【初心者向け】不動産の名義変更とは？自分でもできる？概要・費用・必要書類について解説

不動産価の相続や贈与を行う場合には、不動産の名義変更（所有権移転登記）が必要です。
しかし、不動産の名義は頻繁に変更するものではありません。そのため、費用や必要書類などわからないことが多いのではないのでしょうか。

この記事では、不動産の名義変更について、依頼先や費用、必要書類などを詳しく解説しています。

「不動産の名義変更について、イチから知りたい！」という方は、ぜひ本記事を参考にしてみてください。

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不動産名義変更とは

不動産の名義変更とは、相続や不動産売却などで不動産の所有者が変わったときに、登記簿の所有者名義を変更することです。
正式には「所有権移転登記」と呼ばれます。

不動産の名義を変更すると、その不動産の法律上の所有権も同時に移転されることになります。

登記簿は法務局で管理されているので、不動産の名義変更は法務局に対して申請を行います。

不動産の名義変更には、「登録免許税」などの税金がかかります。

なお、不動産の名義変更は司法書士に依頼するのが一般的ですが、自分で行うことも可能です。

不動産の名義変更が必要なケース

実際に名義変更を行う必要があるケースには、次の4つがあります。

また、それぞれのケースで不動産の名義変更を行うタイミング・期限は以下の表のようになっています。

特に注意が必要なのが、不動産の名義変更が義務である相続のケースです。

不動産を所有している被相続人が亡くなると相続人がそれを相続しますが、不動産の名義が自動的に変更されるわけではありません。

遺産相続で不動産を取得したときは、相続人が名義変更手続きを行い、相続登記をします。

この場合、戸籍抄本や遺産分割協議書など、手続きに必要な書類が非常に多く、手続き自体も少し複雑です。
そのため相続で名義変更を行う際は、司法書士に依頼をして進める人が多いです。

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名義変更にかかる時間

名義変更は、法務局への申請を行えば完了というわけではなく、審査に通常1〜2週間程度かかります。

また、提出書類に不備があった場合は修正や再提出が必要となり、追加で時間がかかることも見積もっておかなくてはなりません。

書類集めや再提出のことも加味すると1カ月程度かかると考えて良いでしょう。

不動産の名義変更を行わないとどうなるのか

正当な理由なく不動産の名義変更を行わなかった場合、10万円以下の過料を科される可能性があります。

これまで不動産の名義変更は任意だったので、行わなくてもペナルティが課せられることはありませんでした。

しかし、2021年の民法改正案により、2024年4月1日から相続に係る不動産の名義変更が義務化されることになりました。
この法案によると、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に正当な理由なく所有権移転登記を行わなかった場合には10万円以下の過料が科されます。

無駄な出費を抑えるためにも、不動産の名義変更は必ず行うようにしましょう。

不動産の名義変更は司法書士に依頼するのが一般的

一般的に、不動産の名義変更は「司法書士」に依頼することが多いです。

司法書士による不動産登記の手続きは、基本的に不動産が国内のどこであっても対応できます。

遠方にある土地の名義変更を依頼するとき、現地の司法書士に依頼した方がよいのではないかと思うこともあるかもしれませんが、あまり関係ありません。

そのため、自分が今住んでいる近所に司法書士事務所に依頼すれば十分です。

不動産の名義変更にかかる費用

不動産の名義変更は無料ではなく、費用がかかります。

名義変更に必要な費用は主に以下の4種類です。

それぞれの費用について1つずつお話していきましょう。

費用①：登録免許税

1つ目は登録免許税です。

これは名義変更を行う際には、必ずかかる費用です。

登録免許税とは、法務局に不動産名義変更手続を申請する際に必要となる税金で、収入印紙を購入して申請書に貼付し納めます。

手続きごとに税率は異なっており、相続の場合は不動産評価額の0.4％、生前贈与、贈与離婚による財産分与、不動産売買の場合は2％と決められています。

具体的には、以下のような金額になります。

費用②：必要書類の取得費用

2つ目は書類の取得費用です。

不動産の名義変更を行う際は様々な書類を準備する必要があります。

不動産の登記簿謄本である登記事項証明書や、戸籍謄本などの必要書類を発行してもらう際には、所定の手数料がかかります。

必要な書類は、ケースによって変わってくるため、書類の取得費用も前後しますが、それぞれ数百円単位のものになるのでそれほど大きな支出になる事はないでしょう。

以下が一般的に必要な書類の取得費用になります。

費用③：司法書士への報酬

3つ目は司法書士への報酬です。

名義変更は自分で行う方法と司法書士に依頼する方法の2種類があります。

司法書士に依頼した場合については、この司法書士への報酬も費用に加算されます。

司法書士に手続きを依頼した場合の報酬額は、司法書士にもよりますが、約5〜7万円程度です。

相続の場合は、戸籍収集などの手間がかかる場合もあり、10万円前後になることもあるようです。

費用④：その他の各種税金

4つ目はその他にかかる税金です。

これは名義変更自体にかかる費用ではないですが、変更の理由によって、名義変更を行うタイミングや変更後などに発生する税金がいくつかあります。

• 相続の場合は相続税
• 贈与・財産分与の場合は贈与税
• 不動産売買の場合は譲渡所得税

このような課税は無視することができないコストですので、心配があれば税理士に相談しながら進めることも検討しましょう。

不動産の名義変更で必要な書類

不動産の名義変更を行う際には、事前に書類の準備が必要になります。

不動産の名義変更に必要な書類をケースごとにまとめると、以下のようになります

不動産の名義変更は自分でできる？

結論からお話しすると、名義変更は自分で行う事が可能です。

一般的には司法書士などのプロに依頼する事が多いですが、手続き上プロに依頼しなければならないというルールはありません。正しく手続きが出来るのであればご自身で行う事も出来ます。

ただし、自分で行うとなると、書類の作成や資料集め、戸籍謄本の解読などを全て自分で行わなければならず、労力と時間がかなりかかります。

自分で行う場合、トラブルに発展してしまう可能性もあるので、手続きを行う際は注意が必要です。

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不動産の名義変更での注意点

不動産の名義変更でいくつか注意点があります。

以下では、不動産の名義変更での注意点について解説しています。

親から子への名義変更は贈与税が発生する

親から子へ名義変更を行った場合、その変更は「贈与」であるとみなされ、「贈与税」の課税対象になります。

この贈与税は、相続税と比べても税率が圧倒的ない高く、税金全体の中でも特に高い税金の種類です。
その為、親から子への名義変更は慎重に検討する必要があります。

例：子供が20歳以上で親から500万円の贈与を受けた場合
500万円－基礎控除額110万円＝390万円
390万円×税率15％－控除額10万円＝48.5万円
という計算になり、48万5千円の贈与税が発生します。

登録免許税に関しても、相続を行う場合は0.4％である税率に対して、贈与の場合は2％に跳ね上がります。

また軽減措置などもないため、かなりの金額が税金として取られてしまいます。

相続による名義変更の手続きは複雑

相続による名義変更では、必要書類が他のケースと比べて非常に多い事、手続きが非常に複雑である事が特徴としてあげられます。

また、相続による名義変更は、その前提となる遺産分割協議が成立していることが必須です。
そのため、相続による名義変更は、他手続に比して時間も手間も大幅にかかることが多いと言えます。

相続した不動産の売却前には名義変更が必要！しないリスクと手続きを解説