「仲介業者を乗り換えたいけど変更ってできるの、、、？」「トラブルが起きない変更の手順をしりたい、、、」
そんな悩みを抱えている方、いませんか？
不動産の取引は人生において一番大きな売買ともいえるものです。
そのような一大取引は、やはり自分が安心して任せられる業者にお願いしたいですよね。
しかし、一度話を聞いた業者から別の業者に乗り換えたい、という場合でも、トラブルになる事が不安でなかなか変更に踏み出せない場合もあると思います。
そこで今回は、業者の変更について、その手順や注意点、タイミングなどについて学び、変更に関する不安を払拭していきましょう。
仲介業者の変更が難しい事もまれにある
仲介業者の変更がそもそも可能なの？と疑問を持たれている方も多いと思いますが、仲介業者の変更は基本的には可能です。
しかし、場合によっては変更が難しいケースがまれにあります。
それらのケースに当てはまっている状態で、無理に変更をしようとすると、後々トラブルに発展する可能性が生まれてしまいます。
そこで本章では、どのようなケースの場合は変更が難しいのか、売主と買主の両方の視点から説明していきましょう。
仲介業者の変更が難しいケース【売主編】
まずは売主の場合についてお話していきましょう。
売主は不動産会社話を進める際、必ず「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」のいずれかの契約を結んでいます。
これらの契約のうち、専属専任媒介契約、専任媒介契約の場合は必ず期限付きで結ばれる事になっており、その期間を過ぎるとその不動産会社と再度契約を結ぶか、別会社に移行するかを選択する仕組みになっています。これらの契約はそもそも自動更新という形になっているわけではないので、この契約期間を過ぎてしまえば変更しても大丈夫、という認識になります。
そのため、これらの契約の期間を満了した時点で業者を変更したいと思った場合は、安心して業者の変更する事が出来ます。
また、一般媒介契約の場合も、基本的には期限付きで結ばれる為同じように変更が可能です。
ただし、自動更新の特約が付く可能性があるので、その場合は契約の切れ目をしっかりと把握し、自動で更新されないよう話をするようにすれば簡単に変更が出来ます。
このように基本的には契約さえ満了してしまえば、スムーズに変更手続きが出来ます。
しかし、いくつか例外として変更が難しいケースがあります。そこで、以下でそれらのケースを2つ紹介していきます。
ケース①：契約期間内である場合
一つ目のケースは「契約期間内である場合」です。
前述した通り、売主は3つのうちのいずれかの契約を必ず結んでいる状態になります。
一般媒介契約の場合は、複数の業者と契約をする事がもともと認められている種類の契約になるので特に問題はありませんが、他2つの契約は1社の業者としか契約を結べない事が規約になっている為、解約してからでないと業者の変更は出来ません。
しかし、一定期間の契約に合意をしてしまった以上、その契約期間中に解約したい、となると業者が納得する理由が必要になります。
解約理由が認められない場合は、その後さまざまなトラブルが起きてしまう可能性もあるので、契約期間内の解約はお勧めはしません。
こうした形で解約した場合に起こりうるトラブルについては、3章でお話しているので、詳しく知りたい人は先に確認してみてください。
ケース②：買主とすでに売買の合意を結んでいる場合
2つ目のケースは「買主とすでに売買の合意を結んでいる場合」です。
不動産の買主が見つかり、話を進めている段階で業者を変えるとなると、トラブルになる可能性があります。
契約書を書いていない状態だとしても、話がまとまってきている際の業者の変更は難しいと認識しておきましょう。
無理に変更をしてしまうと、そうした情報が他の不動産会社などにも広まってしまう可能性があり、後々自分が後悔をすることにもなりかねません。
その為、変更する場合はその段階に入る前に行いましょう。
仲介業者の変更が難しいケース【買主編】
次に買主の場合についてお話していきましょう。
買主は契約を結ぶのが売買を行う直前であるため、変更の自由は売主よりもききます。
ただし、「購入申込書」をすでに書いてしまっている場合については、変更が難しくなります。
詳細を確認していきましょう。
ケース①：購入申込書を書いている
一つ目のケースは「購入申込書を書いている場合」です。
購入申込書を書いた場合、売主は買主の個人情報を持っているという事になります。
その状態で業者を変更してしまうと、その情報も売主に入ってしまい、トラブルに発展してしまいます。
この状態で業者を変えたい場合は、購入する不動産を変更するしかないです。
どうしても物件は変えたくない場合は、不動産会社の変更はせずにそのまま取引をしましょう。
仲介業者変更のベストなタイミングって？
業者の変更を行う際、非常に大切なのが変更のタイミングです。
このタイミングを間違えてしまうと、何かとトラブルに発展しやすい可能性があります。
そこで、本章では、業者の変更を行う際のベストなタイミングについてお伝えしていこうと思います。
買主は契約を結ぶ前であればOK
買主は、売買直前まで基本的に契約というものは結ぶ事はありません。
その為、注意してタイミングを計る必要は特にはないです。
ただし、不動産会社も買主に不動産を買ってもらう事を前提に動いている為、長い間やりとりを行った後にやっぱり変更、となるとあまり良い気持ちにはならないですよね。
その為、変更をしたい場合はなるべく引きずらず早いタイミングで行うと良いでしょう。
売主は契約満了直後
1章でも少しお話しましたが、変更するタイミングとしてベストなのは、「契約満了の直後」です。
基本的に、全ての契約において、締結される期間は「3か月以内」とされています。
その為、契約を結んですぐに業者に対して不満を持ってしまったとしても、最大でも3か月待てば更新をするかどうかのタイミングが訪れます。
そのタイミングで、更新をしなければ、その業者との接点は消えなんの心配もなく契約の更新が可能になります。
また、そもそも「3か月」という契約期間は不動産会社が売主と最大で締結できる期間になっています。
そのため、不動産会社と契約期間の話し合いをする時点で、初めて業者を利用する人や少しでも不安がある方については、3か月よりも短い期間でまずは契約してみるのがいいかもしれません。
もしその業者で引き続き契約を更新したい場合は、その旨を伝えればいいですし、変更したい場合は長い期間待つことなく変更できます。
業者の変更をしたいと考えている人は、契約満了時が最も安心して変更できるタイミングになるので、しっかりと契約期間を把握して更新に合わせて変更する事をお勧めします。
理由が正当な場合は即時解約も可能
契約が満了したタイミングがベストとお伝えしましたが、明らかに不動産会社に不備がある場合は即時解約も可能です。
正当な理由とされる具体的な項目の例として以下のようなものが挙げられます。
- 業務の進行が著しく遅い
- スムーズな連絡が取り合えない
- 担当者の明らかな知識不足が見受けられる
- 話をする都度言う事が変わる
ただし、不動産会社の主張として、それは会社の不備ではないとしてきた場合、中途解約に応じてくれないケースもあります。
その為、もし中途解約をしたいけどこの程度で出来るのか不安、という場合は、第3者機関に相談して判断してもらった上で、不動産会社に話をするといいでしょう。
しかし、どうしても今すぐ解約したいと考える人以外は、契約を満了した後の、一番トラブルも少なく安心して変更できるタイミングでお話をすることをお勧めします。
仲介業者を変更する際に生じるリスク
人生において不動産の売買は非常に大きなやり取りですから、不安を感じた際の仲介業者の変更は決して悪い事ではありません。
しかし、不動産の変更にはいくつかのリスクが伴う事も認識をしておく必要はあります。
そこで本章では、変更によって起こりうるトラブルなどを売主、買主の両方面からお話していきたいと思います。
仲介業者変更に生じるリスク【売主編】
まずは売主についてお話していきます。
売主が変更する際に起こりうるトラブルは以下の2つ。
- タイミングや理由によっては違約金が発生する
- 「出回り物件」扱いをされる可能性がある
これらのリスクについて、詳しく見ていきましょう。
リスク①：タイミングや理由によっては違約金が発生する
まずお伝えしたいのは、業者の変更をするタイミングが契約期間外、つまり契約満了後である場合に関しては、このリスクはまず起こりえません。
その為、契約期間外に変更を行う事でこのリスクは回避が可能です。
ただし、契約期間内にも関わらず即時解約を行う場合、その解約理由が正当であると認められないケースに関しては、違約金が発生する場合があります。
契約を結ぶ時点で、「○か月は両者は契約締結状態である事に同意しています」という認識になるので、それを取り消す行為は、業者も納得する理由がなければ契約違反として扱われてしまう可能性があります。
その為、どうしても今すぐ解約したい、という場合でない限り、契約満了まで少し我慢をしてから変更を行いましょう。
また、即時解約をする場合には、こうした違約金のリスクを覚悟したうえで行うようにしましょう。
リスク②：「出回り物件」として認知される可能性がある
不動産会社を何度も変更したり、一般媒介契約で一度に多くの不動産と同時に契約を結んだりすると、業界内で「出回り物件」と呼ばれてしまう可能性があります。
これは、「多くの不動産会社に相談しているのになかなか売れない物件」という認識で物件情報が広まってしまう事で、情報が拡散されればされるほど売れにくくなっていきます。
売主としては、出来るだけ多くの不動産会社に情報を流し、買い手をみつけられる幅を広げたい、と考える人もいると思います。
しかし、それがあだとなり「出回り物件」として認識されてしまっては、その物件を敬遠する不動産会社も増え、売れにくくなってしまうのです。
もちろん、そうした意図がなかったとしても、何度も不動産を変更する事で、この物件は他では売れなかった物件だ、と思われてしまう可能性があります。
その為、1度の変更は特に問題はありませんが、何度も業者を変更するのは控えましょう。
仲介業者変更に生じるリスク【買主編】
次に買主に関するリスクについてお話していきます。
買主の場合、起こりうるリスクは以下の２つ。
- 損害賠償請求の対象になる
- 業界内で悪い噂を流される可能性がある
それぞれについて詳細をみていきましょう。
リスク①：損害賠償請求の対象になる
基本的に契約を結んでいない場合には、業者の変更については問題ありません。
しかし、媒介契約などをすでに結んでいる場合は注意が必要です。
不動産会社側に全くの落ち度がないと判断されたり、買主の一方的な理由で契約が破棄なってしまった場合は、損害賠償請求の対象になる事があります。
基本的には売買契約の直前に結ばれる契約なので心配はないと思いますが、契約を結んでいる状態での買主の方は十分注意しましょう。
リスク②：業界内で悪い噂を流される可能性がある
不動産業界は、各企業が持ちつ持たれつの関係性を保っている事が多いので、企業同士のつながりがとても濃いです。
その為、何度も業者を変更していると、そうした情報は業界の中で広まってしまう可能性があります。
中には、業者を変更しようとして、新しい業者に話を聞きに行ったが、変更前の業者との関係を壊したくない、などの理由で取り合ってもらえない場合が出てきたりする事もあるようです。
もちろん、変更する理由がしっかりとあり、正当な形で業者変更をする場合にはこのような問題は起こりません。
しかし、何度も何度も変更したり、身勝手な理由で業者の変更を申し出たり、契約直前で話を投げ出したりなど、買主側に明らかに問題のある行動をしてしまうと、そうした噂が広まってしまう事があるので、変更を行う際はそれらの点に気を付けましょう。
仲介業者を変更する手順
最後に、実際に業者を変更する際の手順について説明していきます。
専任媒介契約・専属専任契約の場合と、一般媒介契約の場合に分けてみていきましょう。
専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合
前章でも何度かお話していますが、専任媒介契約、専属専任媒介契約の場合は、契約期間が「3か月以内」と法律で定められており、それが自動で更新される事はありません。
その為、その契約の期間が満了し、その後の契約の更新を聞かれた際に断りを入れるだけで変更に必要な手続きは完了します。
万が一、3か月以上期間契約を結ばれたり、自動で更新をされたりした場合は、法律に反した行為になるので訴える事が出来ます。
特に大きな手順があるわけではないので、非常に簡単に変更が出来るのではないかなと思います。
【専任媒介契約とは】メリット・デメリットや契約のルールをわかりやすく解説
一般媒介契約の場合
一般媒介契約は、複数企業と契約を結ぶ事が出来る契約の種類である為、すでに締結している契約が切れるのをまつ必要はなく、いつでも変更したい先の業者と新たに契約を結ぶ事が出来ます。
また、もともと契約を結んでいた企業に関しては、契約終了の期間を切れ目に契約関係をおえる事が出来ます。
ただし、前章でもお話ししましたが、一般媒介契約の場合は、専任媒介契約、専属専任媒介契約とは違い、「契約の自動更新」がなされる場合があります。
そのため、しっかりと契約の切れ目の時期を把握し、自動で契約更新がされないように注意しましょう。
業者探しは慎重に
今回は、業者の変更の可否や変更に伴うリスク、手順についてお話をしました。
業者の変更自体は特に難しくはありませんが、正しい認識が抜けているとトラブルの種になってしまう事もあります。
その為、情報を整理して正しく対応を行い、気持ちよく取引が行えるようにしましょう！
また、まだ業者を探している段階の人は、業者選びの時点で変更する必要のない優良業者に依頼すると変更の手間がかかりません。
また変更先の業者を探している人も2度目の変更が起きないように慎重に選ぶようにしましょう。
業者選びの際は、一括査定が出来るサイト「イエウール」を活用すると自分の物件に合う複数の優良業者を一度に知る事が出来ます。
探している人はぜひ活用してみてくださいね！
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