一軒家を貸したい人必見!賃貸の手順と5つの注意点!

急な転勤や海外赴任で一軒家を離れてしまうケースは意外と多いです。

もし自宅が空き家なったら売却するかもいらっしゃいますが、「資産を手放したくない」と考える方には賃貸も選択肢の1つです。

この記事では一軒家を賃貸にするメリットやデメリット、賃貸にする手順、一軒家を賃貸にする注意点を紹介していきます。

一軒家を貸すメリットとデメリット

まずは一軒家を貸すメリットとデメリットを見ていきましょう。

転勤を機に家を賃貸にするメリット

一軒家を貸すメリットは、主に3つあります。

  • 家賃収入を得れる
  • 今後戻ることが可能(家を手放さなくてすむ)
  • 家の劣化を防げる

家賃収入を得れる

一軒家を貸すことで継続的な家賃収入を得れます。最近購入した一軒家ならローンが残っている場合もあるでしょう。そんな時も家賃収入をローンの返済に回せ、余った分は貯蓄できます。

管理会社を利用すれば、一軒家の維持管理の手間はほとんどかからないので、何もせず不労所得が得られるのは大きなメリットです。

今後戻ることが可能

せっかく手に入れたマイホームや、自分が生まれ育った家を手放すのに抵抗がある人もいらっしゃるでしょう。

賃貸に出せば、家賃収入を得ながら家を所有し続けることができ、将来自分がその家に戻ることもできます。

 

家の劣化を防げる

一軒家は使わないでおくと傷みが早くなりますが、誰かが住んでいることで換気や掃除など管理をしてもらえます。

空き家は、悪臭や不審者の侵入、不法投棄などの被害に遭いやすいので、このようなリスクを回避できるのもメリットです。

上記のように空き家にしておくと老朽化が進み固定資産税もかかる負の遺産になりますが、賃貸に出すことで金銭的にも資産の維持の観点でもメリットが大きいです。

転勤を機に家を賃貸にするデメリット

一軒家を貸すデメリットは、主に3つあります。

  • 借主を見つけるのが難しい
  • 空き家リスクがある
  • 毎年確定申告の手間もかかる

借主を見つけるのが難しい

どんな一軒家でも借り手が見つかるわけではありません。一軒家の借り手は子育て世代に限定されることが多く「近隣に小中学校があるか」「静かな住環境で治安がいいか」など立地条件も重視されます。

立地条件を優先すると、一軒家よりマンションの方が利便性が高いので一軒家の借り手を見つけるのは簡単ではありません。

特に、人口が減少している地域の一軒家であればには借り手探しに苦労するでしょう。

また、一軒家を借りる層は定住を求めるファミリー層が多いため、1~2年といった短期間の借り手を見つけるのは非常に困難です。

たとえ見つかったとしても相場より安い価格で貸し出すことになるでしょう。

転勤の期間が1年程であれば賃貸よりも空き家にしたり、思い切って売却した方が良いかもしれません。特に木造の戸建ては資産価値が下落が年々大きくなるので、収益性を考慮するなら早く売った方が良いケースがあると知っておきましょう。

空き家リスクがある

当たり前ですが、肝心の入居者が決まらなければその間の収入はゼロです。

収入が入らないのにその物件をいつまでも空けておくことはもったいないですし、空いている間の維持・管理にもお金がかかります。

空室中はローンの返済も自身の貯金を切り崩したり、給与から直接返済に充てなくてはなりません。

一度入居者が決まっても3割以上の方が3年以内に退去するというデータもあり、常に家賃収入が入るわけではありません。

参照:「賃貸住宅市場の現況と中長期見通し」に関する調査研究

次の入居者が1年経っても見つからないケースも珍しくありません。

一軒家の劣化により魅力が下がっている一方で、劣化の原状回復費用がなく入居者を迎えられる準備が整わない場合もあるからです。

毎年確定申告の手間もかかる

会社員として働いている人の中には、今まで確定申告の手続きを自分でしたことがないという方も多いのではないでしょうか。

一般的には正社員であれば会社が年末調整でやるので、自分で税務署へ出向き確定申告をする必要がないからです。

しかし、家賃収入は給与とは別扱いの所得になるので自分で確定申告をすることになります

所得を正確に計算して決められた期間内に書類の提出が求められるため初心者には面倒な手続きです。

税理士に確定申告の手続きを代行してもらえますが費用が毎年5万円ほどかかります。また、確定申告後に家賃収入で得た所得に対して毎年所得税がかかることになります。

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一軒家を貸す手順

次に、一軒家を貸す手順を紹介します。貸すまでのステップは次の5つです。

  1. 賃貸物件を扱う不動産会社探し
  2. 不動産会社との契約を結ぶ
  3. 賃料や入居条件を決めて入居者を募集
  4. 内覧後に賃貸契約を結ぶ

1つずつ見ていきましょう。

ステップ①:賃貸物件を扱う不動産会社探し

まずは不動産会社を探す必要があります。ひとくちに不動産会社といっても得意分野はそれぞれで異なるため、賃貸物件を扱っていること、賃貸に強みがあることを条件に探しましょう。

賃貸に強い不動産会社がいる一方で、売買専門でしか業務を行っていない業者もあるため、賃貸利用の助けとなってくれる不動産会社を選ばなければなりません。また、賃貸物件を扱っている不動産会社でも、一軒家に強いのか、アパートやマンションなどの集合住宅に強いのかは異なることもあるためこの点も確認が必要です。

業者ごとに強みが異なり、提供しているサービス内容が違うこともあるため、利用先の選定は念入りに行いましょう。

ステップ②:不動産会社との契約を結ぶ

利用する不動産会社を選んだあとは、業者と契約を結んで賃貸物件の広告を出します。契約は媒介契約と代理契約の2つがあり、それぞれ次のように異なります。

契約の種類特徴
媒介契約・不動産会社が入居者を募集する
・誰を入居されるかは貸主自身が決める
代理契約・不動産会社が入居者を募集する
・入居者の決定も不動産会社が行う

入居者を募集するのは、不動産会社という点はどちらも同じですが、誰を入居させるかの決定権が契約によって異なります。自分で入居者を選び、信頼できると判断してから貸したいなら「媒介契約」がおすすめです。不動産会社に全てを委託したい、あるいは遠くにいて入居者の判断が難しいという場合は「代理契約」がよいでしょう。

代理契約のほうが不動産会社の裁量が大きい分募集活動に力を入れてもらいやすいというメリットもあります。入居者への条件が特になく、すぐに決めてもらいたいなら代理契約が向いているでしょう。

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ステップ③:賃料や入居条件を決めて入居者を募集

契約の形態を決めたあとは、賃料や入居の条件など、具体的なことを決めていきます。賃料設定は、入居者を獲得するためには重要なポイントで、高く設定するほど利益は大きくなりますが、反面入居者の獲得が難しくなります。反対に安くすると入居者は獲得しやすいですが、利益が小さくなり、貸しても損失が出てしまうこともあるでしょう。

このように、賃料の設定はバランスを取ることが難しいため、不動産会社に相談するか、周辺の物件の賃料を参考にして決めることがおすすめです。また、入居者を選定するうえでは条件も重要で、どのような条件を付けるかによって、希望者の数は増減します。基本的には、条件が多いほど入居者には不利になるため希望者は少なくなると考えましょう。

ペット禁止の有無や室内での喫煙の可否、その他細かい条件は多数ありますが、入居者のスムーズな獲得を考えると、本当に必要な条件だけを設定することをおすすめします。

ステップ④:内覧後に賃貸契約を結ぶ

入居希望者が現れた場合は内覧をしてもらい、その後、各種条件にも納得できたら契約となります。内覧で契約の合意に至らなかった場合は、次の入居希望者に来てもらい、契約が結べるまでこのステップを繰り返します。内覧の際は立ち会いは不要で、すでに別の住居に住んでいる場合は、不動産会社との書類をやり取りするだけで構いません。賃貸契約を結んで入居が決まることで、ようやく家賃収入を得られます。

一軒家を賃貸にする際の注意点

次に、一軒家を貸す前に知っておきたい注意点を解説していきます。

自分に合った契約形態を選ぼう

一軒家を貸す場合、賃貸借契約には普通借家契約定期借家契約の2種類があります。

普通借家は、契約期間が満了しても「正当な事由」がない限り、貸主側から更新を拒絶することはできない契約です。

一方、定期借家は期間満了とともに契約終了となる契約です。

数年間だけ自宅を空けるため一時的に一軒家を貸すという場合、普通借家契約だと戻りたいタイミングで自宅に戻ることができません。

一軒家賃貸を検討している人の多くが、将来的に自分たちがまた住む可能性があるため、それまで家を手放したくないという理由です。

そのため、賃貸契約をする際は、締結する契約の種類をきちんと確認して、戻る予定があるなら必ず定期借家契約で契約を結びましょう。

住宅ローンが残っている場合は要注意!

住宅ローンが残っている家を賃貸にするには融資している金融機関の承諾が必要です。

しかし、一般的に住宅ローンは自分で住むことが条件に借りているため家を貸すには金利の高い事業用ローンに切り替えるのが原則です。例外的に転勤期間だけという条件付きで住宅ローンのままで賃貸することを認めてくれる金融機関もあるのでまずはローンを借りている金融機関に相談しましょう。

また、賃貸期間中もローンの支払が必要です。「住宅ローンの返済が月15万円、家賃15万円で貸せれば住宅ローンの返済分をカバーできる。」と考える方もいらっしゃいますが、これでは空室リスク、固定資産税、建物の修繕費などを考慮できていません。今後住宅ローンを返済していくなかで、あらゆるリスクを想定しなければいけないので住宅ローン残債がある家の賃貸を検討している方は、ローンの返済計画を見直す必要があります。

手間や費用がかからない管理方法を選択する

賃貸管理の方法は自分で管理する自主管理か、物件の管理のみを委託する管理委託、経営自体を委託するサブリースがあります。

もっとも費用がかからないのは自主管理ですが、その分手間がかかります。サブリースは経営委託し、収益を報酬として受け取れるため、手間はほとんどかかりません。

しかし、数%を手数料として取られるため利益は下がり、結果的に費用としては高いでしょう。管理委託は中間的なポジションにあり、手間は若干かかるものの、費用はそれほどかかりません。

手間と費用のバランスを考えて、自分に合ったやり方を選ぶことが大切です。

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家を貸す費用が多くかかる

賃貸のメリットは家賃収入を得られることですがアンケートによれば、自宅を貸した出して得た平均収入は月間13万円となりました。ただ家賃収入がそのまま利益になるわけではありません。

参照:持ち家を貸している人の年間家賃収入の価格帯分布

賃貸経営をするなら次のような費用が定期的に発生し手取りの利益は賃料の50~70%となること多いです。

費用名頻度相場
固定資産税・所得税・住民税毎年賃料の20%以上
管理費用毎年毎月1万円程度
クリーニング費用貸し出し前5万円程度
リフォーム費用貸し出し前10万円~200万円

初期費用

貸主には、賃貸物件について、借主の居住に必要な修繕をする義務があります。部屋のクリーニングはもちろん壁紙やふすまの張替、給湯器やエアコンの故障、雨漏りなど部屋を使用するのに必要な修繕をする義務があります。よってクリーニング費用や修繕費用が貸し出し前のタイミングで必ず発生します。

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仲介や管理管理のための費用

一軒家を賃貸するにあたって不動産会社に借り手を探してもらう必要があるため、家賃1カ月分相当の仲介手数料がかかります。定期的な一軒家の清掃、入居者からのクレーム対応などを管理会社に依頼すれば、それらの管理費用として毎月1万円程度支払うことになります。また賃貸中に「水道の調子がおかしい」などの入居者クレームが入れば修繕費用をその都度不安することになります。

税金

個人が家を貸すことで所得税(復興特別所得税含む)と住民税が発生します。いずれの税金も不動産賃貸で得た所得に対して課税されます。尚、固定資産税や都市計画税という不動産を所有していることで発生する税金は、家を貸し出していたとしても引き続き支払うことになります。

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この様に賃貸経営のためにも多くの費用がかかります。思っていたより収入が少なく家賃収入でローンの返済ができない。という事も起こりえます。

現状回復費用

建物の賃貸契約では、基本的に建物の修繕は貸主が行う必要があります。もちろんそれに必要な費用も家主が負担することになります。

畳や壁紙の日焼けなど年数を経ることで発生する汚れや傷(経年変化)はもちろん、畳の擦れ、壁紙の汚れ、柱や床の傷、タバコにヤニによる黄ばみまでか主が修繕費無を追うことになるので、それに必要な費用も家主が負担します。

入居者の選定は慎重に!

賃貸で一番困るのが家賃の滞納や家を手荒に使われるといった入居者のマナートラブルです。

マナーの悪い方に家を貸してしまうと退去してもらう面倒が増えます。例えば、滞納分の家賃を強制的に徴収するためにも裁判沙汰になり弁護士費用や裁判の手間がかかります。

素行の良くない入居者と契約すると、入居したとたん、家賃物件を乱雑に扱ったり、近隣の住民とトラブルを起こしか寝ないので優良な入居者かを事前に判別することが大切です。

家賃の滞納を防ぐためにも家賃保証会社を利用することも検討しましょう。

賃貸と売却どっちがおすすめ?

一軒家を貸すことを検討している場合、家を貸すか売却するか迷うケースもあるでしょう。一軒家を賃貸にするか売却するか比較検討をしてどちらが自分に合っているか考えていきましょう。

賃貸がオススメの場合

次の条件を満たしている場合は一軒家を賃貸にするのがオススメです。

賃貸にすべき方の条件
・将来家に戻る予定がある
・賃貸の需要がある恵まれた立地の一軒家

戻ってくる時期が分かっており将来自宅に戻りたい方は、まず賃貸できないか検討しましょう。家を売却してしまうと所有権が買主に移るので家に戻ることができなくなります。

空き家のまま所有しておく手もありますが、人が住んでいない家は老朽化が急速に進むためオススメできません。借り手が見つからない人は身内に無料で貸し出す方もいらっしゃるほどです。

ただ、一軒家を借りたいという方を見つけるのは非常に難しくどんな家でも貸せるというわけではありません。

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どんな家なら賃貸しやすいの?

賃貸に適した一軒家は物件の広さや新しさよりも交通の利便性や生活環境が良い立地にあるかどうかです。

「駅に近い」「周辺にスーパーなど施設が充実してる」「人口が増え続けて」といった立地にある一軒家であれば賃貸の需要も高いと言えます。

逆に言うと、このような恵まれた立地でなければ借り手をすぐに見つけることが難しいのです。

売却がオススメの場合

次の条件を満たしている場合は一軒家の売却オススメです。

賃貸にすべき方の条件
・将来家に戻る予定がない
・すぐに借り手が見つからない立地の一軒家

いつ戻ってこれるか分からない一軒家を長期間所有し続けるのは維持管理の手間や費用面を考えるとデメリットの方が大きいと言えます。

家を売却すれば売却価格に応じた資金が手元に入ることはもちろん、不動産を手放すことで固定資産税の支払いも不要です。家の管理も不要となるため、管理にかける費用や時間的コストも節約できるでしょう。新しい家だと売るのはもったいなく感じますが、築年数が浅いほど高値で売りやすいことも事実です。早めに売却をするなら金銭的なメリットは大きく、転勤先での家の購入や賃貸などの選択肢が広がることも売却のメリットです。

いくら「家を手放したくない」といっても、立地が恵まれていない一軒家の借り手を探すのは非常に難しいのが現実です。それよりも早く売却して、そこで得た金額で新居に引っ越した方が良いでしょう。

リスクを理解してから一軒家の活用方法を考えよう

一軒家の賃貸は、毎月賃料が入ってくるので金銭的な魅力があるものの、同時にリスクも多数あります。上手に経営するためにはリスクを把握し、適切な対応策を考えておかなければなりません。賃貸経営のコツを理解して、無理なく活用して利益の獲得を目指しましょう。

金銭的なリスクは重要なポイントですが、一軒家を貸す際にはその他のリスクも考慮しなければなりません。例えば入居者が信頼できるかどうか、管理の手間は多すぎないか、経営は難しくないかなど、多数のリスクを考える必要があります。

これらのリスクを考えたうえで賃貸経営が難しいと感じるなら、売却を選ぶこともひとつの方法です。一括査定のすまいステップなら、1分程度の登録で最大4社の査定結果を比較できるため、より好条件で売却できる不動産会社を見つけられます。また、売る気がないとしても物件の価値を測ることは大切なので、一度査定結果を見てから、賃貸経営をするのか、それとも売却するのかを決めてもよいでしょう。


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不動産会社B1400万円
不動産会社C1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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