1年以上売れない家の原因は？確実に家を売るための対策8選

「家を売り出してから1年経っても買主が決まらない。このまま売れなかったらどうしよう…」

家を売りに出してから1年が経っても買主が決まらないと、いつになったら売れるのか、このまま売れ残ってしまったらどうしようと不安になってしまうでしょう。

しかし、早く手放したくても、大幅に値下げをしたり、不動産会社に安く買い取ってもらうことはできれば避けたいものです。

この記事では1年以上売れない家に対して行える対策8つを解説します。

1年以上売れない家ということは、どこかに原因があるはずです。

家が売れない原因を突き止めて、なるべく価格を下げることなく、スムーズに売却できるように対策をしましょう！

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1年以上売れない家になってしまう主な原因

まずは1年以上売れない家になってしまう主な原因についてみていきましょう。

1年家が売れない原因には以下の要因が考えられます。

以上についてこれから解説をしていきます。

家の損傷が激しい

家の老朽化が進み、激しい損傷がある家は売れにくくなります。

家を売るためには、購入を希望する人に、購入後の生活を想像してもらうことが大切です。

例え築年数が古くとも修繕がしっかりとされた綺麗な家は売れやすく、築年数が浅くとも激しい損傷がある家は売れにくい傾向にあります。

損傷の激しい家は、買主にとって安く買える物件であったとしても、修繕費用がかかることを不安に思ってしまうため、購入してもらえる可能性は低くなるでしょう。

雨漏りやシロアリ被害などがある場合、適切なメンテナンスや調査を依頼することを検討しましょう。

立地の利便性が悪い

築年数が浅く、家の状態も良いのに売れ残ってしまっている場合、立地の利便性の悪さが原因かもしれません。

家の立地条件の良さの基準は買主によって異なりますが、交通の便の良さは重視されるポイントです。

交通の便とは、電車やバスの最寄り駅までの徒歩分数や路線の利便性を指します。

電車の駅やバスの停留所までの徒歩距離が短ければ短いほど、家は売れやすくなります。

内覧時の印象が悪い

内覧は、買主が最終的にその家を買うのか買わないのかを判断する大事な機会になります。

内覧時の印象が悪いと、買主その家を買うことを諦めてしまうでしょう。

部屋の印象はちょっとした工夫で大きく改善することができます。

内覧時に気を付けるポイントとして、以下の事項をチェックしてみて下さい。

売り出し中の家に現在も住んでいる場合は、実際の生活感を感じさせないように注意しましょう。

また、部屋の明るさが薄暗かったり、空調や湿度が快適な状態でないと、買主に良い印象を与えることはできません。

特に臭いは、実際に生活していると自分では気づけないこともあるでしょう。

不安であれば不動産会社の担当者に相談して指摘してもらうと良いでしょう。

不動産会社が販売活動に力を入れていない

1年以上家が売れないのは、不動産会社に原因があるかもしれません。

不動産会社が積極的に販売活動を行っているかは定期的に確認しましょう。

もし売却活動が行われていないのであれば、家が売り出されているということをあまり宣伝していないかもしれません。

また、依頼している不動産会社が、しっかりと売却実績を持っているか、中古住宅の販売を得意としているのかも、改めて確認してみる必要があります。

囲い込み営業の可能性がある

１年以上売れない家は、不動産会社が囲い込み営業をしているかもしれません。

囲い込みとは、不動産会社が売主から依頼された物件を自社で契約している買主のみと契約するために、他の不動産会社で契約している買主と契約させないようにすることです。

囲い込みをされている場合、他の不動産会社から「物件を買いたいという人がいるから案内させてほしい」と連絡があったとしても、既に申し込みがあると断ってしまいます。

囲い込みされているかは、売主にはわかりません。

しかし、契約している不動産会社と頻繁に連絡を取り、売却状況を報告することで対策することができます。

価格が高すぎる

家の価格が高すぎると、家は売れにくくなります。

特に中古住宅の場合、新築を購入する場合に比べて価格が適正であることがより重視されます。

１年以上家が売れてないとはいえ、大幅に値下げをすることはお勧めしませんが、建物の条件に合った適正な価格で売り出すことはスムーズな売却には重要です。

1年以上売れない家への効果的な対処法8選

1年以上家が売れない場合にはどのような対応をすればよいのでしょうか。

ここでは、1年以上売れない家への効果的な対処法を8つ紹介します。

以上のことについて、これから詳しく解説していきます。

広告に掲載中の写真を替える

１年以上家が売れない原因は、広告に掲載中の写真にあるかもしれません。

家を買おうとしてインターネット上のポータルサイトや広告を見る人は、その家の宣材写真の印象で内覧するかどうかを決めます。

そのため、広告用の写真は買主が、「こんな家に住んでみたい！」と、思えるような写真であることが好ましいです。

例えば、暗い印象の写真では「この家は日当たりが悪いかもしれない。」と、感じさせることから良い印象を持たれることはないでしょう。

できるだけ全体がわかる明るい写真を掲載してもらうよう不動産会社に相談してみるのもひとつです。

また、洗濯物や洗い物が移っていたり小物が散らばっていたりと、現在住んでいる人の生活感を与えてしまう写真もよい印象を与えません。

もしこのような状態に当てはまっている場合は、再度部屋を綺麗に整理して、不動産会社に写真撮影の依頼をしてみるのが良いでしょう。

瑕疵担保責任保険を付ける

買主が中古物件を購入する際に気にするのは家の劣化具合です。

設備に不具合がないか、雨漏りしないか、シロアリは大丈夫かなどさまざまな点を気にして少しでも気になる点があると購入に至らないケースも多いでしょう。

この点を解消するために、瑕疵担保責任保険に加入するという方法があります。

担保責任保険は、買主が物件を購入した後に発覚した不具合を売主が加入している保険料でカバーするというものです。

建物に不具合があった場合、一定の範囲までの修繕費用を保証してくれます。

ただし加入条件として詳しい住宅調査を行い、一定の基準を満たす必要がある点には注意が必要です。

物件購入後の補修費用を保険料でカバーでき、住宅ローン控除などの税制優遇もあるため、買主のメリットを増やせる点では魅力の大きい対処法といえるでしょう。

不動産会社を見直す

1年以上売却活動をしても家が売れない場合には、思い切って不動産会社を変えてみるのもひとつの方法です。

不動産会社には得意分野があるため、もしかすると自分が所有している物件の売却が不得意な不動産会社を選択してしまっている可能性も考えてみましょう。

販売力がある不動産会社や、戸建て売却が得意、マンション売却が得意など過去の実績をしっかりと確認して、自分が売却したい不動産を得意としている不動産会社に変更してみるとよいでしょう。

また、人気のないエリアに家がある場合には、地元密着型の不動産会社にかえることで売却が進むこともあります。

仲介契約を専任媒介契約にする

不動産の売却を行う際には、不動産会社と媒介契約を交わすのが一般的です。

1年以上家が売れない場合、売却活動に問題がある場合もあるため、媒介契約の内容を見直してみるのもひとつの方法です。

たとえば、現在の媒介契約が一般媒介契約である場合には売却活動の優先順位が低く扱われている可能性も高いでしょう。

なぜなら、一般媒介契約は他社と掛け持ちで契約することが可能なため、他社に先を越されたら成功報酬がもらえない物件にはあまり広告宣伝費用をかけない不動産会社もあります。

不動産会社が確実に利益を得られるようにするには、1社とのみ媒介契約を結ぶ専任媒介契約に変更する方法があります。

専任媒介契約であれば、他社に物件を持っていかれる可能性が低いため不動産会社も積極的に売却活動を進めてくれる可能性が高くなります。

専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約については以下の記事で詳しく解説しています。

この記事を読んで媒介契約の形態を変えてみようか検討したい方は以下の記事を参考にしてください。

売り出し価格が適正な価格か確認する

1年以上売れていない家の場合、価格を見直すことも検討してみましょう。

1年前の相場と現在の相場では金額が異なる可能性があります。

もう一度査定依頼をして、相場に近い価格に変更することがひとつの対処法となることもあります。

査定を依頼する場合には複数社にまとめて査定が依頼できる一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトのおすすめはすまいステップです。

すまいステップは、不動産の基本情報を入力するだけで、厳しい審査を通過した優良な不動産会社複数社にまとめて査定を依頼することができます。

ハウスクリーニングを依頼する

売り出し中の家の掃除が行き届いていないと感じている方は、ハウスクリーニングを依頼してみてはいかがでしょうか。

ハウスクリーニングとは、プロの清掃業者が家の掃除全般を行ってくれるサービスです。

家は綺麗な状態であるほど高値で売れ、買主にも良い印象を与えることができます。

特定の部屋のみの依頼や、キッチンやお風呂といった特定箇所のみに絞っての依頼もできますので、清潔度に不安がある方は一度ハウスクリーニング会社に相談してみてください。

間取りや場所別のハウスクリーニングの相場は以下の記事で詳しく解説しています。

ハウスクリーニングに興味がある方はぜひ参考にしてみてください。

ホームステージングを利用する

不動産会社には、広告用の写真撮影のためにホームステージングというサービスを行っている会社が多くあります。

ホームステージングとは、広告用の写真撮影のために、売り出し中の家のコーディネートを行ってくれるサービスです。

ホームステージングでは部屋を家具や照明をおしゃれに演出してくれるので、広告に興味を持ってくれる人が増え、高値でスムーズな売却がしやすくなるという効果があります。

ホームステージングについては以下の記事で詳しく解説していますので是非参考にしてみてください。

インスペクションで他物件と差別化させる

不動産の価値をあげるために、インスペクションを行うのもひとつです。

インスペクションとは、専門家による建物の現状調査のことです。

建物の劣化や不具合について専門家が詳しく調査を行います。建築士やホームインスペクションの専門家が第三者の立場で調査を行うことで信頼性をアップさせることができます。

専門家が調査した物件という売り文句がつくだけでもほかの物件と差別化できるため買主の購買意欲を誘うことにつながります。

買取依頼を検討する

1年以上売れない家をずっと持ち続けていても不動産の価値が下がる一方です。

個人で買手を見つけるのが難しいエリアに家がある場合や、経済的にこれ以上待つのが難しい場合には、不動産会社の買取を検討するのもひとつの方法です。

買取であれば、不動産会社が直接買主になって不動産を購入してくれるため、期間を空けずにまとまったお金を手にすることが可能です。

ただし、買取価格は相場の7割程度になるとされているため、売却よりも価格が下がってしまう点には注意が必要です。

1年以上売れない家でも慎重に検討すべき対策

1年以上売れない家を売却するためにさまざまな対処法を取ることができることを解説してきました。ただ、なかには不動産会社に相談してから慎重に検討すべき対策がある点は理解しておきましょう。具体的には次のようなケースがあげられます。

それぞれの項目について具体的に解説します。

引っ越して空き家にする

早く次の生活をスタートしたくて引っ越して空き家にしてしまう人もいるでしょう。

売れる可能性がある物件であればよいですが、1年以上売れていない家を空き家にしてしまうと頻繁に手入れされなくなるため、劣化スピードが速まる場合もあります。

劣化が進むとますます売れなくなる可能性が高くなることを覚えておきましょう。引っ越しをする予定がある場合には、不動産会社によく相談して空き家になった後の手入れについてもきちんと計画を立てておく必要があります。

大規模リフォーム

1年以上も売れずにいると焦る気持ちも出てくるでしょう。

焦るあまり、大規模なリフォームを検討し、リフォームすれば売れるのではないかと高額な費用をかけてリフォームしてしまうこともあります。

ここで問題になるのは、リフォームしたからといって早く高く売れるとは限らない点です。

もしも売れない原因がエリアにある場合には、リフォームをしても売れない可能性が高いでしょう。

リフォームを検討するなら不動産会社に一度相談してからにしましょう。

自分の感覚でリフォームをしても、買手に気に入られる間取りや設備でなければ売却にはつながりません。

不動産会社に相談して今人気の間取りなどを確認して、売却につながるリフォームを行うようにしましょう。

賃貸物件として貸し出す

売れないのであれば、賃貸として貸し出してはどうかという案も検討材料として出てきます。

賃貸にすれば家賃収入が得られるため、売れずにそのまま放置しているよりも利益が出ると考える人もいるでしょう。

家賃収入は毎月安定的に入ってくるため、住み替え先の住宅ローンの一部に充てることも可能です。

ただし、賃貸に出す場合にもさまざまな条件をそろえる必要があります。

賃貸にしても入居者がいない場合には家賃収入がゼロになるため、結果的には維持費や管理費だけが必要になり利益が出ないことになります。

住宅ローンの返済に家賃収入を充てていた場合には、家賃収入がなくなると住宅ローンの支払いが厳しくなるケースもあるでしょう。

賃貸に出している家が劣化してきた場合には外壁塗装など大きな金額が必要となるメンテナンスを行わなければならない点も理解しておきましょう。

賃貸にする場合でも相場にあった家賃設定やハウスクリーニングが必要になるため、不動産会社に相談することをおすすめします。

更地にして売却する

家が古い場合には、家を解体して土地だけにすれば売れるのではないかと考える人もいるでしょう。

確かに更地のほうが活用方法が多くなるため買手の幅も広がります。

ただし、更地にしても売れない場合には高い固定資産税を払い続けることになる点には注意が必要です。

固定資産税は建物がなくなり更地になると高くなります。

そのため、買手がついて更地にしてほしいという要望があった場合であれば固定資産税の心配もありませんが、買手がみつからないうちに更地にしてしまうと高額な税金を支払い続けることになります。

また、戸建ての解体費用についてもよく検討する必要があります。

戸建ての解体費用の相場は100万円から300万円とされています。

解体費用をかけて更地にしてもすぐに売れるとは限らないため、売れなければ解体費用と固定資産税の支払いで大きなお金を使ってしまうことになります。

更地にする場合には、不動産会社によく相談して更地にすることで売れる確率が高くなるのかどうかをよく確認してから実行するようにしましょう。

1年以上売れない家には適切な対処が必要

売却をスタートしてから1年以上が経過しても売れない物件を所有していると、次の生活になかなか移れない、必要なお金が手に入らないなどさまざまな問題が生じることもあります。

売却スタート時は新しかった家も徐々に劣化していくため、場合によっては売り出し価格を値下げしなければならない可能性も出てきます。

家が1年以上売れない場合には、何らかの対処を行う必要があります。

売却を依頼している不動産会社自体が信頼できないと感じている場合には、思い切って不動産会社を変えてしまうというのもひとつの方法です。

不動産の売却は不動産会社の手腕によって左右される点が多いためできるだけ実績が豊富な不動産会社を選択することが大切になります。

不動産会社を変更する場合には、同時に査定をもう一度行うことも大切です。

現在の相場で家がいくらで売れるかをきちんと把握しておくことで住み替え計画がある場合はより具体的な計画を立てることができるでしょう。

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