「不動産を売却したら確定申告が必要って聞いたけど、どの書類を用意すればいいの？」
サラリーマンだから、普段は確定申告をしていない。不動産売却は初めてで、どんな書類を用意すればいいのかわからない。そんな方は多いのではないでしょうか。
そこでこの記事では、不動産売却の確定申告に必要な書類を一覧にして紹介しています。
3,000万円特別控除や、譲渡損失の繰越控除などの特例を受けるために添付が必要な書類についても、わかりやすく紹介しています。
この記事を読んで、必要書類の抜けや漏れなく確定申告を済ませましょう！
不動産売却後の確定申告に必要な書類
不動産売却後の確定申告には、①確定申告書第一表・第二表、②確定申告書第三表（分離課税用）、③譲渡所得の内訳書、④不動産購入時の売買契約書のコピー、⑤不動産の取得費用が分かる領収書のコピー、⑥不動産売却時の売買契約書のコピー、⑦不動産の譲渡費用が分かる領収書のコピー、⑧登記事項証明書、⑨本人確認書類、⑩源泉徴収票の10点の書類が必要です。
- 確定申告書第一表・第二表
- 確定申告書第三表（分離課税用）
- 譲渡所得の内訳書
- 不動産購入時の売買契約書のコピー
- 不動産の取得にかかった費用の領収書のコピー
- 不動産売却時の売買契約書のコピー
- 不動産の譲渡費用がわかる領収書のコピー
- 登記事項証明書
- 本人確認書類
- 源泉徴収票
それぞれどのようなものか、以下で詳しく見てみましょう。
確定申告書第一表・第二表
給与所得、事業所所得など所得の種類にかかわらず、年間の所得の申告のために使用する用紙です。
また、前年分から繰り越された損失額を本年分から差し引く人も、こちらの申告書を利用します。
入手場所は最寄りの税務署、市役所です。国税庁HPでも、ダウンロードして入手できます。
確定申告書第三表（分離課税用）
不動産の譲渡所得の詳細を記入する用紙です。
不動産の譲渡による所得は、給与所得など他の所得と合算せず、個別に計算して課税する「分離課税制度」が採用されているため、こちらの用紙を使用します。
確定申告書同様、最寄りの税務署、市役所などで入手可能です。国税庁HPでも、ダウンロードして入手できます。
譲渡所得の内訳書
売却不動産の所在地、不動産の売却額・購入額・売却経費、代金の受け取り状況などを記載する用紙です。
こちらは、不動産売却後に国税庁から郵送されて届きます。また、国税庁HPからも、ダウンロードして取得できます。
国税庁「確定申告書等の様式・手引き等（令和４年分の所得税及び復興特別所得税の確定申告分）」
不動産購入時の売買契約書のコピー
不動産を購入した当時に作成した売買契約書のコピーです。
譲渡所得の内訳書で、取得費を計算する時に使います。
準備できなくても確定申告はできますが、支払う税金が増えてしまう可能性が高いです。
不動産の取得にかかった費用の領収書のコピー
不動産の取得費には、不動産の購入金額以外にも、仲介手数料や、不動産取得税、登記費用、測量費用、印紙税などを含められます。
以上の金額を証明できる書類を手元に用意しておきましょう。
こちらも準備できなくても確定申告はできますが、支払う税金が増えてしまう可能性があります。
不動産売却時の売買契約書のコピー
不動産を売却した時に作成した売買契約書のコピーです。
譲渡価額（売却価格）を証明するために必要です。
不動産の譲渡費用がわかる領収書のコピー
不動産売却の譲渡費用には、仲介手数料、印紙税、登録免許税、解体費用などを含められます。
譲渡費用を計上することで譲渡所得税の金額を抑えられるため、上記を証明できる書類を用意しましょう。
登記事項証明書
登記事項証明書は、不動産の所在地や所有者、抵当権などの情報が記載された書類です。
法務局の窓口で、1通600円で取得することができます。オンライン請求の場合の費用は、500円程度になります。
本人確認書類
確定申告書には、マイナンバーカードか、本人確認書類のコピーの添付が必要になります。
なお、インターネットで確定申告を行う場合には、書類のコピーの添付は不要です。
源泉徴収票
給与所得者の場合、確定申告に源泉徴収票に記載された情報を転記する必要があります。
なお、源泉徴収票の提出は不要です。
また、自営業者の場合は必要ありません。
控除を受けるために必要な書類
前章では、不動産売却後の確定申告に必ず必要になる書類をご紹介しました。
しかし「マイホームを売ったときの特例」など、控除の特例を利用したい場合には、別途添付資料を用意しなければなりません。
この章では、各種特例ごとに必要な添付資料をご案内します。
必要書類を解説する特例は、以下の7つです。
- マイホームを売ったときの特例（マイホームの3,000万円特別控除）
- 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（相続空き家の3,000万円特別控除）
- マイホームを売ったときの軽減税率の特例（10年超所有の軽減税率）
- 特定のマイホームを買い換えたときの特例
- マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
- 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
- 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算の特例）
上から順番に、必要書類を見ていきましょう。
マイホームを売ったときの特例（マイホームの3,000万円特別控除）
自宅を売却した時、条件を満たせば、譲渡所得から最大3,w000万円まで控除することができます。
（No.3302 マイホームを売ったときの特例）
- 戸籍の附票の写しなど居住していたことを証明する書類
※自宅を譲渡した売買契約日の前日において、住民票記載の住所と売却した自宅の住所が異なる場合にのみ必要です。
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（相続空き家の3,000万円特別控除）
相続した空き家を売却したときは、条件を満たすことで譲渡所得から最大3,000万円を控除することができます。
（No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）
- 売却した不動産の登記事項証明書
- 被相続人居住用家屋等確認書（自治体から交付されたもの）
- 売買契約書の写し（譲渡金額の証明）
- 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し（家を残して売った場合）
マイホームを売ったときの軽減税率の特例（10年超所有の軽減税率）
所有期間が10年間を超える自宅を売却した時、譲渡所得の税率を14.21%まで下げることができます。
（No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例）
- 戸籍の附票の写しなど居住していたことを証明する書類（※）
- 売却した自宅の登記事項証明書
※自宅を譲渡した売買契約日の前日において、住民票記載の住所と売却した自宅の住所が異なる場合のみ必要です。
特定のマイホームを買い換えたときの特例
自宅を売却して新しくマイホームを買い替えた場合、一定の要件を満たせば、今回の売却による譲渡所得への課税を、次回マイホームを売却する時まで繰り延べられます。
（No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例）
- 売却した自宅の登記事項証明書
- 戸籍の附票の写しなど居住していたことを証明する書類（※）
- 売買契約書の写しなど（譲渡金額の証明書類）
- 買い換えた不動産の登記事項証明書または売買契約書の写し
- 耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価書の写しまたは既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されていることを証明する書類（※※）
※自宅を譲渡した売買契約日の前日において、住民票記載の住所と売却した自宅の住所が異なる場合のみ必要です。
※※買い換えた不動産が築25年を超える中古住宅である場合に必要です。
買い替え先を翌年中に購入する予定の場合は、確定申告時に、買い替えた不動産に関する証明書類の提出する必要はありません。
代わりに「買換（代替）資産の明細書」を買い替え先の購入後に提出します。
マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
自宅の買い替えで譲渡損失が出た場合、一定の要件を満たせば、その譲渡損失分の金額を、同じ年の他の所得から控除（損益通算）できます。
さらに、損益通算を行っても控除しきなかった損失金額は、売却の翌年以後3年間繰り越して控除することができます。
（No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき）
- 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書《確定申告書付表》
- 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書【租税特別措置法第41条の５用】
- 売却した自宅の登記事項証明書、売買契約書の写しなど（所有期間や面積の証明書類）
- 新居の登記事項証明書や売買契約書の写しなど（購入した年月日、家屋の床面積の証明書類）
- 年末における新居の住宅借入金等の残高証明書
- 戸籍の附票の写しなど居住していたことを証明する書類（※）
- 確定申告書の提出の日までに新居に住んでいない場合には、その旨および住まいとして使用を開始する予定年月日その他の事項を記載したもの
※自宅を譲渡した売買契約日の前日において、住民票記載の住所と売却した自宅の住所が異なる場合のみ必要です。
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
住宅ローンのある家を住宅ローンの残額以下で売却して損失が発生した場合には、一定の要件を満たすことで、その譲渡損失分の金額を、同じ年の他の所得から控除（損益通算）することができます、
さらに、損益通算を行っても控除しきなかった損失金額は、売却の翌年以後3年間繰り越して控除することができます。
（No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき）
- 特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書《確定申告書付表》
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書【租税特別措置法第41条の５の２用】
- 売却した自宅の登記事項証明書または売買契約書の写しなど（所有期間の証明書類）
- 売却した自宅に関する住宅借入金等の残高証明書
- 戸籍の附票の写しなど（※）
※自宅を譲渡した売買契約日の前日において、住民票記載の住所と売却した自宅の住所が異なる場合に必要です。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算の特例）
相続または遺贈で取得した不動産を、相続開始から3年10ヶ月以内に売却すると、相続税のうち一定金額を取得費に加算できます。
（No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）
- 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
各種用紙は、国税庁のHPからも、ダウンロードして取得できます。
国税庁「確定申告書等の様式・手引き等（令和４年分の所得税及び復興特別所得税の確定申告分）」
まとめ
不動産を売却した場合の確定申告は、初めてだと分からないことも多く、難しいかもしれません。
しかし、譲渡所得があったり、特例を利用するためには、必ず確定申告しなければなりません。
必要な書類は多岐にわたるため、早めに準備を始めて、いざ確定申告をする時に困らないようにしておきましょう。
なお、これから不動産を売却するという方は、まずは不動産一括査定を受けることをおすすめします。
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