不動産売買契約は契約後でも解除できます。
解除は主に以下の方法で行います。
- 不動産売買契約を解除する方法
- 買主との合意による解除
- 期日までに手付金を支払い解除
- 買主の債務不履行を理由に解除
- 消費者契約法に基づく解除
「不動産を契約したけど、やっぱり解除したい」
「契約解除するにはどうすればいいの？」
不動産売買契約を締結した方で、このような疑問や不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。
この記事では、不動産売買契約における解除とは何か、違約金なしで解除できるケースなどを詳しく解説します。
解除についてお悩みの方はぜひ参考にご覧ください。
不動産売買契約における解除とは？
不動産売買契約における解除とは、契約を締結した後に、当事者の一方の意思表示によって契約関係を契約締結時まで遡って解消することです。
つまり、契約締結後でも契約解除できるのです。
ただし、解除された側は解除により不利益を被る可能性もあるため、原則として無条件での解除はできません。
例えば、あなたが買主の場合に「好条件の似たような物件を見つけた」という買主都合の理由で解除しようとしてもタダでは解除できないのです。
不動産売買契約を違約金なしで解除できるケース
不動産売買契約後の解除について解説しました。
解除については基本的に違約金（手付金放棄）が発生しますが、状況によっては違約金なしで解除できるケースもあります。
違約金を払わずに契約解除できるケースは以下のとおりです。
違約金なしで解除できるケース
- 相手方の債務不履行による解除
- やむを得ない事情がある場合
相手方の債務不履行による解除
相手方が債務不履行の状況であれば違約金なしで解除できます。
当事者の一方が契約後に行うべき行動を完了させないこと。
「期限までに物件を引き渡さない」「売買代金を支払わない」など。
やむを得ない事情がある場合
やむを得ない事情がある場合も違約金なしで解除できます。
- 物件が震災や落雷などでの天災により滅失
- 当事者が病気で動けなくなった
- 当事者が死亡した
上記のような、だれの責任でもない事情の場合により契約ができなくなった場合は違約金なしで解除できます。
ただし、必ず違約金なしで解除できるとは限らないため、不動産会社へ相談してみましょう。
買主都合で不動産売買契約を解除できる4つの方法
不動産を売りに出したけれど、買主の都合で売買契約を解除したというケースについてみていきましょう。
買主都合で売買契約を解除するためにはいくつかの条件が必要です。
売買契約を解除する方法
- 売主との合意による解除
- 期日までに手付金を支払い解除
- 売主の債務不履行を理由に解除
- 消費者契約法に基づく解除
売主との合意による解除
買主都合で売買契約を解除する場合、売主に合意してもらう必要があります。
どのような条件で売買契約を結んでいたとしても、売主との話し合いで合意が得られたならば解除が可能です。
ただし、一度結んだ契約を解除するということは少なからず相手に迷惑をかけることになります。
そのため、トラブルを回避するためにもすでに支払われている手付金は放棄して、放棄した旨とあわせて解除条件などを書面に残しておくことをおすすめします。
個人間でやりとりせずに仲介してくれた不動産会社を通じて話を進めることも大切なポイントです。
期日までに手付金を放棄して解除
不動産の売買契約を結んだ後で解除する場合、手付金放棄による解除が一般的とされています。
売買契約書に記載されている期日内に手付金を放棄すれば契約解除できるというのもので、売主と買主によって放棄方法が異なります。
手付金を事前に支払っている買主はそのままの金額を放棄すれば解除できます。
一方で売主は、受け取った手付金を放棄、さらにその手付金額を上乗せして提供すれば解除できます。
売主の債務不履行を理由に解除
売主に問題がある場合の契約解除も可能です。
例えば、「契約したのに物件をいつまでも引き渡してくれない」などのケースです。
上記のように、売主が契約条件通りに行動してくれない場合は、買主都合で契約を解除できます。
ただし、債務不履行で解除するためには、売主に対して催促をしたうえで履行してくれない場合に限られます。
売主の契約不適合による解除
売主の契約不適合を理由に買主は解除できます。
引き渡された物件が、種類や品質に関して契約に適合しない場合のこと
ローン特約による解除
ローン特約による解除も可能です。
不動産購入にかかるローン契約について、金融機関から承認が降りなかった場合に契約解除できる特約です。
クーリングオフによる解除
クーリングオフによる解除もできます。
契約締結後でも一定期間内であれば買主から一方的に契約解除できる制度
クーリングオフの条件
- 売主が宅建業者で買主が宅建業者以外
- ファミレスや喫茶店、案内所などで契約している
- 不動産会社からクーリングオフについて説明、書面を交付された日から8日間が期限
これらの条件を満たしている場合にクーリングオフできます。
詳しく知りたい方は不動産会社に相談してみましょう。
消費者契約法に基づく解除
あなたが宅建業者ではない一般の人である場合、相手が宅建業者であれば消費者契約法に基づいて解除できる可能性があります。
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不動産売買契約解除による違約金の相場
不動産売買契約解除をすると、どれくらいの違約金が発生するのかを解説します。
解除するとどれくらいの負担がかかるのかを確認しておきましょう。
売買代金の10～20%
違約金は、売買代金の10～20%のです。
違約金は、売買代金の20%を超えてはならない規定があるため、これくらいの設定になることが多いのです。
不動産会社との契約によって違約金が異なるため、契約書を確認しておきましょう。
損害賠償額の予定が設定されている場合がある
契約によっては、損害賠償額の予定が設定されている場合があります。
契約の際に事前に、損害賠償が発生した際の上限額を決めておくこと
もし、大規模な損害賠償が発生しても、予定で定めた範囲内の請求で抑えられます。
売却のきっかけ
一軒家に住んでいましたが、年齢を重ねることに、冬の雪かき、雪運びが苦痛となり、子供の大学卒業を機会にマンションへの住み替えを検討しました。重要視したのは交通アクセスです。
不動産会社を選んだ際の決め手
大手のＴ社と専任媒介契約をしましたが、７ヶ月間売れず、報告連絡も遅く、放置されていたため、他社3社に再度査定を依頼して販売方法をプレゼンしてもらいました。スーモを使った提案と営業マンの人柄に魅力を感じて、Ｔ社との契約を解除してスミタスさんと専任媒介契約を結びました。
北海道札幌市西区 / 50代 / 住み替え / 一戸建て / 築21年~25年 / 4LDK
査定額3,500万円→売却価格3,180万円
| 不動産会社 | SUMiTAS 札幌西店（担当者：浅野目） |
|---|---|
| 不動産会社の決め手 | 信頼できる担当者だった |
| 担当者の特徴 | こまめに連絡をもらえた |
| 満足度 | 4.3 |
不動産売買契約を解除する注意点
不動産売却の売買契約を解除する場合、いくつか注意しておきたいポイントがあります。
ここでは3つに絞って注意点を解説します。
売買契約の解除でトラブルに巻き込まれないようによく理解しておきましょう。
手付金放棄による解除は相手が履行に着手するまでに行う
契約解除は相手方が履行に着手するまでに行いましょう。
相手が売買代金の支払いや不動産の引渡しなどの行動を進めてしまうと解除できなくなります。
トラブルを防ぐためにも、売買契約は慎重に結びましょう。
買主都合の解除で不動産会社へ違約金
不動産売買契約は法的な拘束力があるため、何らかの理由で契約を解除しなくてはならなくなった場合は、基本的には違約金等のペナルティが発生します。
買主都合で不動産の売買契約を解除する場合、仲介を依頼していた不動産会社にとっては入ってくるはずの仲介手数料が入らなくなるという事態が発生します。
仲介手数料は、成功報酬であるため契約が不成立になる場合には不要になると考える人も多いでしょう。
ただ、一度契約を交わしている以上は買主都合で解除する場合、不動産会社には報酬を請求する権利が認められていることを覚えておきましょう。
実際に請求されるかどうかは不動産会社の対応によって異なります。
請求される場合には、本来支払われるはずだった仲介手数料が上限となります。
つまり（売却額×3％）＋6万円＋消費税が違約金の上限となります。
受け取った違約金で確定申告が必要
売主側でも買主側でも相手側からの申し出で売買契約が解除された場合、発生した手付金や違約金は課税対象であることを覚えておきましょう。
手付金や違約金は一時所得とみなされます。
そのため所得税と住民税を支払う必要が発生します。
手付金や違約金を受け取ったら、受け取った年の翌年に確定申告をしましょう。
2月16日～3月15日までの間に確定申告をして納税します。
不動産売買契約を解除したい場合は不動産会社へ相談しよう
不動産売買は一度でスムーズに完結する場合もあれば、トラブルが生じて契約解除になる場合もあります。
もしも契約解除になった場合には、できるだけスムーズに解決して次のステップに進むことを考えましょう。
契約解除になったことを引きずっていても前には進まないため、不動産会社に相談しながらしっかりと対応し、違約金が発生する場合には違約金をきちんと支払ってもらって次に進みましょう。
契約に際しては信頼できる不動産会社と連携しながら、自らもしっかりと知識を取り入れていき、契約内容に不備がないように進めていくことが重要です。
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