「戸建て売却はどの不動産会社に依頼すればいい？」
「不動産会社の見極め方を知りたい」
戸建て売却を検討している方でこのような疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか。
今や不動産会社の数はコンビニより多く、不動産売却時はどこに依頼すればいいのか悩んでしまいますよね。
そんな方に向けてこの記事では、不動産会社の選び方が重要な理由や戸建売却に強い不動産会社の見極め方について解説します。
戸建て売却において不動産会社選びが重要な理由
不動産会社によって営業活動のエリアやターゲットが変わり、得意・不得意な分野があるので、戸建てを売却するためには不動産会社の選び方が大切です。
ひとことで「不動産会社」と言ってもさまざまな業態があることを知っていますか？
賃貸をメインにしている会社もあれば、売買をメインにしている会社もあります。
売買でもマンション、戸建て、土地、収益物件と取り扱う物件は多岐に渡り、売却だけでなく買い取りをやっている会社もあるのです。
そして、得意とする地域も異なります。
戸建て売却を成功させるために、不動産会社選びが重要な理由を正しく理解しましょう。
理由その1：不動産会社によって営業活動の範囲が違うから
戸建て売却に対し不動産会社選びが重要な理由のひとつに「不動産会社によって営業範囲」が違うことがあげられます。
営業範囲の一例には以下があります。
- 広告手法
- 媒介契約の種類
- 取引態様
たとえば広告手法ならば、ホームページ制作に力を入れて集客し、不動産購入や売却に対する質疑応答や、物件見学の予約をメールでやり取りできる会社があります。
一方で、物件現地周辺にポスティングチラシの投函や新聞折込チラシを入れて集客し、オープンハウスや現地見学会の開催に力を入れている会社もあるでしょう。
戸建てを売却する際に、住みながらの不動産売却ではオープンハウスや現地見学会は開催が難しいものです。
すでに引っ越して空き家ならば、オープンハウスなどを開催することは難しくありません。
また、複数の会社と契約できる一般媒介契約なのか、1社に絞って任せる専任媒介契約なのかでも販売方法は異なります。
同様に、「売主」「媒介」「代理」など取引態様も不動産会社によって異なり、販売方法が変わります。
戸建ての売却や自分の状況に適している営業方法を取り入れている不動産会社を選択することが、売却を成功させるためのポイントです。
理由その2：不動産会社にも得意・不得意な分野があるから
不動産会社によって得意・不得意な分野が違うので、戸建てを売却するためには不動産会社の選び方が大切です。
不動産会社は日本中どこの物件でも取引でき、東京の不動産会社が北海道の物件売買も可能です。
しかし、戸建てを売却する側の目線で考えると、東京の住宅街にある物件を大阪の不動産会社に売却依頼することは合理的ではありません。
売却物件の所在地と同市区町村内にある不動産会社や、最寄りのターミナル駅にあるような不動産会社に依頼したほうが良いでしょう。
地域に得意・不得意があるように、マンションや戸建てなど物件の種類や、買い取りには強いけど売却は苦手な不動産会社もあります。
販売実績が豊富で中古物件の取り扱いに慣れている不動産会社が見つかったのならば詳しく話を聞きましょう。
売却時のアフターサポートなど、不動産会社による有償サービスの有無なども売却が得意かどうか分かる目安です。
理由その3：担当者の質が異なるから
不動産会社によって担当者の質も異なるため、じっくりと不動産会社を選ぶことが大切です。
不動産会社の担当者は全員が同じレベルではありません。
新人の担当者やベテランの担当者、実績のある担当者や実績の乏しい担当者などさまざまです。
「大手だから担当者も優秀」とは限らないため、依頼時は担当者の質にも着目しておくのがよいでしょう。
戸建て売却に強い不動産会社は「仲介」と「買取」によって異なる
戸建てに限らず、不動産売却には「仲介」と「買取」の2種類の売却方法があります。
それぞれで売却の流れや売却価格などが異なるため、違いを理解しておきましょう。
「仲介」と「買取」の違い
不動産売却における「仲介」とは、売主が一般ユーザーの買主に向けて売却する方法を言います。
主に、売主が不動産会社へ売却依頼し、その不動産会社が売主と買主の間に入って取引をスムーズに進めていきます。
専門知識が多く絡む不動産売買において、不動産のプロである不動産会社が間に入ってくれることで、トラブルなく取引できます。
一方で「買取」とは、売主が不動産会社に対して物件を直接買取ってもらう方法です。
仲介と違って買主が不動産会社であるので、新たに買主を探す必要がないのが特徴です。
売りやすさでいえば「買取」の方がよいでしょう。
「仲介」と「買取」のメリット・デメリット
仲介と買取には、それぞれでメリットとデメリットがあります。
特徴が大きく異なるため、自分の状況に合わせて売却方法を選びましょう。
- 相場どおり、もしくはそれ以上の価格で売れる
- 多くの不動産会社に依頼できる
- 売却に時間がかかる場合がある
- 依頼する不動産会社によって売却価格が大きく異なる
仲介は、一般ユーザーの買主に対して物件を売るため、買取よりも高い価格で売れるメリットがあります。
また、最も一般的な売却方法のため、全国の不動産会社に依頼できるのも特徴です。
ただし、買主が見つからなければいつまでも売却できないため、すぐに売却したい方には向いていません。
ほかにも、依頼する不動産会社によって売却実績やスキルが異なるため、売却スピードや価格に差が生じやすいのもデメリットです。
次に買取りのメリットとデメリットです。
- 早期売却できる
- 売却の手間がかからない
- 売却価格が安い
- 対応している不動産会社に限りがある
買取りは、仲介と違って買主を探す必要がないので早期売却できるのがメリットです。
仲介の場合は売却までに3～6ヶ月、長いと1年以上かかるケースがありますが、買取りなら1ヶ月前後で売却できます。
そのため、「すぐに売却したい」という方におすすめです。
一方で買取りは不動産会社に直接買取ってもらうため、仲介の7～8割程度での価格での売却となります。
また、どの不動産会社でも対応しているわけではないため、買取に対応してる不動産会社を探す必要があります。
これらのメリットとデメリットを理解したうえで、どちらの方法で売却するか決めるのがよいでしょう。
戸建て売却に強い不動産会社の特徴5つ
戸建て売却に強い特徴は5つあり、以下の事柄に着目することで見極めやすくなります。
- 取扱い物件の数と種類
- 得意エリア
- 広告手法、ネット広告
- 知識の有無
- 査定額の根拠提示
その1からその3までは不動産会社にコンタクトをとらなくても、ホームページなどで確認できる内容です。
その4とその5は直接打ち合わせして、査定依頼しなければ判断できません。
まず、その1から3を確認し、売却依頼する不動産会社の候補を絞り込んでから査定依頼を進めると良いでしょう。
その1：他社と比べて戸建ての取扱物件が多い
他社と比べて戸建ての取扱い物件が多い会社は、戸建て売却に強い不動産会社だと判断できます。
現状の取扱い物件が多ければ戸建ての取引実績も多いことが期待できるでしょう。
餅は餅屋というように、戸建てを扱っている不動産会社には、戸建てを探している顧客も集まりやすいため、戸建て売却に強くなります。
判断基準は不動産会社のホームページやポータルサイトの物件数、現地看板などです。
不動産会社のホームページには売却物件情報を掲載しているので、その内容を確認してみてください。
売却物件数が多ければそれだけ売却の依頼を受けているということで、その情報を目当てに買い手が注目します。
そのなかでも戸建ての物件情報が多ければ、戸建ての取り扱いに慣れていると言えます。
ポータルサイトに掲載している場合は、物件情報数が重要です。
なぜなら、物件情報が多ければ多いほど不動産会社がポータルサイトに支払う掲載費用が高くなり、広告活動に力を入れて集客していることの証拠になります。
現地看板についても同様です。
インターネット集客が重要な時代ですが、検討しているエリアの住宅街を歩いて不動産を探している買い手は少なくありません。
看板が多ければ多いほど、それだけ買い手の目につくので、戸建て売却のチャンスが増えると言えるでしょう。
その2：売却物件の周辺地域について知識がある
戸建て売却に限らず不動産売却するならば、物件所在地やその周辺地域の知識がある不動産会社に依頼するのがよいでしょう。
なぜなら、以下のメリットがあるからです。
- 地域の相場を把握しているので、正確な査定結果を出せる
- 地域で家を探している人のニーズを理解している
- 地域密着ならば、地元の人から顧客を紹介してもらえる
- 周辺住民からの信頼がある
相場を把握しニーズを理解している不動産会社ならば、売却したい物件のアピールポイントを的確にピックアップして買い手に紹介してくれます。
また、地域住民に信頼されていれば、アピールポイントがより買い手に響きやすいので売却しやすくなるでしょう。
顧客の紹介を受けられるなど、戸建てが売却しやすくなる要素が増えるので、周辺地域の知識があるかどうかは重要です。
その3：インターネット広告に力を入れている
現地看板や折込広告も効果がありますが、現代ではインターネット広告の力が絶大なため、戸建てに強い不動産会社は広告活動にも注力しています。
なぜなら、多くの買い手がインターネットで情報収集し、問い合わせをしてから現地で内覧する流れが主流になっているからです。
そのため、インターネット広告に注力している不動産会社は、戸建ての売却に強いとも言えるでしょう。
具体的に確認する媒体は、物件情報が掲載されているポータルサイトや、不動産会社のホームページです。
インターネット広告で不動産会社を判断する際は、以下のポイントを確認すると良いでしょう。
- 掲載されている物件写真の撮り方がうまい（見やすい、写真数が豊富、アングルが分かりやすい）
- 物件のアピールポイントが明確
- 広告が見やすく情報が取得しやすい
- 取扱い物件数が多い
特にホームページの見やすさや情報取得しやすさは重要で、ホームページを見る側は必要な情報をすぐに得られなければ、一瞬でページから離れてしまいます。
これらを踏まえてインターネット広告を確認し、不動産会社を探してみましょう。
その4：営業マンにリフォームや建築の知識がある
営業マンに不動産の知識があることは当然ですが、<b>建築やリフォームの知識がある営業マンは戸建ての売却に強い営業マン</b>です。
建築と不動産は両方とも住宅業界なので混同しやすいですが、似ていても全く違う業界です。
そのため、建築やリフォームに詳しい営業マンは貴重だと言えます。。
特に戸建てを売却する際は、売り手に対しても買い手に対しても建物の状況を伝えなければなりません。
建物を検査し、欠陥をすべて把握することは難しいですが、築年数や外壁の素材、メンテナンス状況などから判断するだけの知識や経験があれば、とても心強いでしょう。
たとえば、買い手に「雨漏りは大丈夫なのか」と問われた場合に「10年ほど前に補修して雨漏りは出ていないようなので大丈夫です」と回答する営業マンだと不安を感じるかもしれません。
一方で「外壁はサイディングで目地の交換を10年ほど前にやっているそうで、今は雨漏りが出ていないそうですが耐用年数的にはそろそろメンテナンスが必要です」と具体的に回答する営業マンのほうか安心です。
知識の有無はちょっとした建物の質問で判断できるので、確認してみることをおすすめします。
また、当たり前のビジネスマナーや気配り、言葉遣いやフォローの頻度など、細かい部分も営業マンを選ぶ基準です。
売却するためには半年近く営業マンとの付き合いが続きます。
ストレスなくコミュニケーションを取れる営業マンに売却を担当してもらいましょう。
その5：査定額の根拠が明確
戸建ての売却に強い不動産会社の特徴は、査定額の根拠が明確なことです。
根拠が明確なことは当然のことに思えますが、物件のプラス要素は説明しやすく、マイナス要素の説明はしづらいものです。
マイナス要素もきちんと説明し、査定額の根拠を明確に示してくれる不動産会社は売却に強い不動産会社と言えるでしょう。
一方で、根拠が曖昧で、査定額が高い業者と安い業者に売却を頼むことはおすすめできません。
査定額が安い業者は売却に自信がないため、査定額を安く提示すれば売却できると考えている可能性があります。
査定額が高い業者は、売却依頼のノルマがある会社の可能性があります。
売主は誰でも所有物件を高額で売却したいので、高く査定して「弊社ならこの金額で売却できます」と言えば、売却依頼を検討する売主も増えるでしょう。
そして、高い査定金額で売却依頼を受け付けます。
しかし、相場より高ければ売却できず、その後は値下げすることになるでしょう。
戸建て売却に自信がある不動産会社は明確な根拠で、適正な査定金額を提示します。
甘い言葉に惑わされず、査定の根拠を確認することをおすすめします。
戸建て売却に強い不動産会社を選ぶポイント5つ
戸建ての売却を成功させるためには、不動産売却に強い不動産会社を選ぶことも重要です。
そのためには5つのポイントがあります。
- 査定価格の説明がしっかりしている
- 口コミや評判が良い
- 実績がある
- 買取保証の有無
- 販売計画が明確かどうか
ポイントその1：査定価格の説明をしっかり行っている
査定価格の説明をしっかりと行っている不動産会社は売却に強い会社だと言えます。
特に査定の根拠が明確かどうかが重要です。
査定の根拠には以下の情報があります。
- 地域の相場
- 過去の取引事例
- 競合物件の有無
- 市場流動性の把握
また、以下の物件についての情報も重要です。
- 境界の有無、境界確定しているかどうか
- 私道持ち分の有無、通行掘削承諾はあるかどうか
- 建物の劣化状態
- 外壁のメンテナンス頻度や周期
- 雨漏りや建物の故障部分、メンテナンスが必要な部分の把握
- 周辺環境
- 心理的瑕疵（かし）の有無
- 築年数
このほかにも査定の根拠がありますが、細かく把握されているのかどうかは重要です。
そのためには状況をしっかりと伝え、売主として査定に対し協力しましょう。
これらの説明を受けたほうが良い理由は、不動産会社が物件の状況を把握したうえで売却活動しているかどうか分かるためです。
売買契約時に売主は買主に対して物件状況を細かく伝える必要がありますが、不動産会社が把握していなければ、買い手がそれを知る方法がありません。
契約前に状況を説明して「こんなはずではなかった」となってしまったら労力が無駄になってしまいます。
また、説明せずに契約・引き渡し後に欠陥が発覚した場合には損害賠償請求される可能性もあります。
売却活動の段階から売主、不動産会社、買い手が建物や不動産の状況をきちんと把握していることは重要です。
ポイントその2：利用した人の口コミ・評判チェック
良い不動産会社を見極めるためには、過去に取引した人の口コミや評判のチェックも大切です。
企業のホームページでは良い情報しか分かりませんが、口コミサイトやSNSなど実際の評判を確認する方法はたくさんあります。
そして、良い情報も確認しますが、悪い情報も重要です。
あまりにも攻撃的で過激なものはチェックしなくても良いですが、「対応が遅い」「連絡がない」程度であれば事前に知っておくことで対策を組めます。
「対応が遅い」ことであれば、何かにつけて期日を設定することで解決する可能性もあります。
連絡がなければこちらから連絡をすることを心がけるだけです。
悪い口コミを鵜呑みにして否定するのではなく、注意点として考えて対応できそうなものについては確認できたほうが良いと言えます。
ポイントその3：不動産売却の実績
不動産会社には扱う不動産の得意分野があります。
実績が多いほどスムーズに物件の売却が進みやすい傾向にあるため、不動産会社を選ぶ際には実績の有無が重要です。
実績がない会社だと、査定金額が高め、または低めであったりします。
査定結果に対してはどうしてその金額になったのか確認しましょう。
そして、実績やデータがあればその根拠が明確で、実績がなければ曖昧です。
不動産会社の実績を確認する方法のひとつとして、宅建免許番号の確認があります。
免許番号は以下のように表記されています。
「東京都知事免許（◯）第0000000号」
「国土交通大臣（◯）第00000号」
例として東京都で表記していますが、ここには各都道府県名が入ります。
国土交通大臣の表記は複数の都道府県にまたがって事務所や店舗がある不動産会社の場合です。
ここで着目する部分が（◯）で、ここには免許の更新回数が入ります。
単純にカッコ内の数字が大きければ、歴史が長い業者ということです。
注意点として、国土交通大臣への免許切り替えなどが行われると、免許の更新番号がリセットされます。
実績と更新回数は必ずしも直結しませんが、ひとつの指標として覚えておきましょう。
ポイントその4：買取保証の有無
売却に強い不動産会社のなかには、確実に売却が可能な買取保証仲介をしている会社もあります。
買取保証仲介とは3段階の仕組みで売却します。
- 売主の希望価格で仲介物件として売却
- 買主が見つかれば、そのまま売却する
- 期間内に買主が見つからければ不動産会社が物件を買い取る
このような仕組みなので、売主としては<b>確実に戸建てを売却</b>でき、いつまでも販売活動を続ける必要がありません。
一定期間は市場価格で売れる、確実に現金化できる、買取価格が明確なので資金計画が立てやすい、買い取りになれば仲介手数料が不要などのメリットもあります。
買取保証がなければ、売れなくても売却を続ける必要があるでしょう。
その場合には以下のデメリットを考えなければなりません。
- 固定資産税などの費用負担や管理の負担が続く
- 売れないまま残っていると物件に問題があると思われ敬遠される
- 物件情報の鮮度が落ちるため、大幅な値引きをしなければ注目を得られない、多少の値下げ幅ではまだ価格が下がるだろうと思われる
買取保証仲介が絶対ではありませんが、買取保証仲介があったほうが安心です。
ポイントその5：販売計画や売却手法が明確か
戸建て売却に強い不動産会社は販売計画や売却手法が明確です。
いつ、どの媒体で、どのように販売活動するのかの説明を受けて、販売計画を確認しましょう。
特に募集広告は買い手を探すために影響力が大きいので、<b>広告活動に力を入れている会社は売却に強い</b>と言えます。
不動産の募集広告にはアナログなものとwebを利用したデジタルなものに分かれます。
アナログなものは新聞折込チラシやポスティング、看板、ダイレクトメール、既存顧客へ紹介です。
デジタルなものはホームページ・ポータルサイトへの掲載やSNSを用いた募集広告も注目を集めています。
物件に適した売却方法が求められるので、どちらの方法が優れているとは言えませんが、SNSを用いた募集広告は時代のニーズに合った方法です。
売却に強い不動産会社を判断するポイントとして、会社のSNSチェックなども取り入れてみましょう。
ポイントその6：担当者の良し悪しもチェックしておく
依頼する不動産会社を選ぶ際は、担当者の良し悪しもチェックしておきましょう。
不動産売却において実際に取引するのは担当者のため、不動産会社選びと同様に担当者選びも大切なポイントです。
いくら実績が豊富な不動産会社であっても、担当者のスキルが低かったり経験が少なかったりすれば、良い取引ができる可能性は低くなります。
担当者の実績、経験、人柄、態度、言動など幅広い観点からチェックしてみましょう。
ポイントその7：複数の不動産会社を比べてみる
不動産会社を選ぶ際は、複数の不動産会社を比較しながら選びましょう。
不動産会社によって、戸建て売却実績や売却方法、担当者の質などが異なるからです。
できれば3～5社ほどに同時に依頼して比べてみるのがよいでしょう。
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注意すべき不動産会社の特徴は悪質な「囲い込み」をしていて、専任媒介契約や専属専任媒介契約を極端にすすめてくるような会社です。
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しかし、囲い込みをする不動産会社は自ら買主を見つけて、買主からも仲介手数料を得るために、売上を求めて紹介を断ります。
囲い込みをする不動産会社を防止するには、一般媒介契約の締結や、専任媒介契約ならば、他の不動産会社に物件が募集中かどうか確認してもらいましょう。
万が一、囲い込みが発覚したら媒介契約を締結する不動産会社を見直し、査定もやり直して価格の再確認をおすすめします。
【まとめ】戸建て売却に強い不動産会社を見極めよう！
この記事では戸建て売却に強い不動産会社の見極め方について解説しました。
戸建てを売却するためには、実績があり、売却に強く、査定の根拠が明確で知識がある不動産会社に依頼しましょう。
そうした不動産会社を探すためには、売却の方針を検討したうえで複数社に最低依頼し、不動産会社を絞り込む必要があります。
不動産会社を選ぶポイントとして、査定価格の根拠説明を明確にしているかどうか、口コミや評判は良好か、実績があるかなどをチェックしましょう。
また、戸建ての売却に強い不動産会社を探したとしても囲い込みするような会社では、売却がスムーズに進まない可能性があります。
しっかりと見極めて不動産会社を選択し、戸建て売却を進めましょう。
今後、戸建て売却を検討している方は、不動産一括査定サイトの利用もおすすめしています。
複数の不動産会社に少ない労力で査定依頼できるので、一括査定を検討してみてはいかがでしょうか。
