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不動産売却の売買契約は解除できる?売主が可能な3つのパターン

不動産の購入を検討し、一度は契約まで至ったものの事情により契約を解除したいというケースもあるでしょう。
どのような契約であっても一度交わしたものを解除するというのはなかなか難しいことであるため、さまざまな点に注意する必要があります。

この記事では、不動産売却の売買契約を解除したい人に向けて、具体的な方法や注意点を解説します。
売主からの解除、買主からの解除など多方面での解除方法を紹介しますので参考にしてください。

売主都合で売買契約解除が可能な3つのパターン

不動産を売りに出したけれど、売主の都合で売買契約を解除したというケースについてみていきましょう。
売主都合で売買契約を解除するためにはいくつかの条件が必要となります。3つのパターンについて紹介しますので参考にしてください。

買主との合意による解除

売主都合で売買契約を解除する場合、買主に合意してもらう必要があります。
どのような条件で売買契約を結んでいたとしても、買主との話し合いで合意が得られたならば解除が可能です。
売買契約は、売主と買主が双方で結ぶ契約であるため合意さえ得られれば契約も解除も自由です。

いくら自由であるとはいえ、一度結んだ契約を解除するということは少なからず相手に迷惑をかけることになります。
そのためトラブルを回避するためにもすでに支払われている手付金は返金し、返金した旨とあわせて解除条件などを書面に残しておくことをおすすめします。

個人間でやりとりせずに仲介してくれた不動産会社を通じて話を進めることも大切なポイントです。

期日までに手付金を支払い解除

不動産の売買契約を結んだ後で解除する場合、手付金による解除が一般的とされています。
手付解除と呼ばれることもあるこの方法では、売買契約書に記載されている期日内に手付金を支払えば契約を解除することができるというのものです。

基本的に手付金は買主が売買金額の5%から10%程度の金銭を支払うため、買主都合の場合は支払った手付金を放棄することで契約を解除することが可能となります。

売主は手付金をもらう立場です。
この場合は、契約を解除する代わりに手付金を返金します。
迷惑をかけたという意味で手付金は倍にして返金することが一般的とされています。

注意しなければならないのは、手付解除を行う場合は相手方が契約内容実現のためにすでに行動を起こしていない場合に限られるという点です。
もしもすでに買主が建築に着手していたり、工事の発注を依頼していたりすると手付解除はできなくなります。

買主の債務不履行を理由に解除

買主に問題がある場合の契約解除も可能です。
売買契約をしたのに期日までに買主が手付金を支払ってくれない、所有権移転の手続きに対応してくれないなど、買主が契約条件通りに行動してくれない場合は、売主都合で契約を解除することができます。

買主がすぐに行動してくれない場合には、売主も困ることが多く発生します。
そのためほかで売れる可能性があるなどといった場合には契約を解除してしまうこともひとつです。
ただし、一度契約しているため、買主に対して催促をしたり、解除の依頼をしたりする必要はあります。

これらに時間を取られてしまい、なかなか解除ができないということが起こる可能性は考慮しておきましょう。
トラブルに巻き込まれないためにも不動産会社を通じてやりとりをすることをおすすめします。

不動産売却の売買契約を解除する流れ

不動産の売買契約を解除するにはどのような手続きが必要になるのでしょうか。
具体的な解除の流れについて解説します。手順を間違えてトラブルにならないように注意しましょう。

売買契約の解除を不動産会社の担当に相談

不動産の売買契約を解除したい理由ができた場合、すぐに不動産会社の担当者に連絡しましょう。
なぜ解除したいのかという理由を明確にしたうえで、担当者に相談することが第一の行動です。

契約を解除したい理由によって解除方法が異なるため、理由はしっかりと伝えることが重要になります。
買主が解除に合意してくれるように担当者とよく相談してから、解除の方向に動き出しましょう。

買主に売買契約解除の連絡

売買契約が交わされると買主も不動産の活用に動き出します。買主側の手続きが進めば進むほど解除は難しくなります。
たとえば、すでに建材を発注してしまったなどという場合には手付金の返済だけでは解除できなくなってしまいます。

そのため契約を解除したい理由ができた場合にはできるだけ早く不動産会社に相談して、買主に連絡するようにしましょう。

解除の詳細を書面で通達

売買契約を結んだ後に解除したい理由ができた際には、口頭ではなく書面で買主に連絡することが重要です。
口頭での伝達のみとなると伝達ミスや認識の相違などでトラブルが発生する可能性が高くなります。

書面で伝える場合には、相手に書面が届いたことが証明される内容証明郵便または書留の利用がおすすめです。
いかにトラブルを回避するかも契約解除では重要なポイントとなります。

少しでも早く伝えるということを考えれば、書面の郵送と同時に電話でも伝達するという複数の方法を利用するとよいでしょう。

買主都合でも不動産売却の売買契約は解除の可能性

不動産の売買契約は、売主都合だけでなく買主都合で解除が申し出されることもあります。
買主の個人的な都合のこともあれば、契約上の問題で解除を申し出されることもあります。
売主は不動産が売れたからと油断せず、解除の可能性も考えておくことが大切です。

ここでは買主都合で不動産売却の売買契約が解除される3つのパターンについて解説します。
売主として知っておきたい知識となるため参考にしてください。

住宅ローン特約で違約金なし

住宅ローン特約は、不動産を購入した買主が万が一住宅ローンを利用することができなかった場合に、違約金なしで契約が解除できるというものです。
この特約では契約時に支払った手付金も返金されます。

契約解除に関しては、不動産の売買契約書を交わした際に、契約内容に住宅ローン特約が盛り込まれているかが重要なポイントとなります。
住宅ローン特約が盛り込まれている場合は、買主が住宅ローン特約の適用を受けられる状態になったタイミングで解除可能となるケースがあります。

ただし、買主が一定期限内に住宅ローンの申請をしなかったり、手続きを怠ったりしてローン申請ができなかった場合には住宅ローン特約は不適用になります。
契約書の不備で、ローン申請する金融機関名が契約書に記載されておらず特約が適用されないケースもあるため注意が必要です。

この場合は買主側の事情で売買契約が解除されるとみなされ、場合によっては違約金の支払いが求められることもあるため注意が必要です。

売却した不動産に問題があり契約不適合責任

契約不適合責任とは、売却した不動産に契約内容と異なる点があった場合に売主が買主に対して責任を負う必要があることを示したものです。
売主は不動産の売却時に買主に対して不動産やその設備に関して不備がある点を明らかにして説明しておく必要があります。

もしもこれを怠っており、契約後に不備がみつかった場合には買主は売主に対して修繕などの費用を請求することが可能です。
たとえば、シロアリ駆除をしているとしていたのにシロアリが大量に発生したなども該当します。

契約不適合責任があると認められた場合、買主は修繕依頼以外に契約自体の解除をすることが可能です。
売主側が故意ではなかったとしても、契約不適合責任が問われれば契約解除に応じる必要があります。

契約不適合責任は、契約から期間が経過していても権利を行使することが可能です。
基本的には不備の事実を知ってから1年以内に相手に告知すればよいとされています。
とはいえ、いつまでもこの条件が続くと売主も精神的な不安を拭うことができません。

不動産を引き渡してから5年以内で買主の請求権は消失します。
売却後にいろいろとトラブルにならないためにも不備がある点は契約書に明記しておくことが重要です。

誤認情報で売買を進め消費者契約法の適用

不動産の売買契約では、消費者契約法が適用されて契約解除となるパターンもあります。
通常の仲介であればこのようなケースに陥ることは稀と考えてよいでしょう。
ただ、売主や買主が不動産会社であった場合にはこの法律が適用されるため注意が必要です。

不動産の購入は大きなお金が動く取引です。そのため消費者を守るために制定された消費者契約法が適用され、事由によっては解除が可能とされています。

たとえば、不動産を売却する際に不動産会社が消費者に対して誤解を与えるような内容の説明をしたとします。
誤解に気が付かずに消費者が不動産を購入し、実際に購入してから思っていたものと違うと気がついた場合、自由な意思決定を妨害されたとして契約の解除が可能となります。

具体的には、不動産会社がなんの根拠もなく、将来的に資産価値が上がる土地だと言って土地を売りつけるというケースもあります。
消費者契約法が守ってくれるとはいえ、不動産を購入する際には慎重な判断が求められるため信頼できる不動産会社をみつけておくことも重要です。

不動産売却の売買契約を解除する注意点

不動産売却の売買契約を解除する場合、いくつか注意しておきたいポイントがあります。
ここでは3つに絞って注意点を解説します。売買契約の解除でトラブルに巻き込まれないようによく理解しておきましょう。

売主都合の解除で不動産会社へ違約金

不動産売買契約は法的な拘束力があるため、何らかの理由で契約を解除しなくてはならなくなった場合は、基本的には違約金等のペナルティが発生します。
売主都合で不動産の売買契約を解除する場合、仲介を依頼していた不動産会社にとっては入ってくるはずの仲介手数料が入らなくなるという事態が発生します。

仲介手数料は、成功報酬であるため契約が不成立になる場合には不要になると考える人も多いでしょう。
ただ、一度契約を交わしている以上は売主都合で解除する場合、不動産会社には報酬を請求する権利が認められていることを覚えておきましょう。

実際に請求されるかどうかは不動産会社の対応によって異なります。
請求される場合には、本来支払われるはずだった仲介手数料が上限となります。つまり(売却額×3%)+6万円+消費税が違約金の上限となります。

受け取った違約金で確定申告が必要

売主側でも買主側でも相手側からの申し出で売買契約が解除された場合、発生した手付金や違約金は課税対象であることを覚えておきましょう。

手付金や違約金は一時所得とみなされます。
そのため所得税と住民税を支払う必要が発生します。

手付金や違約金を受け取ったら、受け取った年の翌年に確定申告をしましょう。
2月16日~3月15日までの間に確定申告をして納税します。

個人間での不動産売却でクーリングオフは不可

クーリング・オフと聞くと高額な商品では適用されないのではと考えている人もいるかもしれません。

実は、不動産売買契約でもクーリング・オフが適用されます。クーリング・オフ制度は、購入から一定の期間内であれば、消費者が相手と締結した契約を一方的に解除できる仕組みのことです。

不動産の売買契約でクーリング・オフを適用させるには次の条件に当てはまることが求められます。

  • 売主が宅建業者であること
  • 事務所など以外の場所で契約が結ばれたこと

宅建業者は不動産会社のことです。
つまり、不動産会社から購入した不動産で、不動産会社の事務所など以外の喫茶店や購入者の自宅などで契約が交わされた場合に限ってクーリング・オフが適用されるということになります。

クーリング・オフを適用しての契約解除は買主が売主からこの制度について告知されてから8日間です。これらの条件から考えると不動産の売買契約でクーリング・オフが適用されるのは非常に稀なケースであるということがわかります。

また、個人間で不動産の売買契約を結んだ場合もクーリング・オフは適用外です。そもそも契約した相手が業者ではないため、条件にあてまはることがないためどのような状況であってもクーリング・オフを利用することはできません。

そのため、不動産を売買する際にはできる限り信頼できる不動産会社に仲介してもらうことをおすすめします。

不動産売却で売買契約解除を避けるポイント

不動産売却で売買契約までたどり着いて、その後に契約解除となるとそれまでの期間や苦労が水の泡になってしまいます。
そのため、不動産売却ではできるだけ売買契約後の契約解除を避けるための努力も必要です。
ここでは不動産売却で売買契約解除を避けるためのポイントを3点紹介します。

信頼できる不動産会社で売却を依頼

不動産の売却で大切なのは、仲介を依頼する不動産会社との信頼関係です。不動産売却では長期間にわたって不動産会社の担当者とやりとりをする可能性が高くなります。
そのため、もしも相性が悪い担当者に当たってしまうと余計なストレスを溜めることになってしまうでしょう。

スムーズかつ希望額により近い形で不動産を売却したいならば、まずは信頼できる不動産会社を探すことからはじめましょう。
売主側だけでなく買主側のメリットもしっかりと考えて双方がきちんと納得できるように取り計らってくれる担当者がいれば契約解除を避けることもできます。

信頼できる不動産会社をみつけるには、複数の不動産会社を比較することが重要です。
ただ、多忙な人にとって何軒もの不動産会社に足を運んで時間をかけて比較するのはとても大変な作業になります。

そこでおすすめなのが不動産一括査定サイトの利用です。
一括査定サイトでは、複数の不動産会社に一度にまとめて査定を依頼することが可能です。

すまいステップでは、独自の基準を設けることで全国の優良な不動産会社とのみ提携しています。
そのため安心して利用することが可能です。一度、情報を入力するだけで最短60秒で複数の不動産会社に査定を依頼できます。

信頼できる不動産会社をみつけることが、契約解除を避けるためにも重要なポイントです。

売買契約書の内容は自身でもチェック

信頼できる不動産会社と媒介契約を結んだとしても、売買契約書の内容は自分できちんと確認しておくことをおすすめします。
信頼していても自分の目で確かめておくことで、さらに契約内容をしっかりとしたものにすることができます。
契約内容がきちんとしていれば契約解除につながる可能性も低くなるでしょう。

売買契約書でチェックしておきたいポイントは次のとおりです。

  • 対象面積と売買価格
  • 手付金と手付金解除
  • 所有権の移転手続き

対象面積では、登記簿に記載されている面積と実際の面積が異なっていないかをチェックしましょう。

もしも異なる場合、売買価格がどちらの面積をもとに計算されたのかを確認する必要があります。
現状と書面の記載に大きな差がある場合は差額が発生することもあります。

手付金については、万が一契約を解除しなければならなくなった場合を考えてチェックします。
特に手付金の解除については、売主と買主のどちらが契約の履行に着手するまで有効となるのか期間を確認しておきましょう。
契約の履行に着手した後での契約解除では違約金が発生する可能性があります。

所有権の移転手続きについては、決済後の所有権移転登録に関連する費用を売主と買主のいずれが負担するのかがきちんと記載されているかをチェックします。
ここが明確になっていないと支払いのタイミングでトラブルが発生する可能性が高くなります。

契約書にサインをする前にしっかりと内容を確認し、もしも気になるところがある場合には不動産会社の担当者に確認したり、専門家などセカンドオピニオンを利用することも可能です。
自分が納得、理解できるまで契約書にサインをするのは控えましょう。

契約不適合責任の範囲を限定

契約不適合責任は、不動産を売却した後で買主が気がついた不備について売主が責任を負うというものです。
基本的には、買主が不備に気がついてから1年以内に申告することで売主が責任を持って対処することになっています。

不動産売買契約書には、契約不適合責任についても詳しく記載されています。
売却後の生活にも関わることなので、この点に関してもしっかりチェックしておきましょう。
契約不適合責任に関しては、売買契約書にどう記載されていたかで売主の責任の問われ方が変わってきます。

どちらかというと買主側に有利な条件が多いのが契約不適合責任であるため、これに対して売主は事前に対策をこうじておくことが必要です。

対策のひとつが期間を具体的に設定する方法です。
契約段階で「契約不適合責任の期間は納品後1年以内」などとはっきりと記載しておけば、1年が経過した後に発見された不備については責任を取る必要がなくなります。

もうひとつは売買契約書に「付帯設備の故障や不具合については、補修・損害賠償その他一切の責任を負わないものとする」と記載する方法です。
これを記載しておけばどのような不備があっても責任を負う必要がありません。

売買契約をスムーズに解除し次の不動産売却を検討

不動産売買は一度でスムーズに完結する場合もあれば、トラブルが生じて契約解除になる場合もあります。
もしも契約解除になった場合には、できるだけスムーズに解決して次のステップに進むことを考えましょう。

契約解除になったことを引きずっていても前には進まないため、不動産会社に相談しながらしっかりと対応し、違約金が発生する場合には違約金をきちんと支払ってもらって次に進みましょう。

契約解除が買主側だけでなく売主側の事情で起こることもあります。売主側の事情で契約解除にならないように売主は契約に対して慎重に取り組む必要があります。

契約に際しては信頼できる不動産会社と連携しながら、自らもしっかりと知識を取り入れていき、契約内容に不備がないように進めていくことが重要です。

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