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マンション売却で税金はかからない?税金の基礎知識を解説

  • 更新日:2024年5月1日
マンション売却で税金はかからない?税金の基礎知識を解説

マンションを売却した際、必ずかかる税金を除き、利益がでれば、税金(譲渡所得税)がかかります。

ただし、利益が出ても、3,000万円特別控除の適用により、ほとんどの場合で税金はかかりません。

本記事では、マンション売却に関する税金の基礎知識や、税金を抑える方法について解説します。

マンション売却で税金はかからない?

譲渡所得税は、マンションを売却して出た利益(譲渡所得)に対してかかるので、売却しても利益が出なければ当然ながら譲渡所得税はかかりません。

譲渡所得は以下の計算式で算出します。

譲渡所得 = マンションの売却価格ー(マンションの取得費 + 譲渡費用)

マンションの取得費は、マンションの購入代金などが含まれます。
譲渡費用は、マンションの売却でかかかった、手数料などの諸費用のことを指します。

また、マンションを売却して利益がでても、その売却益(譲渡所得)が3,000万円以下であれば3,000万円特別控除が適用され、譲渡所得税がはかかりません。

仮に、譲渡所得が3,000万円以上であっても、3,000万円特別控除を適用すれば大幅な節税が期待できます。

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【譲渡所得別】マンション売却税金シミュレーション

マンション売却において、ほとんどの場合で税金がかからないことは前述しました。

2章では、どのようにして譲渡所得税がゼロになるのか、また、譲渡所得別で見ると、どのくらい税金がかかるのかを計算例と共に見ていきましょう。

譲渡所得3,000万円以内

譲渡所得が3,000万円以内の場合、譲渡所得税は以下の通りになります。

譲渡所得税=譲渡所得×税率(所有5年未満:39.63%、所有5年超:20.315%)

所有5年未満:譲渡所得税=3,000万円×39.63%
1,189万円

所有5年超:譲渡所得税=3,000万円×20.315%
609万円

小数点第一位を四捨五入して算出しています。

以下は3,000万円特別控除を適用した場合の税額になります。控除を適用させる場合は、譲渡所得から控除分を差し引きます。

所有5年未満:譲渡所得税=(3,000万円-3,000万円×39.63%)
0円
所有5年超:譲渡所得税=(3,000万円-3,000万円×20.315%)
0円

譲渡所得が3,000万円までであれば、マイホームの売却の場合3,000万円特別控除が適用可能なため、税金はかかりません

譲渡所得3,100万円

譲渡所得が3,100万円の場合、譲渡所得税は以下の通りになります。

譲渡所得税=譲渡所得×税率(所有5年未満:39.63%、所有5年超:20.315%)

所有5年未満:譲渡所得税=3,100万円×39.63%
1,229万円

所有5年超:譲渡所得税=3,100万円×20.315%
630万円

以下は3,000万円特別控除を適用した場合の税額になります。控除を適用させる場合は、譲渡所得から控除分を差し引きます。

所有5年未満:譲渡所得税=(3,100万円-3,000万円×39.63%)
40万円
所有5年超:譲渡所得税=(3,100万円-3,000万円×20.315%)
20万円

以上のように、3,000万円特別控除を適用させることで大幅な節税が期待できます。

譲渡所得4,000万円

譲渡所得が4,000万円の場合、譲渡所得税は以下の通りになります。

譲渡所得税=譲渡所得×税率(所有5年未満:39.63%、所有5年超:20.315%)

所有5年未満:譲渡所得税=4,000万円×39.63%
1,585万円

所有5年超:譲渡所得税=4,000万円×20.315%
813万円

以下は3,000万円特別控除を適用した場合の税額になります。控除を適用させる場合は、譲渡所得から控除分を差し引きます。

所有5年未満:譲渡所得税=(4,000万円-3,000万円×39.63%)
396万円
所有5年超:譲渡所得税=(4,000万円-3,000万円×20.315%)
203万円

以上のように、3,000万円特別控除を適用させることで大幅な節税が期待できます。

マンション売却でかかる税金の種類

マンションを売却する際、必ずかかる税金と利益が出た際にかかる2種類の税金があります。

必ずかかる税金

マンションを売却する際、利益に関わらず、必ずかかる税金は以下の2つです。

印紙税

印紙税は、売買契約時に作成する売買契約書に対してかかる税金です。

売買契約書1通ごとに、収入印紙を貼付して納税します。

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売買契約はを売却する上で必ず締結するので、必ず支払う税金です!
支払う印紙税の金額は、不動産の売却価格によって変わります。
売買契約書の記載金額税額(※)
100万円を超え 500万円以下1千円
500万円を超え 1,000万円以下5千円
1,000万円を超え 5,000万円以下1万円
5,000万円を超え 1億円以下3万円
1億円を超え 5億円以下6万円
5億円を超え 10億円以下16万円

国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」より抜粋して引用

※令和6年3月31日までの軽減税率が適応された価格

登録免許税

登録免許税は、法務局に登記を申請する時にかかる税金です。

不動産を売却する時には、借入しているローンの残債を全額繰上げ返済することが多いです。

ローンを完済した不動産の抵当権は自動的には抹消されないので、売却前に「抵当権抹消登記」をしなければなりません。

マンションの抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、2,000円です。

抵当権抹消登記を司法書士に委託する場合には、登録免許税は司法書士に支払う報酬に実費として含まれます。

マンション売却の登記費用を解説。司法書士の手数料など詳しく紹介

利益が出た際にかかる税金

必ずかかる税金とは別に、売却で利益が出た際は、売却益(譲渡所得)に応じて税金がかかります。

譲渡所得税

不動産の売却で利益が生じた場合、譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税とは、国に納める所得税(復興特別所得税)と自治体に納める住民税を合わせて「譲渡所得税」と一般的に呼ばれています。

不動産を売却する人が必ず支払わなければならない税金ではなく、利益が生じた際のみに支払う必要があります

マンション売却で使える控除について

マンションの売却で利益が出ても、控除が適用できれば税金を抑えることができます。

ここでは、マンションの売却で使える控除について説明します。

3,000万円特別控除の特例

3,000万円特別控除の特例は、居住していたマンションの譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。

売却したのが住んでいたマンションであれば、所有期間の長さにかかわらず適用できます。

3,000万円特別控除の特例を適用すると、譲渡所得の計算式は以下の通りになります。

譲渡所得=売却価格 – (譲渡費用+取得費)-3,000万円

譲渡所得税は譲渡所得に税率をかけ合わせて計算するため、控除を適用すると課税額をぐんと下げられます。

控除前の譲渡所得が3,000万円以下の場合は、譲渡所得税がかからなくなります。

10年超のマイホームを売却するときの特例

10年以上居住しているマイホームを売却する場合に利用できるのが「居住用財産売却による軽減税率の特例」です。

マイホームとして居住しているマンションを10年以上所有している場合には、課税譲渡所得の6,000万円までの税率が14.21%、6,000万円を超える部分が20.315%となります。

この特例の特徴は、3,000万円の特別控除と併用できます。

ただし、同じ特例を前年または前々年に受けていないこと、買換えや交換の特例などの他の特例を受けていないという適用条件があることに注意しましょう。

特定居住用財産の買い換え特例

特定の居住用財産の買い換えの特例は、居住用不動産の所有期間が10年を超えて、居住期間が10年以上の場合に利用することができます。

さらに売却したマンションの譲渡価格よりも買い替えたマイホームの価格のほうが高額の場合に、課税が先送りになるという点が特徴です。

適用条件については、住宅家屋の床面積が50平方メートル以上であり、売却価格が1億円以下であることなどがあげられます。

あくまでも課税が先送りになるだけであり、課税額がゼロになるわけではないという点は理解しておきましょう。

みんなの不動産売却体験談

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東京都江戸川区 / 50代

査定価格3,200万円売却価格3,080万円

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福岡県福岡市中央区 / 50代

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マンション売却の税金に関する注意点

特例や控除について解説してきましたが、利用するにはいくつか注意しておきたい点があります。

この章では、特例や控除を利用するときの以下の2つの注意点について解説します。

  • 確定申告が必要
  • 住宅ローン控除との併用は不可

確定申告が必要

マンション売却を行った場合には、売却した年の翌年の2月から3月の間に確定申告を行う必要があります。

特別控除を利用したい場合であれば、確定申告は必須です。

確定申告を行うことで特別控除の要件を満たしているかを確認してもらい、満たしていれば特別控除が適用された状態の金額で課税されます。

マンション売却で利益が出ていない場合は確定申告をしなくてもよいと考えている人もいるかもしれません。

ただ、マンション売却で損益が出た場合でも確定申告はしておきましょう。

マンションを売却して損益が出た際、確定申告をすることで特例措置を利用することができる可能性があります。

特例措置が適用されると納税額を抑えることができるため、譲渡益の有無に関係なく確定申告をすることがおすすめです。

住宅ローン控除との併用は不可

マンションを売却して得られた資金で新しい家を購入することを検討している人もいるでしょう。

この場合に注意しておきたいのは、特別控除と住宅ローン控除の併用ができないという点です。

マンション売却で利益が出たため3,000万円の特別控除が適用されるかを確認したうえで、譲渡所得税を節税したとしましょう。

その後、新しい家を購入するために住宅ローンを組んだ際に、住宅ローン控除を受けようとしても3,000万円の特別控除を受けていることを理由に断られてしまいます。

3,000万円の特別控除と住宅ローン控除のどちらを利用したほうが得になるのかは個々のケースで異なります。

そのためマンション売却を行う場合には信頼できる不動産会社に相談してどちらが得になるのかをしっかり確認しましょう。

まとめ

マンションを売却すると売却価格がすべて自分の手元に入ると考えてしまっている人もいるでしょう。

もしもマンションを売却して新しい家を購入することを考えているのであれば、売却後に自分の手元にいくら残るのかをきちんと把握しておくことが重要です。

さらにマンション売却でかかる税金を節税する方法も理解しておくことが必要となります。

特に譲渡所得税は、マンションを売却して利益が出た場合には課税される税金です。

確定申告の際に控除を利用したり、経費や取得費などをしっかりと計算して差し引くことで節税可能です。

はじめてのマンション売却でわからないことが多い人、忙しくてあまり売却に関して手間をかけたくない人なども含め、マンションの売却は専門家の力を借りることをおすすめします。

信頼できる不動産会社を見つけることで、マンションの売却だけでなく、その先の税金の支払いについてもしっかり相談できるでしょう。

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