親の年齢、病気、あるいは相続。
時に、思いもよらないタイミングで実家の管理があなたに任されます。
ご家庭があるあなたにとって空き家を管理し続けることは簡単なことではありません。そこには税金他さまざまな問題が絡んでくるからです。
この問題を早期的に解決するには、売却が有効的です。
おっしゃる通り、自分名義でない不動産の売却は少し複雑化してしまいます。
ですがそれは、自分が置かれている状況を正しく認識し必要な情報だけを収集できれば恐るるに足りません。
そこで今回は3通りの親の家を売る方法をご紹介します。
売却に伴う税金や税金の特例措置、売却前の注意点なども詳しく解説しますので、あなたの状況にあった項目をお読みください。
親の家を売る3通りの方法
今回ご紹介する親の家を売る状況は以下の3通りになります。
あなたに合った売却方法をご覧ください。
方法1：相続した家の名義を変更して売却する
親が亡くなり、家を相続したけれど居住することがないというケースでは、名義変更をしてから売却することができます。
ただし、名義変更には相続登記が必要であり、相続登記までに相続手続きを完了させておく必要があります。
以下は不動産の相続登記に至るまでの流れです。
| step1 | 遺言書の確認 | 故人の遺言書を探す。個人が指定した相続内容があるかを確認します。 |
|---|---|---|
| step2 | 相続人の確認 | 戸籍謄本を取得し血縁関係を調べ、法律上の相続人を確認します。 |
| step3 | 相続財産の把握 | 相続財産には不動産のような資産だけでなく、負債も含まれるので把握します。 |
| step4 | 相続放棄か承認か決定 | 相続の放棄、又は限定承認をする場合の期限は３ヶ月です。 |
| step5 | 遺産分割協議 | 遺言書がない場合、相続人による遺産分割の話し合いを行います。 |
| step6 | 相続登記 | 相続登記をし不動産の名義を変更します。 |
相続登記は相続した財産の名義人を自分へ変更する手続きです。
名義が親のままでは不動産の売却はできませんので、法務局に所有権移転の登記申請書を提出して相続登記を行います。
登記申請書は専用の用紙をもらうのではなく、A４の紙を使って作成します。
法務局ホームページの様式及び記載例を見ながら自分で作成することもできますが、司法書士に依頼すると簡単です。
（参考：法務局－不動産登記の申請書様式について）
相続登記には他にも以下の書類が必要になるので用意しておきましょう。
- 登記申請書
- 印鑑証明
- 住民票の写し
- 戸籍謄本
- 遺産分割協議書（遺産分割協議を行った場合）
- 遺言書（遺言があった場合）
固定資産税評価証明書に記載された家の評価額に0．4％をかけた額が登録免許税になります。例えば、評価額1,000万の家の場合は4万円となります。（土地と建物を合算した評価額で計算）
≫売却時にかかる税金はこちら
方法2：親の代理人になって売却する
あなたの親に売却の意思はあるが、売却の手続き等が困難な場合は代理人となって売却する方法があります。
この方法では、売却の権限を一時的に移す「委任状」を作成します。
委任状が受理されれば所有者と同等の法的効力を持つことができます。
手順1.委任状の作成
委任状にはあらかじめ用意されたものがないので、必要事項を確認したうえで作成していきます。
不動産会社がフォーマットを持っていることもあるので一度確認しておいたほうが安心です。
委任状に必ず記す内容をまとめておきます
- 登記簿謄本に記載された売却する物件の情報
- 売却に関する決め事
- 委任状の有効期限
- 委任の範囲
- 所有者本人と代理人の氏名・捺印
- 所有者と代理人の氏名と捺印
手順2.委任状を不動産会社に提出する
作成した委任状と以下の書類をもって不動産会社に提出しましょう。
- 親の印鑑証明書
- 親の本人確認書類
- 親の実印
- 親の住民票
- 子どもの本人確認書類
- 子の実印
無事に委任状が受理されれば売却活動を行うことができます。
≫売却時にかかる税金はこちら
方法3：成年後見人制度を利用して売却する
親が家の売却を希望していることを意思表示できる場合はよいのですが、認知症などで意思表示が難しくなるケースもあるでしょう。こうした場合は、成年後見制度を利用して売却することができます。
知的障害、精神障害、認知障害などにより十分な判断能力を持たない方が不利益を被らないように、それらの意思決定を援助する人を選任する制度です。家庭裁判所の判断により後見人に選任された人は不動産の売却なども行うことができますが、逐一裁判所に許可をとる必要があります。なお、必ずしも子どもが成年後見人に選ばれるとは限りません。弁護士などの第三者が選任されることもあるので注意が必要です。
以下は書類の準備から後見開始までの流れになります。
| step1 | 書類準備 | 申し立てに必要な書類を作成します。 |
|---|---|---|
| step2 | 面接予約 | 申し立て前に面接の予約を入れましょう。 |
| step3 | 申立て | 必要書類を提出し申し立てを行います。 |
| step4 | 面接 | 裁判所職員による面接が行われます |
| step5 | 審査 | 精神鑑定や調査官による調査、親族の紹介などが行われます。 |
| step6 | 審判 | 成年後見人を決定します。成年後見人は複数人が選任されたり、監督人が選任されたりします。 |
| step7 | 後見登記 | 後見内容が登記されます。これにより登記事項証明書を発行することができるようになります。 |
| step8 | 職務説明会 | 親族が後見した場合に開かれる説明会です。必ず参加する必要があります |
手続きに不安がある方は、自治体の地域包括支援センターに相談しましょう。
何をどうすればいいか、必要書類は何か丁寧に教えてくれますよ。
必要書類は裁判所ホームページから確認することができます。
以上が親の家を売る3通りの方法になります。
とはいえ、いずれの場合も不動産会社に査定してもらい建物の価値を知る必要があります。
親名義の物件の売却は、通常の自分名義物件の売却より時間がかかってしまうのは仕方ありません。
そのため、事前に査定依頼を済ませ以降の手続きと並行して行うことが最速で売却する方法です。
家を売却して手元にいくら残るか知りたい方は、不動産会社で査定を受けましょう。
家の売却にかかる税金・費用などは、売却額によって変わります。
正しい手取り額を知るためには、正確な査定額を把握する必要があります。
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親の家を売るときにかかる税金と節税特例
家売却のような大きいお金が動く場所には必ず税金が発生します。
これらを考慮せずに売買を進めていくと後々苦しい思いをすることになるので、しっかり把握しておきましょう。
下記が家売却にかかる主な税金です。
| 項目 | 税額・費用 |
|---|---|
| 譲渡所得税（所得税、住民税） | 譲渡所得の30.69％または20.315％ |
| 印紙税 | 売買の際の契約金額による（200万円～48万円） |
| 相続登記時の登録免許税 | 固定資産税評価額の0.4％ 登記を代行する場合は別途7～10万円 |
中でも、非常に高額で知らないと危険な譲渡所得税を解説していきます。
譲渡所得税を少なくする3,000万円特別控除の特例も紹介します。
売却時にかかる譲渡所得税
譲渡所得税とは、売却時に発生した譲渡益に対し課せられる税金です。
譲渡所得 ＝ 売却価格－購入時の価格－売買にかかった諸経費
※正確な計算には購入時の価格に「減価償却」を考慮する必要がありますが、今回はざっくりとした内容だけ知っておきましょう。
購入金額を証明する書類がない場合
物件購入時に取得した資料等を紛失している場合は、購入時の価格を売却金額の5％とします。
例えば、3,000万円で売却した物件の場合。
3,000万円の5％である150万円が購入時の価格になります。
参照：国税庁No.3258 取得費がわからないとき
譲渡所得税額＝譲渡所得×税率
ここで、譲渡所得に税率をかけていくのですが、物件の所有期間によって名称と税率が変わる点に気をつけましょう。
| 所有期間 | 名称 | 税率(所得税・住民税・復興所得税) |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 39.63％ |
| 5年を超え | 長期譲渡所得 | 20.315％ |
物件の所有期間は9年とします。
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査定額やあなたの相談に対する答えも不動産会社ごとに変わってきてしまいます。
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譲渡所得税を抑える控除の特例
時に何百万、何千万という金額になる譲渡所得税。
家の売却では、譲渡所得税を無駄に払わないことがポイントになります。
今回は2つの特例を紹介します。
- マイホーム売却時に利用できる3,000万円特別控除の特例
- 相続空き家売却の3,000万円の特別控除の特例
この特例は場合によっては譲渡所得税を0円にすることもできる大きな特例です。
1．相続空き家売却の3,000万円の特別控除
この特例も譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例であり、
正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。
この特例は名前の通り被相続人（例えば親）が居住用に使っていた家で、死後空き家になる家が対象になります。
そのため、亡くなり相続が始まるまで被相続人がその家で1人で暮らしていたことが前提となります。
あくまでも空き家になってしまう物件に対する特例なので、存命中に家族が一緒に生活をしていた場合は対象外になります。
特例の対象となる物件
- 昭和56年5月31日以前に建設された建物
- 区分所有建物登記がされていない建物
- 相続開始前に、被相続人以外居住していなかったこと
特例の適用要件
- 相続又は遺贈により物件を取得した人が売り主であること
- 相続から譲渡の時まで事業や貸付、居住用に使用していないこと
- 譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること
- 取り壊して売却する場合、相続から取り壊し、売却までの間事業や貸付、居住用に使用していないこと
- 取り壊しから譲渡の時まで建物や構築物の敷地に使用していないこと
- 相続開始から3年後の年の12月31日までに売却すること
- 売却代金が1億円以下であること
- 相続財産を譲渡した場合の取得費特例など、ほかの特別控除を使用していないこと
- 同じ人から相続又は遺贈された別の家や敷地にこの特例を使用していないこと
- 親子や夫婦など特別な関係がある人に売っていないこと
参照:国税庁‐No.3306被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
2．マイホーム売却時に利用できる3,000万円特別控除の特例
マイホームを売却した時に使える特例で、譲渡所得から最大3,000万円を控除することができます。
今回紹介した売却方法2と3の場合のみ利用できます。
特例の対象となる物件
- この特例を受けるために入居した家屋でないこと
- 仮住まいや、その他の一時的な理由で入居下家屋でないこと
- 別荘のような、娯楽や保養のために所有している家屋でないこと
特例の適用要件
- 自分が住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに売却すること
- 前年、前々年にこの特例又は、マイホームの譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例を受けていないこと
- 前年、前々年にマイホーム買換えやマイホーム交換の特例を受けていないこと
- 売った家屋や敷地が、収用等の場合の特別控除などほかの特例を受けていないこと
- 災害による滅失の場合は、その敷地をすまなくなってから3年後の年の12月31日までに売却すること
- 親子や夫婦など特別な関係がある人に売っていないこと
費用総額シミュレーターで売却にかかる費用を算出してみよう
以下の費用シミュレーターを使って、あなたの不動産を売ったときにかかる費用を算出してみましょう！
「売却価格」「購入価格」「物件の所有期間」「現在住宅として住んでいるか」をそれぞれ入力し、「費用を算出する」ボタンを押すと、売却時にかかる費用が自動で算出されます。
※購入価格が分からない場合は空欄で大丈夫です。
費用の内訳も表示されますので、まずはどんな費用がいくらかかるのかを把握しておきましょう。
親の家が売却できなかった場合の対処法
上記の方法をとってもスムーズに売却できない場合があります。
以下では２通りのパターンに応じた対処法を提案していきます。
- 親や兄弟が売却に反対する場合
- いつまでも買い手が見つからない場合
親や兄弟が売却反対する場合
思い入れのある家を売却する決断は早々できるものではありません。
考え抜いた末「今売却するのが最善！」と決心したさなか、無情にも周りが反対してくることもあるでしょう。
この場合は以下のことを説得の材料として利用してみてください。
それでも説得が無理な場合はリバースモーゲージを利用しましょう。
順番に解説していきます。
説得材料1：毎年固定資産税・都市計画税がかかる
不動産を所有している限り、市区町村に固定資産税を支払いつづけます。
税率は実家の固定資産評価額の1.4％になります。
実家が都市計画法で指定された市街化区域内にある場合には、さらに都市計画税を支払います。
都市計画税は固定資産評価額の最大0.3％になります。
説得材料2：事故や事件のリスク、さらには近隣トラブルも
実家を空き家の状態で放置しておくと、事故や事件のリスクがあります。
知らぬ間に誰かが住み着いていたり、空き家を狙った放火に合うことも…。
庭も手入れされておらず、伸び切った草木が隣家の敷地を侵害してしまうことも多々。
あなたのマイホームの隣が、まったく管理されていない酷く老朽化した空き家だったら嫌ですよね。
説得材料3：空家等対策特別措置法によるペナルティ
今もなお急増している空き家問題の解決策として、平成27年に空家対策特別措置法が発表されました。
これにより管理が行き届いてなく、倒壊の恐れがあるとみなされると「特定空き家」に認定されペナルティが科せられます。
固定資産税と都市計画税に適用されていた軽減措置から外れ、それぞれ最大6倍、3倍となります。
説得材料4：周囲の資産価値を低下させる
あなたが引っ越しをする際、周囲に空き家があったらどうでしょう。
ひどく老朽化したもの、これから管理されずに放置されていくもの。
その結果、悪臭や害虫の被害がでたり、不審者・不良のたまり場に化したり。
そんなところに住みたいと思わないはずです。
空き家がある土地の周辺需要は弱まっていき、それは周りの資産価値に影響を与えます。
空き家があるというだけで、周囲の資産価値が低下してしまいかねないのです。
妥協案：リバースモーゲージを利用する
リバースモーゲージとは、該当の家を担保にお金を借り、持ち主が亡くなった時に家を売却して返済をする仕組みです。
持ち主が亡くなり家を売却するまでの間は、今までと同じようにその場所に住み続けることができます。
ただし、シニア層向けの制度になるため、金融機関に寄りますが対象年齢は55～65歳以上になります。
他にも、家を相続できなくなるため相続人の同意が必要になったりします。
いつまでも買い手が見つからない場合
住宅の需要がない地域では、なかなか売却できないこともあります。
この場合は売りやすくするための施策をうつか、売る以外の方法をとることを検討しましょう。
売る施策1：空き家バンクを利用する
空き家バンクとは地方公共団体（または地方公共団体から委託を受けた団体）が運営する、空き家物件の情報を提供するサービスです。
「売り手と買い手をマッチングするサービス」のようなもので、物件の情報をさらに多くの人に伝えることができます。
ただし、空き家バンクができるのはマッチングまでなので、その後の契約うんぬんは不動産会社に依頼をするのが得策です。
売る施策2：更地にして販売
住宅の重要がない地域では、建物がある状態で販売しても売れないケースがしばしばあります。
家を解体し更地にすることで、居住以外の使い道が広がり購入希望者も集まりやすくなります。
例えば、畑や駐車場、倉庫など。
今では、太陽光発電の用地として購入する方もいます。
売る以外の方法1：親戚に譲る
他者への売却以外に、親戚に譲る方法もあります。
この場合は「売却」ではなく「贈与」としてみなされ、贈与税が発生します。
夫婦や兄弟間、または未成年者と行う一般贈与と、直系の親族間で行う特別贈与がありますが、どちらの場合でも売却の際にかかる税金に比べて高くなる可能性があります。
売る以外の方法2：賃貸経営にする
空き家を賃貸物件として貸し出す活用法もあります。
継続的な収益を生み出せるほか、実家を所有し続けられるメリットがあります。
劣化が激しい住宅では事前に修繕を行う必要もありますが、「DIY型賃貸借」を活用すれば借り手が自分好みにリフォームを行うことができるため、事前のリフォーム費用を抑えることができます。
売る以外の方法3：民泊施設にする
空き家を民泊施設にして宿泊費を得る活用法もあります。
新型コロナウイルスの影響で外国人観光客は激減していますが、創意工夫によって地元客の人気を集めている民泊もあります。
Airbnb(エアビーアンドビー）やSTAY JAPANなどの民泊仲介サービスなどの普及により、旅客獲得への難易度は格段に下がっています。
ただし、こうした民泊施設として活用していくには旅館業法の規制を受け、自治体の許可を得る必要があります。
許可を得ずに有償の民泊営業をした場合は、「無許可営業」とみなされ取り締まりの対象となります。
東京都大田区 / 40代 査定価格5,480万円売却価格5,480万円 東京都葛飾区 / 50代 査定価格16,000万円売却価格21,000万円 大阪府寝屋川市 / 40代 査定価格1,500万円売却価格1,630万円 神奈川県川崎市麻生区 / 50代 査定価格1,800万円売却価格2,150万円 東京都墨田区 / 40代 査定価格2,300万円売却価格2,500万円 
親の家を売るときの注意点
何か注意することってあるかな？
もともと自分の家ではないものを売るのならば、一層の注意を払って売却しましょう。
契約面でのトラブル発生や、必要な手続きの不足がないよう、親の家を売るときの注意点をまとめました。
契約不適合者責任に注意
不動産を売った側には、契約不適合責任が発生します。
これは売った不動産が売買時の契約内容を満たしていない場合に、買主は補修費用の請求や代物請求、損害賠償や契約解除を求めることができる仕組みです。
契約書に書かれていなかった欠陥。例えば、雨漏りやシロアリ被害、土壌汚染、事故物件などが該当します。
家の現状を正しく認識して、契約に不適合な部分がないよう責任感を持って売買しましょう！
境界を確定しておかないとトラブルの原因に
古くからある住宅の場合、隣家との境界線がきちんと定められていないケースがあります。
売却前に境界を確定しておかないと隣家とのトラブルの原因になりかねません。
自分で確認するのが難しい場合は不動産会社に相談してみましょう。
もし境界が確定していない場合は、土地家屋調査士に依頼して確定しておくことをおすすめします。
確定測量ってなに？確定測量が必要なケースや費用感についても解説！
売却したら確定申告が必要になる
親の家を売って譲渡所得（売却益）が発生した場合は必ず確定申告をしましょう。
不動産の売却による譲渡所得は分離課税に該当するため別途確定申告の必要があります。
委任状や後見制度を利用して売却した場合は確定申告をするのは親になりますが、親の代わりに確定申告まで行ってあげるといいでしょう。
相続した家の場合は確定申告をするのはあなたです、本業で確定申告をしているとしても別で譲渡所得の確定申告を行いましょう。
親の存命中に売却した方が税金が安い場合がある
親が存命のうちに売却する場合と、相続してから売却する場合とで税金が大きく異なることがあります。
主に、前述した3,000万円特別控除が適用されるかを重視するといいでしょう。
マイホームを売却した場合に使える3,000万円の特別控除と、相続した空き家を売却した場合の3,000万円の特別控除はもちろん条件が異なります。
例えば相続の場合は昭和56年5月31日以前に建築された家であることが前提です。
もし親が存命中に売却することができるのなら、親のマイホームとして売却した方が控除を受けられる可能性があります。
信頼のおける業者選びが重要
家の売却は、自分だけでは手続きやなどが複雑で非常に難しいものです。
信頼できる不動産会社を選ぶことは満足のいく売却を果たすために重要なポイントなのです。
難しい親の家の売却においてもしっかりサポートしてくれる不動産会社の存在は必要不可欠です。
契約する不動産会社選びは最も重要。慎重に選びましょう。
そこで、一社からの査定ではなく、複数社からの査定を受けたうえで条件や信頼度を基準に選ぶといいでしょう。
Web上で無料で利用できる一括査定サービスがとても便利です。
不動産一括査定サービスの「すまいステップ」は、独自の運営方針で厳選した優良企業のみを登録しています。そのため、信頼して仲介を依頼できる不動産会社のみに査定依頼ができる点が魅力です。 さらに、査定を行うスタッフは「宅地建物取引士の資格保有者」「売買仲介営業経験が5年以上」「累計100件以上の売買仲介実績」など売却ノウハウを持った人ばかりです。査定依頼はもちろん無料です。気軽に検索してみましょう。
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記事のおさらい
相続した親の家を売りたい場合は何からしたらいいの？
まずは遺言書や相続承認を行い相続を完了しましょう。その後、家の名義変更を行います。これを相続登記といいますが、相続したからといって勝手に名義が変わるものではありません。法務局にて登記申請を行いましょう。名義が無事変更できたら売却が可能となります。不動産会社に仲介を頼み売却活動を行うのがよいでしょう。詳しく知りたい方は相続した家の名義を変更して売る方法をご覧ください。
親の代わりに家を売るための委任状ってどこで入手できるの？
委任状に決まった書類はありません。委任状に記載すべき内容を満たしていれば自分で作成することができます。不動産会社が委任状のフォーマットを持っていることもあるので、不安な方は一度相談してみましょう。詳しくは親の代理人となって売る方法をご覧ください。
成年後見制度を利用したい場合何からしたらいいの？
裁判所の窓口や裁判所のホームページより必要書類を入手し、裁判所に提出します。わからないことがあれば自治体の地域包括支援センターに相談するといいでしょう。詳しく知りたい方は成年後見制度を利用して売る方法をご覧下さい。
売却を手伝ってもらう不動産会社はどうやって選べばいいの？
不動産会社によって条件や売り出し方に差があるため、複数の不動産会社から査定を受けてから選ぶようにしましょう。一括査定サービスを利用すると、複数の優良な不動産会社に査定依頼をすることができます。詳しくは親の家を売るときの注意点4つををご覧ください。
