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図で分かる【一戸建て売却の流れ】8のステップで売却の全体像をつかもう

  • 更新日:2022年8月24日
図で分かる【一戸建て売却の流れ】8のステップで売却の全体像をつかもう

一戸建てを売却したい方の中には、「何から始めればいいか分からない」「何も調べずに不動産会社に行くのは不安」と思っている方も多くいるでしょう。

一戸建ての売却が完了するまでには、短くても6カ月ほどかかります。
この6カ月の行動、また売却の仕組みを理解していれば、安心してスムーズに行動を進めていけます。

この記事では、一戸建て売却の全体の流れと、ステップごとの詳細・注意すべき点を解説いたします。
まずは1章で売却全体の流れを簡単に把握しましょう。

一戸建てを高く売るための基礎知識を知りたい方はコチラ! 

『一戸建て売却』全体の流れ

まずは売却完了までの流れを下の画像で確認し、大まかなイメージを膨らませてみましょう。

一戸建て売却の流れ
※各期間は均等ではなく、「売り出し中」期間は買主が決まるまで長期化

一戸建てを売却する際は、不動産会社を通して購入希望者を探して行きます。
『step4』で売り出しを開始して、すぐに買手が見つかれば1カ月で売却できる場合もあります。
反対に買手が見つからなければ1年以上売れない場合もあります。

すまリス
一戸建てはマンションに比べて売れにくいから、売却完了まで、平均的に6カ月ぐらいかかるよ。

立地が良いとされる都心の戸建ては売れやすく、築年数は浅いほど売れやすい傾向にあります。

一戸建て売却にかかる期間は約6ヶ月!売却が長期化するケースと早く売るコツ

図で分かる【一戸建て売却の流れ】8のステップで売却の全体像をつかもう

一戸建ての売却では大きなお金が動きます。
買主の支出も多いため、どのタイミングでお金の動きがあるか把握しておくと計画を立てやすくなるでしょう。

一戸建て売却のお金の流れ

ホームクリーニングや解体は実施する場合に任意でかかる費用です。

必ずかかる印紙税や仲介手数料。売却益が出た際にかかる譲渡所得税については『不動産売却に必要な費用一覧』をご覧ください。

不動産売却の手付金とは?相場や支払い時期などを徹底解説

不動産売却にかかる税金とは?計算方法・支払時期・節税方法を詳しく解説

step1:事前準備をする

一戸建ての売却は不動産会社に相談し査定依頼するところから始まります。
ただ、無知の状態で不動産会社に行っては、終始不動産会社の言われるがまま売却を進めていくこととなります。

いくらかの事前準備(情報収集)を行ってから不動産会社に相談すると安心です。

この期間の行動手順

  1. 戸建ての売却相場を調べる
  2. 住宅ローン残債を確認する
  3. 必要書類をできる限りそろえる
  4. アピールポイントをまとめる

戸建ての売却相場を調べる

売却は、不動産会社の出す査定額を参考に進めていきますが、査定額はその価格で売れることを保証するものではありません。

また、査定額は不動産会社によって大きく異なるので、基準となる価格を知っておかないと、どの不動産会社を信用すればいいのか判断できません。
まずは、一戸建ての売却相場を調べ『相場感』をみにつけておきましょう。

不動産会社ごとの査定額の違い

売却相場を調べる方法はいくつかあります。
時間がかかることではないので、複数の方法で平均値を出してみましょう。

売却相場の調べ方

すまリス
相場を調べる際は『築年数』や『近隣地域』『大きさ』『駅からの距離』などの条件を合わせてみよう!

【最新版】一戸建ての売却相場はいくら?築年や地域相場の現況と詳しい調べ方

住宅ローン残債を確認する

不動産は、住宅ローンを完済し抵当権(金融機関が不動産を担保とするために設定する権利)を解除しなければ売却できません。

事前に住宅ローン残債を確認しておき、『査定価格+手持ち資金』で完済可能か分かるようにしましょう。

必要書類をできる限りそろえる

次に、売却に必要な書類を確認しましょう。
全てをそろえる必要はありませんが、先だって用意しておくと各種手続きがスムーズに進められる他、書類を参考により正確な査定を期待できます。

必要書類の一例

  • 登記済証(権利証)または登記識別情報
  • 固定資産税・都市計画税納税通知書
  • 測量図または境界線確認書
  • 建築確認済証
  • 間取り図
  • 維持管理費用書類、管理規約書類

例えば、相続で受け継いだような古い土地では、隣地との境界線が確定されていないケースがあります。
測量図は、正確な境界線・土地面積が分かるので、査定も正確になります。

不動産売却の必要書類とは?取得方法まで解説

アピールポイントをまとめる

最後に、戸建てのアピールポイントを簡単にまとめておきましょう。
例えば、品ぞろえのいいスーパーへの近さや、保育園や地域の支援による子育てのしやすさなど、些細なことでもいいので紙にまとめておくといいでしょう。

すまリス
不動産会社はプロだけど、実際の住みやすさを一番知ってるのは売主自身!
良いところをたくさん見つけておこう!

step2:不動産会社に相談する

事前準備が終わったら不動産会社に相談しましょう。
これまでは、不動産会社に直接行く方が多い傾向にありましたが、今ではネットから直接査定を依頼する方も少なくありません。

この期間の行動手順

  1. 訪問査定と机上査定を理解しておく
  2. 不動産会社に査定を依頼する
    (複数社に依頼するのがオススメ)
  3. 査定結果を比較
    (事前に調べた相場を参考にする)

訪問査定と机上査定を理解しておく

査定依頼する前に、不動産会社が行う査定には『訪問査定』と『机上査定』の2種類があることを把握しておきましょう。
なお、戸建ては物件それぞれの個別性が高いので、査定精度の高い訪問査定を行いましょう。
(査定依頼時には、どちらの査定方法を選ぶ必要があります。)

  • 机上査定
    現地に赴かず、過去の売却事例や周辺状況から査定する方法
  • 訪問査定
    机上査定で扱う情報に加え、現地調査にて査定を行う

不動産会社に査定を依頼する

続いて、不動産会社へ査定を依頼します。

戸建てを売却する際、『家の近く』『大手』の不動産会社が必ずしもいい売却をしてくれるとは限りません。
地域の需要を理解している誠実な不動産会社に依頼をしましょう。

すまリス
査定依頼はネットでするのがおすすめ。
「家の近くの不動産会社」に限定する必要がなく、幅広い不動産会社に査定を依頼できるから、より信頼できる不動産会社に出会いやすいんだ!

査定結果を比較

査定額は不動産会社によって大きく異なる場合があるので複数の不動産会社を比較するようにしましょう。
査定額は、売却できることを保証するものではないので高ければいいわけではありませんが、安すぎる査定価格を提示する不動産会社もいるので注意が必要です。
複数の不動産会社に査定を依頼する際は、一括査定サイトのすまいステップがおすすめです。
すまいステップは、たった3分ほどで同時に4社の不動産会社に査定依頼ができるサービスです。
全国から厳選した優良不動産会社のみと提携しているため、信頼できる不動産会社に出会いやすくなります。

step3:選んだ不動産会社と契約

査定後、そのまま売却を進めたい場合は不動産会社を選んで契約を進めていきます。
不動産会社に売却の仲介を依頼する契約を媒介契約と言います。

この期間の行動手順

  1. 売り出し価格を決定する
  2. 不動産会社と契約を結ぶ
    (媒介契約という)
  3. クリーニングや解体を決める

売り出し価格を決定する

契約締結の前に、いくらで売りに出すかのか価格を決めます。
売り出し価格は、査定額と調べた相場価格を参考にしますが、売主が自由に決定できます。

すまリス
簡単に言うと、売り出し価格が相場価格に比べ高いほど売れにくく、安いほど売れやすくなるよ。
売却期間が余裕がある人は、強気の価格設定をしてみてもいいね!
売買契約前には値引き交渉が行われることが良くあります。
値引き額をあらかじめ考慮して、売却相場の1割増し程度の値段設定にすると、高く売却できるでしょう。
一方で、購入希望者は多くの物件を見るため相場をよく理解しています。相場以上の価格は売れにくくなるので、売却に費やせる時間を考えながら価格を考えましょう。

不動産会社と契約を結ぶ

売り出し価格を決めたら、いよいよ不動産会社と契約を結びます。
不動産会社と結ぶ契約を媒介契約といい、以下3種類から自由に選んで契約します。
一般媒介契約複数の不動産会社と契約できる。売り主自身で買主を探せる。
専任媒介契約一社としか契約することができない。売り主自身で買主を探せる。
専属専任媒介契約一社としか契約することができない。売り主自身で買主を探せない。

それぞれの契約方法はさらに、以下のような特徴の違いがあります。

一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数業者との契約××
他社への通知義務
※明示型の場合
××
自己発見取引×
契約の有効期間指定なし3か月以内3か月以内
指定流通機構への登録任意7日以内に登録5日以内に登録
業務状況の報告義務任意2週間に1回以上1週間に1回以上

指定流通機構(レインズ)は、全国の不動産会社が売買情報を共有できるプラットフォームです。
また業務状況の報告に関しても、一般媒介契約は義務がない点に注意が必要です。

媒介契約について詳しい解説はこちらをご覧ください。

一般媒介契約の特徴とおすすめのケース

一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約でき窓口が広がるメリットがありますが、報酬を得るのは契約を成立させた一社のみのため、タダ働きをする不動産会社が出てきます。
その結果、不動産会社が勢力的な売却活動を行わず、かえって売却が長期化するケースが良くあります。

都内駅近のマンションなど、放っておいてもすぐに買手が見つかるような人気物件の場合は一般媒介契約が最適です。

また、一つの不動産会社に依存しないため、囲い込み(正しい売買情報を他社に伝えない行為)をされる心配もありません。

専任媒介契約の特徴とおすすめのケース

専任媒介契約は、一般的に3ヶ月の契約期間内は独占契約となります。
不動産会社は、売却活動に対して、確実な利益(手数料)が約束されるので勢力的な活動がしやすくなります。

2週間に一度、業務状況の報告義務もあるため、活動の様子や進捗を細かく確認できます。

一方で、囲い込みが行われる可能性があります。
囲い込みが行われると、買主が見つかりにくくなり売却が長期化するリスクがあります。


囲い込みとは

不動産の売却では、売主が依頼する不動産会社は売主から、買主を見つけた不動産会社は買主から仲介手数料をもらいます。
囲い込みは、自社で買主も発見し仲介手数料を2倍に獲得するために、他社に売買状況を正しく伝えない行為です。

中古の一戸建てはマンションに比べ売れにくいので、基本的には専任媒介契約がおすすめです。
ただし、信頼できる不動産会社を見極められないと、囲い込み等の危険性を生じます。

信頼できる不動産会社を見極めるには、複数社の査定を見比べる必要があります。
「根拠のある査定結果があるか」「要望に応えてくれるか」「質問に知識レベルを合わせて真摯に回答してくれるか」を確認しましょう。

また、一括査定サイトすまいステップから依頼すると、優良な不動産会社にのみ依頼ができます。
すまいステップは、一度に4社の不動産会社に査定を依頼できるサービスで、自社で厳選した優良企業のみに連絡が取れる仕組みとなっています。
すまいステップが不動産会社選びのフィルタとなり、効率的に信頼できる不動産会社に出会えます。

専属専任媒介契約の特徴とおすすめのケース

専属専任媒介契約は、専任媒介契約よりも業務状況の報告周期が短いため、より鮮明に活動の様子を確認できます。

一方で、自己発見取引が禁止されています。
自己発見取引とは、自分で買主を見つけた際に不動産会社を通さずに売買する行為です。
専属専任媒介契約の場合は、自分で買主を見つけても不動産会社を通して契約を行い仲介手数料を支払わなければいけません。

このように、専属専任媒介契約は、専任媒介契約に比べて拘束力の高い契約となっています。
業務報告の頻度以外に売主のメリットは少ないため、基本的に専任媒介契約がおすすめです。

すまリス
専任媒介契約でも、業務状況の報告を早めてほしい旨を伝えれば対応してもらえる場合もあるよ!
不動産会社によっては、専属専任媒介契約にした場合の特典が豊富な場合もあります。
自己発見取引する可能性がない方であれば、特典を重視して専属専任媒介契約を選ぶのもいいでしょう。

クリーニングや解体を決める

ハウスクリーニングや解体には費用が掛かります。
お金かける際は、素人判断で行わず、信頼できる不動産会社と相談しながら決めることをおすすめします。

費用の目安
ハウスクリーニング70,000円~150,000円
解体費用30坪:90万~150万円
40坪:120万~200万円
50坪:150万~250万円

中古住宅の需要が増している昨今では、多くの場合で解体やリフォームは必要なく、「中古物件」あるいは「古家付きの土地」として売却します。

step4:売り出しを開始する

媒介契約を無事結んだら、いよいよ売り出しを始めます。

この期間の行動手順

  1. 売り出しを開始
  2. 不動産会社が集客を行う
  3. 不動産会社に活動状況を逐一聞く

売り出しを開始

媒介契約時に決定した売り出し価格で、実際に売り出し始めます。
売り出し価格をキープしておく必要はなく、購入希望者がなかなか見つからないようでしたら柔軟に値下げを行います。

不動産会社が集客を行う

集客は不動産会社の営業担当者が行います。

買主から依頼を受けた不動産会社は、まずレインズという全国の不動産会社が売買情報を共有するプラットフォームに物件情報を掲載します。
これにより、全国から買主を募集で切るようになります。

また、チラシ作りも行われます。
チラシの内容は売主もきちんと確認し、問題があれば修正を依頼しましょう。

不動産会社に活動状況を逐一聞く

不動産会社に任せきりになってしまうのは危険です。
不動産会社が集客を開始したら、売却活動の状況を逐一聞くようにしましょう。

すまリス
専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合は、不動産会社が売主に定期的な活動報告の義務があるよ!
不動産会社から報告書が提出されますが、直接相談しても問題ありません。

step5:購入希望者の内覧対応

売却活動を続けていくと次第に購入希望者から不動産会社に問い合わせが入り始めます。
購入希望者は内覧へと進みます。

この期間の行動手順

  1. 内覧前に徹底的に清掃
  2. 内覧当日
    (売主が内覧に立ち会えると良い)

内覧前に徹底的に清掃

まず、内覧の前に必ず掃除をしましょう。
内覧は購入希望者が購入を決めるためにとても重要なイベントです。
印象が少しでもよくなるよう、特に水回りの掃除は徹底しましょう。

すまリス
購入希望者はこれまで広告の画像しか見ていない。
内覧時は、写真ではきずかなかった傷や汚れも気づかれてしまうから、見栄えはしっかりと整えておこう。

内覧当日

内覧当日は、基本的に不動産会社が購入希望者を案内します。
ここで、対応を不動産会社に任せきりにしないようにしましょう。
内覧は、できる限り売主も立ち合い、居住者目線のアピールポイントを伝えましょう。
また購入希望者はお客様と考え、紳士的・誠実的な対応を心がけましょう。
接客のつもりで以下の点に注意しましょう。
すまリス
香りは記憶との結びつきが強いから、アロマやフレグランスで印象に残りやすくなるよ!
ただ、購入希望者にも好みがあるから注意も必要。

step6:買主と売買契約を結ぶ

購入希望者が内覧を終え、購入を決断したら売買契約を進めていきます。
この記事では、ここからは購入希望者ではなく、買主と表現します。

この期間の行動手順

  1. 書類をそろえる
  2. 条件交渉を行う
  3. 売買契約を交わす
    (不動産会社主導で進めていきます)
  4. 手付金を受け取る
    仲介手数料を払う

書類をそろえる

ここから売買契約や引渡しといった重要な手続きが続きます。
この段階では多くの書類が必要になるので、余裕をもって収集に取り掛かりましょう。

必要書類
  • 身分証明書
  • 実印,印鑑証明書
  • 登記済権利証or登記識別情報通知
  • 固定資産税納税通知書
  • 抵当権抹消書類
  • 住民票or戸籍の附票
  • 物件状況確認書

条件交渉を行う

この段階になると、購入希望者から買付証明書が提示されます。
買付証明書には、希望価格、支払い条件、引き渡しの希望日などが書かれています。

この買付証明書を参考に、売主側と買主側の不動産会社が間に入り条件交渉が行われます。

値引き交渉に至る前に、あらかじめ値引き額の上限を想定しておくと、値下げしすぎずに済みます。

すまリス
買付証明書は、「買主の購入意思を証明するもの」!

売買契約を交わす

次に、売買契約を結びます。
売買契約では、「最終的な売却金額」や「支払い方法」「引渡しの日程」等を決定します。
また、不動産会社の担当者による重要事項説明(取引する不動産の状態や権利・法律関係、契約条件の詳細説明)がされます。

⇒売買契約時の注意点に関してはこちらをご覧ください。

売買契約の一般的な内容

手付金を受け取る/仲介手数料を払う

重要事項説明も終わり、両者が契約を承認した段階で、買主から手付金を受け取ります。
また買主は、売買契約完了後に不動産会社へ仲介手数料の半額を支払います。

  • 契約成立の証明、また契約解除の際の違約金として買主が支払う。売却金額の5%~10%が相場。
  • 不動産会社へ支払う報酬。売買契約締結の時点で半額、引渡しが完了した後残りの半額を支払のが一般的。

仲介手数料は、不動産会社が請求できる上限額が決まっており、400万円以上で売れた物件に関しては『売却金額×3%+6万円+消費税』で求められます。

step7:物件を引き渡す

売買契約時に決めた引渡し日に物件の引渡しを行います。

この期間の行動手順

  1. 引渡し日までに引っ越しを完了
  2. 残代金の受け取り
    (同時に司法書士による登記手続き)
  3. 鍵の引渡し
  4. 報酬の支払い
    (不動産会社・司法書士)

引渡し日までに引っ越しを完了

引渡し当日までには引っ越しを完了させ、家を空の状態にしておきましょう。
(売買契約次第では、いくつかの設備を残していかれる方もいます。)

残代金の受け取り

引渡し当日は、法的手続きや大金を動かすため、一見複雑です。
ただ、司法書士や金融機関の担当者を交えて行のが一般的なため、スムーズに進めていけるでしょう。

すまリス
不動産の登記(所有権移転登記や抵当権抹消登記)に必要な書類を確認したら司法書士は法務局に行って手続きの準備をするよ。
買主から残代金の決済がされたと同時に、登記手続きがされて買主の所有物になるんだ。
※一般的に、売却金額から手付金を引いた残代金を受け取るのた「残代金」と表現しております。

鍵の引渡し

登記手続きが済み、買主の所有物となった段階ですべての鍵を引き渡します。
玄関、勝手口、車庫など、漏れがないよう注意しましょう。

報酬の支払い

鍵の引渡しまで完了したら、買主との手続きは終了です。
売主はこの後、不動産会社への仲介手数料司法書士への報酬を支払います。
売買契約完了時に仲介手数料の半額を支払っている場合については、もう半額を清算し完了です。

step8:利益が出たら確定申告を行う

一戸建ての売却で、20万円以上の売却益がでた場合、確定申告をして納税する必要があります。
売却益のことを譲渡所得と言います。税金計算時には頻出する言葉なので、以下『譲渡所得』の文言で解説を続けます。

この期間の行動手順

  1. 譲渡所得があるか計算しておく
  2. 控除が利用できるか確認する
  3. 確定申告を行う
    (翌年の2月16日~3月15日)

譲渡所得があるか計算しておく

売却が完了したら、譲渡所得があるか計算しておきましょう。
譲渡所得は以下の様に計算します。

譲渡所得=

売却金額取得費譲渡費用 – 控除額

取得費とは

取得費とは、不動産を取得するためにかかった費用です。(参考:国税庁
購入価格が取得費のほとんどを占めますが、建物は劣化するため、減価償却分を差し引いた価格で計算します。

譲渡費用とは

譲渡費用とは、不動産を売るためにかかった費用です。(参考:国税庁
仲介手数料や交通費などが該当します。
さらに、国税庁で確認できる各種特例の適用条件に該当する場合は、控除を利用でき、譲渡所得から差し引けます。
控除については次の項目で解説します。
譲渡所得が、20万円以上ある場合は確定申告の義務が発生します。
各種特例による控除は確定申告時の申請が必要です。

控除が利用できるか確認する

また、マイホームの売却であれば譲渡所得を3,000万円まで控除できる特例等がありますので確認しておきましょう。
一戸建て売却時の特別控除を利用するには、確定申告が必要です。
譲渡所得にかかる税金を譲渡所得税と言いますが、所有期間によって異なる点に注意しましょう。

  • 所有期間5年以下:
    (短期譲渡所得)
    税率39.63%
  • 所有期間5年越え:
    (長期譲渡所得)
    税率20.315%

一戸建ての売却にかかる税金を詳しく確認する

確定申告を行う

確定申告は、確定申告期間中に行います。
申告期間は、売却した翌年の2月16日~3月15日になります。
確定申告期間中は、税務署にて相談窓口が開かれますので、必要に応じて相談に行きましょう。
すまリス
売却損が出た場合は、損失分を他の所得と相殺できる「損益通算の特例」を使える場合があるよ!
売却益が出なくても、極力確定申告をしよう!

まとめ

一戸建ての売却は、不動産会社への査定依頼から始まりますが、その前に事前準備をしておくと安全でスムーズです。

戸建ては、マンションに比べて売却期間が長くなりやすい傾向にあります。
そのため、マンション売却以上に、不動産会社選び内覧対応に力を入れ、早期売却の確立を高めていきましょう。

マイホームの売却では、3,000万円分の譲渡所得を非課税にできる制度があるため、税金がかかる方は稀でしょう。
それでも、特例制度の利用には確定申告が必須になるため、売却後の確定申告までをしっかりイメージすることが大切です。

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