マンションを売却して利益（譲渡所得）が出たら、確定申告をする義務があります。
利益が出ているのにきちんと確定申告をしないと、延滞税や追徴課税を課される可能性もあります。
確定申告が不慣れな方にとっては、必要書類や書き方がわかりにくく難しく感じるかもしれません。
事前に書き方を把握して、漏れや誤りがないように書類作成を行いましょう。
この記事では、マンション売却後の確定申告の書き方や必要書類、確定申告書作成の流れ、注意点のほかに、マンションを高く売却する方法にも触れています。
マンション売却後の確定申告書を作成する際の、参考にしてください。
マンション売却の税金はいくら？計算方法と節税に役立つ控除を紹介
マンション売却後の確定申告に必要な書類
マンション売却後の確定申告をする際に、必要となる書類がいくつかあります。ここではどのような書類が必要なのか解説します。
確定申告書B
確定申告書には、確定申告書Aと確定申告書Bがあります。所得制限の範囲や予定納税の有無でどちらの申告書になるか変わってきます。
マンション売却により得た利益を申告する際に利用するのは、「確定申告書B」です。
申告書Bには住所や氏名、所得、納める税金などの基本情報を記載する第一表と、所得の内訳や家族への給与などを記載する第二表があります。
確定申告書提出の際には、第一表、第二表どちらも提出が必要です。
確定申告書Bの用紙は、税務署や市区町村の担当窓口、国税庁の公式サイトのダウンロードなどで入手できます。
また、e-Taxを活用することもできます。
e-Taxでは白色申告書の収支内訳書や、青色申告決算書なども作成・提出できるので便利です。
譲渡所得の内訳書
譲渡所得の内訳書も、確定申告時に提出が必要な書類です。この書類は土地や建物の利益（譲渡所得金額）の計算に用いられます。
譲渡所得内訳書の用紙は、税務署の担当窓口で入手できます。また国税庁ホームページからのダウンロードや、e-Taxを活用しても作成可能です。
譲渡所得の内訳書に記載する主な項目は、以下の通りです。
- 売主の氏名、住所、電話番号、職業
- 譲渡した物件の所在地、面積、利用状況
- 売買契約日
- 引き渡し日
- 買主の氏名（名称）と住所（所在地）
- 代金の受領状況と売却理由
- 売却した物件の所得時にかかった費用
- 減価償却相当額
- 譲渡費用（仲介手数料・収入印紙代など）
- 譲渡所得金額の計算結果
- 交換、買換（代替）特例の適用を受ける場合の譲渡所得の計算
譲渡所得の内訳書は、「譲渡価格－(取得費＋譲渡費用)」の内容を明確にする重要な役割を持っています。
譲渡所得金額の計算に必要な数字を入力するため、誤りのないように契約書や領収書を手元に準備してから書類を作成しましょう。
申告書第三表（分離課税用）
「申告書第三表」は、確定申告時に提出する書類の1つです。
税務署や市役所などで用紙を入手できます。
「申告書第三表」は、分離課税の対象者が、確定申告時に提出する必要がある書類です。
マンションの譲渡所得に関する申告は、所得の区分や適用する特例によって記載しなければならない箇所が分かれているため、注意しましょう。
たとえば短期譲渡所得は一般分と軽減分に、長期譲渡所得は一般分・特定分・軽課分に、記入欄が分かれています。
なお、売却したマンションの所有期間が5年を超える場合に長期譲渡所得、所有期間が5年以下の場合に短期譲渡所得の区分になります。
マンション売却後の確定申告書の書き方
マンション売却後の確定申告の際に、税務署に提出する書類は3種類です。
この章では「確定申告書B」「譲渡所得の内訳書」「申告書第三表」の記載方法を、それぞれ解説します。
確定申告書の記載手順
国税庁の「確定申告書の記載例」を簡略化した確定申告書Bの記載手順は、以下の通りです。
- 第一表の上の欄外を記入
（宛先税務署長、年、住所氏名等、個人番号、住所、1月1日時点の住所、屋号・雅号、生年月日、種類、整理番号） - 第一表の「収入金額等」と「所得金額」を記入
- 第二表を作成
（源泉徴収税額や保険料の控除金額、住民税の徴収方法などを記入） - 第一表の「所得から差し引かれる金額」を記入
- 第三表の分離課税の「収入金額」や「所得金額」などを記入
- 第三表の「税金の計算」を記入
- 第一表の「税金の計算」、「その他」などを記入
上記の補足ですが、「収入金額等」と「所得金額」の収入とは、経費や控除額などを含む得たお金の全体で、いわゆる売上額です。
所得とは、売上額から原価、経費、控除額などを差し引いて残った利益です。
また第二表や第三表は、第一表に記入する数字を算出するためにも用います。
そのため第一表の途中で、第二表や第三表を作成した方が第一表の作成がスムーズに進みます。
内訳書の記載手順
確定申告書と一緒に、譲渡所得の内訳書を提出します。内訳書の記載手順は、以下の通りです。
- 1枚目の右上に、提出年と枚数を記入
- あなたの住所、氏名、職業を記入
- 売却した物件の情報（所在地、用途、面積、売買契約日、引き渡し日）を記入
- 買主の情報（住所、氏名、職業）を記入
- 譲渡価額（売却価格）と代金の受領状況を記入
- 物件を購入した当時の費用（取得費）について記入
（建物については減価償却費相当額を算出して記入する） - 売却にかかった費用（譲渡費用）について記入
- 各項目で計算した金額を計算式に当てはめて、譲渡所得金額を算出して記入
譲渡所得額を算出する重要な書類なので、売買契約書や領収書などと照らし合わせながら、正確な情報や金額を記入しましょう。
申告書第三表（分離課税用）の記載手順
譲渡所得税の申告には、確定申告書Bだけでなく分離課税用の申告書第三表の提出も必要です。
第三表では収入金額や所得金額などの数字を記入し、計算式に当てはめて税金の計算を行います。算出した納税額を使用して、第一表の「税金の計算」を完成させます。
第三表の記載手順は、以下の通りです。
- 提出先、提出年月日、空白部分に「確定」の文字を記入
- あなたの住所、氏名、マイナンバー、電話番号を記入
- 申告の種類の欄の「分離」を丸で囲む
（青色申告者の場合は「青色」も囲む） - 「収入金額」を記入
- 「所得金額」を記入
- 「税金の計算」欄を記入
- 「分離課税の短期・長期譲渡所得に関する事項」を記入
第三表の「収入金額」には「譲渡所得の内訳書2面」の『1.譲渡価格』を、「所得金額」には「譲渡所得の内訳書3面」の『E.譲渡所得金額』を転記します。
第三表の記載箇所は、長期譲渡所得と、短期譲渡所得に分かれています。売却したマンションの所有期間が5年を超えるなら長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得に記入します。
「分離課税の短期・長期譲渡所得に関する事項」には、「譲渡所得の内訳書」の3面に記入した『B.必要経費』『C.差し引き金額』『D.特別控除額』をそれぞれ転記しましょう。
マンション売却後の確定申告の流れ
確定申告書を記載するためには、添付書類の準備や譲渡所得税の計算が必要です。
この章では、マンションを売却してから確定申告を行うまでの流れについて解説します。
確定申告書の添付書類を準備する
マンション売却により利益が出たら、添付書類を準備しましょう。確定申告に使用する必要書類には、自分で準備する書類と税務署から調達するものがあります。
自分で準備する書類は、以下の通りです。
- 売却したマンションの売却時の売買契約書（コピー可）
- 売却したマンションの購入時の売買契約書（コピー可）
- 仲介手数料や印紙税などの諸経費の領収書
- （特例を受ける場合）特例に必要な書類
マンション売却のどさくさに紛れてしまい、売買契約書が見つからない場合もあるでしょう。
必要書類はコピーでもかまわないため、不動産会社や売主に連絡を取り、売買契約書のコピーをもらってください。
原本が必要な場合は、不動産会社や売主に署名・捺印をしてもらって再発行します。こちらの場合は、収入印紙も必要です。
次に、税務署で入手する書類の用紙は以下の通りです。
- 確定申告書B
- 譲渡所得の内訳書
- 申告書第三表（分離課税用）
各用紙は、国税庁の公式サイトからダウンロードすることもできます。
e-Taxを利用する場合は、金額を入力していくことで書類を作成していきます。そのため、事前に用紙をダウンロードして印刷する必要はありません。
譲渡所得税を計算する
マンション売却時の確定申告で、多くの方がつまづきやすいのが、譲渡所得税の計算です。
譲渡所得税は、譲渡所得に税率をかけて算出します。
まず、譲渡所得を「譲渡所得 ＝ 譲渡価格 －(取得費 ＋ 譲渡費用)」の計算式で算出します。
「譲渡価格」とは、マンションの売却金額に、売主が納税済みの固定資産税・都市計画税を日割計算して精算した金額を足したものです。
「所得費」は、売却したマンションの購入時の費用から、減価償却相当額を差し引いたものです。
減価償却は築年数によって劣化が進むマンションの建物部分にのみ、該当するので注意しましょう。減価償却相当額の計算式は「減価償却費 ＝ 取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数」です。
「譲渡費用」は、仲介手数料や印紙税など売却にかかった費用です。登録免許税は経費とされますが、抵当権抹消費用は経費とされないので注意が必要です。
最後に「譲渡所得 ＝ 譲渡価格 － (取得費 ＋ 譲渡費用)」の計算式に実際の数字を当てはめて譲渡所得を算出したら、税率をかけて譲渡所得税を出します。
税率は、マンションの所有期間によって異なります。
| 所有期間 | 5年を超える場合 | 5年以下の場合 |
|---|---|---|
| 所得の区分 | 長期譲渡所得 | 短期譲渡所得 |
| 所得税率 | 15％ | 30％ |
| 復興特別所得税率 | 0.315％ | 0.63％ |
| 住民税率 | 5％ | 9％ |
なお、マンションの所有期間は、購入日から「売却した年の1月1日」時点を基準に計算します。
たとえば、2020年3月1日に購入したマンションを2022年3月1日に売却した場合、所有期間は「2022年3月1日から2022年1月1日まで」の「1年10ヶ月」になります。
税務署で確定申告を行う
必要書類がすべてそろったら、マンションを売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行います。
年度により若干時期がずれる場合があるので、不安なら確認してから税務署に行くとよいでしょう。郵送の場合は、通信日付印の日付が提出日とされます。
書類の作成に不安がある方は、税務署主催で確定申告相談会が開催されています。確定申告の時期に国税庁のホームページをチェックしてみましょう。
また、e-Taxを利用すると、より簡単に確定申告書の作成ができます。
マンション売却後の確定申告に関する注意点
マンション売却は、人生に何度もあることではありません。そのため確定申告に不慣れで、わからないことが多い方も多くいらっしゃるでしょう。
この章では、確定申告時の注意点をみていきます。
確定申告をしないとペナルティが科される
マンションを売却して利益が出た場合、税務署に確定申告をするのは義務です。確定申告において無申告や、報告漏れ、遅延などが発覚した場合、ペナルティとして罰金を科されます。
確定申告や所得税納付の期限を過ぎてしまうと、無申告加算税や延滞税が課されます。
また、もしも税務署が確定申告に不審な点を発見した場合、まず税務調査が行われます。申告漏れや過少報告などが見つかると知らせが届くので、必ず修正申告をしましょう。
修正申告をしないと、更正処分と追徴課税や延滞税などの連絡が、税務署から届きます。
一番やってはいけないことは、追徴課税の放置や無視です。最悪なケースでは滞納処分の対象として、財産の差し押さえをされるかもしれません。
早急な納付や一括払いが難しい場合には、税務署に相談してみてください。
ペナルティは、追徴課税の種類や税額によって異なります。本来納めるべき税金を納めたうえで、一般的には税率10％から20％程度の罰金を支払います。
もっとも高い罰則では、税率が50％になる場合もあるので、注意が必要です。
ペナルティを受けないためにも、確定申告は正確に行うように心がけましょう。
損失だった場合でも申告はするべき
確定申告が義務とされているのは、マンション売却で利益が出た場合です。
しかし中には「マンション売却で損失が出たから、確定申告は必要ないの？」と疑問を持つ方もいらっしゃるでしょう。
損失が出た場合は、確定申告をする義務はありません。
しかし以下の特例が利用でき、本業の所得税の節税ができそうなら、確定申告をするべきです。
- マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
- 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
前者はマイホームを売却して譲渡損失があり、かつ住宅ローンを利用して新居を購入した場合に申請できます。
後者は住宅ローン残高を下回る価格でマイホームを売却し、譲渡損失があった場合に申請できます。
どちらの特例でも、出てしまった損失を他の所得から差し引くことができますが、確定申告で適用を申請する必要があります。
支払う税金を抑えられる可能性があるため、譲渡損失があった場合は詳しい要件を確認してみましょう。
書き方のルールを守る
手書きの場合、計算や入力漏れの自己チェックを行わなければなりません。
また読めない文字や書き方が誤っている箇所があると、税務署から後日連絡が来る場合があります。
国税庁が特に注意喚起している書き方のルールは、以下の3点です。
- 黒色ボールペンで強く記入すること
- 数字はマス目の中に丁寧に記入すること
- 記載ミスは二重線で訂正し、正しいものを余白に適宜記入すること
書類を手書きで作成した後は、誤りがないか再度確認しましょう。
パソコンでの確定申告（e-Tax）の場合、自動で計算式の結果を算出してくれますし、上記の注意事項を心配する必要がありません。
手書きよりも計算ミスや入力漏れ、提出書類の不備などを防げるのでおすすめです。
マンションを高く売却する方法
マンションは売却方法や手段によって、大きく売却額が変わります。
この章では、マンション売却のコツを解説します。
マンション売却に強い不動産会社に依頼する
不動産会社といっても、それぞれの会社に強みや特徴があります。マンション売却をするならば、マンションの売却に強い不動産会社を選びましょう。
マンションは所有者だけではなく管理会社や組合など、確認しなければならないことが数多くあります。そのため不慣れな担当者だと、売却がもたつくかもしれません。
マンションの販売実績が多い不動産会社や担当者なら、マンション売却に慣れているので売却活動もスムーズに進みます。
またマンションと一括りでいっても、ファミリー用のマンション、投資用のマンション、築浅マンション、築30年超えのマンションなどさまざまです。
不動産会社のサイトを見て、売却予定の物件と似たタイプのマンションを多く扱っているか確認しておくとよいです。
複数の不動産会社の査定額を比較する
マンションの査定を受ける際には、複数の不動産会社に依頼するのがおすすめです。
マンションの販売価格を最終的に決めるのは売主です。
不動産会社任せに言われるがままではなく、自分で販売価格を決めるには、物件の相場を正しく把握する必要があります。
複数の不動産会社に査定をしてもらうと、各社の査定結果を比較することで、物件のおおよその相場がつかめます。
また複数の不動産会社とのやり取りを通じて、提案するサービスや担当者の実力、人柄がわかります。
そのため、複数の不動産会社に査定をしてもらうのが重要なのです。
1社に査定依頼をしただけでは、相場も不動産会社の実力もわかりません。
ご自身で複数の不動産会社を探すのが大変な場合は、インターネット上で申し込める不動産一括査定サイトを利用するのがおすすめです。
一括査定はすまいステップがおすすめ
不動産一括査定サイトを利用すると、インターネットを通じて査定依頼を出せるため、お家にいながら複数の不動産会社に申し込むことができます。
ただし、あまりにたくさんの会社に申し込み過ぎると、それぞれ連絡を取り合う手間がかかることには留意しておきましょう。
たとえばすまいステップでは個人・物件情報を入力するだけで、最大4社に一括査定依頼できます。
すまいステップには、独自の基準で厳選された不動産会社のみが登録されているので、悪質な業者に引っかかる心配もありません。
また、経験豊富や実力を持つエース級の担当者が対応にあたってくれます。不動産を売却する上で、疑問や相談があれば頼りになります。
一括査定は無料でできるため、気軽に活用してみましょう。
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マンション売却後の確定申告書の書き方を覚えておこう
マンションを売却したら、それでマンションに関わる諸手続きが終了したわけではありません。
利益が発生していたら税金を納める必要がありますし、損失が出ていても特例を活用すれば損失を最小限に抑えられます。
源泉徴収を行っている一般のサラリーマンにとって、確定申告は馴染みが薄く、難しく感じられる方もいらっしゃるでしょう。
しかし確定申告の義務を怠れば、追徴課税や延滞金などのペナルティを受けます。
税務署からの連絡を無視・放置するのは得策ではありません。わからないことがあれば、税務署に確認して対処する必要があります。
確定申告の手順や必要書類を知ることは重要です。
決められた時期に正しい確定申告が行えるように、準備を進めましょう。