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戸建てを売却するときの流れは?失敗しないための注意点を解説

戸建てを売却したくなったらどのような流れで進めていけばよいのでしょうか。家を手放す理由は人それぞれです。さまざまな理由で戸建ての家を売却しますが、状況によっては通常の売却手順では売却ができない場合もあります。

ここでは戸建てを売却するときに失敗しないための流れや注意点を紹介しています。戸建ての家を売却しようと考えている人はまず流れを知って、損をしないように心がけましょう。

戸建て売却の流れ

早速戸建ての家を売却するときの流れについてみていきましょう。基本的な手順を理解していれば、事前の準備や心構えができるので、慌てることなく対応できます。トラブルが起きても相手に翻弄されずに対処しましょう。

家の相場を調べる

戸建ての家を売却するにあたっては、まずどのくらいで売れるのか相場を調べましょう。相場価格は地域の中で取引されている不動産の売買価格などを参考にします。家の相場を調べる方法としては次のような方法があります。

  • 周辺の不動産会社の店舗貼り出し広告を見る
  • ポストの不動産広告を見る
  • 不動産ポータルサイトで周辺の売り出し物件を探す
  • 不動産の成約した情報を調べられるサイトを活用する

また、「レインズ・マーケット・インフォメーション」「土地総合情報システム」など不動産ポータルサイトだけでなく、国土交通省関連の情報サイトで実際に売却した時の成約価格がわかるサイトもあります。

上記2件はどちらも成約価格が調べられます。レインズは直近1年間に行われた不動産取り引きの成約情報が閲覧できます。土地総合情報システムでは2016年からの取引情報が検索できます。公開されている売り出し情報や成約価格を調べてだいたいいくらぐらいで取引されているかを知りましょう。

参考:REINS Market Information

不動産会社に査定を依頼する

相場価格がわかった上で、売却の検討を進めるなら不動産会社に査定を依頼しましょう。査定には次のような方法があります。

  • 机上査定
  • 訪問査定

まずは机上査定として不動産会社に査定を依頼します。不動産会社は送られてきた物件の所在地や間取りなどの情報から簡易査定を行います。近年は不動産会社に個人情報を知られずに査定価格がわかるAI査定や匿名査定などのサービスもあります。

いずれにせよ、複数の不動産会社に机上査定を依頼して比較検討することが大切です。不動産会社によって査定価格には数百万円の差が出ることはよくあります。とはいえ机上査定の価格は高すぎても実際に売却したら相場価格にしかならなかったこともあります。

可能な範囲で多くの不動産会社に査定を依頼し、納得と信頼のおける不動産会社に訪問査定を依頼しましょう。実際に担当者が家を見て最終的な査定価格を算出します。訪問査定価格は戸建ての売り出し価格に影響するので査定内容をよく聞いて検討を進めましょう。

不動産会社を探すのには不動産の一括査定サイトを利用すると便利です。登録されている不動産会社に簡単な操作で査定が依頼できます。

すまいステップを利用がおすすめ

不動産一括査定サイトもさまざまな企業が展開していてどこを利用したら良いか迷うところです。そんな中でも「すまいステップ」は全国にある不動産会社の中から、独自の基準で審査を通過した不動産会社のみを対象にしているので安心できます。

簡単な物件に関する情報を入力するだけで、最大4社に不動産査定を一括で依頼してくれます。査定を担当するのは資格を有したエース級の担当者なので信頼も置けます。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定を通して依頼できる不動産会社が見つかったら、戸建ての売買を仲介してもらうための媒介契約を不動産会社と結びます。媒介契約は次の3種類です。

契約方法概要
専属専任媒介契約
  • 契約した不動産会社のみ仲介が可能
  • 有効期限は最大3カ月
  • 5日以内にREINSに登録
  • 1週間に1度以上業務報告義務付け
専任媒介契約
  • 契約した不動産会社の仲介または売主が見つけた買主とのみ売買が可能
  • 有効期限は最大3カ月
  • 7日以内にREINSに登録
  • 2週間に1度以上業務報告義務付け
一般媒介契約
  • 複数の不動産会社と契約が可能
  • 売主が見つけた買主に売却も可能
  • 有効期限はなし
  • REINSへの登録義務なし
  • 業務報告義務なし

不動産会社とよく相談して契約方法を決めましょう。

売却活動を開始する

媒介契約を結んだらいよいよ売却活動の始まりです。営業担当者と売り出し価格を綿密に検討して広告などに掲載する金額を決めましょう。不動産会社の担当者が売却する戸建ての物件情報を市場に登録したり、ネットで公開したりと広報活動を展開します。

買主を見つけるのは不動産会社が主導で進めてくれます。売主としては購入希望者が内覧を希望した際に居住している状態なら対応をしましょう。既に引っ越している状態なら営業担当者が対応してくれます。

多くの購入希望者は内覧をしてから購入を決めるため、内覧の対応は非常に重要となります。部屋を明るく綺麗にしておくことや必要最低限の物を残して広く見せることも内覧のコツです。また、スリッパを用意しておくと印象が良くなるでしょう。

買主と売買契約を締結する

買主が見つかったら、諸条件を確認し、重要事項を説明した上で、不動産売買契約を結びます。売買契約に必要な書類は次の通りです。

  • 実印・認印
  • 身分証明書
  • 登記済権利証
  • 印鑑証明書
  • 収入印紙
  • 住民票

この他に不動産会社から必要とされる書類については準備をしておきましょう。重要事項説明書については双方立ち会いのもと、読み合わせをして確認をとります。内容に問題がなければ、売買契約書に署名捺印して契約成立です。

買主は手付金を支払い、売主は仲介手数料を支払います。売主は物件が引き渡せるように家財道具などが残っている場合には引っ越したり処分する等の対応をしましょう。買主は売買契約をもとに、住宅ローンの審査を受けます。審査には1カ月程度かかります。

物件の引き渡しと決済

1カ月程度で買主の住宅ローン審査が無事通れば物件の引き渡しとなります。買主は銀行から受けた融資で購入費用の残金を支払います。売主は権利書と鍵を引き渡します。引き渡しの際には不動産会社の用意した司法書士立ち会いの元、登記の変更も行われます。

司法書士を指定したい場合には事前に不動産会社に相談しておく必要があります。重要事項に記載された期間内は契約不適合責任があります。

戸建て売却後の確定申告について

戸建ての不動産を売却した後に、代金をもらったら売買が終わりではありません。利益が出たら必ず税務署に確定申告をしましょう。確定申告を怠ると節税できないだけでなく、高い税率で余計な税金を支払わなければなりません。ここでは戸建て売却後の確定申告について詳しくみていきましょう。

譲渡所得がある場合は申告が必要

戸建ての家を売却した際に利益が出たら確定申告を税務署にする必要があります。不動産売買による利益は譲渡所得と呼びます。ここで注意したいのは売却代金が譲渡所得ではないことです。確定申告をしたら3,000万円までは特別控除ができると耳にしたことがあるかもしれません。

たとえば戸建てを購入した代金が4,000万円で、売却代金が4,500万円の場合を考えてみましょう。

譲渡所得=売却代金-(購入金額+売却経費)
譲渡所得=4,500万円-(4,000万円+140万円)
譲渡所得=360万円

計算式から分かるように、税金がかかる譲渡所得は360万円です。ここから特別控除で3,000万円を引くと譲渡所得は0になるので税金はかかりません。譲渡所得の計算を間違えないように気をつけましょう。

譲渡所得の計算でプラスになるなら確定申告が必要です。譲渡所得の段階で0円以下になるなら確定申告は不要です。確定申告は利益を申告して特別控除などを適用して節税するために行う作業です。譲渡所得がプラスなら確定申告を行って控除を受けましょう。

戸建ての売却で特例や控除が使える

戸建てを売却して得た利益に対しては、条件が合えば特例や控除を受けて譲渡所得税額を減免できます。確定申告で適用できる不動産売却に伴う軽減税率や特別控除には以下のようなものがあります。

  • 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
  • マイホームを売ったときの軽減税率の特例
  • 特定のマイホームを買い換えたときの特例
  • 相続空き家を売ったときの特例
  • 譲渡損失が出た場合の損益通算及び繰越控除の特例

これらの控除は不動産の売却に伴う譲渡利益の金額や所有期間などによって受けられる特例が変わってきます。自分がどのような控除が受けられるのかについては不動産会社でも教えてくれますが、より詳しいことについては税理士に相談しましょう。

参考:国税庁

確定申告の期間

確定申告が必要な場合には、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に最寄りの税務署に申告します。確定申告は家を売却した年の1月1日から12月31日までの間に得た収益を全て報告します。

収益は不動産売却の収益だけでなく、就労による収入や株式配当などもです。申告期間は1カ月なので、忘れずに申告をしましょう。また、2020年から新型コロナウイルスの感染拡大に伴い、申告期間については1カ月程度の延長措置がある場合があります。詳しくは国税庁に聞いてみるか、税理士などに相談しましょう。

確定申告に必要な書類

確定申告に必要な書類は一般的には不動産会社がまとめてくれて、説明をしてくれます。ただし、不動産売買に関する部分のみの場合があるので、給与所得以外に収入がある場合や相続などを伴う場合には税理士に相談するのが良いでしょう

確定申告をする際に必要となる書類には下記のようなものがあります。

  • 確定申告申請書:税務署から入手する
  • 売却時の売買契約書複写:戸建てを売却した時の契約書のコピー
  • 売却時の譲渡費用の領収書複写:戸建てを売却した時の仲介手数料などの経費の領収書のコピー
  • 購入時の売買契約書複写:戸建てを購入した時の売買契約書のコピー
  • 購入時の取得費用の領収書複写:戸建てを購入した時の仲介手数料などの経費の領収書のコピー
  • 譲渡した土地・建物の全部事項証明書:売却した不動産登記の全部事項証明書を法務局で入手する
  • 源泉徴収票:不動産売却以外の収入を証明するものを支払い先から入手する
  • 住民票・マイナンバー

この他に受ける控除などによって追加で必要となる書類があります。

戸建てを売却するときの注意点

戸建ての家を売却するときにあらかじめ注意しておきたい点についてここでは紹介していきます。あらかじめ注意しておくことで、高く売れたはずの時期を見誤ったり、希望していた価格に届かなかったりするのを避けましょう。

売り出し価格は高めにする

不動産の価格には相場価格、査定価格、売り出し価格、売却価格といくつも価格が出てくるのでわかりにくくなることもあるかもしれません。相場価格は周辺で売買されている不動産の平均価格です。査定価格は不動産会社が見込んだ売却不動産の予想価格です。売却価格は実際に売れた金額になります。

さて、売り出し価格はどのように決まるのでしょうか。売り出し価格を決めるのに、相場価格や査定価格を参考にしますが、最終的に金額を決めるのは売主です。売却活動の中で、買主が値下げ交渉をしてくる可能性は大いにあります。

売り出し価格を決めたら、それを上回る金額を買主から提示されることはごく稀です。はじめから売り出し価格を少し高めに調整しておくと良いでしょう。売り出し価格を売却する希望金額に設定していると、結果的に売却価格が希望額を下回ることもあります。

また、最終的な価格交渉の段階で多少値下げすることでスムーズに売買契約ができることもあります。売り出し価格が高すぎると買主の目に留まらない可能性もあるので、価格設定は慎重に行いましょう。

1月や8月に売り出すのは避ける

不動産は1年間を通していつでも売れやすいものではありません。特に日本では気候や商習慣などから不動産が売れやすい時期、売れにくい時期があります。売れにくい時期としては1月、8月があげられます

1月は年明けで家を購入しようとする人が少なく、需要が低いことから購入希望者も少ないですし、価格も期待できません。8月は夏真っ盛りで気温が上がるため、内覧に足を運んでくれる人も減ります。引っ越しが済んでいるとクーラーなしの物件を内覧するのは大変な作業です。

ただ、9月から異動の需要が見込まれるため、まだ1月よりは良いこともあります。不動産を高く売りたいなら、年度末にあたる2月や3月に売却活動をはじめるのがおすすめです。就職や異動、入学などのタイミングで家を購入したという人が多く、購入希望者が多いほど高値で売却できます。

売り出し時期について計画立てに余裕があるなら、不動産会社とよく相談して最適の売却時期に合わせて売却活動をすすめましょう。

リフォームの実施は慎重に検討する

昭和の時代には中古物件を購入するにもリフォームして新しい状態で購入するのが一般的でした。しかし、長引く景気低迷の影響もあり、不動産購入者の希望は多様化しています。リフォームをする場合にはそれなりの費用がかかります。

数十万から数百万円のリフォーム費用をかけて中古物件を綺麗にしてみても、その分売却代金に上乗せできるかというと難しい状況にあります。周辺相場よりも高く売れない場合に、リフォームを行っても、売れやすくなるかもしれませんが、リフォーム分を値引きした方が早く売買契約が結べる場合も少なくありません。

水道やガス、電気などライフラインで傷みが激しい場合には修繕は必要ですが、リフォームをした方が売れるかどうかは不動産会社の担当者ともよく検討したうえで実行しましょう

戸建て売却に関するQ&A

戸建ての家を売却するにあたって気になる疑問点についてここでは紹介していきます。売却までの期間や相場、費用などについて紹介しています。その他詳しいことについては不動産会社によく聞いて疑問がない状態で売却活動を進めましょう。

家の売却に必要な期間は?

戸建ての家を売却するのにはどれくらいの期間が必要か気になるところです。不動産の販売期間は売り出してから買主が見つかるまでに数カ月から半年以上かかる場合もあります。戸建ての方がマンションよりも販売までに長くかかると言われています。

マンションの方が資産価値が下がりにくいという面があるからです。ただし、売却にはマンションだからとか戸建てだからというよりも、地域性や広さ、デザインなどが大きく左右します。販売期間以外にも、不動産会社に査定を依頼してから媒介契約を結ぶまでに2週間から1カ月、買主と売買契約をしてから引き渡しまでに1カ月から2カ月程度かかります。

不動産会社に依頼してから最短でも3カ月程度は必要でしょう。長くても1年以内には売却を終えることが望ましいです。売却期間が長くなると資産評価も下がっていくので、買主がいる場合にはある程度の値下げも考慮して半年から1年以内には売却をしましょう。

住宅ローンが残っている場合は?

戸建てに限らず不動産を売却する場合に大切なことは抵当権が抹消されていることです。抵当権とはつまり金融機関が住宅ローンを組む際に、登記に付け加えるものです。住宅ローンを完済すると抵当権は抹消されます。では住宅ローンが残っている場合に、売却をしたい場合にはどうすればよいでしょうか。

住宅ローンが残っていても完済の目途があれば売却は可能です。完済の目途としては不動産の売却代金で戸建ての住宅ローンが返済できるなら、条件を満たすので売却が可能です。もし、売却代金を充てても不足する場合には、自己資金などで住宅ローンが完済できるなら、売却は可能です。

抵当権は家の持ち主がローンの返済ができなくなった場合に、金融機関が競売にかけられる権利です。自己破産などで住宅ローンが返済できず、戸建ての家を手放さなければならなくなった場合には、競売にかけられる前に、金融機関と相談して任意売却という方法もあります。

競売にすると家の価格は安くなるため、金融機関としても少しでも高く売れた方が債権の回収ができます。住宅ローンが残っている状態で戸建ての家を売却したい場合には、まず不動産会社に相談して方策を考えましょう。

戸建ての売却にかかる費用は?

戸建ての家を売却するにあたっては、主に次のような費用がかかります。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 司法書士報酬
  • その他(測量費、解体費、廃棄物処分費など)
  • 引っ越し費用

売却の経費については事前にある程度分かる部分がほとんどなので、資金計画をしっかり立てて、費用が足りなくならないように気を付けましょう

引っ越し費用は新居を購入済みならば1度で済みますが、仮住まいを利用する場合には2回必要になります。近年は引っ越し費用の高騰が見られ、時期や地域によって価格が大きく上がることもあるので、早めに引っ越し業者に見積りを依頼して、検討を進めましょう。

戸建ての売却は計画的に進めよう

戸建ての家を売却するにあたっては、基本的には不動産会社が説明をしてくれて、営業担当者が営業活動をしてくれます。売主としては不動産会社を決めたら、購入希望者の内覧に対応したり、売買契約に立ち会うなどの作業で売却は進んでいきます。

売主としては戸建ての売却の全体の流れを把握し、どの時になにが必要なのかを知っておくことで計画的に、スムーズに売却を進めることができます。不動産会社を決めるのは売却において非常に重要な決定になります。

オーナーとしても周辺の相場を調べたり、複数の不動産会社に査定を依頼して、比較検討をしながら慎重に仲介を依頼する不動産会社を選びましょう。不動産会社の選定にあたっては査定価格だけにとらわれず、営業の対応やサービスなど総合的に判断して決めるのが良いです。不動産会社を探す際には、無料で利用できる不動産査定一括サービスの利用がおすすめです。

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