転勤や相続などで住まなくなった家ができると、売るか、貸すかを迷う人は少なくありません。
どちらの選択肢も一長一短があるので、慎重に判断をしなければいけません。
この記事では、家を「売る」と「貸す」のメリットとデメリット、どちらを選ぶべきかの基準を紹介していきます。
- 監修寺岡 孝
- アネシスプランニング株式会社 代表取締役。
大手ハウスメーカーに勤務した後、2006年にアネシスプランニング株式会社を設立。
住宅の建築や不動産購入・売却などのあらゆる場面において、お客様を主体とする中立的なアドバイスおよびサポートを行い、これまでに2500件以上の相談を受けている。
【保有資格】相続診断士 住宅ローンアドバイザー 他。
【URL】アネシスプランニング株式会社
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「売る」と「貸す」オススメの選択はどっち？
今の家を手放すことになったら、売却する、貸すのどちらを選ぶべきなのでしょうか？
まずこの章では、売る場合と貸す場合の判断をするための基準を解説していきます。
売るがオススメの場合
今の家に今後住む予定がない人は売ることを第一優先で考えましょう。
基本的には築年数が経過していない家ほど高く売れるので「多くの現金を得たい」方は、早く売却することをオススメします。
賃貸の場合、家賃収入が毎月入ってきたとしても家の維持管理費や管理会社への手数料等が差し引かれるので手元に残るお金は少なくなります。
また、借主が見つからない場合、住宅ローンが残っていれば返済しなくてはいけませんし、固定資産税、都市計画税といった税金は支払う必要があります。このように金銭的な視点からみれば「売却」を優先的に進めていくべきです。
・まとまった現金化がほしい
・維持管理の手間をかけたくない
・今の家に今後住む予定がない
貸すがオススメの場合
一方、今の家に今後住む予定がある人は貸すことを第一優先で考えましょう。
「長年住んだ家なので愛着があり手放したくない」「老後に今の家に戻るかもしれない」という方には賃貸がオススメです。
ただし、借りる人がいなければ賃貸は成立しないので、賃貸需要の高い都心部など人口が多いエリアに限られます。賃貸需要が旺盛であれば、入居者が出た後もすぐに次の入居者を確保しやすいため、安定した家賃収入が望めます。
また、地価が上がりやすい立地であれば、家賃収入を得ながら、地価が上がったタイミングで売却することが可能でしょう。そうなればより多くの収益を得られることができます。
・どうしても家を手放したくない
・借り手が見つかりやすい好立地の家
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まずは査定から。家の資産価値を知るために、不動産会社による査定を受けてみましょう。
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次の章ではより詳しく、売る場合と貸す場合のメリットとデメリットを紹介していきます。
家を売る場合のメリット・デメリット
まずは、家を売るメリットとデメリットを整理して理解していきましょう。
ご自身の状況と照らし合わせて考えてみることで、売るべきか貸すべきかの判断ができるでしょう。
家を売る2つのメリット
家を売るメリットは、大きく2つあります。
まとまった資金が手に入る
家を売れば売却代金という大きなお金を得ることができます。
売却代金は住宅ローンの返済や新たな住まいの買い替え費用としても活用できます。
新しい家だと売るのはもったいないと感じますが、築年数が浅いほど高値で売りやすいことも事実です。
投資という目線で見れば、築年数が経過していないタイミングで家を高く売り、その売却資金で株や保険などの金融商品で運用することで、より多くの利益を上げることもできるでしょう。
賃貸業務の手間や維持費がかからない
売却後は家の管理が不要なので、その費用や時間的コストを節約できます。
家を賃貸に出すと、経年劣化などの修繕は基本貸主が負担しなければいけません。
また、賃貸の管理を専門会社に委託するなら毎月の管理委託の手数料が発生します。
このような定期的な出費や手間を無くせるのも家を売るメリットです。
家を売る2つのデメリット
家を売るでデメリットは、大きく2つあります。
家を手放すことになる
せっかく手に入れた家を手放すのに抵抗がある人もいらっしゃるでしょう。売却すれば当然ながら家に戻りたくても戻れなくなります。
ローン完済で費用がかかる場合がある
ローンが残っている家を売却するにはローンを完済して抵当権を抹消しなければいけません。
抵当権とは、わかりやすく言えばローンの借り手が返済できない場合に貸し手が借り手の不動産を「担保」に取る権利のことです。抵当権が付いている不動産はローンを完済して抵当権を外さない限り売却はできません。
そのため、家の売却金でローンを完済できればいいのですが、売却金で完済ができない場合には手元の資金を足してローン完済をしなければいけません。
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家を貸す場合のメリット・デメリット
次に、家を貸すメリットとデメリットを整理して理解していきましょう。
家を貸す2つのメリット
家を貸すメリットは、大きく2つに分けられます。
不労所得が手に入る
家を貸す1つ目のメリットは不労所得が得られることです。自身がオーナーで物件の管理や維持も行う場合は、家賃がそのまま手元に残るため、かなりの金額が手に入るでしょう。
家賃の設定額によってどれくらいの収入が得られるかは異なりますが、数万円単位でも毎月固定で利益が出るなら、貸すメリットは大きいです。
家は設備のグレードが高いだけに、アパートなどの相場よりも高い家賃を設定できます。ある程度高めの金額設定でも、設備や立地の条件が良いなら借りてはつくため、利益を多く得やすいでしょう。
また、一度契約を結ぶと長期的な利益が確保できます。賃貸契約の場合、短い場合でも2年程度が基本のため、入居者が確保できると最低でも2年の収入は保証されます。
家を手放さなくてもすむ
家を賃貸に出しても所有権は持ち続けられるため、契約期間が満了すれば家を明け渡してもらえ将来的に家に戻ることができます。
貸し出す方法は、賃貸の期間を定めない「普通借家契約」と、決まった期間だけ貸し出す「定期借家契約」と2パターンがあります。
いつ家に戻るか分かっているなら契約期間が終われば自分が確実に戻れる「定期借家契約」を結ぶようにしましょう。
家を貸す３つのデメリット
家を貸すことにはデメリットもあります。
設備投資に費用がかかる
家はそのままでも貸し出すことはできますが、すぐに借り手がつくとは限りません。
借り手を見つけるための設備投資は高額になることも多く、費用をかけたからといって、必ずしも借り手が見つかるとは限りません。場合によっては設備投資にお金がかかっただけで、利益を上げられず損をする危険性もあることは理解しておきましょう。
また、維持管理の費用が定期的に発生します。入居者から苦情が出ると、それに対処しなければならず、維持・管理のコストもかかります。
入居者を逃さないためには、常に最高の状態をキープしなければならないため、手間がかかることも覚えておきましょう。場合によってはコストが高くつき、利益がほとんど出ない、あるいはマイナスになってしまうこともあります。
事前にかかる初期費用
綺麗な内装で貸し出すために、クリーニング代やリフォーム代がかかります。賃貸市場で不利になるので初期費用はケチらずに内装を綺麗にしましょう。
依頼する業者や内容によって金額は異なりますが、例えば6畳の部屋の壁と天井の壁紙を張り替える場合は6～7万円、フローリングの張り替えならば10万円程の金額がかかります。
不動産会社への手数料
不動産会社に借り主の募集や賃貸借契約などの各種手続きを依頼した時に費用が掛かります。
一般的には仲介手数料と呼ばれるもので、賃料の0.5か月分から1か月分が必要になります。
貸し出し中の維持管理費用
不動産会社に家の管理まで依頼した場合には管理委託費用が掛かります。
管理委託をした場合、管理委託料として賃料の5%程度を毎月支払う必要があります。
管理業務を依頼すれば、家賃の出入金管理や入居者対応、建物の清掃・点検まで不動産会社が一手に担ってくれます。
また、借りた人が退去した際は貸し手と借り手で修繕費用を負担し合って原状回復を行う必要があります。
原状回復は原則として経年劣化に伴う補修費用は貸し手の負担、借り手の故意過失が明らかな場合の補修には借り手の負担になります。
固定資産税
家を貸して住んでいない場合でも、家の所有者は毎年固定資産税等の税金を支払う必要があります。
固定資産税は、固定資産税評価額×1.4%という計算式で算出できます。固定資産税評価額は市町村ごとに定められており、各市町村の資産税課などで確認しておきましょう。
※固定資産税に関して詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。
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家の劣化リスクがある
家の経年劣化を防ぐことは難しいですが、家の扱いが悪ければそのぶん家の劣化は早く進みます。
モラルがない方に貸したことで、タバコで壁紙が黄ばんだ、ペット臭が室内にしみこんでいるといったこともよくある話です。
家に戻ろうと思っても帰ってきた時に臭いがついていたり、壁紙が破れていて修理が必要になることがあります。
空き家リスクがある
当たり前ですが、肝心の入居者が決まらなければその間の収入はゼロです。収入が入らない間の維持費はあなたの貯蓄を切り崩すことになります。
特に賃貸の需要が少ない地方の家であれば借り手を見つけることは困難でしょう。
査定を受けて、家の現状を把握しましょう。
どちらにしても、まずは今の家の状態が売るか貸すかの大きな判断材料となるでしょう。
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どっちがお得？売る場合と貸す場合の収益シミュレーション
家を売るべきか貸すべきか迷う大きな理由として、「どちらがより得するのか」といったことがあげられるでしょう。
ここからは、実際に売却された不動産を参考に、同地域で賃貸を行った場合のシミュレーションを行い比較していきます。
（レインズマーケットインフォメーションより売買価格情報を参照しています。）
シミュレーションに使う物件の情報
物件種別：マンション（自宅）
所在地：埼玉県北区（以降は省略）
築年数：20年
駅からの距離：徒歩約15分
間取り：３LDK
専有面積：60～80㎡
購入時の価格：4,000万円（推定の価格）
売却金額：2,600万円
シミュレーション結果を早く知りたい方はこちら。
売る場合
実際の取引データから、この物件が2,600万円で売却されたことがわかりました。
この価格から不動産会社に支払う仲介手数料と、売却益に対する税金を引いていきます。
1.仲介手数料を計算
不動産会社が請求することのできる仲介手数料は法律で上限額が定められています。
一般的に上限額をそのまま請求されることが多いので、上限額の計算式『（売却価格×3％＋6万円）＋消費税（10％）』を使います。
＝84万円＋8.4万円（消費税10％計算）
＝92.4万円
2．売却益に対する税金を計算
売却益は居住用の不動産の場合、売った時の価格－買った時の価格の差に利益があった場合にかかります。
事例であれば、売った時の価格（2600万円－購入時の価格（4000万円）＝－1400万円となり、基本的には譲渡所得税はかかりません。
3．結果
- 売却金額2,600万円
- 仲介手数料：924,000円
売却価格は不動産会社に査定してもらおう
家は１つとして同じ条件のものはないので「自宅がいくらで売れるか知りたい！」という人は不動産会社に査定をしてもらう必要があります。
査定とは、不動産会社が実際に家を見た上で「この価格だと売れる」と評価することです。
不動産会社は全国の売買事例を集めたデータベースを保有しているので、すぐに売却価格を査定してくれます。
そして、査定を依頼するなら不動産一括査定が利用することをオススメします。
不動産一括査定を使えば、査定価格を知りたい家の住所や間取りなど簡単な情報を入力するだけで簡単に不動産会社に査定依頼ができます。
不動産会社に足を運んで依頼する必要もなく、複数の不動産会社の査定結果を比較できるので最も高く売ってくれる会社を見つることもできます。
一括査定サイトのすまいステップを利用すれば、一度に最大4社の優良不動産会社に査定を依頼することができます。
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お気軽にご利用ください。
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貸す場合
このマンションと似た条件でいくつかの不動産ポータルサイトを比較した結果、家賃相場価格はおよそ11万円であることがわかりました。
- 家賃価格：11万円（年間132万円）
- 管理費・修繕費：3万円（年間36万円）
- 固定資産税・都市計画税：年間12万円
- 火災・地震保険：13万円
- 管理会社への委託料：年間6万6千円
年間の家賃収入から各支出を差し引いていきましょう。
*今回、賃貸にかかる詳細な経費の計算は省略しております。家賃収入よりも経費が多くかかっている場合は給与所得との損益通算が可能です。
（ちなみに仲介手数料は、家賃の1ヶ月分を貸主・借主が半分づつ払うパターンと借主が全額払うパターン、貸主が全額払うパターンがあります。）
建物は築年数が経過するたびにその価値を落としていき、家賃もまた下がっていくのが一般的です。
（先ほどの税金計算に元ずいて作成していますが、詳細な経費等盛り込まれていない為実際の価格と合致する物ではありません。
あくまでも、イメージを掴むためのものであることをご了承ください。）
| 年数 | 収益概算 |
|---|---|
| 1年目 | 521,200円 |
| 3年目 | 1,563,600円 |
| 5年目 | 2,606,000円 |
| 10年目 | 5,212,000円 |
| 20年目 | 10,424,000円 |
- 売る場合は約26,000,000円
- 貸す場合は毎年521,200円（10年間で約5,212,000円）
＊あくまでも詳細条件を省いた簡易的なシミュレーション結果となります。
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賃貸を検討する場合はしっかり相場を調べよう
今回のように、あなたの家と似通った条件の物件の家賃相場いくつか調べ、おおよその家賃価格を割り出しましょう。
相場価格を調べるには、SUUMOやHOME’Sといった不動産ポータルサイトで条件を絞りながら検索していくとよいでしょう。
家を売るか貸すか迷ったときのよくある質問
最後に、家を売るべきか貸すべきか迷っている人からよく聞く質問をまとめていきます。
ローンが残っている家を貸すには？
家を購入した時に組んだ住宅ローンが返済途中の場合は、家を貸す前に必ず金融機関に連絡をいれるようにしましょう。
なぜなら、住宅ローンは借りた本人が居住することを前提にしているので、他の人に貸す場合には賃貸用のローンに借り換えをする必要が出てくる可能性があるためです。
住宅ローンの返済が月15万円、家賃が月15万円で貸せれば住宅ローンの返済分をカバーできる。」と考える方もいらっしゃいますが、これでは空室リスク、固定資産税、建物の修繕費などを考慮できていません。今後、住宅ローンを返済していくなかで、あらゆるリスクを想定しなければいけないので住宅ローン残債がある家の賃貸を検討している方は、ローンの返済計画を見直す必要があります。
また、フラット35の場合には、民間の金融会社に借り換えを行わなければなりません。そして、賃貸をしていることを連絡しないで放置していると、契約違反で一括返済を要求されることもあります。
家を知人に貸す際の注意点は？
例えば、転勤などで戻ってくる時期が分かっている場合は知人や親戚に家を貸す場合もあります。
ただし、個人間で貸し借りをする際は注意が必要です。
例えば、後々、修繕費用をどちらがもつか、ペットや喫煙の有無などでトラブルになる可能性もあります。
そこで、知人に家を貸す場合でも不動産会社に仲介を依頼しておけば、契約問題でトラブルになることを防げるでしょう。
親しい関係を維持するためにも契約周りはプロにお任せしましょう。
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自宅を売却することは、多額の金額が動く重大なイベントです。一生のうちに、そう何度もあることではありません。そんなときに大きな損をしたくない、できるだけ高く売却したいと思うのは自然なことです。ここでは、自宅を賢く売却す[…]
記事のおさらい
家は売るべき？それとも貸すべき？
今後、家に戻る予定がなく、まとまった現金が欲しいのなら売るほうがいいでしょう。一方、今後、家に戻る予定があったり、どうしても家を手放したくないのなら貸すことを考えましょう。この場合、借り手が見つかりやすい好立地の家であることがポイントになってきます。詳しく知りたい方は「売る」と「貸す」オススメの選択はどっち？をご覧ください。
家を貸すデメリットは何がある？
家を貸す場合には3つのデメリットが伴います。まずは設備投資に費用が掛かる点。次に、貸し出し中も家が劣化するリスクがある点。そして、空き家になってしまうリスクがある点です。空き家になっている期間中、家の維持費はあなたの貯金から払わなければいけません。詳しくは家を貸す場合のメリット・デメリットをご覧ください。
売る場合と貸す場合、どっちのほうがお得？
実際にどちらの方がお得か計算をしてみます。売る場合は「公示価格」で計算をしましょう。比較的簡単に計算することができますが、苦手な方は不動産会社に実際に査定してもらいましょう。査定したからといって必ず売る必要はありません。貸す場合は賃料をの計算をします。SUUMOやHOME’Sなどのポータルサイトを利用し周辺の賃料相場を調べてみましょう。詳しく知りたい方はどっちがお得？売ると貸すの収支を計算してみようをご覧下さい。
ローンが残っている家を貸すことはできる？
ローンが残ている家の場合は、金融機関ん許可をもらうことで貸すことができます。ただし、住宅ローンは本人が居住することが前提のため、人に貸す場合は金利が上がったり賃貸用のローンに借り換える必要が出てくる可能性があります。詳しくは家を売るか貸すか迷ったときのよくある質問をご覧ください。
