転勤や相続などで住まなくなった家ができたとき、売るか、貸すか迷う人は少なくありません。
どちらの選択肢も一長一短があるので、慎重に判断をしなければいけません。
そこでこの記事では、家を「売る」と「貸す」のメリットとデメリット、結局どちらを選ぶべきかの基準を紹介していきます。
あなたの不動産の
「売る」と「貸す」オススメの選択はどっち？
今の家を手放すことになったら、売却する、賃貸するのどちらを選ぶべきなのでしょうか？
まずこの章では、売ると貸すの判断をするための基準を解説していきます。
売るがオススメの場合
今の家に今後戻る予定がない人は売ることを第一優先で考えましょう。
基本的には築年数が経過していない家ほど高く売れるので「多くの現金を得たい」方は、早く売却することをオススメします。
賃貸の場合、家賃収入が毎月入ってきたとしても家の維持管理費や管理会社への手数料等が差し引かれるので手元に残るお金は少なくなりやすいです。
もし借主が見つからない場合でも住宅ローンや固定資産税、都市計画税が発生し続けます。
この様に金額的な観点を考慮すると「売却」を優先的に進めていくべきです。
・まとまった現金化がほしい
・維持管理の手間をかけたくない
・今の家に今後戻る予定がない
貸すがオススメの場合
一方、今の家に今後戻る予定がある人は貸すことを第一優先で考えましょう。
「長年住んだ家なので愛着があり手放したくない」「老後に今の家に戻るかもしれない」という方には賃貸がオススメです。
一度家を売って手放してしますと、売った家に戻ることは困難になるからです。
ただし、借りる人がいなければ賃貸は成立しないので、賃貸需要の高い都心部など人口が多いエリアに限られます。賃貸需要が高いと、入居者が出た後もすぐに次の入居者を確保しやすいため、安定した利益が望めます。
地価が上がりやすい立地にある家であれば、賃貸収入を得ながら、地価が上がったタイミングで売却に踏み切れば、より多くの収益を得られるでしょう。
・どうしても家を手放したくない
・借り手が見つかりやすい好立地の家
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次の章ではより詳しく、売る場合と貸す場合のメリットとデメリットを紹介していきます。
家を売る場合のメリット・デメリット
まずは、家を売るメリットとデメリットを整理して理解していきましょう。
ご自身の状況と照らし合わせて考えてみることで、売るべきか貸すべきかの判断ができるでしょう。
家を売る2つのメリット
家を売るメリットは、大きく2つあります。
まとまった資金が手に入る
家が売れれば売却代金という大きなお金を得ることができます。
売却代金を住宅ローンの返済や、家の買い替え費用としても活用できます。
新しい家だと売るのはもったいなく感じますが、築年数が浅いほど高値で売りやすいことも事実です。
投資の目的で築年数が経過していないタイミングで高く売り、金融商品や保険など別の運用でより多くの利益を上げることもできます。
賃貸業務の手間や維持費がかからない
売却後は家の管理が不要なので管理にかける費用や時間的コストを節約できます。
家を賃貸に出すと経年劣化などの修繕は基本貸主が負担しなければいけません。
また、賃貸業務を専門会社に依頼するなら毎月仲介手数料が発生します。
このような定期的な出費や手間を無くせるのも家を売るメリットです。
家を売る2つのデメリット
家を売るでメリットは、大きく2つあります。
家を手放すことになる
せっかく手に入れた家を手放すのに抵抗がある人もいらっしゃるでしょう。売却すると家の所有権は買主に移るので家に戻りたくても戻れなくなります。
ローン完済で費用がかかる場合がある
ローンが残っている家を売却するにはローンを完済して抵当権を抹消しなければいけません。
抵当権とは、平たく言うとローンの貸し手が不動産を「担保」にする権利のことで、「抵当権が付いてる不動産は売却できない」できません。
家の売却金でローンを完済できれなければ、差額分を手元の資金で返済しなければいけません。
家を貸す場合のメリット・デメリット
次に、家を貸すメリットとデメリットを整理して理解していきましょう。
家を貸す2つのメリット
家を貸すメリットは、大きく2つに分けられます。
不労所得が手に入る
家を貸す1つ目のメリットは不労所得が得られることです。自身がオーナーで物件の管理や維持も行う場合は、家賃がそのまま手元に残るため、かなりの金額が手に入るでしょう。
家賃の設定額によってどれくらいの収入が得られるかは異なりますが、数万円単位でも毎月固定で利益が出るなら、貸すメリットは大きいです。
家は設備のグレードが高いだけに、アパートなどの相場よりも高い家賃額を設定できます。ある程度高めの金額設定でも、設備や立地の条件が良いなら借りてはつくため、利益を多く得やすいでしょう。
また、一度契約を結ぶと長期的な利益が確保できます。賃貸契約の場合、短い場合でも2年程度が基本のため、入居者が確保できると最低でも2年の収入は保証されます。
家を手ばさなくてすむ
家を賃貸に出しても家の所有権は持ち続けれるため、契約期間満了すれば家を明け渡してもらえ将来的に家に戻ることができます。
貸し出す方法は、賃貸の期間を定めない「普通借家契約」と決まった期間だけ貸し出す「定期借家契約」と2パターンがあります。
いつ家に戻るか分かっているなら契約期間が終われば自分が確実に戻れる「定期借家契約」を結ぶようにしましょう。
家を貸す3つのデメリット
家を貸すことにはデメリットもあります。
設備投資に費用がかかる
家は持っているままでも貸し出すことはできますが、すぐに借り手がつくとは限りません。
借り手を見つけるための設備投資は高額になることも多く、費用をかけたからといって、必ずしも借り手が見つかるとは限りません。場合によっては設備投資にお金がかかっただけで、利益を上げられず損をする危険性もあることは理解しておきましょう。
また、貸し出せたとしても維持管理の費用が定期的に発生します。入居者から苦情が出ると、それに対処しなければならず、維持・管理のコストもかかります。
入居者を逃さないためには、常に最高の状態をキープしなければならないため、手間がかかることも覚えておきましょう。場合によってはコストが高くつき、利益がほとんど出ない、あるいはマイナスになってしまうこともあります。
事前にかかる初期費用
綺麗な内装で貸し出すために、クリーニング代やリフォーム代がかかります。賃貸市場で不利になるので初期費用はケチらずに内装を綺麗にしましょう。
依頼する業者や内容によって金額は異なりますが、例えば6畳の部屋の壁と天井の壁紙を張り替える場合は3~4万円、フローリングの張り替えならば10万円程の金額がかかります。
不動産会社への手数料
不動産会社に借り主との交渉や各種手続きを依頼した時の費用が掛かります。
不動産会社によって金額は異なりますが、相場は家賃の1ヶ月ほどなので基本的には借りた人からの「礼金」をそのまま不動産会社へ手数料として払います。
貸し出し中の維持管理費用
一般的には不動産会社に家の管理まで依頼しますが、その場合管理委託費用が掛かります。
管理委託をした場合、賃料の5%程度を毎月支払う必要があります。
ただ管理業務を依頼すると、家賃の出入金管理や入居者対応、建物の清掃・点検まで不動産会社が一手に担ってくれます。
また、借りた人が退去した際は修繕費用を負担して原状回復を行う必要があります。
原則借り主が変わるたびに継続的にかかる費用ですが、借りた人からの「敷金」を修繕費用にあてるケースがほとんどです。
固定資産税
家を貸しだしていて住んでいない場合でも、家の所有者であるため毎年固定資産税を支払う必要があります。
固定資産税は、固定資産税評価額×1.4%という計算式で算出できます。固定資産税評価額は市町村ごとに定められているのでインターネットで自分の家の属する市町村を調べましょう。
※固定資産税に関して詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。
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家の劣化リスクがある
家の経年劣化を防ぐことは難しいですが、家の扱いが悪ければその分家の劣化は早く進みます。
モラルがない方に貸したことで、タバコで壁カビが黄ばんだ、ペット臭が室内にしみこんでるといったこともよくある話です。
家に戻ろうと思っても帰ってきた時に臭いがついていたり、壁紙が破れていて修理が必要になることがあります。
空き家リスクがある
当たり前ですが、肝心の入居者が決まらなければその間の収入はゼロです。収入が入らない間の維持費はあなたの貯蓄を切り崩すことになります。
特に賃貸の需要が小さい地方の家であれば借り手を見るけることは困難でしょう。
どっちがお得？売ると貸すの収支を計算してみよう
家を売るべきか貸すべきか迷っている多くの人が気にしているのが収入だと思います。
この章では家の売却額と賃料を以下の物件を例に比較して、どっちがお得なのかイメージを湧かせていきましょう。
路線価：40万円
土地面積：80㎡
購入金額：6000万円
毎月諸費用：10万円（ローン・火災保険など）
家の売却代金を計算
自分で売却代金を調べには公示地価で計算する方法が簡単です。公示地価とは、国土交通省によってきめられた公的な土地の価格です。
ただし簡易的に定めた価格なので、公示地価を使って調べた家の価格は参考程度となります。
売却価格は不動産会社に査定してもらおう
家は個別性が強く全く同じ条件の家はないので「自宅がいくらで売れるか知りたい！」人は不動産会社に査定をしてもらう必要があります。
査定とは、不動産会社が実際に家を見た上で「この価格だと売れる」と評価することです。
不動産会社は全国の売買事例を集めたデータベースを保有しているので、すぐに売却価格を査定してくれます。
そして、査定を依頼するなら不動産一括査定が利用することをオススメします。
不動産一括査定を使えば、査定価格を知りたい家の住所や間取りなど簡単な情報を入力するだけで簡単に不動産会社に査定依頼ができます。
不動産会社に足を運んで依頼する必要もなく、複数の不動産会社の査定結果を比較できるので最も高く売ってくれる会社を見つることもできます。
家の賃料を計算する
家を貸しても損をしない最低賃料、現在支払っている維持費（ローンや保険費）に修繕費やを賃貸業者への委託費用として1～2万円が上乗せした金額です。
今回例だと、以下の価格が最低賃料です。
ただ、この賃料が全て手元に残るわけではありません。
賃貸経営をするなら管理業者への手数料等、様々な費用が定期的に発生するので、手取りの利益は賃料の50~70%となること多いです。
周辺の賃料相場も調べておこう
ただし、賃料は周辺の相場も影響するので、必ずしも上記の最低賃料で貸せるとも限りません。
近隣の賃料相場を把握したい場合は、SUMMOやHOME`Sといったポータルサイトから調べることができます。
家を売るか貸すか迷ったときのよくある質問
最後に、家を売るべきか貸すべきか迷っている人からよく聞く質問をまとめていきます。
ローンが残ってる家を貸すには？
家を購入した時に組んだ住宅ローンが返済途中の場合は、家を貸す前に必ず金融機関に連絡をいれるようにしましょう。
なぜなら、住宅ローンは組んだ本人が居住することを前提に借り入れているので、他の人に貸す場合は金利が上がったり賃貸用のローンに借り換えをする必要が出てくる可能性があるためです。
住宅ローンの返済が月15万円、家賃15万円で貸せれば住宅ローンの返済分をカバーできる。」と考える方もいらっしゃいますが、これでは空室リスク、固定資産税、建物の修繕費などを考慮できていません。今後住宅ローンを返済していくなかで、あらゆるリスクを想定しなければいけないので住宅ローン残債がある家の賃貸を検討している方は、ローンの返済計画を見直す必要があります。
また、フラット35の場合には、民間の金融会社に借り換えを行わなければなりません。そして、賃貸をしていることを連絡しないで放置していると、契約違反で一括返済を要求されることもあります。
家を知人に貸す際の注意点は？
例えば、転勤などで戻ってくる記事が分かっているばあは知人や親戚に家を貸す場合もあります。
ただし、個人間で貸し借りをする際は注意が必要です。
例えば、後々、修繕費用をどちらがもつか、ペットや喫煙の有無などでトラブルになる可能性もあります。
そこで、知人に家を貸す場合でも不動産会社に仲介を依頼しておけば、契約問題でトラブルになることを防げるでしょう。
親しい関係を維持するためにも契約周りはプロにお任せしましょう。
あなたの持ち物のマンションですから、全く知らない他人に貸すより、ある程度人物が解る知人に貸すことを考えると思います。ただ知人に貸すと言っても全くトラブルが無い訳ではありません。知人にマンションを貸す際に気をつけておきたいことを考えてみる[…]
