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マンションを5年以内に売却すると税金が高くなる?早期売却がおすすめな理由

  • 更新日:2024年5月2日
監修者:山本健司
監修山本 健司
東急リバブル株式会社、ソニー不動産株式会社(現SREホールディングス株式会社)で1位を連続受賞。不動産相談件数16,000件以上。ミライアス株式会社を立ち上げ不動産売買仲介、不動産コンサルティング業務を行っている。【URL】ミライアス株式会社
マンションを5年以内に売却すると税金が高くなる?早期売却がおすすめな理由

マンションを購入してから所有5年以内の売却は、税金が高くなると言われています。

ですが、実際には、ほとんどの場合で3,000万円特別控除が適用できるため、譲渡所得税はかからないことが多いです

また、中古マンションの売却価格は築年数が増えるにつれて値下がりするため、売却を考えるのであれば早期売却がおすすめです。

本記事では、どうして所有5年以内の売却は税金が高くなると言われているのか、その理由と、5年以内に売却するメリットを紹介します。

マンションを5年以内に売却すると税金が高くなる?

マンションを購入してから所有5年以内の売却は、税金が高くなると言われています。

ですが、実際には、ほとんどの場合で3,000万円特別控除が適用できるため、譲渡所得税はかからないことが多いです

マンションを売却する際、必ずかかる税金を除いて、売却で利益が生じた際は譲渡所得税がかかります。

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譲渡所得税には「所得税」「住民税」「復興特別所得税」が含まれるよ!

譲渡所得税は、マンションの所有期間によって税率が異なります。税率は以下の通りです。

所有期間譲渡所得の区分譲渡所得税率
5年以内短期譲渡所得39.63%(※)
5年を超える長期譲渡所得20.315%(※)

(※2037年12月31日までの復興特別所得税を含めた税率)

短期譲渡所得は、長期譲渡所得に比べて約2倍の税率が設定されているため、5年以内に売却すると、税金が高くなると言われています。
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マンションの所有期間は、購入した日から売却した年の1月1日までを基準に数えるよ!

また、マンションの所有期間が5年以内の場合、適用要件を満たせる特例が少ないことも税金が高くなると言われている理由です。

たとえば、購入から5年以内でマンションを売却した場合には、以下の特例を適用できません。

ただし、ほとんどの場合で3,000万円特別控除の特例が適用できるため、所有5年以内であれ譲渡所得税はかからないことが多いです。

また、中古マンションの売却価格は築年数が増えるにつれて値下がりするため、売却を考えるのであれば早期売却がおすすめです。

マンションの売却を考えるのであれば、すまいステップの一括査定がおすすめです。完全無料のサービスなのでお気軽にご相談ください。

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マンションを5年以内に売却するメリット

マンションの売却を考えているのであれば、早期売却がおすすめです。2章では、マンションを5年以内に売却するメリットを紹介します。

売却価格が高い

築浅のマンションであれば、中古であっても購入希望者の数が多く、それに伴って売却価格が高い傾向にあります。

一方で、築古のマンションであれば、築浅のマンションと比較して購入希望者数が少なく、希望者が見つかるまで価格を下げるなどの調整が必要となる場合があります。

リフォーム費用がかからない

築年数の浅いマンションは、建物の劣化が少ないため、売却時リフォーム費用がかかりません。

一般的に中古マンションを売却する際は、リフォームを行うことが多いですが、築10年以内の築浅マンションであればそのままの状態で売りに出せるのがメリットです。

修繕積立金による負担が軽減される

築年数が浅いうちにマンションを売却するのであれば、修繕積立金の金額が上がる前に売却できるというメリットがあります。

また、修繕積立金が安い方が、買い手がつきやすくもあります

地価高騰で購入価格を上回る可能性も!

近年、地価の価格は高騰傾向にあります。地価の値上がりはマンションの売却価格にも影響を与えます。

よって、築浅のマンションであれば、著しく地価高騰した地域では、購入価格よりも高く売れる可能性があります。

売るなら今!最新のマンション市場と動向

マンションを売るなら今がおすすめです。ここでは今がマンションの売り時である理由として、最新のマンション市場と動向を詳しく説明します。

中古マンションの価格上昇

中古マンションの価格は毎年上昇しています。2024年1月以降の売却相場は4,800万円台となっています

下記の画像は、首都圏の中古マンションの価格推移をグラフで表したものです。

【2024年3月-】首都圏中古マンションの売却相場

参考:レインズ「月例速報マーケットウォッチ(2024年3月発行)

中古マンション市場では築年数の経過に伴い、売却価格が下がるため築年数が浅いうちに売却することをお勧めします。

新築マンションの価格高騰

新築マンションの価格は、中古マンション同様に毎年上昇しています。2023年時度は、1億1,483万円と過去最高値を記録しています。

下記の画像は新築分譲マンションの価格推移をグラフで表したものです。

【2023年】首都圏新築マンションの価格推移

参考:「全国新築分譲マンション市場動向2023年」(2024年2月発行)

新築に手を出すのは難しいため、新築よりも、中古マンションの需要が高くなっているのが現状です。

こうした需要を見込み、現在マンションを売却する人が増えています。

マイナス金利解除で今後金利が上がる

日銀は今年3月にマイナス金利を解除することを決定しました。

今後は徐々に金利が上がるため、住宅ローンを組んでマンションを購入する人が減ると想定されます。

そのため、金利が上がる前の駆け込み需要として、現在中古マンション市場はバブルを迎えています。

売却を考えるのであれば、今が売り時だと言えるでしょう。

マンションを5年以内に売却する時にも使える節税方法

ここでは、所有5年以内のマンション売却でも使える特例を紹介します。

3,000万円特別控除の特例

「3,000万円特別控除の特例」は、売却するマンションが、実際に居住していたマンションであれば、所有期間の長短に関係なく適用できる特例です。

マンション売却の譲渡所得から最大3,000万円まで控除できます。

つまり、譲渡所得が3,000万円以下の場合は、特例を適用すると課税がなくなります。

>3,000万円特別控除の特例について詳しくはこちらをご覧ください。

住宅ローン控除(住宅ローン減税)

「住宅ローン控除(住宅ローン減税)」は、マンションを売却した後に、新居を住宅ローンを借入して購入した場合に使える制度です。

最長13年間に渡って「年末時点での住宅ローン残高の0.7%」の金額を、所得税や住民税から控除できます。

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源泉徴収で納税している人は、税金の還付を受けられます。

注意点として、「3,000万円特別控除の特例」と「住宅ローン控除」は併用できません

住み替えのためにマンションを手放す方は、将来的にどちらの控除を利用する方が税金の負担が少なくなるか検討してから利用する必要があります。

所有5年以内のマンション売却では「買い替え特例」が使えない!

「マイホームを買い替えたときの特例(居住用財産の買換えの特例)」は、所有期間が10年を超える物件を売却した場合にのみ適用されます。

且つ、新しく建物50平米以上・土地500平米以下の住居を購入するなど一定の条件を要する特例のため、所有期間が5年以内の築浅物件に対しては適用されない点には注意が必要です。

マンション売却後も住宅ローン控除は適用できる│適応条件や注意事項を解説

 

マンションを5年以内に売却する際の注意点

4章では、マンションを5年以内に売却する際の注意点を説明します。

控除を受けるには確定申告が必要

マンション売却を行った場合には、売却した年の翌年の2月から3月の間に確定申告を行う必要があります。また、特別控除を利用したい場合であれば、確定申告は必須です

確定申告を行うことで特別控除の要件を満たしているかを確認してもらい、満たしていれば特別控除が適用された状態の金額で課税されます。

マンションを売却して損益が出た際、確定申告をすることで特例措置を利用することができる可能性があります。

特例措置が適用されると納税額を抑えることができるため、譲渡益の有無に関係なく確定申告をすることがおすすめです。

住宅ローン控除と特例の併用は不可

マンションを売却して得られた資金で新しい家を購入することを検討している人もいるでしょう。

この場合に注意しておきたいのは、「住宅ローン控除」と「3,000万円特別控除の特例」の併用ができないという点です。

マンション売却で利益が出たため3,000万円の特別控除が適用されるかを確認したうえで、譲渡所得税を節税したとしましょう。

その後、新しい家を購入するために住宅ローンを組んだ際に、住宅ローン控除を受けようとしても3,000万円の特別控除を受けていることを理由に断られてしまいます。

そのためマンション売却を行う場合には信頼できる不動産会社に相談してどちらが得になるのかをしっかり確認しましょう。

事業用の売却には消費税がかかる

貸付や店舗・事務所として用いるために購入した事業用のマンションを売却した場合には、消費税がかかります。

ただし、売主が「免税事業者」である場合には、消費税は課税されません。

マンション売却における譲渡所得の計算方法

控除を適用させる際は、譲渡所得から控除分を差し引いて計算します。

ここでは、譲渡所得の計算方法を解説します。譲渡所得は以下の計算式で求めます。

譲渡所得=売却価格-(取得費+譲渡費用)-(特別控除)

売却価格、取得費、譲渡費用はそれぞれ何を指し、どのように求められるか見てみましょう。

譲渡価額

譲渡価額とは、基本的にはマンションを売った売却価格を指します。

しかし、売却時に固定資産での生産を一緒に行うため、正式には売却価格に固定資産税精算金を加えたものを譲渡価額といいます。

譲渡価額=売却価格+固定資産税清算金

取得費

取得費とは、マンションを購入するのにかかった価格を指します。

取得費は以下の計算式から求めます。

取得費=建物の取得価額ー滅却費相当額

まずは建物の取得価額から求めましょう。

取得価額にあたる費用は以下の通りです。

  1. マンションの購入代金
  2. 仲介手数料
  3. 登記費用
  4. 設備費
  5. 改良費

参照:国税庁

さらにマンションは、経年によって劣化していくので取得価額から滅却費相当額を引きます。

マンションの建物部分は経年劣化しますが、土地は劣化をしません。

したがって減価償却をするのは、建物のみの代金です。

取得費=土地の購入価格+(建物の購入価格ー減却費相当額)

マンションの減価償却費の計算方法は以下の通りです。

減却費相当額=建物の購入費用×0.9×償却率×経過年数

償却率は建物の構造によって決まっています。

構造非事業用の償却率
木造0.031
木造モルタル0.034
鉄骨造(3mm以下)0.036
鉄骨造(3mm超4mm以下)0.025
鉄骨造(4mm超)0.020
鉄筋コンクリート造0.015
鉄骨鉄筋コンクリート造0.015
    マンションは「鉄筋コンクリート造」または「鉄筋コンクリート造」で建てられていることが多いです。
    経過年数とは、購入してから売却するまでの「所有年数」を指します。
    マンションの「築年数ではないこと」に注意してください。
    経過年数は、6カ月以上は1年として切り上げ、6カ月未満は切り捨てます。

譲渡費用

譲渡費用とは、売却のために支払った費用のことを指します。

譲渡費用に含まれるのは以下の事項です。

  1. 仲介手数料
  2. 測量費など、売却に直接かかわる費用
  3. 貸家の売却のために借家人に支払った立退料
  4. 建物を取り壊した場合の取り壊し費用や取り壊し損
  5. 売却時に売買契約書に添付した印紙税

修繕費や固定資産税のように、マンションの維持や管理に要した費用は含まれません。

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