不動産売買の決済は、司法書士の立ち会いのもとで行われます。
不動産決済時の司法書士の役割
- 売主・買主の本人確認
- 売却の意思確認
- 名義変更に必要な書類が正しく揃っているかどうかの確認
- 各種登記の代理申請
不動産売買の場での本人確認はどうやって行われるのか、必ずしなければならないものなのか、気になっている方も多いでしょう。
この記事では、司法書士による本人確認の重要性や決済日の流れを解説しています。また、本人確認のために必要な書類や準備も紹介するので、ぜひ最後まで読んでお役立てください。
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不動産売買で司法書士が本人確認する目的とは
不動産売買における司法書士の本人確認には、「人・物・意思」を確認することで、売買取引が正しく行われることを保証するという目的があります。
登記の専門家である司法書士が、売主側でも買主側でもない第三者の立場で本人確認することで、公平性を期しています。
より具体的には、以下の事項を不動産売買の「決済日」に立ち会いして確認します。
| 確認事項 | 確認方法 |
|---|---|
| 決済の場にいる売主・買主が本人であるか | 本人確認書類の提示や質疑応答で確認する |
| 売買する不動産に間違いがないか | 登記簿謄本や公図等で確認する |
| 売主に売却する意思があるか | 権利証（登記済証や登記識別情報）の提示や質疑応答等で確認する 売主が高齢者の場合は意思能力の有無も確認する |
一連の確認によって、なりすましや書類偽造による詐欺を防ぎ、売主・買主双方を守ることができます。
所有者が売却を委任している場合でも、司法書士は登記申請前に委任している所有者本人と面談して本人確認を実施します。
また、司法書士は売主・買主の本人確認とあわせて、所有権を売主から買主へ変更する手続き（所有権移転登記）に必要な書類に不備がないかどうかの確認も立ち会い時に行っています。
売主が高齢者の場合は、自分の行為の結果を認識・判断できる「意思能力」の確認も欠かせません。契約の当事者が意思能力を欠く場合、その契約は無効となります。
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不動産売買における決済日の流れ
司法書士が不動産売買の場に立ち会うのは「決済日」です。
決済日当日は、まず司法書士によって「売主・買主の本人確認」と「売却の意思確認」、「登記手続き可能であることの確認」が行われます。
そして、どちらにも問題がないことが確認された時点で、買主から売主への売却代金の決済へと移ります。
以下は、決済日の手続きの流れです。
司法書士が一連の確認を済ませる
買主から売主へ売却代金を受け渡す（決済）
売主から買主へ鍵や必要書類を引き渡す
司法書士が預かった登記書類を法務局に提出する（登記申請完了）
- ※売主の住所変更や抵当権抹消が必要な場合は、所有権移転登記と合わせて手続きする
なお、決済日に立ち会い、登記申請を代理する司法書士は、基本的に買主側が手配します。
理由は、買主側が支払う司法書士費用の方が高額であることと、売却代金を支払う買主の方がより大きなリスクを負っているからです。
不動産売買に伴って、抵当権抹消など売主側にも登記申請が必要な場合は、買主の用意した司法書士に手続きを依頼できます。
不動産売買における本人確認時の必要書類・持ち物
本人確認書類
決済の場にいる人が、売主・買主本人であることを証明するための書類です。
顔写真付きの公的証明書が望ましく、一般的には以下の書類を用います。
- 運転免許証
- パスポート
- マイナンバーカード
- 住基カード など
上記の書類が用意できない場合は、複数の証明資料を提示して本人確認してもらいます。
実印
市区町村で印鑑登録した実印が必要です。
不動産売買では、判を押さなければならない書類がたくさんあります。
なかには、実印ではなく認印で押印してもよいとされている書類もありますが、契約者の信頼性を高めるために全て実印を使用することがおすすめです。
印鑑証明書
実印を証明する書類です。3ヶ月以内に発行されたものを用意します。
印鑑証明書は、市区町村の窓口や地域の行政サービスコーナーで取得できます。
また、自治体によっては、マイナンバーカードを利用してコンビニで取得することも可能です。
権利証（登記済証または登記識別情報）
不動産の権利証は、所有者が不動産の名義人であることを表すものです。
また、提示によって売主に売却意思があることの確認もできます。
2005年の法改正以前に登記された不動産であれば「登記済証」、法改正後に登記された不動産であれば「登記識別情報」の記載された登記識別情報通知書を用意しましょう。
権利証は、名義変更のための登記申請のために提出が必要です。
万が一紛失している場合は、司法書士に「本人確認情報」という書類を作成してもらって提出するなどして対処します。
司法書士に本人確認情報を作成してもらうと別途報酬の支払いが生じるため、できる限り探してみましょう。
住民票・住民票の除票・戸籍の附票
登記簿上の名義人の住所・氏名と、売主の現在の住所・氏名が異なる場合には、住民票や戸籍の附票が必要です。
- 1回転居した⇒住民票
- 2回以上転居した⇒住民票の除票
- 氏名が変わった⇒戸籍の附票
東京都八王子市 / 30代 査定価格3,500万円売却価格3,700万円 大阪府大阪市此花区 / 50代 査定価格2,430万円売却価格2,450万円 北海道札幌市中央区 / 50代 査定価格3,780万円売却価格3,700万円 石川県金沢市 / 60代 査定価格980万円売却価格980万円 神奈川県横浜市港北区 / 50代 査定価格7,500万円売却価格7,500万円 
不動産売買における司法書士の本人確認前に準備しておくこと
この章では、特に売主が本人確認前までに行っておくべき準備について解説します。
- 登記簿上の名義人の住所氏名の確認
- 必要書類の取得・準備
- ローン借入先の金融機関への連絡
登記簿上の名義人と売主の住所氏名が一致しているか確認する
登記簿謄本（登記事項証明書）を事前に取得または閲覧して、登記簿に記載されている名義人の住所・氏名と、売主の現在の住所氏名が一致しているかどうかを予め確認しておきましょう。
住所氏名が一致していない場合は、売主から買主へ名義変更する前に「前提登記」が必要になります。
| 前提登記の例 | 行うケース |
|---|---|
| 住所変更登記 | 登記後に転居して、住民票の変更のみ行っていた |
| 氏名変更登記 | 登記後に結婚または離婚して氏名が変わった |
| 相続登記 | 親などから不動産を相続後、名義変更を行っていなかった |
住所変更登記と氏名変更登記は、所有権移転登記（名義変更）の申請とまとめて申請できます。
立ち会いの司法書士に依頼できますが、別途報酬・費用がかかります。
事前に自分で書類を揃えて登記を済ませておくことも可能です。
▼相続登記は予め済ませておく
相続登記については、司法書士に代行を依頼した場合でも申請書類の作成に時間がかかるため、決済日より前に済ませておきましょう。できれば売却が決まった時点で、先に手続きしておくのがおすすめです。
被相続人が既に死去していたとしても、原則として登記は中間省略ができないため、まずは不動産の名義を相続人に変更しなければなりません。
相続による名義変更については、以下の記事でより詳しく解説しています。
必要な書類を全て集める
決済日には、本人確認だけでなく、名義変更に必要な書類や買主に引き継ぐ書類など用意しなければならない書類が多数あります。
【決済日に売り主が準備するもの】
- 不動産の権利証（登記済証・登記識別情報）
- 本人確認書類
- 実印
- 印鑑証明書
- 固定資産評価証明書
- 買主からの入金を確認できるもの（通帳・キャッシュカードなど）
- 抵当権抹消書類（抵当権が残っている場合のみ）
- 住宅設備に関する保証書・取扱説明書など買主に引き継ぐ書類
- 引き渡す物件の鍵一式
注意したいのが、登記済証には住所変更や建て替え、分筆を行った場合にも発行されていたものがあるということです。
権利証として有効な登記済証には、日付と番号のある印判が押されています。よく確認して準備しましょう。
また、共有名義の不動産を売却する場合は、名義人全員分の権利証や印鑑証明書が必要です。抜けや漏れのないようにチェックリストを作成するなどして、決済日に備えましょう。
ローン借入先の金融機関の連絡先を司法書士に伝えておく
ローンの残っている不動産を売却する場合は、借入先の金融機関の連絡先を早めに司法書士に伝えておきましょう。
ローンの残債がある不動産の名義変更を行うためには、まず債権者である金融機関が不動産に設定している「抵当権」を外す手続き（＝抵当権抹消登記）をしなければなりません。
金融機関が融資している不動産に設定する権利。万が一ローンの返済が滞った場合、抵当権を設定している金融機関がその不動産を優先的に差し押さえることができる。
不動産を安全に売買するために司法書士は本人確認を行っている
この記事では、不動産売買時に司法書士が行う本人確認について解説してきました。
司法書士の立ち会いは、売主と買主の権利を守り、不動産を安全に売買するために行われています。
決済日に滞りなく手続きを進めるために、事前に必要な準備や書類をしっかり確認しておきましょう。
