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相続不動産には査定が必要!査定方法や遺産分割の方法をわかりやすく解説

  • 更新日:2024年1月15日
監修者:山本健司
監修山本 健司
東急リバブル株式会社、ソニー不動産株式会社(現SREホールディングス株式会社)で1位を連続受賞。不動産相談件数16,000件以上。ミライアス株式会社を立ち上げ不動産売買仲介、不動産コンサルティング業務を行っている。【URL】ミライアス株式会社
相続不動産には査定が必要!査定方法や遺産分割の方法をわかりやすく解説

相続をする財産の中に不動産が含まれている方は「どのように遺産分割をすればいいだろう…?」と悩まれることでしょう。

きょうだい間で揉めることなく公平に遺産分割をするには、不動産の価値を金額で知る必要があります

この記事では、相続不動産に査定が必要な理由や、自分で評価額を調べる方法、不動産査定と不動産鑑定の違い、遺産分割の方法まで解説しています。

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不動産の査定は公平に相続するために必要

相続する財産のうち、現金や預貯金よりも不動産の価値が大きいという方は、少なくありません。

不動産そのものは分割できないため、相続人の間で公平に遺産分けをするためには、相続する不動産の金銭的価値を正しく知る必要があります

たとえば、不動産と預金1,000万円の財産をAさんとBさんの兄弟で半分に分け合うケースで考えてみましょう。

2人で五分五分に遺産分割をするためには、不動産を相続したAさんが、1,000万円との差額を「代償金」としてBさんに支払わなければなりません。

Aさんが「不動産の価値」と1,000万円の差額をBさんに代償金として支払う

この時に支払う代償金の金額は、「不動産の金額がいくらであるか」によって変わります

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逆に、1,000万円よりも不動産の価値が低い場合は、BさんからAさんに「差額」を支払います。

つまり、公平に遺産分割をするためには、不動産の金銭的な価値を把握する必要があるのです。

【不動産相続の基礎知識】必要な手続きや相続税など解説!


不動産売却に向けた査定は、不動産の名義変更前でも受けられます。

不動産の正確な査定額を把握したい方は、複数の不動産会社の査定額を比較しましょう。

不動産の査定額は不動産会社が直近その家がいくらで売れそうかを周辺の事例などから算出した金額です。

しかし、高すぎる査定額を信じ込んでしまうと査定額どおりに不動産が売れず事前に立てた資金計画が狂ってしまうかもしれません。

すまいステップ』なら、厳選されたエース級の不動産会社から、無料で精度の高い査定を受けられます。

以下のフォームを入力して、査定を受けてみましょう。

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相続不動産を査定する3つの方法

不動産の金銭的価値は、以下の3つの方法によって調べられます。

以下に、簡単に違いをまとめました。

項目自分で調べる不動産査定不動産鑑定
依頼先不動産会社不動産鑑定士
費用無料無料有料
わかること国の公表している基準に基づく評価額不動産を売りに出した場合の売却予想価格不動産の客観的な資産価値
法的証拠能力なしなしあり

ここからは、それぞれの特徴について詳しく解説していきます。

自分で評価額を調べる

不動産には「地価公示価格」「固定資産税評価額」「相続税評価額」といった公的な評価額があります。

『不動産評価額』は5種類ある!調べ方と計算方法を徹底解説!

公的な評価額を調べて計算すると、不動産の価格を自分でも見積もることができます

ただし、実際に不動産を売却する時は、その時々の市況や不動産流通の状況に大きく左右されるため、計算でわかる価格と実際に売れる金額には乖離があるケースがとても多いです。

それでも、相続人の間で合意が得られるなら、調べた評価額に基づいて遺産分割することができます。

相続する不動産の売却予定がなく、遺産分けのために大体の基準が知りたいという場合には「自分で評価額を調べる」のがおすすめです。

相続税の申告・納税の際には「相続税評価額」を計算する必要があります。そのため、査定や鑑定を受ける場合でも「相続税評価額」は計算してみましょう。

「不動産査定」を受ける

不動産査定とは「不動産を売却した時の売却予想価格」の見積もりをすることです。

不動産会社が、近隣の過去の売却事例や公的な評価額をベースに、不動産の立地や状況、現在の市況を加味して金額を算出します。

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いわゆる「査定」とは、この不動産会社による金額の見積もりのことを指すのが一般的です。
売却を想定した金額を、不動産売却のプロが計算するため、3つの方法の中で「現在の不動産の市場価値」が一番わかりやすいです。
ただし、不動産会社の査定書は、遺産分割で揉めて調停や裁判をする場合の「証拠資料」にはできません
また、あくまで不動産会社は営業活動の一環として、無料で不動産査定を行っています。
そのため、査定を受けた際にセールストークを受けることに関しては、予め念頭に置いておきましょう。

不動産査定については、以下の記事でより詳しく解説しています。

不動産査定とは?査定を依頼する前に知っておきたい基本を解説!

「不動産鑑定」を受ける

不動産鑑定とは、不動産鑑定士が行う「不動産の客観的な資産評価」です。

不動産鑑定と不動産査定が異なる点は、以下の通りです。

  • 国家資格者の「不動産鑑定士」のみが行える
  • 裁判や調停での証拠能力がある
  • 売主と買主間の事情や交渉を排除して評価する

不動産鑑定の結果は、裁判所・税務署などにも証拠資料として提出することができるものです

高い証明力があるため、金融機関が不動産を担保とする際にも、不動産鑑定は利用されます

一方で、実際の不動産売却では、売主や買主の売り急ぎ・買い急ぎや、交渉によって価格は大きく変動します。

そのため、不動産鑑定による評価額と、実際の売却金額にはブレができる場合があります。

また、不動産鑑定には、高額な費用がかかります。
鑑定する不動産によって金額は変わりますが、相場は20万円~50万円です。

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お金をかけてでも相続財産をキッチリ分配する必要がある場合には、不動産鑑定を利用しましょう!

不動産鑑定について更に詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

不動産鑑定の費用の相場はいくら?無料の不動産査定との違いも紹介!

相続不動産の分割方法

不動産の価値が分かったあと、どのように分割するのがよいのか迷ってしまう方もいらっしゃるのではないでしょうか?

最後にこの章では、相続不動産の分割方法を見ていきましょう。

相続不動産の分割方法としては、以下の4つが挙げられます。

  • 現物分割
  • 代償分割
  • 換価分割
  • 共有分割

現物分割

マンション相続 現物分割の解説

現物分割は、誰か一人が不動産をすべて相続し、その他の財産をほかの相続人で分けて相続する遺産分割方法のことです。

現物分割は不動産の売却をする必要がないため、もっとも手間がかからない分割方法と言えます。

ただし、遺産が不動産しかない場合に分割ができないというデメリットもあります。

代償分割

マンション相続売却 代償分割の解説

代償分割は、相続人の一人が不動産をすべて相続し、その他の相続人には相続分に相当する金銭を渡すという分割方法です。

図のように4000万円の不動産と預貯金2000万円の相続財産を代償分割で1/2ずつ分ける相続を行う場合、不動産を相続する人は、1000万円の現金を預貯金を相続する人に渡します。
そうすることで各人の取り分が3000万円ずつとなり、1/2ずつの遺産相続ができます。

この遺産分割方法のデメリットは、多額の現金が必要になる可能性があることです。

また、代償分割の際の不動産の評価額について争いが起こる可能性もあるので、実施する際には相続人全員で認識をすり合わせる必要があります。

換価分割

マンション相続売却 換価分割の解説

換価分割は、相続不動産を売却して得た代金を相続分に応じて分配する遺産分割方法です。

不動産を相続しても使い道がない場合などは、この遺産分割方法をとるのがよいでしょう。

換価分割は現金を平等に分配できるため、相続人同士での争いが起こりにくいのが最大のメリットです。

また、相続財産が不動産しかない場合にも、偏りのない遺産分割ができます。

共有分割

共有分割は、不動産を相続人全員の共有名義にして相続する遺産分割方法です。

名義人を相続人全員に指定するだけなので簡単に思えますが、実は最も揉め事が起こりやすい遺産分割方法です。

共有名義で不動産を相続すると、後から売却したくなった場合に、他の名義人全員の同意を得る必要があります

契約の手続きも、名義人全員が同席するか、委任状を作成しなければならないため、通常の売却よりも煩雑になります。

また、誰か1人が相続した不動産を利用したい場合に、きょうだい間でトラブルが起きることもあり得ます。

相続する不動産の利用や売却を見越すなら、おすすめしない分割方法です。

共有名義の不動産は売却できる?トラブルを回避して売る方法

みんなの不動産売却体験談

佐賀県佐賀市 / 60代

査定価格1,200万円売却価格1,200万円

不動産会社の決め手
飛び込みで依頼するのは難しいと思い、まずはネットでの土地査定から始めた。すぐに対応の連絡があり、その後もこちらが聞きたい内容に対してきちんと返答をくれた。やはりまじめさと熱心さではないかと思う。
この口コミをもっと見る

埼玉県さいたま市北区 / 70代

査定価格3,700万円売却価格3,700万円

不動産会社の決め手
地元の実情をよく知っていること、経験が豊富であること、取引範囲が広いこと、担当者の人柄が誠実で信頼できること、能力が高く、対応に無駄がなく、ミスがなさそうなこと。
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神奈川県川崎市中原区 / 40代

査定価格6,800万円売却価格7,180万円

不動産会社の決め手
仲良い人がいたので、社割があったので、恩義大切というところかと思います。あとは、推しが強かったのと、コミュニケーションをよくとっていたということかと思います。
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埼玉県川越市 / 40代

査定価格3,580万円売却価格3,580万円

不動産会社の決め手
希望額以上での売却が可能と判断し、仲介手数料の相談にも乗ってくれた為。又、販売に当たってはのぼりを活用するなど より目に付きやすくする工夫をされた
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富山県高岡市 / 50代

査定価格30万円売却価格30万円

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相続不動産の査定の依頼方法

次に、相続した不動産の査定を依頼する方法をご紹介します。

この章を読んで、適切なタイミングで適切な問い合わせ先に査定を依頼しましょう。

不動産査定の依頼方法は主に以下の2つです。

  • 近隣の不動産会社に直接問い合わせる
  • 不動産一括査定サイトに問い合わせる

近隣の不動産会社に直接問い合わせる

もっとも簡単な不動産査定の依頼方法は、近隣の不動産会社に直接問い合わせることです。

「すぐに売る予定はないけど、問い合わせていいのかな……」と不安に思われる方もいるかもしれませんが、査定をしたからといって必ず売却が必要なわけではないので安心してください。

「相続予定の不動産の査定をお願いしたいです」と伝えれば、問題なく査定してもらえます。

ただ、自分で不動産会社を探して直接問い合わせる場合、問い合せ先が大手に偏りやすいので注意が必要です。

大手不動産会社はたくさんの案件を抱えているので、需要の低い不動産の場合だと対応がおざなりになる可能性があります。

できれば、大手だけでなく地元の不動産会社にも問い合わせましょう。

不動産一括査定サイトに問い合せる

もう一つの不動産査定の依頼方法として、不動産一括査定サイトに問い合せるという方法があります。

一度の問い合せで複数の不動産会社とコンタクトをとれる不動産一括査定は、若い世代を中心に主流となりつつあります。

また、不動産一括査定の場合、サービス運営会社が事前に悪徳不動産会社を弾いてくれるので、詐欺などに遭いにくいというメリットも。

どの不動産会社に問い合せるべきか分からない……」という悩みのある方は、不動産一括査定を利用することでスムーズに査定を進められます。

不動産一括査定サイトのすまいステップでは、厳しい審査基準を通過した、全国の優良不動産会社のみをお客様にご紹介しています。
担当者の経験年数にも基準を設けており、専門知識の必要な相続案件においても、質の高い接客を受けることができます。

相続した不動産の査定をご希望の方は、ぜひすまいステップをご利用ください。

まとめ

この記事では、相続した不動産の査定と、相続不動産の分割方法について詳しくお伝えしました。

不動産の実際の価値は公的な指標では計れないので、遺産分割の際には不動産の査定をして正確な価値を把握しておきましょう。

裁判等の予定がないのであれば、無料の不動産査定で十分です。

なお、査定を依頼する不動産会社をお探しの場合は、すまいステップの不動産一括査定がおすすめです。

すまいステップでは、以下のような基準を満たす不動産会社を無料でご紹介しています。

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  • 宅地建物取引士の資格保有者
  • 不動産売買仲介営業歴5年以上
  • 累計100件以上の売買仲介実績
  • 市場相場よりも高値で販売した経緯あり

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記事のおさらい

相続不動産の査定が必要なのは何故?

相続した不動産は、現金のように分割できません。

そのため、相続人の間で公平に遺産分割するには、不動産の金銭的価値をする必要があります。

特に、不動産を現金化して分割する場合は、売却した際の予想金額を知るために、不動産査定を受けましょう。

詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

相続不動産の金銭的価値を知るにはどんな方法がある?

相続不動産の金銭的価値を知る方法には、以下の3つの種類があります。

  • 自分で評価額を調べる
  • 「不動産査定」を受ける
  • 「不動産鑑定」を受ける

詳しくは相続不動産を査定する3つの方法をご覧ください。

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