マンション売却で税金がかからないケースと節税するときのポイント

マンションを売却した場合には必ず税金を支払わなくてはならないというのが一般的な考えです。ただし、場合によってはマンションを売却したとしても税金がかからないことがあります。

具体的にはどのような場合には税金がかからないのでしょうか。できれば支払う税金はゼロか、そうでなくても可能な限り少なくしたいというのが本音でしょう。

そこでこの記事では、マンション売却で税金がかからないケースについて解説します。また売却にかかる税金を節税するためのポイントについても紹介しますので参考にしてください。

マンション売却の税金はいくら？計算方法と節税に役立つ控除を紹介

マンション売却に必要な税金の種類

マンションを売却して税金がかかならいケースについてみていく前に、まずはマンション売却に必要となる税金の種類について理解しておきましょう。必ず支払う必要がある税金と、必要に応じて支払う税金にわけて解説します。

必ず支払う税金

まずはマンションを売却した場合には必ず支払う必要がある税金について解説します。必ず支払う必要があるのは、印紙税と登録免許税です。それぞれの特徴について理解しておきましょう。

印紙税

印紙税は、マンションが売れた際に作成する売買契約書にかかる税金です。印紙税は、売買契約書に印紙を貼ることで支払います。金額については売買契約書に記載されている売買価格を基準に決定します。

1万円未満の売買の場合は非課税となりますが、不動産売却の場合はこのケースはほぼないと考えてよいでしょう。マンション売買で多くみられる１,000万円から1億円の場合では、1万円から6万円の印紙税が必要となります。

マンションの売却には費用がかかるという点もここで理解しておくとよいでしょう。

登録免許税

登録免許税は、登記を申請する際に課税される税金です。住宅ローンを利用していて、売却と同時に抵当権が抹消される場合にも必要となる税金でもあります。抵当権とは住宅ローンを利用してマンションを購入した場合、ローンが完済するまでは金融機関が保有する権利のことです。

マンションは抵当権を抹消しなければ売却することができません。抵当権を抹消するためには、住宅ローンを完済することが条件となります。マンションの売却価格で住宅ローンが完済できない場合には自己資金で返済する必要もでてくるでしょう。

マンション売却のタイミングで、売却価格で住宅ローンがしっかり返済できるのかという点も考えておくことが必要です。

登録免許税の税額はマンションの評価額に税率を乗じて算出されます。マンション売却の場合には2.0％が通常です。相続した場合には税率が0.4％まで引き下げられます。

必要に応じて支払う税金

次に必要に応じて支払う税金についてみていきましょう。必要に応じて支払う税金は、譲渡所得税、消費税です。それぞれの特徴について理解しておきましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税は所得税、住民税、復興特別所得税の3つからなる税金です。譲渡所得税は売却額をもとに算出されるため、事前に確認したい場合には無料一括査定サイトでおおよその不動産価格を確認してから計算すればおおよその金額を算出することが可能となります。

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しっかりとした査定額を出してもらうことで、より正確な金額に近い譲渡所得税を知ることができるでしょう。売却前にどの程度の税金が必要となるかを理解しておくことは売却価格を決定するうえでも重要なポイントです。

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消費税

マンションを売却してなぜ消費税が必要になるのか疑問に感じる人もいるでしょう。ここでいう消費税は、不動産会社に支払う仲介手数料、司法書士への報酬、ローン返済手数料などに課税されるものです。土地や不動産の売却額に消費税が課税されることはありません。

とはいえ、仲介手数料などはもともとの金額が大きいため、課税される消費税額も大きくなるケースが多くなることも踏まえて事前に消費税も計算しておくと安心です。

マンション売却で税金がかからないケース

いよいよマンション売却で税金がかからないケースについてみていきましょう。なぜ税金がかからないのか、どうすれば税金がかからない状態でマンションが売却できるのかを理解しておくこともマンション売却では必要となります。

売却して利益が出なかった場合

マンション売却でもっとも大きな金額になりやすい税金が、譲渡所得税です。マンションを売却した価格に対して課税されるため、高額で売却できた場合には譲渡所得税も大きくなる可能性が高いといえるでしょう。ただし、高額で売却できたとしても売却して利益が発生していなければ譲渡所得税はかかりません。

譲渡所得とは、マンションの売却金額からマンションを取得・譲渡するためにかかった費用と売却時に利用可能な控除額を差し引いて計算されます。

たとえば、マンションが４,000万円で売却できたとします。これに対してマンションを購入した費用が4,500万円、譲渡にかかった費用が200万円とすると次の計算となります。

4,000万円−（4,500万円+200万円）＝−700万円

つまりこの売却では利益が出ていないことになります。あくまでも簡単に計算した例であるため本来はもう少し複雑にはなりますが、このように利益がでない売却の場合には譲渡所得税はかからないということです。

特例控除を受けた場合

譲渡所得の項目でも触れましたが、売却時に利用可能な控除というものが存在します。不動産売却で利用できる特例控除は複数存在するため、自分が条件に当てはまるものがないかを事前にチェックしておくことは重要です。

特例控除を受けることができれば譲渡所得税を安くすることができるため節税につながります。場合によっては税額がゼロになる可能性もあります。特例控除の種類については次の項目で詳しく解説しますので参考にしてください。

不動産買取で売却した場合

一般的にはマンション売却では不動産会社と媒介契約を結び、売却が決定した段階で不動産会社に仲介手数料を支払います。仲介手数料は不動産会社の成功報酬であり、これには消費税が加算されます。

仲介手数料は、売買価格が400万円以上の場合には、3％を乗じた額に6万円をプラスしてさらに消費税が加算されるのが通常です。たとえば4,000万円でマンションが売却できた場合には、4,000万円×3％+6万円+消費税＝138万6,000円が仲介手数料として必要となります。

仲介手数料はあくまでもマンションの買い手を一般から探し出した場合に必要となる費用です。仲介手数料を節約したい場合には自分で買い手を探すという方法もあります。これ以外では不動産買取の利用も仲介手数料が必要ないため消費税の節約という点では検討の余地があるでしょう。

不動産買取で手放した場合、不動産会社がマンションの買い手になるため、間に誰かが入るということがありません。そのため仲介手数料自体が必要なくなるため、消費税がかからなくなる点がポイントです。

不動産買取は、マンションを不動産会社が直接買い取るため仲介ではありませんが、仲介手数料がない分、売買価格が相場の7割ほどまで値下げされることが多いという点は理解しておく必要があるでしょう。

マンション売却で利用できる特例控除の種類

マンションの売却で利用することができる特例控除は複数あります。ここからはマンションの売却で利用できる特例控除の種類について解説します。自分が利用できるこうじょがないか確認してみましょう。

3,000万円の特例控除

3,000万円の特例控除は、正式には「居住用財産の3,000万円特例控除」と呼ばれるものです。たとえば、マイホームとして所有していたマンションを売却した場合、譲渡所得から3,000万円までを控除することができるというのがこの控除の特徴になります。

3,000万円の特例控除を利用するためにはいくつかの必要要件を満たす必要があります。具体的には次のとおりです。

• マイホームであること
• 居住しなくなってから3年後の年末までに売却すること
• 単身赴任である場合は配偶者が居住しているマンションも含まれる

これらの要件を満たしているマンションであれば3,000万円の特例控除を利用することが可能となります。

10年超のマイホームを売却するときの特例

10年以上居住しているマイホームを売却する場合に利用できるのが「居住用財産売却による軽減税率の特例」です。マイホームとして居住しているマンションを10年以上所有している場合には、課税譲渡所得の6,000万円までの税率が14.21％、6,000万円を超える部分が20.315％となります。

この特例の特徴は、3,000万円の特例と併用できる点です。ただし、同じ特例を前年または前々年に受けていないこと、買換えや交換の特例などのほかの特例を受けていないという適用条件がある点には注意しましょう。

特定の居住用財産の買い換えの特例

特定の居住用財産の買い換えの特例は、居住用不動産の所有期間が10年を超えて、居住期間が10年以上の場合に利用することができます。さらに売却したマンションの譲渡価格よりも買い替えたマイホームの価格のほうが高額の場合に、課税が先送りになるという点が特徴です。

適用条件については、住宅家屋の床面積が50平方メートル以上であり、売却価格が1億円以下であることなどがあげられます。あくまでも課税が先送りになるだけであり、課税額がゼロになるわけではないという点は理解しておきましょう。

特例控除を利用するときの注意点

さまざまな特例控除について解説してきましたが、特例控除を利用する場合にはいくつか注意しておきたい点があります。ここからは特例控除を利用するときの注意点について解説します。

確定申告が必要

マンション売却を行った場合には、売却した年の翌年の2月から3月の間に確定申告を行う必要があります。特例控除を利用したい場合であれば、確定申告は必須です。確定申告を行うことで特例控除の要件を満たしているかを確認してもらい、満たしていれば特例控除が適用された状態の金額で課税されます。

マンション売却で利益が出ていない場合は確定申告をしなくてもよいと考えている人もいるかもしれません。ただ、マンション売却で損益が出た場合でも確定申告はしておきましょう。

マンションを売却して損益が出た際、確定申告をすることで特例措置を利用することができる可能性があります。特例措置が適用されると納税額を抑えることができるため、譲渡益の有無に関係なく確定申告をすることがおすすめです。

住宅ローン控除との併用は不可

マンションを売却して得られた資金で新しい家を購入することを検討している人もいるでしょう。この場合に注意しておきたいのは、特例控除と住宅ローン控除の併用ができないという点です。

マンション売却で利益が出たため3,000万円の特例控除が適用されるかを確認したうえで、譲渡所得税を節税したとしましょう。その後、新しい家を購入するために住宅ローンを組んだ際に、住宅ローン控除を受けようとしても3,000万円の特例控除を受けていることを理由に断られてしまいます。

3,000万円の特例控除と住宅ローン控除のどちらを利用したほうが得になるのかは個々のケースで異なります。そのためマンション売却を行う場合には信頼できる不動産会社に相談してどちらが得になるのかをしっかり確認しましょう。

マンション売却で節税するポイント

マンション売却で発生する譲渡所得税を節税するためのポイントについて解説します。自分が売却を検討しているマンションが節税の条件に合致しているかなどを正確に確認してみましょう。

マンションは5年過ぎたら売却する

マンションを売却する際、できるだけ築年数が新しいほうが高額で売却できると考えるのが一般的です。確かに売却価格だけをみるとできるだけ新しい物件のほうがより高額で売却できる可能性は高くなります。そのため早く売却したいと考えて、希望額よりも値下げしてしまうというケースも少なくありません。

これを税金という視点を加えて考えてみましょう。マンションを売却すると課税される譲渡所得税は、所有してから5年は高い税率で計算されるという点がポイントです。専門的な言葉で説明すると「短期譲渡所得」「長期譲渡所得」と呼ばれます。

短期譲渡所得は所有期間が5年以内の物件が区分され、長期譲渡所得は所有期間が5年以上の物件が区分されます。もしも売却する予定のマンションが所有期間4年を超えている場合は、5年を超えてから売却したほうが得という考え方もできるでしょう。

事情でどうしても早く売却しなければならない場合を除いては、この5年という数字を頭に入れておくとよいでしょう。具体的には、税率が次のように変わります。

• 短期譲渡所得＝39.63％
• 長期譲渡所得＝20.315％

このように5年を境としておおよそ19％も税率が変わります。いくら売却額が高額であったとしても課税される金額も高額になったとしたら手元に残るお金は5年を過ぎてから売却した場合とさほど変わらない、もしくは少なくなる可能性もあるでしょう。

ここでもうひとつ注意したいのは5年をどこで区切るかという点です。基本的に不動産は、売却した年の1月1日を基準とします。たとえば2014年7月1日に購入したマンションを5年を超えた状態で売却したい場合には、2020年7月1日以降に売却すると5年を超えた状態になるということです。

経費と取得費を正確に計上する

譲渡所得税は、マンションの売却金額からマンションを取得・譲渡するためにかかった費用と売却時に利用可能な控除額を差し引いて計算されます。ここでポイントになるのが経費と取得費です。マンションを取得・譲渡するためにかかった費用を正確に算出することが節税につながります。

経費や取得費が多いほど支払う税金が減るため、なにが経費に当たるのかという点を明確にしておくことも重要です。マンション取得・譲渡で経費とみなされる項目は次のとおりです。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 測量費
• 住宅ローンの利子
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 売却のために行った修繕費用

おおよそこのような費用が経費として計上可能です。正確に把握して少しでも税額が節約できるようにすることをおすすめします。

確定申告の際には、経費が発生したことを証明するための契約書や領収書などが必要となるため、こうした書類はきちんと保管しておくことも必要です。

ちなみに経費として計上できそうでできないものについては次のとおりになります。

• 抵当権抹消登記費用
• 居住している状態で行った修繕費用
• 固定資産税
• 税理士への報酬

こうしたものは経費計上できないということを念頭に置いて売却活動を進めることも必要です。

マンション売却でかかる税金は節税が可能

マンションを売却すると売却価格がすべて自分の手元に入ると考えてしまっている人もいるでしょう。もしもマンションを売却して新しい家を購入することを考えているのであれば、売却後にいくらが自分の手元に残るのかをきちんと把握しておくことが重要となります。

売却価格が全額手元に入ると考えて、次の家の購入を検討してしまうと資金が足らずに困ってしまうという事態に陥ることもあるでしょう。こうしたことが起こらないためにもマンション売却でかかる税金についてきちんと把握しておくことが重要です。

さらにマンション売却でかかる税金を節税する方法も理解しておくことが必要となります。特に譲渡所得税は、マンションを売却して利益が出た場合には課税される税金です。

確定申告の際に控除を利用したり、経費や取得費などをしっかりと計算して差し引くことで節税可能です。はじめてのマンション売却でわからないことが多い人、忙しくてあまり売却に関して手間をかけたくない人なども含め、マンションの売却は専門家の力を借りることをおすすめします。

信頼できる不動産会社とつながりを持つことでマンションの売却だけでなく、その先の税金の支払いについてもしっかり相談することができるでしょう。

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