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戸建ては『買取』で売るべき?売却相場やメリットで仲介と比較しよう

戸建ての売却方法には、「仲介」と「買取」があります。
このうち買取は、買取業者に直接買取してらう方法ですが、仲介で売却する場合に比べ安く取引されます。

不動産会社を通して第三者に販売を行う仲介に比べ、手間も時間も削減できる買取ですが、本当に利用するべきでしょうか。

この記事では、買取を決める上で重要な『相場』『メリット』『買取すべきケース』の観点で、買取すべきか考えていきます。

また、最終的な判断は、実際に業者の査定を依頼したうえで行いましょう。
この記事を読み終わるころには、買取をすべきか大方決まり、業者に査定を状態になります。

戸建ての買取相場は7~8割

前述の通り、戸建ての方法には仲介買取があります。
仲介で売却できた場合の価格を100とすると、買取での売却価格は7~8割程度になるのが一般的です。

仲介と買取の売却価格の違い

ただし、全ての物件が仲介の7~8割の価格に収まるわけではありません。
物件の状態によっては買取相場も上下します。

不動産会社は買取後に再販して利益を出しますが、約1割の利益が出ることを目安に買取価格を決定します。

一般的に買取の後、リフォームやリノベーション、建て直しを行って再販するのが一般的ですが、この時にかかる費用が少なければ少ないほど、安く仕入れる必要がないため、高く買取してもらいやすくなります。

築浅住宅の買取相場は9割ほど

築浅住宅で、維持状態も良い物件の場合は仲介時の価格に比べて9割程の価格で買取してもらえる場合があります。
リフォームやリノベーションを行わなくとも再販できるためです。

築20年までの住宅は7割ほど

築20年までの住宅は中古住宅という部類に入ります。
建物の耐久性等も充分なため、リフォームやリノベーションを行った後再販します。
それらの費用を考慮し、一般的に7割ほどの価格となります。

老朽化の激しい・需要のない建物は5割

老朽化が進んだ空き家などは、解体の必要があるため買取価格が5割程度まで下がります。
また、住宅の需要が無い地域でも、他に収益性の高い土地活用の手段があれば解体が必要になるため、買取価格も下がります。

事故物件は1割~2割

事故物件の場合、仲介で売却するにしても市場価格からかけ離れて安い価格で取引されます。
買取の場合、「事故物件でないその家が仲介で売れる価格(市場価格)」の1~2割程度になります。

戸建てを買取してもらうメリット

買取を考える上で、買取にどれほどのメリットがあるのか理解しておくことは重要です。
次章で解説するデメリットと照らし合わせながら、損得を考えていきましょう。

戸建て買取のメリット

  • 1週間~1カ月で手放せ、手間もかからない
  • 売却してることを周囲に知られにくい
  • 仲介手数料等の費用が掛からない
  • 売主本来ある契約不適合責任が免責になる

1週間~1カ月で手放せ、手間もかからない

買取で売却する場合、最短1週間~1カ月で売却できます。

戸建てはマンションに比べ売りにくく、仲介で売却する際は平均的に6カ月以上かかります。
仲介でも、買主さえ見つかれば1カ月~2か月で売却できる場合もありますが、よほど条件のいい物件であるか、運が必要です。

売却してることを周囲に知られにくい

売却理由がデリケートなものであったり、近隣住民とのトラブルが関与している場合は、売却している事実を周囲に知られたくないと考える方が多くいます。

仲介で売却する場合は、チラシの配布や購入希望者の内覧が続くため、ほとんど確実に売却していることが知られます。

一方で買取は、チラシの配布も内覧もないため、周囲に知られるリスクを最小限に抑えられます。
唯一警戒すべきは査定時です。
査定を依頼する際は、事前に、「周囲に売却していることを知られたくない」と伝えておきましょう。

仲介手数料等の費用が掛からない

買取は、不動産会社との直接取引ですでの、仲介手数料がかかりません。

仲介では、不動産会社を通して第三者へ売却するため、売買契約が成立した際に、不動産会社に仲介手数料(成功報酬)を支払います。
一般的に、仲介手数料の半額は売買代金の受領前に支払いますので、ある程度手持ち資金がないと支払いが困難になります。

仲介手数料の目安

  • 売却金額500万円の場合:231,000円
  • 売却金額1,000万円の場合:396,000円
  • 売却金額2,000万円の場合:726,000円

また、老朽化の激しい家では解体が余儀なくされる場合もありますが、買取で売却する際は解体の必要がないため、手持ち資金が無くても売却可能です。

売主本来ある契約不適合責任が免責になる

一般的に売主は、契約書に記載された不動産の品質等を保証する責任(契約不適合責任)を負います。
例えば、第三者に売却したのち、契約内容に無い欠陥等が見つかった場合は、損害賠償や契約解除等の対応が必要になります。

ただし、買取で業者(不動産会社)に直接販売した際は、売主の契約不適合責任は免責(責任を負わないこと)となります。

買取にするデメリット

前章では、戸建てを買取で売却するメリットを紹介しました。
いくらメリットがあっても、デメリットを許容できなければ買取を決断できません。

以下では、買取のデメリットを2つ紹介します。

戸建て買取のデメリット

  • 仲介に比べて売却価格が大幅に安い
  • 家が残らないケースが多い

それぞれのデメリットについて詳しく解説しますので参考にしてください。

仲介に比べて売却価格が大幅に安い

買取の最大のデメリットは、売却価格の安さです。
1章でも解説したように、仲介で売却する場合の7~8割の価格が一般的な相場となります。

買取業者やタイミングによって、いくらか上下しますが、仲介の方が高く売れます。

すまリス
仲介で何年も売れ残っている場合はその間の維持費等がかかるから、買取の方が得と考えられるケースもあるよ!

家が残らないケースが多い

思い出の詰まったマイホーム、あるいはご実家を売却する場合、「そのままの状態で誰かに使ってほしい」と考える方は多いでしょう。

買取は、『不動産会社が物件を買いあげた後、転売し利益をだす』というビジネスモデルなので、転売するに適した状態に改修、あるいは解体・建て直しをするケースがほとんどです。

買取に向いている戸建て

戸建てを売却する際、仲介にするか買取にするか不動産の状況をみて考えることも必要です。仲介よりも買取に向いている戸建てもなかにはあります。買取に向いている戸建て住宅のポイントは次の3つです。

買取に向いている戸建て

  • 築年数の経っている住宅
  • 土地の広さが極端な広さ
  • 既存不適格物件

それぞれの特徴について詳しく解説しますので仲介と買取で悩んだ場合の参考にしてください。

築年数の経っている住宅

築年数が経過していて古く状態が悪い家はなかなか売れない特徴があります。こうした戸建ては購入しても解体して更地にしてから新しい家を建てたり活用したりするケースがほとんどです。こうなると売却価格がいくら安くても解体に費用がかかることを考えて買主から敬遠されることが多くあります。

最近ではアスベストの問題が注目されており、アスベストを使った建物を解体する場合は国家資格を保有した専門家が解体に入らなければならないため、解体費用がこれまでの倍近くになるケースもあるとされています。

解体費用が値段が跳ね上がるため、よほど立地がよいかその土地にこだわりがあって手に入れたい人でなければ購入を断念するケースが大半となります。

こうして何年も売れずにいるとどんどん値段が下がっていき、利益がほとんどない状態になっても売れ残り、最終的には危険な空き家として認定されてしまうこともあるでしょう。

そうなる前に築年数が古くて解体に費用がかかりそうな戸建ては買取に出してしまうほうがメリットは大きいといえます。買取は現状のままで買い取ってくれるため、売主が費用をかけなくても、すぐに手放せます。

土地の広さが極端な広さ

売却したい戸建ての土地にも注目しましょう。土地が周辺の住宅と極端に異なる面積の場合には買い手がつきにくいケースが多くあります。広すぎても狭すぎても売れにくいというのが売却の難しさです。

広すぎる土地は一般住宅を建てるには土地を持て余してしまう可能性が高く、もしも家を建てたとしても除草や庭の手入れなどの手間を考えるとかなり手がかかる家になることが考えられます。大きな家を建てればそれだけ固定資産税も高くなるため、広すぎる土地は一般向けでないと考えてよいでしょう。

広すぎる土地の場合は不動産会社が買い取って分譲して売却する方法などもあるため買取に出したほうが早く手放せるでしょう。

同じく狭い土地も売れにくいと考えておきましょう。狭小住宅に注目が集まってはいますが、一般的には70坪程度の広さが戸建てを建てるには適した平均的な広さとされ、たとえば40坪など中途半端な広さの土地は使い勝手が悪いため売れにくくなります。

狭い土地の場合は、一般に売却するよりも業者や店舗などの土地活用向けに売却したほうが売れやすいとも考えられます。そのため買取に出して不動産会社が業者に売却するなどしたほうがすぐに買い手がつく可能性が高いといえるでしょう。

既存不適格物件

既存不適格物件とは、現行の法律に適していない戸建てのことです。建物を建てる場合、次のような決まり事が定められています。

  • 幅4m以上の道路に2m以上接していないとならない
  • 敷地面積に対する延床面積を80%以内にしないとならない

これらの決まりは年々改正されるためその建物を建てた時点では問題なかったとしても、法律の改正で現在は不適合になっていることがあるということです。

もしも既存不適合物件である場合には、すぐに解体の命令がくることはありませんが増築、改築、解体を行うことができません。そのため売却がかなり難しくなります。現状のままで使用してくれる買主が現れればよいですが、こうした物件は築年数が古いことが多いためなかなか難しいのが現実です。

事実、不動産会社も購入しても解体もできないような不動産は買取を断ってくることがあるほどです。ただ、不動産会社によってはそのような状態でも買取してくれる場合もあるので諦めずに探してみることをおススメします。

 

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