マンション売却における減価償却費とは？計算方法と注意点を徹底解説！

マンション売却でかかる税金を調べてる途中、「減価償却費」という言葉を見つけ、何のことだかよく分からない、説明を聞いても分かりづらいという人は多いのではないでしょうか？

減価償却費についての理解が曖昧だと、折角の税金の計算が無駄になっていまい、「想定してたよりも売却益が低かった…」なんてこともありえます。

今回の記事では、マンション売却における減価償却費にフォーカスして、

について、初心者にも分かりやすく解説しています。

記事を最後まで読んでいただければ、迷うことなく減価償却費を含めた税金の計算が出来るでしょう。

監修畑中　学

不動産に関わる相続や債務問題のトラブルシューティングを得意とし、その真摯な取り組みがNHK、読売新聞、日本経済新聞などで紹介されている。武蔵野不動産相談室株式会社代表取締役。

【保有資格】宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター、マンション管理士、管理業務主任者

【URL】武蔵野不動相談室株式会社

マンションの減価償却はどんな時に必要なのか

減価償却はマンション売却した翌年の確定申告で譲渡所得を計算するまでに行う必要があります。

ただし、譲渡所得がゼロの場合や譲渡損益（マイナス）が出る場合は確定申告の義務はありません。

減価償却の対象は、建物部分であり建物は経年劣化するという考えから、売却益から減価償却費を差し引くことが可能で、節税することができます。

マンションの売却益が出たときに譲渡所得税が発生する

マンション売却に限らず、不動産の売却で売却益が出た際に、「譲渡所得税」という税金がかかります。

譲渡所得税とは、以下の3つの税金がかかります。

これら3つの税金は「譲渡所得（＝不動産売却によって生じた利益）にかかる税金」であるため、「譲渡所得税」と総称されます。

マンション売却で売却益がマイナスの場合は、譲渡所得税はかかりません。

マンション売却でかかる譲渡所得税の税率は、所有期間が5年超の場合（長期所有）は20.315%の税率、5年以下の場合（短期所有）は39.63%です。

このように、譲渡所得税の税率は所有期間によって変わり、所有期間が長いほど税率が下がります。

マンション売却の譲渡所得税について詳しく知りたい方は下記の記事を参考にしてみてください。

そもそも減価償却とは？

マンション売却のためにかかった費用は、通常全額がその年の必要経費となります。しかし、マンション含む不動産の建物部分は長年使用していくことで時間と共に価値が減少していきます。

その取得費用を一定年数（使用可能期間）に分けて必要経費にしていきます。これを減価償却といい、その経費のことを減価償却費といいます。

一言で言うと、「建物の劣化を表す費用」ですね。

また不動産の場合、建物やその付属設備などが減価償却資産となるので、土地は年月が経っても価値が減るものではないため、土地は減価償却の対象外となります。

マンションの減価償却費の計算は誰が行う？

確定申告の際の減価償却の計算は税理士への依頼も可能ですが、基本的に売主である本人が行う必要があります。

難しそうに聞こえるかもしれませんが、計算方法が分かれば該当の数字を当てはめていくだけですので割と簡単です。

マンション売却における減価償却費の計算方法

この章では、マンション売却における減価償却費の具体的な計算方法を解説していきます。最後にはイメージが湧きやすいよう、計算事例も紹介していますので、是非チェックしてみてください。

⇒マンション売却の注意点を知りたい方はこちら

通常は「定額法」による計算

減価償却の計算方法には、毎年一定額ずつ償却する定額法と、毎年同じ割合を償却する定率法（減価償却は最初の内多く、次第に減っていく）の2種類が存在します。

建物と平成28年4月以降に取得した付属設備、看板などの構築物は定額法による減価償却と決められています。

その他の減価償却資産は、事前の申請によりどちらかを選ぶことができますが、申請のない場合は自動的に定額法による減価償却となります。

定額法の計算方法

定額法による減価償却費の計算方法は以下になります。

減価償却費の計算では、建物購入代金（取得）に0.9という数字をかけますが、これは会計上、取得費から残存価格10％を引く必要があり、そうすると残りは90％です。取得費から10％引くのと、取得費に0.9かけても同じというカラクリです。

定額法の計算に必要な3つの項目

次に、減価償却費の計算で出てくる「建物購入代金（取得費）」「償却率」と「経過年数」について詳しく解説していきます。

①「建物購入代金」

マンションの減価償却費を計算する上で建物購入代金を知る必要があります。通常、購入した際に交わした売買契約書の金額を使うことが原則ですが、注意して欲しいポイントがあります。

それは、売買契約書に記載された売買価格をそのまま建物購入代金として使用してはいけない、ということです。

売買契約書に記載された金額はあくまで「建物+土地」の金額なので、建物価格と土地価格の内訳を確認し、建物価格の金額のみを使うようにしましょう。

「売買契約書を紛失してしまって建物の価格が分からない….」という方も落ち込む必要はありません。最後の章で対処方法を説明していますので気になる人はチェックしてください。

②「償却率」

償却率とは、建物が1年毎に喪失する価値の指標で、事業用と非事業用と法律で定められています。居住用マンションといった非事業用の場合、事業用の耐用年数の1.5倍で算出することができます。

注意して欲しいのが、耐用年数は建物の材質や構造で違うということです。材質・構造毎の耐用年数と減価償却率の関係については国税庁が「減価償却資産の償却率表」という資料を出していますが、その中から家屋に関するものを抜粋してみました。

③「経過年数」

経過年数とは、耐用年数と違い、マンションを購入してから売却までの間の年数を指します。

注意して欲しいのが「端数の切り上げ」です。経過年数の６か月以上の端数は１年とし、６か月未満の端数は切り捨てます。例えば、経過年数が15年7か月だった場合、端数は切り上げて16年と計算する、ということです。

建物購入代金（取得費）が分からない場合の調べ方

建物購入代金はマンションを購入した際の売買契約書に記載されている建物価格の金額を使用するのが原則です。しかし、中には建物価格の記載がない売買契約書も存在します。

その場合、ケース別で以下の2つの方法で求めることが可能です。

それぞれ詳しく解説していきます。

① 消費税から計算する方法

まずは消費税から建物価格と土地価格を割り出す方法を解説します。計算式は以下の通りです。

消費税は売買契約書に記載してるものを使い、消費税率は購入時の税率で計算するようにしましょう。参考までに各年の消費税率を表にまとめておきます。

例えば平成8年に5000万円（うち消費税90万円）で購入したマンションの場合、先程の計算式に当てはめると、

と、いうことになります。

② 標準建築単価から計算する方法

もし、売買契約書に消費税すらも記載されていない場合、標準建築単価から建物価格を推測することが出来ます。標準建築単価とは、国土交通省が毎年出典している1㎡辺りの工事費の平均値です。

国税庁サイトの平成29年分譲渡所得の申告のしかた（記載例）にある表のうち、「【参考2】　建物の標準的な建築価額表及び給与所得金額の計算表など」というPDFファイルで確認することができます。計算式は以下になります。

消費税が分からない場合の計算として、他に「固定資産税評価額から調べる方法」もありますが、こちらは非常に複雑な計算となるため自分で出来る調べ方としてはおすすめできません。

減価償却を使って譲渡所得を計算する方法

これまでは減価償却の計算方法などを解説してきました。

この章では、実際にマンション売却をしたときに発生する「譲渡費用」「譲渡所得税」を計算してみましょう。

取得費の計算方法

取得費の計算方法は以下の通りです。

この例を使って取得費を計算していきましょう。

譲渡所得費の計算方法

次に譲渡所得費を計算してみましょう。計算方法は以下の通りです。

譲渡所得税をシミュレーションしてみよう

これまで計算して、譲渡所得税を計算できます。譲渡所得税の計算方法を以下の通りです。

まとめ

マンション売却時には減価償却の仕組みを理解しておくことで大幅な節税につながり、貴重な売却益を最大化させることができます。減価償却費の計算方法はやや複雑なので、慣れないうちは不動産業者などのプロフェッショナルに相談しましょう。

マンション売却は無料一括査定のすまいステップへ

相性の合う不動産業者と二人三脚で売却活動を進めることで、マンションの価値を高めることができ、相場以上の売却益を得ることにもつながります。

マンション売却後の確定申告では減価償却費をかしこく計上することによって課税額をおさえることができますので、無料での一括査定を可能にしているすまいステップを活用し、より効率的な節税テクニックを身につけましょう。

マンション売却を失敗せずに進めていきたい方は『マンション売却で失敗しないための注意点』もご覧ください。