【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

共有名義の不動産は売却できる?トラブルを回避して売る方法

  • 更新日:2024年1月12日
監修者:山本健司
監修山本 健司
東急リバブル株式会社、ソニー不動産株式会社(現SREホールディングス株式会社)で1位を連続受賞。不動産相談件数16,000件以上。ミライアス株式会社を立ち上げ不動産売買仲介、不動産コンサルティング業務を行っている。【URL】ミライアス株式会社
共有名義の不動産は売却できる?トラブルを回避して売る方法

夫婦で共同で購入したマイホームや、きょうだいと一緒に相続した不動産など、他の人と共有状態の不動産は、普通に売れるのだろうかと、心配な方もいらっしゃるでしょう。

共有名義の不動産でも、売却することはできます。
ただし、個人で所有している不動産の売却とは、異なる点も多いです。

本記事で以下のことを学び、共有名義の不動産の売却を目指しましょう!

この記事を読んでわかること

  • そもそも共有名義とは
  • 共有名義の不動産の売却方法
  • 共有名義が原因で起こり得るトラブル

相続した不動産を売却する流れ!減税措置について解説

そもそも共有名義とは?不動産の売却のための基礎知識

共有名義とは、不動産の所有権を複数人で共有している状態です。

ここでは、以下の3つのポイントを解説します。

共有名義と単独名義の違い

「共有名義」が複数人で不動産を共有しているのに対し、「単独名義」は個人で不動産の権利を全て所有している状態です。

共有名義と単独名義

なお、「土地の所有者が父親、建物の所有者が子ども」という場合は共有名義とは言いません

建物と土地の所有者が違う場合は、それぞれ単独所有している状態

あくまでも、1つの不動産の所有者が複数いる状態が、共有名義です。

単独名義の場合、個人の意思で自由に売却ができます。不動産の権利の全てを、1人で所有しているからです。

しかし、共有名義の場合、共有者全員の同意がなければ不動産は売却できません
また売却以外にも、共有者1人の意思では行えず、他の共有者の同意がないとできないことがあります。

共有持分割合とは

共有者が共有不動産について有している権利を「共有持分」といいます。

「共有持分割合」とは、複数人で共有している不動産の、権利を有している割合のことです。

すまリス
所有している面積の割合ではなく、あくまで「権利」の割合です。

持分割合は、基本的には、不動産を取得した時に出資した金額の割合に応じます。
遺言書によらない相続で取得した場合は、法定相続分の割合で持分が分割されます

売却や補修、解体など、共有不動産についてかかる費用は、通常、持分割合に応じて負担します
また、売却によって得た利益も、持分割合に応じて分配します

持分割合に応じて費用の負担や利益の分配をおこなう

共有名義人ができること・できないこと

不動産の共有名義人は、不動産を個人の意思のみで売却することはできません

ただし、共有持分の売却は、他の共有者の同意なしに行えます

すまリス
所有権のみの売却ならできるってことだね。
また、共有名義の建物に居住したり、損耗している箇所を補修したりすることは、共有名義人1人の意思で可能です。

しかし、建物のリフォームや解体については、他の共有者の同意が必要です。

つまり、不動産の売却について合意できても、建物を取り壊してから売却するのかどうかなど、同意を得なければならないことが他にもあるのです。

共有名義人が1人でできること・できないことの例

  • 1人の意思で可能
    • 建物の補修(壁紙の張替えや外壁の修理など)
    • 持分の売却
  • 過半数(※)の同意が必要
    • 賃貸に出すこと
    • リフォーム・リノベーション
  • 全員の同意が必要
    • 売却すること
    • 建物の解体・建て替え
    • 増改築

など

※過半数……持分割合における過半数

後に利益を分配することを考えると、共有名義の不動産は、手取り額を増やすために、できる限り高値で売却したいところです。
一括査定サイトを利用すると、簡単に複数の不動産会社に査定を依頼できます。各社の査定結果を比較して、より高い価格での売却を目指しましょう。
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共有名義の不動産の売却方法

共有名義の不動産の売却方法は、以下の通りです。

1つずつ詳しく見ていきましょう。

共有者全員の同意を得て売却する方法

共有者全員の同意を得て、不動産を売却する方法です。

▼全員が売主となって売却する

全員が売主となって売却する場合、売却に関する契約には共有者全員が立ち会うか、立ち会えない共有者は「委任状」を作成する必要があります。

また、買主から代金を受け取ったら、持分割合に応じて、経費を差し引いた金額を分配します。

利益(譲渡所得)が出た場合は、共有者全員がそれぞれ確定申告をする必要があります。

すまリス
共有者の中で代表者を決めておくと、売却活動中のやり取りをスムーズに進められるので、おすすめです。

査定を受ける時には、複数の不動産会社に依頼するのが高値で売るコツです。
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相続した不動産を売却する流れ!減税措置について解説

▼リースバックを利用する

他の共有者が共有不動産に居住していることが原因で、売却の同意がなかなか得られない場合もあるかもしれません。

そういった時には、リースバックを利用するという方法もあります。

リースバックとは

持ち家を売却した後に賃貸契約を結び、売却した家にそのまま住み続けられる仕組みです。
同じ家に住み続けながら、まとまった現金を手元に得られるメリットがあります。
共有名義の不動産の場合、居住していた共有者は、月々の家賃の支払いが生じますものの、同じ家に住み続けることができます
一方で、他の共有者にとっては共有状態を解決し、売却益を分配してもらえるというメリットがあります。

ただし住宅ローンの残債が残っている場合は、売却価格が残債の金額を上回らなければ、リースバックは利用できません。

自分の持分のみを売却する方法

不動産の売却について、共有者の同意が得られない場合には、持分の売却を検討することがあるかもしれません。

しかし一般の買主は、わざわざ不動産の持分を購入して、他人と共有状態になることを選びません。
そのため、一般的な不動産売買を扱う会社に持分の売却を依頼することは難しいのが実情です。

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ここでは、「それでも持分を売却する」方法をご紹介します。

▼持分を他の共有者に売却する

他の共有者が不動産の売却を望まない場合には、自分の持分を他の共有者に売却するという手があります。

他の共有者は持分割合を高めることができるため、不動産を所有し続けたい人にとっては悪い話ではないでしょう。

持分を売却した場合は、譲渡所得税かかる可能性があるため、注意が必要です。
(贈与の場合でも、贈与税が課される可能性があります。)

▼持分割合に応じて分筆して売却する

共有名義の不動産が広い土地の場合は、共有持分に応じて土地を分筆することで、分けられた土地を単独名義で所有できます

分筆とは、1つの土地を複数に分割して、新たな境界を設けて登記をすることです。
分割された土地には、それぞれ新たに住所と名義人を登録されます。

単独名義の土地になれば、土地を自由に売却できるようになります。他の人に許可を得る必要はありません。

分筆は、土地家屋調査士に依頼して実施します。

分筆した土地が売却に十分な広さ・形状になるかどうかは素人には判断しづらいため、売却を考えている場合は、まずは不動産会社へ相談してみましょう。

すまリス
専門家は不動産会社に紹介してもらうこともできます!

▼持分を専門業者に売却する

不動産会社の中には、「共有持分の買取」の専門業者が存在します。

持分買取の専門業者であれば、持分のみを売却できます。ただし、買取金額は本来の評価額よりも大幅に低くなりがちです。

買取業者は、持分を他の共有者に高値で転売するか、他の持分も買い上げて再販することで利益を得ます。
そのため他の共有者は不動産の売却を自由にできなくなったり、業者に強引に売却を迫られたりする可能性があります。

このため、自分の持分のみを売却すると、他の共有者とトラブルになる可能性が高く、まずは他の手段での売却を検討するのをオススメします

共有物分割請求をする

他の共有者との話し合いがうまくいかない、取り合ってもらえないという時、裁判所を通じて共有状態の解消を求めるという手段を取ることもできます。
これを「共有物分割請求」といいます。

共有不動産の場合、以下の2通りの方法での解決が図られます。

方法内容
全面的価格賠償1人が共有物を取得し、他の共有者には金銭を支払うことで精算する
代金分割共有物を売却し、代金を共有者で分ける

代金分割の場合、係争の状況によっては、競売を命じる判決が出されることもあります。

競売を嫌って途中で和解に至るケースもありますが、いずれにせよ売却を強制させることが可能になります。

ただし、訴訟の費用がかかります。また、解決までに半年から1年程の期間がかかります

共有物分割請求は、持分割合に関係なく、全ての共有者が訴える権利を持っています。
訴訟を検討する場合は、まずは弁護士に相談しましょう。

共有名義の不動産が原因で起こり得るトラブル

共有名義の不動産は、個人の意思では売却を決められません。

しかし、不動産を共有状態のまま、処分について先送りし続けていると、トラブルになってしまう可能性があります。

共有者全員が納得して「不動産をどうするか」を決められるように、リスクについての理解を深めておきましょう。

1.相続で権利関係が複雑になる

相続で不動産の共有者が増加すると、不動産の処分についての意思決定が更に難しくなります

以下は、故人のAが所有していた不動産を、配偶者のB、子どものC、Dで共有名義で相続していた時に、Cが亡くなって更なる相続が発生した場合の権利関係の例です。

権利が細分化される例

Cの配偶者Gと、子どもE、FがCの持分を相続すると、不動産の共有者は5人に増加します。

E、Fの持分割合は16分の1ですが、Dが売却を望んでも、EやFが反対すれば、不動産は売却できません。

また、相続が繰り返されると、そもそも共有者が見つからない、わからないという事態も起きてしまいます。

2.離婚後しばらくしてからトラブルが起きる

夫婦でいる間に共有名義で購入した家に、どちらかが離婚後も住み続ける場合、名義をそのままにしていたために、後々の売却時や相続時になってから不動産の所有権についてトラブルが起きことがあります。

すまリス
元配偶者の借金が理由で、差し押さえに遭ってしまう恐れもあります。

離婚後は不動産を売却して財産分与するか、なるべく早めに住み続ける人の方に名義を変更しておくのがおすすめです。

しかし購入資金の負担割合で不動産の共有持分の割合を決めていたとしても、離婚で財産分与する時には、不動産は「共有財産」として、1:1の割合で分与します
これを不服として、スムーズに財産分与ができないケースもあります。

3.持分が第三者の手に渡り売買を迫られる

他の共有者が、持分を第三者に売却したり、税金や借金の返済の滞納で持分を差し押さえられたりすると、不動産の持分が第三者(多くの場合、持分買取の専門業者)と共有状態になります

持分が業者の手に渡ってしまうと、穏便に所有権の問題を解決することは難しくなります。
多くの場合、業者の持分を高値で買い取るか、業者に格安で売却するように持ちかけられます

不動産を売却するにしても、所有し続けるにしても、大きな問題を抱えることになってしまいます。

4.共有物分割請求をされる可能性がある

「共有物分割請求」とは、裁判によって不動産の共有状態を解消するための訴訟です。

不動産をどう取り扱うか、共有者の間で意見の相違があった場合に、裁判所に裁定してもらう制度です。裁定の結果には、法的な強制力があります

共有物分割請求は、全ての共有者がする権利を持っています。
不動産を長年放置して、知らないところで共有者が増加すると、思いがけず分割請求を受け、対応しなければならなくなる可能性があります。

すまリス
処分を考えている共有不動産は、早めにどうするかを決めましょう!
みんなの不動産売却体験談

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佐賀県佐賀市 / 60代

査定価格1,200万円売却価格1,200万円

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共有名義の不動産売却ならではの注意点

この章では、共有者の同意を得て不動産を売却する時に、一般的な不動産売却とは異なり、気をつけなければならないポイントを解説します。

共有者全員分の書類が必要

不動産を売却するには、必要な書類が複数あります。

このうち、不動産の所有者に関する書類は、共有者全員分を揃えなければなりません

共有名義の不動産の売却に必要な書類は以下の通りです。

共有名義の不動産の売却に必要な書類
  • 登記識別情報(登記済証)
  • 確定測量図・境界確認書
  • 固定資産税納税通知書
    (または固定資産評価証明書)
  • 実印(共有者全員分)
  • 印鑑証明書(共有者全員分)
  • 住民票(共有者全員分)
  • 身分証明書(共有者全員分)

印鑑証明書の有効期限は、発行から3ヶ月以内です。

すまリス
共有者が遠方に住んでいる場合は、書類を集めるのが難しくなるので、余裕を持って対応しましょう。

契約に立ち会えない共有者は委任状を作成する

もしも、売買契約時や決算・引渡し日に、立ち会いができない共有者がいる場合、以下の内容を記した委任状を作成する必要があります

  • 委任する人と委任される人の住所・氏名
  • 委任する内容と取引する日にち
  • 委任する範囲(売買契約の締結、代金の受領、不動産の引き渡しなど)
  • 権利を持つ不動産の情報  など

委任状には、委任する人の実印を捺し、印鑑証明書を添付します。

持分割合を無視した分配は贈与税がかかる

1章でも触れた通り、共有名義の不動産の売却によって得られた代金は、売却にかかった諸経費を差し引いた後、共有者の持分割合で分配することになっています。

これを無視して、自由に売却代金を分配してしまうと、持分割合以上に分配された人に贈与税が課されます

すまリス
「この人に多めに払ってあげたい…」と思って持分割合を無視した結果、かえってその人が損をしてしまう可能性があるため、気をつけましょう。

共有名義の不動産は早めに対処を決めよう

共有名義の不動産を所有していて、売却を考えている場合には、早めにどう対処するかを決めましょう。
共有者が亡くなって相続が発生すると、権利関係が複雑になり、売却が難しくなる可能性があるからです。

共有名義の不動産を売却する際には、まず共有者の間でしっかり話し合いをすることで、トラブルを回避しましょう。

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