事はあまりお勧めできません。

自分で行う名義変更は、金銭的な面でのメリットがある事は確かですが、手続きが甘いとトラブルに発展し、本来よりも多くの出費が生まれてしまうリスクもあります。

また、デメリットでお話しした通り、この手続きをすべて自分で行うとなると手間や時間が非常にかかってしまい、なかなか手続きが完了しません。

この手続きを行うにあたっての時間や労力、リスクを考えると、自分で行う名義変更手続きは、メリットよりもデメリットの方が大きいと言えます。

非常に知識に精通している方や、どうしても費用を抑えたい、という人以外は司法書士に依頼する形を検討する事をおススメします。

不動産の名義変更で必要となる書類

不動産の名義変更の際には、さまざまな書類の提出が必要になりますが、名義変更の種類によっても必要書類は異なってきます。

ケースごとに異なる必要書類

名義変更の際に必要となる書類は、遺産相続・生前贈与・財産分与・売買によってそれぞれ異なります。個人で取得しなければならない書類もありますので、以下で詳細を見てみましょう。

遺産相続

相続による不動産名義変更で必要な書類は下表のとおりです。司法書士に依頼した場合には、これらは司法書士事務所で取得してもらえますが、状況によっては印鑑証明書が必要となるときもあり、申請者が用意しなければなりません。

対象者必要書類
被相続人
  • 戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍(出生から死亡までの連続したもの)
  • 住民票の除票または戸籍の附票(登記簿上の住所及び本籍地の記載のあるもの)
相続人
  • 戸籍謄本(法定相続人全員のもの)
  • 住民票(新しく名義人になる人のもの)
その他
  • 固定資産評価証明書(名義変更する年度のもの)
  • 相続関係説明図(戸籍謄本などの原本を還付するのに必要)

生前贈与

生前贈与の場合の必要書類は下表のとおりです。司法書士に依頼する場合でも、登記済権利証と印鑑証明書は自分で取得します。そのほか、贈与者、受贈者ともに本人確認資料が必要となります。

対象者必要書類
贈与者
  • 対象不動産の登記識別情報通知(登記済権利証)
  • 印鑑証明書(発行3カ月以内のもの)
受贈者
  • 住民票
その他
  • 固定資産評価証明書(名義変更する年度のもの)
  • 贈与契約書、贈与証書など贈与のあったことがわかる書類

財産分与

離婚による財産分与の場合の必要書類は下表のとおりです。司法書士に依頼する場合でも、登記済権利証と印鑑証明書は自分で用意します。そのほか、それぞれの本人確認資料が必要です。

対象者必要書類
元の名義人
  • 対象不動産の登記識別情報通知(登記済権利証)
  • 印鑑証明書(発行3カ月以内のもの)
新しい名義人
  • 住民票
その他
  • 固定資産評価証明書(名義変更する年度のもの)
  • 離婚協議書、財産分与契約書など財産分与のあったことがわかる書類)
  • 戸籍謄本(離婚の事実がわかる書類)

不動産売買

不動産売買の場合の必要書類は下表のとおりです。司法書士に依頼する場合でも、登記済権利証と印鑑証明書は自分で用意します。また、それぞれの本人確認資料が必要です。

対象者必要書類
売主
  • 対象不動産の登記識別情報通知(登記済権利証)
  • 印鑑証明書(発行3カ月以内のもの)
買主
  • 住民票
その他
  • 固定資産評価証明書(名義変更する年度のもの)
  • 売買契約書(売買契約のあったことがわかる書類)

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不動産の名義変更を行わなかった場合

不動産の所有者が変わったからといって、名義変更手続きの義務はありません。しかし、相続登記の名義変更を行わなかった場合などでトラブルに見舞われるケースもあります。

名義変更の意義

不動産の名義変更は、不動産を取得した際、その権利が誰にあるのかを対外的に明確にするための行為といえるでしょう。名義変更を行ってはじめて、不動産を売却することや不動産を担保にローンを組むことができるようになります。

名義変更を行わなかった場合のデメリット

たとえば、生前贈与によって不動産を取得した際、名義が被相続人のままでは、誰がその不動産を取得したのか第三者にはわかりません。手続きを先延ばしにしていると、贈与する人、または受取り人のどちらかが亡くなってしまった場合、新たに相続人を立てなくてはならないので、トラブルの原因になります。
このことは遺産相続や離婚による財産分与の場合も同様であり、名義変更が済んでいないと、その後の不動産売買や、ローンの借り入れなどの際に支障があります。

不動産という大きな財産を名義変更で大切に守ろう

不動産は、人生の中で手にする財産の中では非常に大きな価値を持ちます。不動産を取得した際には、すみやかに名義変更を行って、大切な資産を守りましょう。

土地の売却を検討している方はこちらの記事も参考になります。

土地売却の流れや成功コツまとめ|費用や注意点まで徹底解説


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