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相続したマンションの売却にかかる税金は?節税方法も解説!

  • 更新日:2024年3月6日
相続したマンションの売却にかかる税金は?節税方法も解説!

「相続したマンションを売却すると税金はかかるの?」

「どんな税金がかかるの?」

親からマンションを相続した方で、このような疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか。

結論、相続したマンションの売却には、所得税、住民税、印紙税、登録免許税がかかります。

この記事では、それぞれの税金の概要や節税方法を詳しく解説します。

相続マンションを売却予定の方はぜひ最後までご覧ください。

相続したマンションの売却にかかる税金

相続したマンションを売却する時には、以下の税金がかかります。

この章では、どんな税金がどんな時にかかるかを解説していきます。

譲渡所得税(所得税と住民税)

譲渡所得税とは、マンションを売却した利益(譲渡所得)にかかる税金です。

一般的に、国に納める所得税と、自治体に納める住民税が、あわせて譲渡所得税と呼ばれています。

譲渡所得税は、課税される場合には特に高額になりやすい税金です。

課税されるかどうかは、マンションを売却して利益があったかどうかで決まります。
譲渡所得税の税率は、被相続人がマンションを取得してから相続人が売却した年の1月1日時点までの所有期間によって異なります。
マンションの所有期間が5年以下の場合は約40%、所有期間が5年を超える場合は約20%です。
マンション売却の利益(譲渡所得)が1,000万円だった場合、所有期間5年以下で売却した時の税額は396万3,000円、5年超で売却した時の税額は203万1,500円になります。
マンション売却時の利益(=譲渡所得)と譲渡所得税の計算方法については、次の章で詳しく解説します。

印紙税

印紙税は、マンションの売主と買主が売買契約時に「売買契約書」を作成する時に課税される税金です。

売買契約書に税額相当の収入印紙を貼付することで納税します。

印紙税の金額は、一般的には数千円から数万円程度になります。

税額を詳しく見たい方はこちらをクリック
令和6年3月31日までの間に作成される売買契約書に関しては、軽減税率が適用されて、以下の税額となります。
売買契約書に記載された契約金額印紙税額
1万円未満非課税
1万円以上50万円以下200円
50万円を超え100万円以下500円
100万円を超え500万円以下1,000円
500万円を超え1,000万円以下5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下1万円
5,000万円を超え1億円以下3万円
1億円を超え5億円以下6万円
5億円を超え10億円以下16万円

国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」(2023.5.9閲覧)を参考にすまいステップ編集部が表を作成

登録免許税

登録免許税とは、法務局で登記を申請する時にかかる税金です。

不動産を売買した時やローンを借入した時、完済した時には、登記といって、国に登録されている情報の変更をしなければなりません。

相続したマンションを売却する場合は、売却前に被相続人から相続人に名義を変更する相続登記と、抵当権が残ったままの場合は抵当権抹消登記を行う必要があります。

すまリス
相続登記をまだ行っていない場合は、買主に名義変更する前に、まず売主に名義変更しなければなりません。
それぞれの登記にかかる税額は、以下の通りです。
【相続登記の場合】
登録免許税=不動産の固定資産税評価額×0.4%
【抵当権抹消登記の場合】
登録免許税=2,000円
(※)不動産1件につき1,000円。マンションの場合は土地と建物でそれぞれ1件ずつかかるため、2,000円になる。
なお、売主から買主へ名義変更する所有権移転登記にも登録免許税がかかりますが、こちらは買主が負担するのが一般的です。
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相続したマンションにかかる譲渡所得税の計算方法

この章では、課税される場合に特に高額になりやすい「譲渡所得税」の計算方法を解説していきます。

相続したマンションを売却した時に税金がいくらぐらいになるのか気になる方は、是非ご覧ください。

譲渡所得を計算する

譲渡所得税は、譲渡所得が黒字の場合に、その金額に応じて課税されます。

まずは課税のベースとなる譲渡所得を計算しましょう。譲渡所得は、以下の計算式で求めます。

【譲渡所得の計算式】
譲渡所得=マンションの売却価格-(譲渡費用+取得費)

譲渡費用とは、仲介手数料など、マンションを売却するにあたってかかった費用のことです。
取得費とは、マンションの購入代金や購入時に支払った税金など、マンションを取得するのにかかった費用から、建物部分の減価償却費を差し引いたものです。
なお、相続したマンションを売却する場合は、被相続人の支払った代金を引き継いで取得費に計上できます
たとえば、親が5,000万円で購入したマンションを相続して売却した場合、子は譲渡所得の計算で、5,000万円から減価償却費を差し引いた金額を取得費として計上できます。

相続したマンションの取得費が不明の場合

相続したマンションの取得費が分からない場合は「マンションの売却価格の5%の金額」を取得費に代用できます。
ただし、売却価格×5%の概算取得費を用いると税金が高くなってしまうケースがほとんどなので、可能な限り購入代金の分かる書類を探しましょう。

計算をして、譲渡所得が0円を下回った場合は、譲渡所得税は課税されません。

譲渡所得税を計算する

譲渡所得が発生していた場合は、譲渡所得に税率をかけ合わせて譲渡所得税の金額を求めます。

【譲渡所得税の計算式】
譲渡所得税=譲渡所得×税率

税率は、売却したマンションの所有期間に応じて異なります。

マンションの所有期間は、被相続人がマンションを取得した日から、マンションを売却した年の1月1日までの期間を数えます。

すまリス
被相続人の所有期間と相続人の所有期間を合算します。

所有期間がマンションを売却した年の1月1日時点で5年を超える場合は20.315%、5年以下の場合は39.63%の譲渡所得税率になります。

所有期間が5年超所有期間が5年以下
所得税率(※)15.315%30.63%
住民税率5%9%
合計(譲渡所得税率)20.315%39.63%

(※所得税の税率は、2037年までの復興特別所得税(所得税額2.1%分)を含めて表記しています。)

特に、相続税対策で購入されたマンションは、相続後すぐに売却しようとすると、所有期間が5年以下に該当して税金が高くなりやすいです。
たとえば、以下のケースで譲渡所得税の金額をシミュレーションしてみましょう。
  • 親が1998年3月1日に購入したマンション
  • 2022年9月に相続
  • 2023年3月1日に売却
  • 売却価格:5,000万円
  • 譲渡費用:200万円
  • 取得費:4,300万円減価償却費を差し引いた金額)

まずは、譲渡所得の金額を計算します。

譲渡所得=売却価格-(譲渡費用+取得費)
=5,000万円-(200万円+4,300万円)
=500万円
次に、マンションの所有期間を計算します。
マンションの所有期間は親から引き継ぐため、1998年3月1日から売却した年の1月1日までの期間が所有期間になります。
所有期間:1998年3月1日~2023年1月1日
⇒24年10ヶ月
したがって、税率は長期譲渡の税率(39.63%)が適用されます。
譲渡所得税の計算は、以下のようになります。
譲渡所得税=譲渡所得×税率
=500万円×15.315%
=76万5,750円
課税額は100円未満は切り捨てなので、譲渡所得税額は76万5,700円になります。

相続税を納めた人は3年以内のマンション売却で税金を安くできる

遺産を相続して相続税を支払った人は、マンションを相続後3年10ヶ月以内に売却することで、「取得費加算の特例」という制度を利用してマンション売却にかかる税金を安くできます。

取得費加算の特例とは

「取得費加算の特例」は、売却した相続財産について支払った相続税の一部を、譲渡所得を計算する時の取得費に加算できるという特例です。

土地や建物、株式の譲渡所得の計算に使える特例で、相続したマンションを売却した場合にも適用可能です。

取得費に加算できるのは、支払った相続税のうち、マンションの分に相当する金額です。

譲渡所得から差し引ける金額が増えるため、節税につながります。

取得費加算の特例を適用するには、以下の要件を満たす必要があります。

つまり、特例を適用するには、マンションを相続開始の翌日から3年10ヶ月以内に売却する必要があります。

取得費に加算できる金額は、以下の計算式で求めます。

加算できる金額=納めた相続税額×売却したマンションの相続税評価額÷(相続財産の評価額の合計額+債務控除額)

取得費加算の特例適用時の税金シミュレーション

たとえば、被相続人が8年間所有していたマンションを売却して、売却価格が8,000万円、譲渡費用が300万円、取得費が7,100万円のケースを見てみましょう。

譲渡所得=売却価格-(譲渡費用+取得費)
=8,000万円-(300万円+7,100万円)
=600万円
譲渡所得税=譲渡所得×税率
=600万円×20.315%
=121万8,900円
特例等を適用しない場合の譲渡所得税は、121万8,900円です。
では、取得費加算の特例を適用すると、税額はどれくらい安くなるでしょうか。
売主の支払った相続税額が800万円、相続した財産の課税価格の総額が1億円、売却したマンションの課税価格が5,000万円、債務控除額が0円だった場合、取得費に加算できる相続税の金額は、以下のように計算できます。
加算できる金額=納めた相続税額×売却したマンションの相続税評価額÷(相続財産の評価額の合計額+債務控除額)
=800万円×5,000万円÷1億円
=400万円
取得費加算の特例を適用して取得費に400万円を加算すると、譲渡所得と譲渡所得税の金額は以下のようになります。
譲渡所得=売却価格-(譲渡費用+取得費+相続税の一部)
=8,000万円-(300万円+7,100万円+400万円)
=200万円
譲渡所得税=譲渡所得×税率
=200万円×20.315%
=40万6,300円
取得費加算の特例を適用した場合の譲渡所得税は、40万円6,300円になることがわかりました。
すまリス
特例の適用で、約80万円の節税になります!
相続税と譲渡所得税の支払いが重なると、税金の負担が重くなってしまうため、是非とも適用の期限内に売却して、取得費加算の特例を活用しましょう。
みんなの不動産売却体験談

大阪府寝屋川市 / 30代

査定価格2,200万円売却価格2,680万円

不動産会社の決め手
営業マンの人柄と熱意を感じれるかどうかを重視しました。その中で、物件の話以外でも気軽に話せたりしました。この人になら一緒にどうかしてくれるのではないかと思えたからです。
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埼玉県川口市 / 30代

査定価格1,900万円売却価格2,100万円

不動産会社の決め手
営業マンの対応の良さ。適切なアドバイスや行動に移すスピード感などが他社より良い。定期的に報告もいただけるので、信頼感もある。今後もお願いしたいと思う。
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神奈川県相模原市中央区 / 20代

査定価格2,200万円売却価格2,200万円

不動産会社の決め手
残置物や希望時期などの諸々の条件と査定金額に加えて、担当者さんの連絡頻度や返信速度、実際に会った時の態度などを考慮しました。また、担当の方の知識の豊富さも念頭に起きました。
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宮城県黒川郡大和町 / 50代

査定価格2,800万円売却価格2,600万円

不動産会社の決め手
丁寧に説明をしていただいたのでわかりやすかったこと契約まで間があいたのですがあまり無理に勧めることもなく、話もしやすかったのでお任せしようと思いました。
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神奈川県三浦市 / 50代

査定価格700万円売却価格830万円

不動産会社の決め手
買取金額はだいたい相場が決まっていましたが、その中でも他社より高い購入金額を提示して頂けた事と、次の賃貸物件を都内で探していたので地元の会社より幅広く探して頂けた事。
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相続したマンションに住んでいた人が使える節税の特例

相続したマンションに、居住した後に売却する場合には、以下の特例を適用できます。

なお、それぞれの特例と前章で解説した「取得費加算の特例」は併用可能です。条件を満たす場合は、両者を適用申請して、最大限に節税しましょう。

マイホームを譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例

「マイホームを譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例」は、不動産の譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例です。

▼特例適用時の譲渡所得の計算式
譲渡所得=売却価格-(譲渡費用+取得費)-3,000万円

控除金額を差し引いて譲渡所得が0円を下回った場合には、課税がなくなります

3,000万円特別控除の特例について、詳しくは以下の記事をご覧ください。

3,000万円特別控除とは?控除を受けるための適用条件

マイホームを売った時の軽減税率の特例

「マイホームを売った時の軽減税率の特例」は、売却したマンションの所有期間が売却した年の1月1日時点で10年を超えていることが適用要件として挙げられます。

通常、所有期間が5年を超えるときの譲渡所得税の税率は20.315%です。

しかし「マイホームを売った時の軽減税率の特例」を適用すると、一定の譲渡所得金額まで、長期譲渡の税率よりも更に安い税率(14.21%)を適用できます

譲渡所得の金額所得税率住民税率
6,000万円以下の部分10.21%4%
6,000万円を超える部分15.315%5%

(※所得税率に復興特別所得税として所得税額の2.1%相当が上乗せされています。)

なお、この特例は先述の「3,000万円特別控除の特例」と併用可能です。

3,000万円特別控除を併用すると、譲渡所得から3,000万円を控除した後に、残った譲渡所得について6,000万円分まで軽減税率を適用できるということになります。

参考:国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

マイホームの買い換え特例

「マイホームの買い換え特例」は、居住していたマンションを売却して新しくマイホームを買い換える時に、マンションを売却した譲渡所得への課税を、新居の売却時まで繰り延べられるという特例です。

旧居(A)を売却し、新居(B)を購入して「マイホームの買い換え特例」を適用申請すると、後に新居(B)を売却する時に、(A)と(B)の譲渡所得を合算して譲渡所得税を支払うことになります。
すまリス
住み替え先を売却しない限り、課税されません。

以下は、特例の適用要件の一部です。

  • 売却した年の1月1日時点で所有期間が10年超
  • 売却価格が1億円以下
  • 買い替える住宅の床面積が50㎡以上かつ土地の面積が500㎡以下
  • 買い替える住宅が一定の耐震基準・耐火基準を満たしている

なお、「3,000万円特別控除の特例」や「マイホームを売った時の軽減税率の特例」と併用はできません

ご自身に合った特例を、選択して適用する必要があります。

参考:国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」

相続したマンションの売却前に税金についてよく調べておこう

本記事では、相続したマンションの売却にかかる税金について見てきました。

売却にかかる税金の中でも、譲渡所得税はかかる場合には高額になりやすい税金です。

特に、相続税対策で購入されたマンションを売却する場合は、所有期間によって税率が約2倍に変動することに留意しておきましょう。

また、マンション売却後の手取り額を確保するためにも、利用できる控除や特例がないかチェックしておくのがオススメです。

マンション売却について気になることがある時は、是非とも不動産売買のプロである不動産会社に遠慮なく相談しましょう。

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記事のおさらい

相続したマンションの売却にはどんな税金がかかる?

相続したマンションの売却には、譲渡所得税(所得税と住民税)、印紙税、登録免許税がかかります。

いくらかかるか、どんな時にかかるかなど、詳しく知りたい方は相続したマンションの売却にかかる税金をご覧ください。

相続したマンションの売却にかかる税金は節税できる?

相続したマンションの売却にかかる譲渡所得税は、場合によっては税金の特例を適用して節税ができます。

譲渡所得税を節税できる特例には、以下のようなものがあります。

  • 取得費加算の特例
  • 3,000万円特別控除の特例
  • 軽減税率の特例
  • マイホームの買い換え特例

詳しくはこちらをご覧ください。

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