不動産の売却は「引き渡しが完了したら終わり」ではありません。
売却した翌年の2月16日から3月15日までの期間には、確定申告が待ち受けています。
不動産売却による所得がなかった場合は、確定申告をする法律的な義務はありません。
しかし、勘違いしやすいケースも多いため、注意しなければなりません。
本来は確定申告が必要なのに怠った場合は、重いペナルティを受ける可能性があるため、確定申告の要・不要の条件を、この記事でしっかりと確認しましょう！
以下のフォームから簡単にお近くの不動産会社にお問合せできますので、ぜひご活用ください。
不動産売却後の確定申告が不要なケースとは？
そもそも、確定申告とは「1年間の所得と、所得にかかる税金の金額を国に申告する手続き」のことです。
不動産を売却したことによる所得は「譲渡所得」といいます。
つまり、譲渡所得の有無によって、不動産売却後の確定申告が必要か不要かが決まるのです。
譲渡所得がなければ確定申告は不要
以下の計算式で計算をして、譲渡所得がゼロになるか、マイナスであれば、確定申告は必須ではありません。
▼売却価格とは
「売却価格」とは、不動産を売却して、受け取った代金の金額です。
（譲渡価格や、譲渡収入金額とも呼ばれます。）
▼譲渡費用とは
「譲渡費用」とは、不動産を売却するためにかかった費用のことです。
たとえば、以下のような費用が該当します。
- 不動産会社に支払った仲介手数料
- 印紙税
- 売却にあたって支払った測量費用
- 売却にあたって建物を取壊した費用
- 売却にあたって支払った立退料 など
より詳しく知りたい方は、国税庁ホームページの「No.3255 譲渡費用となるもの」をご覧ください。
▼取得費とは
「取得費」とは、売却した不動産を、購入・取得した時にかかった費用のことです。
たとえば、以下のような費用が該当します。
- 不動産を購入した時の費用
- 建物の建築にかかった費用
- 不動産購入時の仲介手数料
- 不動産購入時に支払った税金
- 不動産相続時の登記費用
- 司法書士への報酬
- 固定資産税精算金
- 土地の改良費
- 設備費
- リフォーム費用 など
なお、建物部分の価額については、減価償却費を差し引いて計算します。
もしも取得費がわからない（証明できる書類がない）場合は、「売却価格の5％の金額」を取得費の代わりとして、譲渡所得の計算に用いることができます。
より詳しく知りたい方は、国税庁ホームページの「No.3252 取得費となるもの」をご覧ください。
譲渡所得がマイナスでも確定申告して節税になる場合がある
譲渡所得を計算して金額がマイナスになった場合は、「譲渡損失があった」ことになります。
譲渡損失があった場合、以下のケースに該当すれば、確定申告をすることで節税ができる可能性があります。
- マイホームを住宅ローンの残高よりも低い価格で売却した
- マイホームを売却し、新居を住宅ローンを借り入れて購入した
以上に当てはまると、「損益通算」や「繰越控除」ができる特例を利用できる可能性があります。
▼損益通算とは
「損益通算」とは、本業の所得（給与所得や事業所得）から、不動産の譲渡損失の金額を差し引くことです。
本来、不動産の譲渡所得の計算と課税は、給与所得や事業所得とは別々に行います。
しかし、特例の適用を受けることで、不動産売却による損失を本業の所得と合算できるため、所得税が節税できるのです。
▼繰越控除とは
「繰越控除」とは、譲渡損失の金額が給与所得や事業所得を上回り、差し引きし切れなかった場合に、残った金額を翌年に繰り越すことです。
繰り越した金額は、翌年の所得から更に差し引くことができます。
（最長3年間まで行えます。）
この章のまとめ
不動産売却後に確定申告が不要かどうかの判断方法は、まとめると以下の図のようになります。
つまり、不動産を売却して譲渡所得がゼロかマイナスであり、損益通算も行わない場合には、確定申告は不要です。
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不動産売却後に確定申告が必要なケース
不動産の譲渡所得は、給与所得や事業所得とは合算せずに、別途計算して課税されます。
そのためサラリーマンであっても、以下のケースに当てはまれば、確定申告をする必要があります。
譲渡所得があった場合
譲渡所得を計算して金額がプラスになった場合は、確定申告が必要です。
譲渡所得＝不動産の売却価格－(譲渡費用＋取得費)
納税は国民の義務であり、納税額を決めるための確定申告は重要な手続きです。
もしも、確定申告が必要なのに怠った場合には、以下のようなリスクやペナルティがあるので注意しましょう。
3,000万円特別控除を申請する場合
マイホーム（居住している家やマンション、家屋を取り壊した土地）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例を適用できます。
ただし、特例によって所得税の課税がなくなる場合も、確定申告が必要です。
各種特例を申請する場合
「3,000万円特別控除の特例」以外にも、税金の負担を軽減できる特例があります。
不動産売却の税負担を軽減する特例の一部
- 特定のマイホームを買い換えたときの特例
- 被相続人の居住用財産を売ったときの特例
- 収用等により土地建物を売ったときの特例
- 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除
- 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除
（リンク先は国税庁ホームページです。）
いずれの特例を利用する場合も、課税の有無にかかわらず、確定申告する必要があります。
譲渡損失を他の所得と損益通算をする場合
前章でも説明した通り、一定の条件を満たしていれば、本業の所得から不動産売却の譲渡損失（赤字）を差し引くことができます。
損益通算を行いたい場合は、特例の適用を申請し、要件を満たしていることの証明書類を提出しなければならないため、確定申告が必要となります。
不動産売却後に確定申告が不要でも「お尋ね」は来る？
不動産売却後、譲渡所得（利益）がなければ確定申告は不要です。
しかし、確定申告が不要なケースであっても、税務署から「お尋ね」と書かれた書類が届く場合があります。
税務署から来るお尋ねは、「不動産売却を行ったのになぜ確定申告しなかったのか」といった内容の問い合わせです。
不動産売却してから何日後にどんな基準で来るのかは公表されていませんが、不動産売却後の翌年に確定申告をしなかった人に届くことが多いようです。
税務署は、不動産売却が行われたことや登記情報を見ることができ、納めるべき税金がしっかり納められているのか確かめる必要があります。
不動産売却では大きなお金が動くので、税務署側は譲渡所得があったのではとお尋ねを送ってくるのです。
お尋ねが来たからといって何か問題やリスクがあるわけではないので、届いたお尋ねの内容に沿って回答しましょう。
もし譲渡所得があったのに確定申告を行わなかった場合は、管轄の税務署で期限後申告を行う必要があります。
不動産売却後の確定申告は不要なケース以外はを忘れずにしよう
確定申告は、売却した翌年の3月15日までと期限が決まっています。
スムーズに手続きを完了させるために、不動産の売却した後は、必要書類のチェックなど、あらかじめ準備を進めておくのがおすすめです。
ご自身が確定申告をする必要があるかどうか不安な場合は、不動産売却を担当してくれた不動産会社の担当者にも相談してみるのもよいでしょう。
確定申告を忘れてしまったり、怠ってしまった場合は、ペナルティとして更なる税金が課されます。
自分で書類を作成するのが難しい場合は、税理士に依頼するなどして、必ず済ませるように気をつけましょう。
