親の家を売る方法とは?|税金や費用、注意点も詳しく解説

親の年齢、病気、あるいは相続。
時に、思いもよらないタイミングで実家の管理があなたに任されます。
ご家庭があるあなたにとって空き家を管理をし続けることは簡単なことではありません。そこには税金他さまざまな問題が絡んでくるからです。

この問題を早期的に解決するには、売却が有効的です。

すまリス
でも、自分名義じゃない家を売るのって大変そう…

おっしゃる通り、自分名義でない不動産の売却は少し複雑化してしまいます。
ですがそれは、自分が置かれている状況を正しく認識し必要な情報だけを収集できれば恐るるに足りません。

そこで今回は3通りのパターンを想定した親の家を売る方法をご紹介します。
売却に伴う税金や税金の特例措置、売却前の注意点なども詳しく解説しますので、あなたの状況にあった項目まで目次から進んでみてください。

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親の家を売る方法

今回ご紹介する親の家を売る状況は以下の3通りになります。

  • 親が施設に入り空き家になる場合→代理人になって売る
  • 親が認知症等である場合→成年後見人
  • 親から相続した家の場合→名義変更して売る

以下でそれぞれの状況に応じた売却方法について詳しく解説します。

親が施設に入り空き家になる場合→代理人になって売る

実子であったとしても親の家を勝手に売ることはできません。けれども親が売却の手続きを進めることができない状況は多々あります。

例えば体が悪くなり施設に入る場合や、高齢のため不動産に足を運ぶことができない場合etc.
このような場合は、親の代理人となって売却手続きを進める方法をとりましょう。

代理人になるためには、親が子どもに売却を委任するという内容の委任状が必要となります。委任状はどのような形式でも問題ありませんが、不動産会社が委任状のフォーマットを持っている可能性もあるため相談してみると安心です。

委任状以外にも必要な書類があるため、整理しておきます。

  • 親の印鑑証明書
  • 親の本人確認書類
  • 親の住民票
  • 子どもの本人確認書類

これらの書類と委任状を用意しておけば親の家を代わりに売却することができます。

ただし、この場合は親の同意があることが前提です。
もし反対されるようでしたら説得する必要があります。
注意点の項目に「親が売却を反対する場合」の解決策を紹介していますので参考にしてみてください。

問題がないようでしたら、次の「代理人となって売る流れ」にお進みください。

親が認知症等である場合→成年後見人を利用する

親が家の売却を希望していることを意思表示できる場合はよいのですが、認知症などで意思表示が難しくなるケースもあるでしょう。

こうした場合は、成年後見制度を利用して売却することができます。成年後見人は、判断能力が低下した人の代わりに家を売るだけでなく、財産の管理も行うことができます。

成年後見人として認定されるのは親族だけではなく、場合によっては弁護士や司法書士になることもあります。家庭裁判所に選任を申し立てて、受理された人が成年後見人になることができます。

成年後見人が決定したら、家庭裁判所に対して居住用不動産処分の許可の申し立てを申請して許可を得る必要があります。
問題がないようでしたら、次の「成年後見人を利用して売る流れ」にお進みください。

親から相続した家の場合→名義変更して売る

親が亡くなり、家を相続したけれど居住することがないというケースでは、名義変更をして売却する方法があります。

相続した家の売却には相続登記を行う必要があります。名義が親のままでは不動産の売却はできません。まず、法務局に必要書類を提出して、相続登記を行いましょう。

相続登記に必要な書類について以下にまとめておきます。

  • 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
  • 被相続人の住民票の除票、または戸籍の除票
  • 法定相続人全員の戸籍謄本
  • 遺産分割協議書
  • 法定相続人全員の印鑑証明書付き
  • 当該不動産の固定資産評価証明書
  • 当該不動産の登記簿謄本
  • 相続登記申請書
  • 相続人全員の住民票
  • 相続人の代表者の委任状
  • 死亡した被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
  • 被相続人が亡くなった旨が記載されている住民票の除票
  • 相続開始後に取得したもの
  • 相続人全員の署名・押印のあるもの
  • 遺産分割協議書につける必要のある書類
  • 相続登記にかかる登録免許税を計算するため
  • 相続する不動産を特定するため
  • 法務局にある相続登記の申請用紙
  • 相続人全員の住民票
  • 相続不動産を相続する相続人の代表者から司法書士などに依頼する場合の委任状

次は「名義変更して売る流れ」にお進みください。

親の家を売る流れ

先ほど紹介したいずれの場合も通常の売却より時間がかってしまいます。
より早く売却を完了させる手段として、諸々の手続き前に査定を依頼しておくといいでしょう。

査定は無料で行うことができるので、その他手続きは平行して行っていきましょう。

代理人となって売る流れ

代理人となって売却を進めていくには委任状が必要と先ほどお伝えしました。

ただこの委任状、必要な項目が満たされている場合でも書類だけで事が運ぶわけではありません。
本当に不正のない委任か、本人の同意が明確に取れているのかを不動産や司法書士が直接確認に行きます。

  1. 親に売却の旨を伝える
  2. 不動産会社に委任状のフォーマットをもらう(安心)or自分で調べて作成
  3. 委任状の受理(担当者が親本人に確認に伺うことも)
  4. 不動産業者に査定を依頼
  5. 信頼のおける不動産会社と媒介契約を結ぶ
  6. 購入希望者との条件交渉
  7. 売買契約を結び、売却完了

成年後見人を利用して売る流れ

成年後見人を利用し売却していくまでには家庭裁判所の申し立てが必要であり、後見人に選ばれた後も物件を自由にできるわけではなくその都度、家庭裁判所の許可が必要です。

以下は申し立てから、後見が選任されるまでの流れです。

  1. 裁判所に書類を提出(申し立て手数料や登記手数料がかかります。)
  2. 家庭裁判所による選定
  3. 成年後見人が決定する
  4. 後見を開始
  5. 不動産会社に査定してもらう
  6. 信頼のおける不動産会社と媒介契約を結ぶ
  7. 購入希望者との条件交渉
  8. 家庭裁判所に売却の許可を得る
  9. 売買契約を結び、売却完了

この間、およそ3~4か月を要します。

成年後見人を利用するにあたって、まず自治体の地域包括支援センターに相談するといいでしょう。
適格な支持、必要書類等を教えてくれますよ。

それと、成年後見人は売却の際も家庭裁判所に許可を得る必要があります。そのため引き渡しまでに時間がかかることがあります。その旨を購入希望者に伝えておきましょう。

名義変更して売る流れ

実家を相続した場合は名義変更をする必要があります。
そこを始めとして、売却までの主な流れを紹介します。

  1. 遺言書の確認
  2. 家の名義変更する
  3. 不動産会社に査定してもらう
  4. 信頼のおける不動産会社と媒介契約を結ぶ
  5. 購入希望者との条件交渉
  6. 売買契約を結び、売却完了

売却活動がスタートすると、内覧希望者が家を見学にくるようになります。そのため、家の中をある程度片付けておくことも大切です。家の周りも、しっかりと掃除して少しでも印象がよくなるようにしておくと高値で売れる可能性が高まります。

信頼できる不動産会社が見つかったら、媒介契約を結びます。媒介契約にはいくつかの種類があるため自分が売りたい方法にあった契約を結ぶようにしましょう。ここからいよいよ売却活動をスタートします。

家の状況や不動産会社の動きにもよりますが、おおよそ半年から1年を目安に売却のためのスケジュールを組んでおくと良いでしょう。

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ドミノ倒しと家

親の家を売るときにかかる税金や費用

売却金額がそっくりそのまま渡されることはありません。
そこから仲介手数料や税金などが引かれていきます。
そのため、これらを考慮せずに売買を進めていくと後々苦しい思いをすることになります。

下記が実際にかかる主な税金と費用です。

項目税額・費用
譲渡所得税・住民税(+復興特別所得税)譲渡所得の30.69%または20.315%
印紙税売買の際の契約金額による(1,000円~6万円)
仲介手数料400万円を超える場合(売却額×3%)+ 6万円 + 消費税
引っ越し費用・解体費用etc.一軒家の解体費用の相場は約100万円
登録登記(相続の場合)司法書士に頼み7~10万円

中でも譲渡所得税と仲介手数料が多くを占めるので詳しく解説していきます。

売却時にかかる譲渡所得税

譲渡所得税とは、売却時に発生した譲渡益に対し課せられる税金です。

〇譲渡益の算出方法
譲渡益 = 売却価格-購入時の価格-売買にかかった諸経費
例えば、売却価格が2,000万。購入時の価格が3,000万。経費が200万の場合は、譲渡益は0円以下になりますので、譲渡所得税は発生しません。
〇譲渡所得税の算出方法
譲渡所得税・住民税 (+復興特別所得税)= 譲渡益 × 税率

譲渡所得税・住民税、そして復興特別所得税を足した税率は以下のようになります。

実家の所有期間が5年以下の場合39.63%(譲渡所得税30%、住民税9%、特別所得税0.63%)
実家の所有期間が5年を超える場合20,315%(譲渡所得税15%、住民税5%、特別所得税0.315%)

購入金額を証明する書類がない場合

物件購入時に取得した資料を紛失してしまっていることは多々あります。
購入価格がわからない状態を所得費不明といいますが、この場合税金がさらに高くなることが考えられます。

例えば購入価格3,000万円の物件を2,000万円で経費300万円で売却した場合譲渡所得税は発生しません。
ですが、購入金額が不明の場合は2,000万円の5%が購入金額として計算されることがほとんどです。
この場合購入金額が100万円とみなされます。

法律レベルで定義されているわけではないので例外はあります。
査定の際に不動産業者に相談してみるといいでしょう。

印紙税

譲渡所得と住民税以外に課税されるものとして、売買契約書を交わす際に支払う収入印紙税が必要となる点もチェックしておきましょう。

印紙税については下記のとおりです。2022年3月31日まで軽減税率が適用されているため、期間をすぎると印紙税が高くなる可能性がある点には注意しておきましょう。

契約金額本則税率軽減税率
100万〜500万円以下2,000円1,000円
500万〜1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万〜5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万〜1億円以下60,000円30,000円
1億〜5億円以下100,000円60,000円

不動産会社への仲介手数料

不動産会社を介して売買が成立した場合には仲介手数料が発生します。
仲介手数料は「宅地建物取引業法」によって決められているので、不動産会社ごとではなく実家の売買価格によって変動します。

〇売買価格200万円以下の場合→売却価格の5%
〇売却価格200万円超え~400万円の場合→売却価格の4%
〇売却価格400万円を超える場合→売却価格3%
+消費税(10%)
400万円を超える場合にも、5%、4%の税率が部分的にかかります。
例えば1,000万円で売買成立した場合、
200万円の部分に5% → 10万円
200超え~400万円の部分に4% → 8万円
400万円超えの部分に3% → 18万円
合計36万円に消費税10%を足し、39万6千円となります。
少し計算が複雑なため、400万円を超える物件には以下の計算式に略すことができます。
〇400万円を超える物件の仲介料
(売却額×3%)+ 6万円 + 消費税
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親の家を売ったときの税金の優遇措置

売却に際し、物件を購入した時の値段よりも売却代金が高い場合は譲渡所得税が発生します。
上記でも説明しましたが、5年以内の売却では39.63%と非常に高額です。

ですがご安心ください。
それらを優遇する税金の特例措置がございますのでご紹介いたします。

ここではいくつかの優遇措置について詳しく解説します。自分が当てはまるケースがないかしっかり確認してみましょう。

3,000万円の特別控除

不動産の売却には、3,000万円の特別控除という優遇措置があります。これは、自分が所有する不動産を売却した場合に適用される特例です。つまり自分が居住していることが条件として適用される特例ということになります。親が生きている間に売却して譲渡所得が出た場合には、3,000万円まで控除を受けることができます。

譲渡所得というのは、親が自宅を購入したときの価格よりも売却額が高くなった場合の利益部分のことを指します。

空き家の譲渡所得税3,000万円の特別控除

では、親が亡くなってから空き家の状態になっている家を売った場合はどうでしょうか。実は、空き家になった家でも3,000万円の特別控除が適用されるケースがあります。この場合、親と子どもが同居していたかどうかがポイントとなります。

空き家の譲渡所得税3,000万円の特別控除については、子どもが同居しておらず、親が一人暮らしの場合に適用される可能性が高くなります。

小規模宅地の特例

親から土地を相続した場合、相続税を支払う必要があります。この場合、土地の評価に小規模宅地の特例が適用される可能性があります。

具体的には、親が所有していた土地について330平方メートルを限度に相続額の80%が減額できるというものです。この特例が適用されると相続税の減額が期待できます。ただし、適用条件として相続の直前に親子が同居していたことを証明する必要がある点には注意が必要です。

軽減税率の特例

親の生前に所有期間が10年以上の家を売却した場合には、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について軽減税率の特例が適用されます。ただし、以下の条件を満たす必要がある点には注意が必要です。

  • 過去に住んでいた家屋や敷地の場合、居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売ること
  • 売った年の1月1日時点、売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること
  • 親子や夫婦など特別な関係がある人に売却していないこと

親の家を売るときの注意点

すまリス
自分名義の家を売るのって怖い…
何か注意することってあるかな?

今回のように、親の家を売る場合は注意すべき点が多くあります。
親とのコミュニケーションなど契約以外のところにも目を向ける必要があります。

契約不適合者責任に注意

まず注意しておきたいのは、売却後に買主とトラブルが起こらないための注意点です。不動産を売った側には、「契約不適合者責任」があります。瑕疵とは、家のトラブルや欠陥のことを指します。万が一、売却後に隠れた欠陥が見つかり、買主から指摘された場合は損害賠償の責任もしくは契約が解除される可能性があることを理解しておきましょう。

たとえば、雨漏りやシロアリの被害、土壌汚染、事故物件であったなどの事実は売却前にきちんと伝えておくことが大切です。

境界線の確認が大事

古くからある住宅の場合、隣家との境界線がきちんと定められていないケースもあります。土地の境界線が定められていないと近隣とのトラブルが起こる可能性があります。自分では確認が難しい場合も多いため、不動産会社に相談してみましょう。もし境界が確定していない場合は、土地家屋調査士に依頼して確定しておくことをおすすめします。

売却したら確定申告が必要

親の家を売って譲渡所得が出た場合は、翌年に確定申告を行うことを忘れないようにしましょう。3,000万円の特別控除を利用して、非課税になった場合でも確定申告は必要です。逆に、売却することで損失が出た場合は、確定申告によって税金が戻ってくる可能性もあります。住宅ローンの残高がある自宅を売却した場合も、条件を満たせばほかの所得に課税されるはずの税金が還付されることもあります。

業者選びが大事

家の売却は、自分だけでは手続きなどが複雑でなかなか難しいケースが多いものです。その場合、信頼できる不動産会社に相談することも大切です。とはいえ、不動産会社は全国に多数あるためどのように選べばよいのかわからないという人もいるでしょう。

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売却方法に注意

親の家の場合、築年数がかなり経過しているケースもあるでしょう。あまりに老朽化が進んでいる場合には、建物を解体して更地にして土地として売却することも検討してみましょう。または、リノベーションやリフォームをしてから売却する方法もあります。ただし、いずれの場合も費用がかかるため不動産会社など専門家にも相談しながら慎重に計画を進めることも大切です。

親の家を相続したら早めに売る

親の家を相続した場合、誰も住む予定がないのであれば早めに売却を検討することをおすすめします。相続税には支払い期限があります。さらに、売却時に利用できる特例にも利用できる期限があります。譲渡所得の3,000万円控除の特例については、相続した日から3年後の年末までに売却しなければ適用外となります。

家の売却には想像以上に時間がかかるため、できるだけ早めに売却活動をスタートしておくことが必要となります。

家の最低売却代金を決めておく

家の売却を決めたら、どのくらいの金額で売りたいかを決めておくとよいでしょう。不動産は市況が影響するため、最低売却価格を決めておくことも大切です。不動産会社に仲介を依頼する際に、「最低額はこの価格です」と伝えておくとトラブルを回避することができるのでおすすめです。

売却益が出たら確定申告が必須

購入時の価格より売却時の代金が大きかった場合、その金額から経費を差し引き利益を算出します。
これを譲渡益といい、この譲渡益が発生した場合は確定申告が必須になります。

確定申告をせずに必要な税金を払わなかった場合、無申告加算税が課されます。
それでもなお確定申告をしない場合は「脱税」になり、最悪逮捕などの思い罰が与えられます。

親や兄弟に売却を反対された場合

実家の売却ともなると親族全員が快く思わないこともあります。
親が十分な判断ができる場合、親の同意がなくては売却をすることはできません。
親の同意を必要としない場合においても、兄弟間で意見が食い違ったままではその後の親族間トラブルになりかねません。

そこで、空き家として物件を所持しておくことのデメリットを紹介します。
こういった知識は説得の材料になります。

毎年固定資産税・都市計画税がかかる

不動産を所有している場合、市区町村に固定資産税を支払います。
税率は実家の固定資産評価額の1.4%になります。

実家が都市計画法で指定された市街化区域内にある場合には、さらに都市計画税を支払います。
都市計画税は固定資産評価額の最大0.3%になります。

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空き家が原因となった家屋倒壊事故や放火などが社会問題になっていると聞いたことがあるのではないでしょうか。もしあなたが空き家を所有しているのであれば、そういったニュースを聞くたびに売却を検討することもあると思います。ただ売却といってもどのよう[…]

事故や事件のリスク、さらには近隣トラブルも

実家を空き家の状態で放置しておくと、事故や事件のリスクがあります。
知らぬ間に誰かが住み着いていたり、空き家を狙った放火に合うことも…。

庭も手入れされておらず、伸び切った草木が隣家の敷地を侵害してしまうことも多々。

あなたのマイホームの隣が、まったく管理されていない酷く老朽化した空き家だったら嫌ですよね。

空家等対策特別措置法によるペナルティ

今もなお急増している空き家問題の解決策として、平成27年に空家対策特別措置法が発表されました。
これにより管理が行き届いてなく、倒壊の恐れがあるとみなされると「特定空き家」に認定されペナルティが科せられます。

固定資産税と都市計画税に適用されていた軽減措置から外れ、がそれぞれ最大6倍、3倍となります。

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日本においては空き家が年々増加しており、社会問題としてたびたび取沙汰されています。平成25年に総務省が実施した住宅・土地統計調査によると、平成 25 年10月時点で全国の総住宅数 6,063万戸のうち、空き家の数は820万戸にも及び[…]

周囲の資産価値を低下させる

あなたが引っ越しをする際、周囲に空き家があったら嫌ですよね。
上述したデメリットに加え悪臭や害虫の被害もあるかもしれません。

空き家があるというだけで、周辺の需要は弱まり資産価値が低下してしまいかねないのです。

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親の家が空き家になったら早めに売ろう

親の家を相続した場合、誰も住む予定がなければ早めに売却を検討することをおすすめします。

相続税や所得税を節税するには特例を利用する必要がありますが、この特例には期限があるためできるだけ早く売却するのが賢明です。

トラブルを避けるためにも、売却時の注意点にもしっかりと着目して、スムーズな取引ができるようにしておくと安心です。

 


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