家の売却では、「やってはいけないこと」があります。
「やってはいけないこと」をしてしまうと、売却に時間がかかり過ぎてしまったり、想定よりも売却価格が安くなる事態に陥ってしまう可能性があります。
家の売却は一生のうちに何度も経験するものではありませんし、後からやり直しもできません。
失敗しないためにやってはいけないこととは何なのか、あらかじめ知識を身に付けておきましょう。
この記事では、売却ステップごとに「家の売却でやってはいけないこと」を詳しく・分かりやすく解説していきます。
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家の売却準備中にやってはいけないこと
初めに、「家の売却準備中にやってはいけないこと」を解説します。
家を売却するための準備の進め方や、不動産会社の選び方の参考にしてください。
- 売却期限ギリギリに準備を始める
- 査定前に自分で相場を調べない
- 1社からしか査定を受けない
- 価格が安くなることを知らずに「買取」を選ぶ
- かかる費用や税金を調べない
- 査定額だけで不動産会社を選ぶ
- ネームバリューだけで不動産会社を選ぶ
- 媒介契約の内容を知らずに契約する
①売却期限ギリギリに準備を始める
「家の売却が終わっていなければならない日にち」がギリギリに迫ってから準備を始めてはいけません。
なぜなら家の売却は、しようと思ったらすぐにできるものではないからです。
家の売却は、数ヶ月単位で時間がかかります。
| 売却のステップ | かかる期間 | |
|---|---|---|
| 1 | 査定依頼して結果を受け取る | 約1週間 |
| 2 | 不動産会社と契約してマンションを売り出す | 約1週間 |
| 3 | 売却活動 | 3～6ヶ月 （買主が見つかるまで） |
| 4 | 購入申し込み～売買契約を結ぶ | 約1週間 |
| 5 | 売買契約後～引き渡し | 約1ヶ月 |
売却したい家の状態や立地によって、売却にかかる期間は大きく前後します。
特に家を高く売りたい方は、期限に余裕を持って家の売却を始めましょう。
②査定前に自分で相場を調べない
家の査定は、いくらで売れるのか相場を把握するためのものです。
しかし、同時に不動産会社に質問をしたり、不動産会社の力量を測れる場でもあります。
査定前に自分でも相場を調べておかないと、ただ何となく不動産会社の話を聞いてしまって、せっかくの機会がふいになってしまいます。
ご自身でも予め家の周辺相場を調べておくと、「どうして査定額と相場に違いがあるのか」「他の物件よりも高い・安い理由はなぜか」を尋ねられるため、より深く不動産会社の話を聞けます。
③1社からしか査定を受けない
家の売却は、まず不動産会社に相談して査定を受けるところから始まりますが、家を高く・スムーズに売却したいなら査定を1社しか受けないのはNGです。
仲介の査定額は、あくまでも売却予想額です。
更に、査定は不動産会社がそれぞれ独自の基準で行います。
つまり、査定を依頼した不動産会社によっては、査定額に大幅な違いがある可能性があります。
少なくとも3社以上から査定を受けて提示される査定額を比較し、家の「相場」を見極めましょう。
④価格が安くなることを知らずに「買取」を選ぶ
そもそも家の売却方法には、「仲介」と「買取」の2つの方法があります。
不動産会社に買主を見つけてもらう「仲介」の方が、中古住宅の一般的な売却方法です。
これに対して、「買取」は不動産会社に直接家を売却する方法です。
買取なら、最短数日～1週間で家を売却できます。準備に時間のかかる場合でも、1ヶ月以内には売却可能です。
しかしながら、買取で家を売却すると、仲介で売る場合に比べて価格が3割ほど安くなるデメリットがあります。
早く売れる・手続きがラクというメリットだけを見て買取を選んでしまうと、金額面で後悔してしまう恐れがあります。
⑤かかる費用や税金を調べない
家の売却では、売却代金が手元に入ってくるだけでなく、支払わなければならない費用や税金もあります。
かかる費用や税金を予め見積もっておかないと、売却後、想定よりも手取り額が少なく、資金計画に狂いが生じてしまうということもあり得ます。
売却にかかる費用には、たとえば以下のようなものがあります。
家売却にかかる費用・税金
- 不動産会社に支払う仲介手数料
- 譲渡所得税
- 登記費用
- 印紙税
- 家財の処分費用
- ハウスクリーニング費用 など
なかでも、仲介手数料や譲渡所得税は高額な出費になりやすいです。
仲介手数料は売却価格、譲渡所得税は売却益に応じて金額が決まるため、それぞれどのくらいの支払いになりそうなのか、査定を受けた時点でシミュレーションしておくことがオススメです。
⑥査定額だけで不動産会社を選ぶ
売却を任せる不動産会社を選ぶ時に、査定額が1番高いという理由で不動産会社を選ぶのはやめましょう。
繰り返しになりますが、仲介の場合の査定額は、あくまでも売却予想金額です。
なかには、売主との契約を得るために査定額を吊り上げて提示する会社もあります。
査定額は不動産会社選びの決め手にするのではなく、複数社の査定を受けた後に、査定額が高すぎる会社と安すぎる会社を候補から外すために活用することがオススメです。
⑦ネームバリューだけで不動産会社を選ぶ
家の売却を任せる不動産会社を、不動産会社のネームバリューだけで選ぶのも避けましょう。
たとえ有名な大手企業であっても、支店がなかったりするなどして、売却したい家の所在地域では売買実績が少ない可能性があります。
また、家の売却において、どの不動産会社に頼むか以上に重要なのが「どの営業担当者に任せるか」です。
家の売却は、査定から家の販売するための営業活動、買主との契約書の作成、引き渡しまで、基本的に1人の営業担当者がすべて担当します。
そのため、売却を任せる担当者がいかに知識や経験に長けているか、売却したい家の所在地域の事情に精通しているかが、家を高く・早く売るためには非常に重要なのです。
経験豊富な担当者に家の売却を任せたい方は、是非ご利用ください。
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⑧媒介契約の内容を知らずに契約する
不動産会社に家の売却を任せる際には「媒介契約」という契約を結びます。
この媒介契約には、以下の3種類の形態があります。
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
- 一般媒介契約
契約の種類によっては、複数の不動産会社と並行して契約できなかったり、自分で買主を見つけて売却することができなかったりします。
知らずに契約して契約違反となってしまわないように、それぞれの特徴を確認した上で契約を締結しましょう。
▼媒介契約の特徴
| 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数社との契約 | × | × | 〇 |
| 他社への通知義務 | × | × | ○ ※明示型の場合 |
| 自分で買主を見つける | ○ | × | 〇 |
| 契約期間の単位 | 3か月以内 | 3か月以内 | 指定なし （通常3か月以内） |
| レインズへの登録 | 7日以内に登録 | 5日以内に登録 | 任意 |
| 営業活動の報告義務 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 | 任意 |
媒介契約についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてください。
家の売却活動中にやってはいけないこと
この章では、不動産会社と媒介契約後、「家の売り出し始めから売却活動中にやってはいけないこと」を解説します。
できるだけ早く、希望価格で家を売却するために参考にしてみてください。
- 不動産会社に任せきりにする
- 売り出し価格を高く設定しすぎる
- 家の不具合や問題を隠したり偽ったりする
⑨不動産会社に任せきりにする
売却中の家の状況について、不動産会社に任せきりにしてしまうことは避けましょう。
家の売却活動中、不動産会社の担当者は定期的に営業活動についての報告をしてくれます。
活動報告のフォーマットは不動産会社によって様々ですが、行った営業活動や広告、購入希望者から問い合わせがあった件数、内覧時の感触、売却プランの提案などを報告してもらえます。
たとえば、万が一なかなか買主が見つからない場合は、値下げを提案されることがありますが、本当に値下げするかの最終的な判断は売主に任されます。
担当者が提案してくれる売却プランの妥当性を判断するためにも、営業活動はこまめに確認し、売主自身でも家の売却に関する知識を身に付けておくことがオススメです。
⑩売り出し価格を高く設定しすぎる
家の売り出す時、「相場を無視した価格を設定すること」もやってはいけないことの1つです。
家の売り出し価格は、基本的に売主が自由に設定できます。
しかしながら、相場とかけ離れた価格に設定すると、購入検討者に見向きもされず売れ残りの原因となってしまいます。
反対に、安く設定しすぎてしまうのもNGです。
家の売却では、買主から値引き交渉を受けることが一般的です。そのため、最終的な売却価格は売り出し価格より少し安い金額に着地するケースが多いです。
ローン返済などのために「最低限この価格で売れてくれなければ困る」という価格がある方は、売り出し価格をギリギリに設定することは避けましょう。
⑪家の不具合や問題を隠したり偽ったりする
家を高く売りたい・早く売りたいと思うばかりに、家に生じている傷や不具合、設備の故障を隠したり偽ったりして売却してはいけません。
売却する家の状態は、買主と合意した上で売買契約書に記載しなければならない決まりがあります。
契約書に記載のない不具合が後から発覚すると、補修費用を請求されたり、最悪の場合、賠償金の支払いや売買の取消を求められます。
また、騒音や悪臭、ご近所トラブルといった目には見えない問題や、宗教施設や風俗店などの嫌悪施設が周辺にある場合にも、買主に伝えた上で売却しなければなりません。
「問題があると家を売却できないのではないか」と不安に思われるかもしれませんが、まずは不動産会社に隠さず相談をした上で、売却のための戦略を練っていきましょう。
東京都国分寺市 / 60代 査定価格2,800万円売却価格2,800万円 愛知県岡崎市 / 50代 査定価格2,100万円売却価格2,090万円 神奈川県横浜市港北区 / 30代 査定価格4,500万円売却価格4,350万円 埼玉県所沢市 / 40代 査定価格500万円売却価格650万円 埼玉県川口市 / 80代 査定価格2,730万円売却価格2,700万円 
家の売却が決まった後にやってはいけないこと
この章では、「売却が決まった後にやってはいけないこと」を解説します。
買主が決まってからも注意しなければならないポイントがあるため、最後まで気を抜かずに臨みましょう。
- 売買契約書の内容を確認しない
- 売買契約後にキャンセルする
- 残置物をそのままにして家を引き渡す
- 確定申告を忘れてしまう
⑫売買契約書の内容を確認しない
無事に買主が決まり、売買契約の締結をする時には、不動産会社の担当者から契約内容の説明（重要事項説明）を受けます。
売買契約書に署名・捺印した後に、内容の変更をすることはできません。
契約書類は不動産会社の担当者が作成してくれるため、ご自身の認識と齟齬がないか、条件が異なっていないか、署名をする前に必ず内容に目を通しましょう。
⑬売買契約後にキャンセルする
買主と売買契約を結んだ後に、売主の都合で売買をキャンセルするには違約金がかかります。
⑭残置物をそのままにして家を引き渡す
家の売却では、家を空っぽの状態にして買主に引き渡すのが原則です。
売買契約時に「残していく」と約束していない家具や家電を残したまま引き渡してしまうと「契約違反」となってしまいます。
⑮確定申告を忘れてしまう
家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告しなければなりません。ただし、社会情勢により、申告期限が延長されることもあります。
必要な確定申告を怠ると、延滞税や無申告加算税を支払うペナルティを受けます。
家の売却後は譲渡所得の計算を必ず行って、確定申告に向けて早めに準備しましょう。
家を売却して利益が出なかった場合でも、一定の要件を満たしていると所得税を節税できるケースがあります。
また、申請すると譲渡所得税を控除できる特例もあるため、予め控除や特例について確認しておくのがオススメです。
【状況別】家の売却でやってはいけないこと
「家を売却する」といっても、どんな家を売却するのか人それぞれだと思います。
そこでこの章では、売却する家の状況別にやってはいけないことを解説します。
- ローン中の家の売却でやってはいけないこと
- 古い家の売却でやってはいけないこと
- 住んでいる家の売却でやってはいけないこと
ローン中の家の売却でやってはいけないこと
理由は様々ですが、まだ住宅ローンが残っている状態で家を売却したいと考える方もいるでしょう。
住宅ローンを払っている途中で家を売却する時は、以下の2つのやってはいけないことがあります。
- ローンの残高を確認せずに売却を決める
- 借入先の金融機関に無断で売却する
住宅ローンを返済中の家は、原則としてローンを完済しないと家を売却できません。
住宅ローンを借り入れて購入した家と土地は、金融機関によって「抵当権」が設定されているからです。
そのため、売却代金を充てて完済できるかどうかを判断するために、住宅ローンの残債の確認は必須です。
古い家の売却でやってはいけないこと
これはどんな家を売却する場合でもありがちな失敗として挙げられますが、「自身の判断で事前に家をリフォームしたり解体してしまうこと」です。
特に築年数が経って古びてきた家を高く売却するためには、「リフォームや解体した方ほうがよいのではないか」と考える方は多いのではないでしょうか。
しかし、リフォームには高額な費用がかかるケースが多い一方で、リフォーム費用を上乗せした金額で家が売れるとは限りません。
いずれにせよ、リフォームや解体は、まずは不動産会社に相談してから実施を判断することがオススメです。
住んでいる家の売却でやってはいけないこと
住んでいる家を売却する場合、内覧対応の準備を怠ることはNGです。
特に、住みながら家を売却する場合は注意したいポイントです。
内覧は、家の魅力を直接アピールするための機会であり、購入希望者のとっても、その家を購入するかどうか判断するための大切な場です。
そのため、家が魅力的に映るように前日までに準備しておくことが重要です。
生活する上で溜まってしまった汚れをそのまま見せてしまうと、内覧者に与える印象が悪くなってしまうでしょう。
室内が散らかっていたり物が多すぎる状態だと、内覧者がその家で暮らすイメージや住み心地などを想像できず、実際よりも部屋が狭く見えたり日当たりが悪く見えたりもします。
少しでも早い家の売却を目指すなら、掃除や片付けを入念に行った上で内覧者を迎えましょう。
注意点を理解して家の売却を成功させよう
家を売却するなら、少しでも高く・少しでも早く売りたいですよね。
売却を成功させるためには、一番重要なのは、信頼できる不動産会社に売却を任せることです。
不動産会社を探す時は一括査定サイトなどを活用して、複数の不動産会社に家の査定をしてもらうのがオススメです。
査定を通じて、その不動産会社の担当者の「売却提案力」や、人柄、売主ご自身との相性を判断できるからです。
不動産売買の経験豊富な担当者なら、売主側の事情に応じた適格なアドバイスをしてくれるでしょう。
家の売却が成功するかどうかは、準備段階から関わってきます。後悔がないように、信頼できるパートナーを見つけましょう。
▼一括査定はすまいステップがおすすめ
不動産の一括査定サイトとは、入力した情報を元に、複数の不動産会社に一度にまとめて家の査定依頼ができるサイトです。
不動産一括査定サイトの「すまいステップ」は、東証スタンダード市場上場企業の株式会社Speeeが運営しています。
その他に、以下のような「安心して依頼できる特徴」があります。
- 独自の基準で参加企業を審査
- 優秀な担当者がいる不動産会社のみを紹介
- 宅地建物取引士の資格保有者
- 不動産売買仲介営業歴5年以上
- 累計100件以上の売買仲介実績あり
- 申込み企業以外からの勧誘電話はかかってこない
査定結果を受けて、不動産会社への依頼を決めた後も「エース級の担当者」が売却をサポートしてくれます。
