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マンションを売却したら確定申告はするべきか|方法や手順を解説

マンションを売り出し、売買契約を締結して引き渡しまで済ませると、売却活動はようやく一段落します。しかし、売却活動はここで終わりではなく、確定申告までで完了となります。

確定申告は不動産売却後の必要な手続きですが、やり方が分からないという人は多いようです。確定申告の方法から必要性までを知り、不動産売却の最後のステップについて理解を深めていきましょう。

寺岡 孝
監修寺岡 孝
アネシスプランニング株式会社 代表取締役。
大手ハウスメーカーに勤務した後、2006年にアネシスプランニング株式会社を設立。
住宅の建築や不動産購入・売却などのあらゆる場面において、お客様を主体とする中立的なアドバイスおよびサポートを行い、これまでに2500件以上の相談を受けている。
【保有資格】相続診断士 住宅ローンアドバイザー 他。
【URL】アネシスプランニング株式会社

マンション売却で確定申告が必要なのは売却益が発生した時

まず知っておきたいのは、マンション売却時に売却益が発生した場合、確定申告が必要になるということです。

そもそも確定申告とは、一定額以上の収入を得ている人が適正な税金を納めるためにその金額を確定させて申告する制度を指します。

申告の対象となるのは所得を得ている人で、例えば不動産の家賃収入や売却で利益を得た人で、マンションの売却においては利益が出た部分に該当します。

確定申告はマンションを売却した翌年の2月16日~3月15日までの間に行う必要があり、年度によって若干スケジュールがずれることもあるため、事前に確認しておかなければなりません。

すまリス
ここで支払う税金は譲渡所得税と呼ばれるもので、利益(譲渡所得)に対して課税されるんだ!
課税事業者の場合は消費税の申告も必要です。
マンション売却時に消費税が課税されるかどうかはこちらをご覧ください。

損益が出た場合は確定申告が不要

確定申告が必要なのは売却益が出た場合であり、売却損が出た場合には申告の必要はありません。しかし申告の必要がないといっても、おこなってはならないという意味ではなく、むしろ申告することで税制優遇を受けられる場合があります。

居住用のマンションの売却で出た損失は、他の所得区分と損益通算、つまり合算して最終的な所得額を計算できます。例えば給与所得が600万円あり、マンションの売却損が50万円の場合は、損益通算をして該当年の所得を550万円とすることが可能です。

(詳しくは国税庁HPを参考にしてください。)

損益通算した場合は、すでに支払っていた分で過払いになった税金があると、後で還付してもらえます。売却損が出ていても確定申告をしていないと損益通算はされないため、不動産を売却した翌年は、結果に関係なく確定申告をすべきと考えるとよいでしょう。

確定申告をしないと延滞税がかかる

売却益が出た場合に確定申告をしないと、延滞税や無申告税、重加算税といったペナルティが課せられるため注意しなければなりません。

税金の種類内容税率
延滞税納税期限を超過した場合に課税・期限超過から2カ月は約7%
・期限超過から2カ月以降は約14%
無申告税確定申告をしていない場合に課税・50万円までの部分に15%
・50万円以上の部分に20%
重加算税悪質な所得隠しと判断された場合35~40%

申告をせずに放置すると、全ての税金が課せられて、重い税負担になることもあるため注意しましょう。なお、これらのペナルティがあるのは売却益が出た場合のみであり、売却損なら確定申告をしなくてもペナルティはありません。

マンション売却後の確定申告に必要な書類

確定申告を行うには、必要書類の準備をしなければなりません。

書類名取得方法取得費用
確定申告書B様式税務署で入手(国税庁ホームページでもダウンロード可)無料
分離課税用の確定申告書税務署で入手(国税庁ホームページでもダウンロード可)無料
譲渡所得の内訳書税務署で入手(国税庁ホームページでもダウンロード可)無料
売却時の売買契約書売買契約時に入手印紙税分の費用
購入時の売買契約書売買契約時に入手印紙税分の費用
仲介手数料や印紙税の領収書売買契約後に不動産会社から発行してもらう無料

書類は複数あり、それぞれで取得場所やかかる費用などは異なります。

税務署から入手する書類

確定申告時に税務署から入手する書類は、主に次の3つです。

  • 確定申告書B様式
  • 分離課税用の確定申告書
  • 譲渡所得の内訳書

これらは申告会場で配布されているため、一度税務署に足を運んでみるとよいでしょう。また、税務署以外でも地域ごとの確定申告会場にて入手も可能です。国税庁のホームページからもダウンロードが可能であり、どこで入手しても問題はありません。

重要なのは必要な書類がきちんと揃っており、かつ正しく内容が記載されていることです。どこで入手するにしても、必要な書類と記載内容だけは間違えないようにすると、スムーズに確定申告ができるでしょう。

自分で用意する書類

マンション売却の状態や利用する制度によって違いはありますが、確定申告時に自分で用意する基本の書類としては、次の3つが挙げられます。

  • 売却時の売買契約書
  • 購入時の売買契約書
  • 仲介手数料や印紙税の領収書

売買契約書はマンションを売った時だけではなく、買った時のものも必要なため、忘れずに用意しましょう。各種領収書類はコピーでもよく、実は必須の書類ではありません。これらがなくても確定申告はできますが、経費の計上はできなくなるため注意が必要です。

売却にかかった費用を計上していないと、売却価格がそのまま利益になってしまい、課税対象額が大幅に増えます。

仲介手数料や印紙税などを経費に計上することで、申告上の利益は縮小でき、課税対象額も減って節税ができることは覚えておきましょう。仲介手数料や印紙税の領収書以外では、固定資産税の清算書類なども用意しておくことが大切です。

マンション売却後の確定申告をする流れ

マンションの売却から確定申告までの流れは、大きく2つのステップがあります。大まかに考えるなら、確定申告はそれほど難しくはないでしょう。

  • 確定申告書を作成
  • 税務署に提出

まずは必要書類を集め、確定申告書の作成を行います。申告書の作成方法が分からない場合は、税務署のホームページや申告書作成の手引きを参考にしましょう。また、地域によっては確定申告についての無料相談会を行っていることもあるため、これを利用することもおすすめです。

確定申告期間だけではなく、事前相談会として実施していることも多いため、積極的に活用しておきましょう。確定申告書を作成できた後は、税務署に提出し、売却益が出ている場合は金額に応じた所得税を支払って終了です。

税務署への提出方法は複数あり、税務署や確定申告会場にて直接提出するやり方から、郵送やe-taxというサービスを使った電子申告もあります。

方法に関係なく期限は共通しているため、期限を超過しないよう、素早く申告を完了させましょう。また、売却益による所得税の支払いは確定申告期間内に行い、住民税は翌年6月から順次納付となります。

マンションの売却益を計算する方法

確定申告をする際には、売却益があるかどうかが重要です。そのため、売却後は利益が出たのかどうか、金額はいくらなのか計算しておかなければなりません。売却益の計算方法を知り、確定申告までに利益や損失の有無と金額を明確にしておきましょう。

売却益を算出する計算式

マンションを売却した時の利益の計算は、次の式で行います。

売却益=売却価格-取得費-諸経費-特別控除

簡単に売却価格から取得費や諸経費、特別控除などを差し引いた結果、プラスになった場合は売却益、マイナスになった場合は売却損と考えるとよいでしょう。

売却価格がそのまま売却益とイコールになるわけではないため、いかに高額で売れていても計算すると売却損が出ているということもあります。

取得費の算出方法

マンションの取得費を算出する方法は、概算法と実額法の2つがあります。概算法は売却価格の5%を取得費用とする方法であり、不動産の取得費、すなわち購入代金などが明確に分からない場合に使われることが多いです。

対して実額法は、取得にかかった各種費用から、減価償却費を差し引くことで、より厳密な取得費を計算います。減価償却費とは金額の大きいものを複数年に分けて経費計上する税制上の考え方であり、家の経年劣化分を考慮して、計算する指標とイメージしてもよいでしょう。

つまり、実額法で計算する場合は、取得にかかったもろもろの費用の総額から、減価償却費を引いたものが、取得費となります。取得にかかった費用とは、次のものが計上できます。

  • 土地建物の購入代金
  • 建築代金
  • 不動産購入時の仲介手数料
  • リフォームの設備費・改良費

概算法と実額法はどちらを用いるかは自由であり、より高額になるほうを採用して構いません。基本的にはより詳細に計算できる実額法を用い、取得費が定かではない場合に限って概算法を使うとよいでしょう。

減価償却費の算出方法

実額法で計算する際に使う減価償却費は、次の式で求めます。

減価償却費=建物購入代金×0.9×償却率×経過年数

償却率は建物の構造と用途によって違うため、それぞれ適切なものを確認しておかなければなりません。同じ構造でも、事業用と居住用では割合が違ってくることも多いです。

該当するものを間違いなく確認し、式に当てはめて計算してみましょう。減価償却費の計算は複雑であるため、より確実に行いたいなら不動産会社に依頼することもおすすめです。

参考:減価償却率

諸経費

売却にかかる諸経費は、次ものが挙げられます。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 登記の費用や司法書士への報酬
  • 売却活動費の実費精算分

不動産会社に支払う仲介手数料や、売買契約時の印紙税なども経費に計上できるため、領収書は忘れずにとっておきましょう。また、登記にかかった費用や、登記手続きを司法書士に依頼した場合の報酬なども、売却活動の経費として認められます。

他にもマンションを売却するまでにかかった活動費の実費精算分も、経費計上できる場合があります。どれが経費になるのかは、不動産会社や税理士と相談しながら決めるとよいでしょう。

なんでも経費にできるとは限らず、該当しないものまで計上してしまうと、ペナルティを課せられるため注意しなければなりません。

特別控除の特例

マンションを売却した時に特定の条件を満たしていると、特別控除が適用でき、譲渡所得額を引き下げることができます。これは居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といい、次の条件を満たすことで適用可能です。

  • 現在おもに居住している住宅の売却であること
  • 取り壊した場合は1年以内に売却していること
  • 空き家の場合は住まなくなってから3年以内の売却していること
  • 家族など特別な関係の人への売却ではないこと
  • 前年や前々年に同じ特例を受けていないこと

特別控除を受けるには、これらの条件を満たした上で一定の書類を添えて確定申告をすることが必要です。

控除適用時には該当不動産の全部事項証明書など、追加書類が必要になることもあるため、不明点は税務署や申告会場で聞いておくとよいでしょう。

⇒マンションを売却する際の各種注意点はこちら

マンション売却時の不動産会社選びは一括査定サイトを利用する

マンションを売却する際には、売却後の確定申告のことも考慮して、不動産会社を選ぶことをおすすめします。信頼ができ、かつ手厚いサポートを行う不動産会社を見つけるには、一括査定サイトをご利用なさったほうがよいでしょう。一括査定を利用することで、各社の条件を簡単に比較できます。

好条件を提示する不動産会社を選ぶことで、売却についてのサポートが充実していることも多く、信頼できる業者も見つけやすいでしょう。

すまいステップは全国の優良業者が登録しており、信頼度が高い点が魅力です。一括査定も一度に4社まで結果を比較できるため、利用先の選定もしやすいでしょう。

マンションを売却したら忘れずに確定申告をしよう

マンションを売却した後は、翌年の申告期間内に必ず確定申告をする必要があります。売却益が出た場合はもちろん、売却損でもしておくことで税制優遇のメリットがあります。

確定申告までが売却活動ですべきことであるため、最後のステップも忘れずに行い、正しく所得を申告しましょう。

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