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相続した不動産を売却して分割するには?分割方法とメリットやデメリットを紹介

  • 更新日:2024年1月19日
相続した不動産を売却して分割するには?分割方法とメリットやデメリットを紹介

亡くなった家族が財産として不動産を残していた場合、残された家族は不動産を相続します。

その中でも、不動産を売却してから相続人同士で分割することを考える方は多くいるでしょう。

相続した不動産を売却してから相続人の間で分割するにはどんな方法があるのでしょうか?

この記事では、相続した不動産を売却して分割したい方に向けて、分割方法とそれぞれのメリットやデメリットを合わせて紹介します。

相続した不動産の分割方法は4つ

相続した不動産の分割方法は以下の4つがあります。

  • 現物分割
  • 代償分割
  • 共有分割
  • 換価分割

どんな分割方法なのかそれぞれ解説します。

現物分割

現物分割は、相続された財産をそのままの状態で相続分に応じて分配する、最も一般的な分割方法です。

不動産は配偶者、車は長男、株式は次男というように、誰がどの財産を相続するか決めて分配します。

手続きは相続した人の名義を変更するだけで、分かりやすくシンプルな方法なので多くの人に利用されています。

代償分割

代償分割は、相続人の誰かが不動産などの財産を相続する代わりに、他の相続人に代償金を支払う分割方法です。

相続人が複数いる場合や不動産を売却したくない場合でも公平に財産を分割できます。

ただし、財産の相続人が他の相続人に対して代償金を支払えるだけの資金力が必要なので注意しましょう。

共有分割

共有分割は、相続する不動産の全てまたは一部を、形を変えずに複数の相続人で共有する分割方法です。

不動産そのものを一定の割合で分割し、相続人それぞれが登記を行って不動産を共有します。

共有分割で相続した不動産は、相続人全員の同意がなければ売却できないので注意が必要です。

換価分割

換価分割は、相続された遺産が不動産に偏っている場合に選択されることが多い分割方法です。

不動産などの財産を売却して現金化し、得られた売却代金を相続人の間で分割します。

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相続不動産の売却は相続人同士で遺産分割協議する

相続した不動産を売却するか、相続人同士でどのように分割するかは、相続人全員が立ち合いのもとに行われる「遺産分割協議」で決定します。

遺産分割協議とは、亡くなった家族が残した財産を、どのように相続して分割するか相続人同士で話し合って決めることです。

複数の相続人がいる場合、相続不動産は遺産分割協議を終えるまで相続人全員の共同の財産なので、1人の相続人の判断で処分したり使用することはできません。

また、遺産分割協議を行わないままだと自動的に相続人全員の共有財産になるので、その後の活用がしにくくなったり、トラブルに繋がるリスクがあります。

トラブルをできるだけ避けて相続人全員が納得のいく分割方法を決めるためにも、遺産分割協議はしっかり行いましょう。

遺産分割協議を行う上では以下の2点に注意が必要です。

  • 相続人全員が必ず参加する
  • 協議の結果を書面に残す

遺産分割協議は相続人全員の合意が必要なので、相続人のうち1人でも不参加者がいると無効になってしまうことに注意しましょう。

相続人に未成年者がいる場合は代理人を立てて参加する必要があります。

また、あとでトラブルが起きないように協議の内容を書面に残すため、原則として「遺産分割協議書」を作成します。

遺産分割協議の流れ

以下は遺産分割協議の流れです。

  1. 遺言書の有無を確認する
  2. 相続人を確定する
  3. 相続不動産(遺産)を確定する
  4. 相続不動産(遺産)の分け方を話し合う
  5. 遺産分割協議書を作成する
  6. 相続不動産の名義変更をそれぞれ行う

遺産分割協議がうまくまとまらない、成立しないなどの場合は家庭裁判所で調停を申し立てることができます。

遺産分割協議書を作成

遺産分割協議を行ったら、原則として「遺産分割協議書」を作成し、協議の内容を書面に残す必要があります。

決まった書式や形式はなく、手書きでもパソコンでも作成可能です。

以下のポイントに注意して、書き漏れや不備がないように作成しましょう。

  • 遺産分割協議書であることが分かるタイトル
  • 被相続人の名前、相続日(死亡日)
  • 協議した相続人
  • 相続不動産の詳細
  • 代償金が発生する場合は支払い期日
  • 相続人の名前、住所、実印

遺産分割協議書を作成したら、相続人の人数分作成して各自が一部ずつ保管します。

相続不動産を売却して分割する方法①「換価分割」

相続された不動産の売却を決めている場合は換価分割を選択すると良いでしょう。

この章では換価分割のメリットやデメリットと、換価分割が適しているケースを紹介します。

  • 換価分割のメリット
  • 換価分割のデメリット
  • 換価分割に適しているケース

換価分割のメリット

換価分割のメリットは以下の3つです。

  • 不動産を公平に分割できる
  • 納税資金に充てられる
  • 不動産の管理や維持、固定資産税の支払いが不要になる

換価分割の最大のメリットは、不動産の売却代金を1円単位で公平に分割できるので、相続人同士のトラブルの発生を防げる可能性が高いことです。

また、相続税などの税金は基本的には現金で支払うので、売却して現金にすれば納税資金として活用できます。

換価分割のデメリット

換価分割のデメリットは以下の3つです。

  • 売却価格が安くなることがある
  • 売却の手間や費用がかかる
  • 売却することで税金がかかる場合がある

換価分割すると決めても不動産が高く売却できるとは限りません。

売却する不動産によってはなかなか売却できず、売却活動が長期化することもあるでしょう。

また、不動産の売却には仲介手数料などの売却費用がかかり、場合によっては税金がかかることもあります。

そのため、売却できても手元に残る売却代金が想定していたよりも少なくなり、相続人全員が損してしまう可能性があることがデメリットと言えます。

換価分割に適しているケース

換価分割を選択すると良いケースは以下の4つです。

  • 相続人のうち誰も不動産の相続を望まない
  • 遺産を公平に分割して相続したい
  • 不動産の維持や管理が負担になる
  • 相続税や代償金を支払う資金がない

不動産は所有しているだけで固定資産税がかかったり、相続人にとっては管理や維持が大きな負担になることがあります。

今後相続された不動産を使用する予定がない場合や、相続人の中で誰も不動産の相続を望まない場合は売却して手放すことをおすすめします。

現物では分割しにくい不動産は、売却して現金化してしまえば相続人の間で公平に分割できるので、トラブルも少なく済むでしょう。

また、相続人が代償金を支払う資金力がない場合も換価分割を選択するケースが多いです。

換価分割の遺産分割協議書の書き方

換価分割を行う時の遺産分割協議書の書き方は以下の2つあります。

遺産分割協議書の書き方は、共同登記単独登記かで異なるのでそれぞれ解説します。

  • 共同登記の場合
  • 単独登記の場合

共同登記と単独登記のどちらでも、換価分割を行うことを明記しなければ贈与税が発生する場合があるので注意しましょう。

共同登記の場合

共同登記とは、相続人全員を不動産の名義人として登記を行う方法です。

代表者を決める必要がなく、税金に関するトラブルが起こりにくいメリットがありますが、名義人全員が不動産の売買に関わらなければなりません。

書類の署名や押印も、名義人全員が行う必要があることを理解しておきましょう。

共同登記の場合、遺産分割協議書は以下のように記載します。

1、次の不動産は、換価分割を目的として、相続人○○、相続人●●および相続人△△がそれぞれ3分の1の割合で共有取得する。

所在 東京都○○市○○町○丁目

地番 ○番○

地目 宅地

地積 ○○.○○平方メートル

2、 相続人○○、相続人●●および相続人△△は、共同して前項の不動産を速やかに売却し、その売却代金から売却にかかる一切の費用を控除した残金を、それぞれの共有持分割合に従って取得する。

単独登記の場合

単独登記とは、相続人のうちの一人を名義人として登記を行う方法で、売却手続きを一人で進められるのでスムーズです。

納税通知は全て名義人に送られるので、トラブルを避けるためには誰がどのように支払うか話し合っておく必要があります。

単独登記の場合、遺産分割協議書は以下のように記載します。

1、次の不動産は、換価分割を目的として相続人○○が取得する。

所在 東京都○○市○○町○丁目

地番 ○番○

地目 宅地

地積 ○平方メートル

2、 相続人○○は前項の不動産を速やかに売却し、売却代金から売却にかかる一切の費用を控除した残金を、以下の割合で分配する。

相続人○○、相続人●●、相続人△△それぞれ3分の1ずつ

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相続不動産を売却して分割する方法②「代償分割」

代償分割は、土地や家などの現物で分割することが難しい遺産が多い場合によく利用されます。

基本的には相続人が自分の財産から代償金を支払いますが、相続する不動産を売却する前提であれば、不動産の売却代金の取得後に代償金を支払うこともできます。

また、土地や家などの不動産を共有分割すると、あとで売却するとなった時に相続人の間でトラブルになることがあります。

代償分割で相続人の1人が不動産などの遺産をそのまま相続し、他の相続人に代償金を支払うことで平等に遺産を分配しておけばトラブルを避けられる可能性が高いです。

代償分割のメリット

代償分割には以下のようなメリットがあります。

  • 遺産分割がスムーズに行える
  • 公平な遺産相続ができる
  • 節税できる
  • 売却しなくてよい

1人の相続人が遺産を相続して手続きを進められるのでスムーズに遺産分割が行えます。

今すぐに売却したくない場合でも、他の相続人の承認を得て代償金を支払えば遺産分割を完了でき、相続後は単独で売却することもできます。

また、相続する不動産に相続人が住んでいた場合は3,000万円の特別控除が適用され、譲渡所得税を節約できることも大きなメリットです。

場合によっては「小規模宅地等の特例」が適用されるケースもあります。

小規模宅地等の特例とは、相続した土地の評価額を最大で80%減額される特例で、一定の条件に当てはまっている必要があります。

代償分割のデメリット

代償分割には以下のようなデメリットもあります。

  • 代償金の支払いが負担になる
  • 代償金額でトラブルになることがある
  • 贈与税や所得税がかかることがある

代償分割を行うには、代償金を支払う相続人に資金力がなければ成り立ちません。

相続する遺産の価値が大きいものほど支払う代償金も多額になるので、金額によっては支払いが難しいこともあるでしょう。

代償金は自身の財産から現金で支払うことが一般的です。

現金以外の財産を渡すことでも代償分割は可能ですが、贈与とみなされて贈与税が発生する可能性があるので注意が必要です。

また、代償分割の場合は不動産の評価額をもとに代償金額を決めます。

評価額の算出方法を相続人同士で決める時になかなか折り合いがつかずにトラブルになることも少なくありません。

代償分割に適しているケース

以下のようなケースは代償分割を選択するとよいでしょう。

  • 不動産などの分けにくい遺産を複数人で相続する
  • 被相続人と同居していた相続人がそのまま家を相続して住み続ける
  • 今すぐ売却を考えていない
  • 事業継承や事業用不動産を相続する

不動産などの分けにくい遺産しかない場合などに適している方法です。

相続した不動産をすぐに売却したくない場合や手元に残しておきたい場合にもおすすめです。

代償分割の遺産分割協議書の書き方

代償分割を行う時、遺産分割協議書は以下のように記載します。

1、相続人○○は次の不動産を取得する。

所在 東京都○○市○○町○丁目

地番 ○番○

地目 宅地

地積 ○○.○○平方メートル

2、 相続人○○は、相続人●●に対し、前項記載の不動産を取得する代償として金〇万円を負担することとし、これを令和○年○月○日までに相続人●●に支払う。

相続不動産を共有分割した場合は売却できる?

遺産協議や分割がうまくいかずに、ひとまず共有分割で不動産を相続することもあるでしょう。

相続した不動産を共有分割で相続した場合、不動産の所有権は相続人全員にあります。

そのため、共有分割した不動産の売却には名義人全員の同意が必要であり、相続人の中で1人でも不動産の売却を拒否すれば売却できません。

共有持分のみを売却することは不可能ではありませんが、買い取ってくれる不動産会社は限られています。

共有持分を放棄するとしても税金がかかったり、登記変更に手間がかかるなど簡単なことではありません。

相続した不動産の売却を決めている場合は換価分割や代償分割の選択をおすすめします。

相続不動産を売却すると課税される?

相続した不動産を売却すると不動産の売却益に対して課税されるのでしょうか?

この章では以下の分割方法を行った時に発生する税金についてそれぞれ解説します。

  • 換価分割の場合
  • 代償分割の場合

換価分割の場合

換価分割で譲渡所得を得た場合は譲渡所得税が課せられることがあり、譲渡所得税がかかれば住民税もかかります。

譲渡所得とは不動産を売却して得た利益のことを言い、以下の計算式で算出します。

換価分割では相続人それぞれが譲渡所得税の確定申告する必要があり、一定の条件を満たせば特例が適用されます。

譲渡所得=売却価格-(取得費+譲渡費用)

また、換価分割で得た売却益には、贈与税や相続税は課税されません。

しかし、遺産分割協議書に換価分割を行うことを明記しなかったり、売却して分配までに時間が空きすぎてしまうと、贈与税が課税される場合があります。

相続税は、相続が開始された時点で存在する相続財産の評価額に対して課税されるものです。

換価分割で出た不動産の売却益は、相続財産の評価額とは別の扱いになるので課税対象にはなりません。

代償分割の場合

現金で代償金を支払う場合は譲渡聖徳税の課税対象にはなりませんが、所有していた不動産などを現金の代わりに代償として引き渡した場合は課税対象になる可能性があります。

また、他の相続人が代償分割で分配された現金に対して贈与税が課税されることはありませんが、遺産分割協議書に「代償分割により財産を支払う旨」を記載しておくことが必要です。

まとめ

相続された不動産を売却して分割するなら「換価分割」を行うことをおすすめします。

不動産を売却して現金化すれば、売却代金を1円単位で分割できるので相続人同士でのトラブルも少なく済む可能性があります。

また、共同登記と単独登記のいずれの場合も、遺産分割協議書に「換価分割を行う旨」を記載する必要があります。

思わぬ税金の発生を防ぐためにもしっかり理解しておきましょう。

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記事のおさらい

遺産の分割方法はどんなものがあるの?

「現物分割」「代償分割」「共有分割」「換価分割」の4つの方法があります。詳しく知りたい方は相続された不動産の分割方法は4つをご覧ください。

換価分割が適しているケースは?

相続人のうち誰も不動産の相続を望まない場合は換価分割で手放すことろおすすめします。詳しくは換価分割が適しているケースをご覧ください。

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