マンション売却で税金（譲渡所得税）がかからないかどうかは、以下のチャート表を使って確認できます。
では、どうして税金がかからないのか、本記事では、その理由について詳しく説明します。
マンション売却で税金はかからない？
マンションを売却した際、必ずかかる税金を除き、利益がでれば、税金（譲渡所得税）がかかります。
ただし、利益が出ても、3,000万円特別控除の適用により、ほとんどの場合で税金はかかりません。
また、控除を適用させるためには、翌年に確定申告をする必要があります。
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マンション売却で税金がかからないケース
ここでは、具体的にどのようななケースで譲渡所得税がかからないのか詳しく説明します。
売却して利益が出なかった場合
譲渡所得税は、マンションを売却して出た利益（譲渡所得）に対してかかるので、売却しても利益が出なければ当然ながら譲渡所得税はかかりません。
譲渡所得は、マンションの売却価格からマンションを取得・譲渡（売却）するためにかかった費用と売却時に利用可能な控除額を差し引いて計算されます。
譲渡所得がどれくらい出たのかは、以下の計算式で算出します。
たとえば、マンションが４,000万円で売却できたとします。
これに対してマンションを購入した費用が4,500万円、譲渡（売却）にかかった費用が200万円とすると、以下の計算となります。
つまりこの売却では利益が出ていないことになります。
あくまでも簡単に計算した例であり、本来はもう少し複雑にはなりますが、このように利益がでない売却の場合は譲渡所得税はかからないということです。
利益が出たけど、譲渡所得が3,000万円以下
マンションを売却して利益がでても、その売却益（譲渡所得）が3,000万円以下であれば3,000万円特別控除が適用され、所得税がかかりません。
適用条件としてマイホーム（自分が実際に住んでいた家）の売却であることが前提になります。つまり、3,000万円以下の売却益であれば譲渡税を免除できるという特例です。
3,000万円の特別控除を利用するためには、以下の条件を満たす必要があります。
- マイホームであること
- 居住しなくなってから3年後の年末までに売却すること
- 単身赴任である場合は配偶者が居住しているマンションも含まれる
これらの要件を満たしているマンションであれば3,000万円の特別控除を利用することが可能となります。
また、相続したマンションを売却する場合、「3,000万円特別控除」ではなく、以下の条件のもと「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」が適用されます。内容は、譲渡所得から最大3,000万円を控除するというものです。
- 亡くなられた方が1人で暮らしていた家であること
- 昭和56年5月31日以前に建築された家であること
- 相続から売却までずっと空き家であった事
- 売却する空き家は耐震基準を満たしているか更地である
- 亡くなられた日（相続発生日）から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却であること
- 売却代金が1億円以下であること
- 子や夫婦など特別な関係の人以外への売却であること
被相続人が生前、住んでいたマンションであることが大前提になります。一時的に誰かが住んだりしていると適用されません。
マンション売却にかかる税金を抑える方法
先述した通り、マンション売却では、利益が出ても3,000万円特別控除や特例を利用することで、節税や課税を先送りにさせることができます。
ここでは、3,000万円特別控除以外にマンションの売却で使える特例・控除について説明します。
10年超のマイホームを売却するときの特例
10年以上居住しているマイホームを売却する場合に利用できるのが「居住用財産売却による軽減税率の特例」です。
マイホームとして居住しているマンションを10年以上所有している場合には、課税譲渡所得の6,000万円までの税率が14.21％、6,000万円を超える部分が20.315％となります。
この特例の特徴は、3,000万円の特別控除と併用できます。
ただし、同じ特例を前年または前々年に受けていないこと、買換えや交換の特例などの他の特例を受けていないという適用条件があることに注意しましょう。
特定居住用財産の買い換え特例
特定の居住用財産の買い換えの特例は、居住用不動産の所有期間が10年を超えて、居住期間が10年以上の場合に利用することができます。
さらに売却したマンションの譲渡価格よりも買い替えたマイホームの価格のほうが高額の場合に、課税が先送りになるという点が特徴です。
適用条件については、住宅家屋の床面積が50平方メートル以上であり、売却価格が1億円以下であることなどがあげられます。
あくまでも課税が先送りになるだけであり、課税額がゼロになるわけではないという点は理解しておきましょう。
マンションを売却する際の注意点
3つの特例や控除について解説してきましたが、利用するにはいくつか注意しておきたい点があります。
この章では、特例や控除を利用するときの以下の2つの注意点について解説します。
- 確定申告が必要
- 住宅ローン控除との併用は不可
確定申告が必要
マンション売却を行った場合には、売却した年の翌年の2月から3月の間に確定申告を行う必要があります。
特別控除を利用したい場合であれば、確定申告は必須です。
確定申告を行うことで特別控除の要件を満たしているかを確認してもらい、満たしていれば特別控除が適用された状態の金額で課税されます。
マンション売却で利益が出ていない場合は確定申告をしなくてもよいと考えている人もいるかもしれません。
ただ、マンション売却で損益が出た場合でも確定申告はしておきましょう。
マンションを売却して損益が出た際、確定申告をすることで特例措置を利用することができる可能性があります。
特例措置が適用されると納税額を抑えることができるため、譲渡益の有無に関係なく確定申告をすることがおすすめです。
住宅ローン控除との併用は不可
マンションを売却して得られた資金で新しい家を購入することを検討している人もいるでしょう。
この場合に注意しておきたいのは、特別控除と住宅ローン控除の併用ができないという点です。
マンション売却で利益が出たため3,000万円の特別控除が適用されるかを確認したうえで、譲渡所得税を節税したとしましょう。
その後、新しい家を購入するために住宅ローンを組んだ際に、住宅ローン控除を受けようとしても3,000万円の特別控除を受けていることを理由に断られてしまいます。
3,000万円の特別控除と住宅ローン控除のどちらを利用したほうが得になるのかは個々のケースで異なります。
そのためマンション売却を行う場合には信頼できる不動産会社に相談してどちらが得になるのかをしっかり確認しましょう。
まとめ
マンションを売却すると売却価格がすべて自分の手元に入ると考えてしまっている人もいるでしょう。
もしもマンションを売却して新しい家を購入することを考えているのであれば、売却後に自分の手元にいくら残るのかをきちんと把握しておくことが重要です。
さらにマンション売却でかかる税金を節税する方法も理解しておくことが必要となります。
特に譲渡所得税は、マンションを売却して利益が出た場合には課税される税金です。
確定申告の際に控除を利用したり、経費や取得費などをしっかりと計算して差し引くことで節税可能です。
はじめてのマンション売却でわからないことが多い人、忙しくてあまり売却に関して手間をかけたくない人なども含め、マンションの売却は専門家の力を借りることをおすすめします。
信頼できる不動産会社を見つけることで、マンションの売却だけでなく、その先の税金の支払いについてもしっかり相談できるでしょう。
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