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家が売れたらすることとは?売却後にすることや注意点を解説

家が売れたら安心して次の生活が始められますよね。しかし、不動産取引において家が売れるというのには2段階の意味があります。1段階目は買主が決まり、売買契約が結ばれた時です。そして2段階目は代金が支払われ家を引き渡した時です。

ここでは1段階目の売買契約を結んでから売主は何をすれば良いのか紹介していきます。不動産売買では売買契約が結ばれて家の売却が決まってもまだ安心はできません。買主のローン審査や引っ越し、物件の引き渡しなど対応が必要な場面は多くあります。

また、引き渡し後も確定申告が必要な場合には対応が必要になるので気をつけましょう。それでは、家が売却できた後の手順と注意点について詳しく紹介していきます。

家が売れたらすることの手順

家が売れるというと買主と売買契約を結ぶことが思い浮かぶかと思います。ここでは家の売買契約が結べたらその後の手続きの手順などについて紹介していきます。不動産売買は売買契約を結んで終わりではないので、きちんとスケジュールを把握して滞りなく売却を終わらせましょう。

決済が行われる

買主と売買契約を結んだら、契約書に記載されている期限までに手付金を引いた物件の残代金を売主に支払われます。これを決済といいますが、売買代金を全額受領したことを司法書士が確認して次の作業が進みます。

売買契約から決済までは1カ月程度の期間が設けられています。買主の多くは住宅ローンを組んで住宅を購入するため、ローン審査に要する期間を見込んで設定されています。住宅ローン審査が通らなかった場合には契約は解除となるので、決済が行われるまでは安心できません。

所有権移転登記を行う

司法書士が決済を確認したら、不動産の所有権移転登記を行います。所有権移転登記では売主から買主へ不動産の所有者の名義が変更され、権利上も買主の不動産となります。売主の住宅ローンが残っている場合には、売却代金で完済し、売主の抵当権を抹消する登記も同時に行います。

買主が住宅ローンを組む場合には、所有権移転登記と同時に、買主の抵当権の登録も行われます。買主が住宅ローンを組む金融機関にて一堂に会してすべての手続きを1日で行うこともあります。

引っ越してから引き渡しを行う

既に引っ越しをして空き家になっている場合には移転登記の際に鍵を売主から買主に引き渡します。まだ売買契約時点で居住している場合には、契約書で設定した引き渡し日までに引っ越しを済ませておく必要があります。引き渡し日までに買主に引き渡せない状況だと最悪の場合契約不履行で売買契約が解除されます。

売買代金を返還するだけでなく、賠償請求も起こりうるので注意しましょう。繁忙期の2月から4月は引越し業者も忙しく、捕まえにくいです。料金も割増になりますが、空いている業者を見つけられずに引っ越しができない事態も見受けられます。スケジュールには余裕をもって行動しましょう。

既に次の住まいが決まっているなら、繁忙期をずらして早めに引っ越しをしておいた方がお得です。

必要に応じて確定申告を行う

家を売却して利益が出たら確定申告が必要です。確定申告では不動産所得として、給与収入などとは別の項目で所定の申告が必要です。会社に勤めていて給与収入から年末調整で税金を納めている場合には、会社からの源泉徴収票と不動産所得の計算書を基に、確定申告書を作って改めてその年の収入を申告します。

不動産で得た利益に対しては譲渡所得税がかけられます。利益があるにも関わらず、適切な申告をしなかった場合には、追徴課税だけでなく、特別控除も適用外になるので、多額の税金を支払うことになります。不動産を売却したら必ず確定申告が必要か確認して、申告漏れが無いようにしましょう。

ただし、購入時よりも安く売却した場合には、利益がないので確定申告は不要です。次の項目でより詳しく見ていきましょう。

家が売れた後の確定申告について

家が無事売却できたら不動産売買はおしまいではありません。売却で利益が発生したら、確定申告で控除などを申請して利益を確定する必要があります。ここでは家が売れた後の確定申告について紹介していきます。

確定申告が必要なケース

家を売却して購入した時よりも高く売れた場合には、確定申告が必要です。家が安く売れて赤字になった場合でも、税金の軽減措置や特例を受ける場合には確定申告が必要です。確定申告は儲けからたくさん税金をとるための申告ではありません。

不動産を売却して得た利益は譲渡所得になります。確定申告は譲渡所得に対して控除や軽減税率を適用して税負担を軽くするための作業です。申告には手間がかかりますが、期限内に税務署に提出して節税を行いましょう。

家を売却したときの特例

家を売却した時に適用できる特例措置などには以下のようなものがあります

  • 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
  • マイホームを売ったときの軽減税率の特例
  • 特定のマイホームを買い換えたときの特例
  • 相続空き家を売ったときの特例
  • 譲渡損失が出た場合の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを売却する人の多くは3,000万円の特別控除を受けられます。また、10年以上所有していた家を売却したのなら、より軽い税率で税金を算出できます。また、相続の際には別の条件で特例が設けられているので税理士などに相談しましょう。

譲渡所得の計算方法

家を売却した時の利益である譲渡所得にかかる譲渡所得税の計算方法は以下のように求められます

譲渡所得税額=譲渡所得 × 税率

譲渡所得は売却価格-(取得費+売却経費)-特別控除で求められます。

取得費には売却する物件を購入した時の費用に加えて、購入時の仲介手数料などの経費も含まれます。売却経費は売却時の仲介手数料や司法書士報酬などが含まれます。取得費と売却経費を合わせた額よりも売却価格が上回れば利益が出たことになります。

譲渡所得から特別控除額を差し引いた残りの金額に税率を掛けて譲渡所得税額を決定します。譲渡所得が特別控除を差し引いたら0円になるのならば不動産売却に伴う税金はかかりません。譲渡所得税がかからない場合でも、払わなくても済むことを確定申告で申告する必要があります。

確定申告を忘れた場合は

確定申告が必要なのにも関わらず提出を忘れた場合には税金を多く支払う必要があります。確定申告は売主から税金を奪うものではなく、かかる税金を安くするための手続きです。期限内に確定申告書を提出しないと追徴課税がかかります。

自分で気づいて遅れて出すのと、税務署から言われて出すのでは負担の重さも変わってきます。また、悪質な場合には、特別控除も適用除外になるため、利益の満額に対して通常の倍以上の税率がかけられます。税制は複雑で難しいですが、不動産会社も手伝ってくれますので、期限内にきちんと提出をしましょう。

申告が不安な場合や相続などで不動産収入以外の申告も必要な場合には、税理士に依頼して確定申告を代理してもらうことも可能です。確定申告期間は2月16日から3月15日と1カ月しかありませんが、事前に準備をして忘れずに提出しましょう。

家を売るときに気をつけること

家を売却するときにはわからないことについては質問して解決しておきましょう。また、家を売るときに気をつけておくと良いことについてここでは紹介していきます。勘違いをしていると利益が少なくなったり、無駄な出費になることもあるので注意しましょう。

売出し価格を希望価格にしない

売出し価格はあくまでも広告に掲載する希望小売価格みたいなものです。売り出した物件をとても気に入ってくれる人がいれば、売出し価格で売れることもあります。ただ、多くは値下げ交渉をしてどこで互いが妥協点を見つけるかとなります。

なので売出し価格を売却希望価格にしてしまうと、最終的に損をしやすくなります。不動産売却は長引くほど買い手が見つけにくくなります。気に入った買い手がいれば、可能な範囲で値下げをして早く売り抜いたほうが得をする場合もあります。売却活動が長引いている場合には、こちらから値下げをしてお得感を出すことで目に留めてもらうこともあります。売出し価格は可能な範囲で高めに設定をしておきましょう。高すぎると購入希望者の目に留まらなくなってしまいます。さじ加減については不動産会社とも相談しながらよく検討しましょう。

古い家でもリフォームは不要

近年においてはDIYや個性の多様化もあり、買主が購入後に自分好みにリノベーションしたいと考える割合が増えています。

不動産市場も低迷を続けているので、リフォームした分を価格に上乗せしても売れるかというと難しい状況にあります。買主があまり望んでおらず、リフォームに掛けた費用を回収できる保証もない中でリフォームの必要性は低下しています。営業担当者の意見も聞きつつ、リフォームが必要かはよく考えて行いましょう。

査定価格だけで不動産会社を決めない

査定価格は不動産会社がつける見積もり価格のようなものです。査定価格だけを比べて不動産会社を選ぶと、結局売れなかったり、希望よりも値下げされて結局損をすることもあります。不動産会社の収益は仲介による手数料なので、契約を取りたくて売れもしない高値で査定をする場合もあります。

不動産会社を選ぶ際には、複数の不動産会社に簡易査定を依頼し、査定額の根拠や営業担当者との相性、実績なども含めて総合的な判断が大切です。査定価格も売出し価格もあくまでも参考値です。うまくいけば査定額も売出し価格も売却価格も同じになることもあります。

しかし、ほとんどの売買では売却価格が下がるものです。おいしい話に乗せられて損をしないよう、周辺相場もよく調べた上で、信頼できる不動産会社を選びましょう。

不動産会社に任せきりにしない

売主は買主に不動産の状態について説明する責任がありますが、素人がすべてできるものではありません。不動産売買は仲介を担う不動産のプロとして営業担当者が取り仕切ってくれます。売主としては不具合や故障などの点を正直に伝えて対応してもらいましょう。

しかし、不動産売却を通して少しでも不審に思うことがあれば、些細なことでも営業担当者に確認して、不安を解消しておきましょう。場合によっては不動産会社自体を変更する必要があるかもしれません。いくつも物件を抱えている営業担当者の場合には、時にミスがあるかもしれません。

特に契約書でミスをしていると大きな問題になったり、契約解除に発展することもあります。契約書や業務報告などで気になることは残さないように心がけるとお互いミスを減らして活動を進められます。

家の売却に関するQ&A

家の売却に関してよくある質問について回答を紹介していきます。家が売れるまでにはどのくらいの期間がかかるかや用意する書類、相場の調べ方など気になる点について紹介しています。

家の売却にかかる期間は?

家の売却にかかる期間は一般的に3カ月から半年程度かかることが言われています。売却をするにあたっては、不動産会社が査定して媒介契約を結ぶまでに数週間から1カ月程度要します。また、買主と売買契約を結んでから引き渡しまでにも約1カ月を要します。その他の期間が売却活動に要する期間です。

売却の対象となる建物や地域、利便性などによって売却までの期間は大きく差が出ます。不動産会社と専属媒介契約を結ぶと最大で3カ月が契約期間となります。1度媒介契約を更新して6カ月を要しても売却できないようなら、営業方法の改善や不動産会社を見直す必要が出てきます。

半年を超えて売却できないようならば、買い手を見つけるのも難しくなってきます。売り出す際に売却が困難なことが見込まれる場合には、買取保証を付けて売却をすることも検討してみましょう。

一定期間販売をして、買主が見つからなければ不動産会社が買い取ってくれるサービスです。買取保証には利用条件や買取条件などが各社あるのでよく説明を受けて検討してみましょう。

家を売るのに必要な書類は?

家を売るのにはさまざまな書類が必要です。多くは不動産会社が案内をしてくれます。代理で入手できる書類は営業担当者が入手してくれることもあります。基本的な必要書類は以下のものがあります

  • 登記識別情報通知
  • 印鑑証明書
  • 実印
  • 固定資産税・都市計画税納税通知書
  • 建築確認通知書・検査済証
  • 測量図・建物図面など
  • 物件状況等報告書
  • 本人確認書類

事前に家の売却に必要な書類を把握しておき、直前になって不足がないように準備しましょう。

売りたい家の相場を調べるには?

売りたい家の相場を調べるには不動産会社に査定を依頼するのが一番の近道です。しかし、売るかどうか迷っている段階で不動産会社に査定を依頼するにはハードルが高い人もいます。ここでは自分で相場を調べる方法についても紹介していきます。自分で相場を調べる方法には

  • レインズ・マーケット・インフォメーション
  • 土地総合情報システム
  • 不動産ポータルサイト
  • 匿名査定サイト

などがあります。レインズ・マーケット・インフォメーションは不動産売買の情報を登録する国土交通省認可の会社が運営する情報サイトです。不動産会社の多くがレインズの情報を基に不動産取引を行っています。レインズでは似た物件の直近1年の売却価格が得られます。

また、土地総合情報システムは国土交通省が公開する不動産取引情報サイトです。土地総合情報システムでは土地と建物などの成約価格、地価公示・都道府県地価調査の価格を得られます。

不動産ポータルサイトは周辺の売り出し価格の状況が得られます。最近ではAI技術の進展に伴い、不動産会社に匿名で査定を依頼することも可能なので、マンションなどを売却する場合にはこちらも相場を知るのに有効です。

一括査定ならすまいステップがおすすめ

家の価値を知るには不動産会社に査定してもらうのが一番です。しかし、不動産会社によって査定額はさまざまです。物件によっては数百万円の差が出ることもあります。なので複数の不動産会社に査定を依頼して比較検討しましょう。査定を依頼するなら不動産一括査定サイトを利用するのが便利です。

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家が売れたらすることを事前に把握しておこう

不動産は売買契約をしたら終わりではありません。買主が代金を精算し、引き渡しを行うまでは売買は終わりません。家が売れた後にすることを事前に把握しておくことで対応に追われてあせることのないようにしましょう

特に利益が出たら確定申告が必要になります。申告時期は翌年になるため、忘れないように準備を進めましょう。家を売るにあたっては不動産会社が力になってくれます。その分、不動産会社選びには力を入れて、徹底的に調べて依頼先を見つけましょう。

家の売買契約を結んでも、買主のローン審査が通らないと契約は破棄になり、一から売却活動を再開しなければなりません。信頼できる営業担当者をみつけて家の売却を成功させましょう。

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