買い付け申込書|キャンセルした場合のペナルティについて解説

土地や家屋を探す際に、不動産会社が奨める物件の中から選ぶといった手順で購入する人がほとんどではないでしょうか。いくつかの物件を紹介してもらううちに、とても気に入った物件に出会った時、しかも他にも同じ物件を希望していた場合など、その物件を「押さえる」という意味合いで「買い付け申込書」というシステムがあります。

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買い付け申込書とは?

土地や家屋といった不動産を購入する際に売主との間に取り交わされる買い付け申込書はどういうものなのでしょうか。

買い付け申込書の定義

不動産を購入する際に、買う側が売主に対して買う意思を表すための文書のことをいいます。不動産会社や売主によって、「買い付け証明書」や「不動産購入申込書」という言い方もあります。

使用方法

売主を介して物件を内覧した際に、希望通りの物件であればその場で購入の意思を伝えます。その後、売主から「買い付け申込書」が渡されますので、必要項目に記入の上提出します。提出の仕方はFaxでもメールでも構いません(不動産会社の指定があれば、それに従います)。

書式

正式な書類ではないので、決まった書式というものはありません。ほとんどの場合、売主である不動産会社と買い手との間で交わされる書類ですので、不動産会社が用意している書類をそのまま使用します。しかし会社の中には、買い付け申込書がない場合もありますので、この場合は自分で文書を作成し提出することになります。

記入内容

売主側が用意する書面がある場合は指示通りに記入しますが、自分で作成する場合は、次のような項目を記入します。

買う側の情報

氏名・住所・連絡先・職業など基本的な個人情報を記入します。

購入希望者の年収

職業だけではなく年収も記入します。年収の記載があると、支払い能力があると判断されます。

不動産についての情報

購入希望の所在地、地積、構造、床面積、部屋番号(マンションなど集合住宅の場合)、延べ面積、物件名称(マンションなどの場合)を記入します。購入希望する住所は、番地まで詳しく記入しなければいけません。土地の場合は番地がない場合がありますので、不動産会社の書類に記載されている通りに記入します。これは、契約の際に、他の購入者との重複トラブルを避けるためです。

購入金額

購入金額は購入者の希望価格を記入しても構いませんが、先に募集価格が出ている場合はその金額を書く方がいいでしょう。または、条件付きで若干安値を記入するという方法もありますが、あまりにも安い価格を記入すると不動産会社側から受付自体を拒否される可能性があります。

予定融資額

出来るだけ現金でのやり取りがいいのですが、どうしても金融機関から融資を受けなければいけない時は融資を受ける金融機関先と融資額を記入します。そのためには、事前に金融機関としておく必要があります。融資を受けられるかどうか分からない時点で、勝手に融資先や金額を書いてしまうと、証明書などの提示を求められた場合に困ります。もし、買い付け申込書を記入する時点で融資についてまだ決まっていなければ、その旨を正直に記入しても構いません。そして、「ローン特約」は必ず明記するのを忘れないでください。

有効期限

購入希望者側が正式に契約手続きをする期限日だけではなく、売主側にも契約期限日を決めてもらいます。そうすることで、他の人に売らないようにする「押さえ」にもなります。

手付金支払日

本来、買い付け申込書を取り交わす段階で手付金を支払う義務はありませんが、手付金支払日を記入しておくと「購入意思がある」という印象付けにもなります。ただし、金額までは書かない方がいいかもしれません。他にも複数の希望者がいそうな物件でしたら、金額を記入する方がいいかもしれません。ただし、契約の段階で記入額よりも少なく支払うと契約違反とされる可能性もあります。

・買い付けの証明書
・会社との信頼関係
・ローン特約忘れずに

買い付け申込書の法的拘束力

買い付け申込書にはどの程度の法的拘束力があるのでしょうか。

買う側の見解

買う側にとって買い付け申込書は好条件の物件を購入したいという気持ちを表す書類です。この書類を提出することは、他の人に売ってほしくないという気持ちの表れでもあります。買う側にとって、好条件の物件を他の人に渡したくないという心理状態は当然のことです。
しかし、「欲しいけれど、契約はもうちょっと待って欲しい」と口で言っても何の約束にもなりません。こういう時のためにあるのが買い付け申込書です。しかし、あくまでも買い付け申込書は非公式の書類であることは念頭に置いておかなければいけません。

売主側の見解

売主側、ほとんどの場合は不動産会社のことを指しますが、売主側は買い付け申込書をあくまでも仮の「約束」程度として考えている場合が多いようです。その「約束」の度合いを、買い付け申込書に記載された買い手側の情報や内容、内覧をした際の買い手の言動などから「本気で買う気がある」とか「多くの物件のうちの一つと考えている」などとチェックします。
会社としても多くの不動産を売買するのが仕事ですので、出来れば契約をしてほしいと思っているのは間違いありません。

はたして法的拘束力はあるのだろうか

さて、買い付け申込書には法的拘束力はあるのでしょうか。この答えは「ノー」です。買い付け申込書は買う側と売主との間でのみ取り交わされる書類ですので、法的拘束力はまったくありません。最終的に不動産手続きを行う法務局に一切届け出も通知もされません。
法的拘束力がありませんので、買う側にも売る側にも何ら義務や権利、違反が発生しないことになります。

道義的見解

たとえ買い付け申込書に法的拘束力は全くないとしても、買う側と売主側の間に信頼関係がなければ買い付け申込書は通用しません。例えば、パン屋さんに行って「パンを一つ下さい」といった時、お金を出してから商品を出したりしませんし、「支払いは食べてからでもいいですよ」ともなりません。しかしお店側は、注文した人がパン代を支払うことを前提に品物を渡す用意をします。これは、お店とお客さんの間に当然の信頼関係があるからです。

買い付け申込書は大切な証明書

不動産にも同じことが言えます。「この物件が欲しい」と買い付け申込書を提出したら、たとえそれが正式な契約書やお金でなくても、売主側は「買ってくれる」と思いますので、契約する方向で準備をします。しかし、買うそぶりを見せながら買う側が突然「要らない」といったらどうでしょうか。売る側としては、今まで準備してきたことがすべて無駄になるので、気分がいいわけがありません。たとえ、経済的な理由や、やむを得ない理由でも、その後の関係が良好になる保証はありません。
このように、実際には法的な拘束力はなくても、軽い気持ちで買い付け申込書をやり取りするのは良くありません。たとえ法的拘束力はなくても、買い付け申込書は良好な人間関係を続けるために大切な「証明書」なのです。

・法的拘束力はない
・売主との約束は大事
・信頼関係を保つために

買い付け申込書のキャンセルのペナルティは?

買い付け申込書に法的拘束力は全くありませんので、内容変更やキャンセルをしても何のペナルティも課せられません。しかし、必ずしもそうとも言えない場合があります。

買い付け申込書だけならペナルティはない

買い付け申込書を売主に渡すこと自体は法的に認められた手続きではないので、この時点でキャンセルをしても何らペナルティも問題も発生しません。この時点では、買い付け申込書を使用して買う側と売る側の情報を交換しただけにすぎません。

申込書提出後の進捗次第でペナルティもあり得る

しかし、買い付け申込書を提出するだけではなく、その後に内覧を複数回行ったり、手付金や契約に関する問い合わせや確認などをすると、売主側に「買う意思がある」と見なされます。この時点で買う側が一方的な理由でキャンセルをすると、売主側から解約金や違約金を請求されても拒否はできません。
大手の不動産会社の場合、この流れについての規約を設けている会社もありますので、買い付け申込書を記入する際には必ず確認するようにしましょう。

ローン特約について

ただし、買い付け申込書に「ローン特約」の記載があればペナルティは発生しません。予定していた金融機関からの融資が受けられなくなった場合、先に提出した「買い付け申込書」の内容をすべて白紙に戻すことができるという制度です。
つまり、買い付け申込書に手付金の記載や購入金額などが明確に記載されていても、「ローン特約」が適用されると、違約金や手数料も取られずにキャンセルできます。逆に記載がなければ、違約金が発生する可能性がありますし、その後も会社の指示に従わなければいけなくなります。

道義的にはよろしくない

売主側の規約にキャンセル時についての記載がなく、本契約の前にキャンセルをしても問題はありませんが、それはあくまでも建て前だと思ってください。買う側は軽い気持ちでキャンセルしても、売主としては契約を前提に手続きを進めているわけですから、その準備などに何らかの費用や手間がかかっていることが考えられます。
しかも、買う側のキャンセル件数が多かったりすると、今後の取引を一切拒否される可能性は大きくなります。それだけに、たかが「買い付け申込書」ではなく、されど「買い付け申込書」なのです。

それでもキャンセルしたら

それでも、さまざまな理由で購入できなくなった場合、どうなるのでしょうか。一番心配になるのお金に関してではないでしょうか。
買い付け申込書の提出時もしくは後に手付金を支払っていたら、提出後の進捗状況によっては、全額返金されない場合があります。売主側が書類の作成や諸手続きをしていると、その手数料を差し引いた残りを返金、もしくは会社によっては全く返金されない場合もあります。このような規則は大手の不動産会社なら規約がありますので、必ず確認をしておく必要があります。

・原則ペナルティはない
・売主側にとっては損失
・道義的にはペナルティ

買い付け申込書についての注意点

買い付け申込書にはいくつかの注意点があります。

申込書内容

法的拘束力のなくても、必要な情報はすべて正確に記入しなければいけません。買主側の基本的な情報をいい加減に書くことはできません。また、購入に利用する融資やローンについても、記入時点での状況を正直に書く必要があります。
たとえば、融資や住宅ローンを依頼をする金融機関や融資額など、融資先が決まっていても金額や支払い方法などが決まっていない場合、金融機関も決まっていない場合でも、そのまま記入する必要があります。もし金融機関先を記入するなら事前に金融機関と話をして、出来れば買い付け申込書に記載する承諾も取っておくといいでしょう。融資を受ける予定はあるけれど金融機関は決まっていない場合でも書くだけで「買う意思はある」と見てもらえます。

申込書提出時

提出方法は、メールに添付するかFAXで送信するだけで構いませんが、不動産会社によっては郵送や直接持参などと会社側が指定してくる場合があります。この時は、会社の方法に従ってください。また、会社によっては提出期限を決めている場合もありますので、余裕を持って早めに提出をしてください。

申込書提出後

申込書を提出して本契約までの間にも注意する点があります。

売る権利は売主にある

買い付け申込書はあくまでも「仮約束」です。同じ物件を希望する人が複数いる場合、誰に売るのかを最終的に決めるのは売主です。良心的な売主でしたら、買う側によっぽどの問題がなければ先着順にしますが、なかには手付金の支払い(本来は手付金を払う義務はありませんが、もし支払うとしたら現金払いの方が好印象です)や、購入希望金額(あまり値切ると不利になります)、「ローン特約」が記載されているかによって順序に関係なく売ってしまうこともあります。
また、買う側としても、契約までを先延ばしにしていると、売る側に「買う意思がない」と思われかねません。そのため、期限を決めておくのも大切です。

「買い付け申込書」の前に、優良な売主選びを

気に入った物件を思い通りに手に入れるためには、優良な不動産会社と契約するのが一番大事です。かといって、たまたま依頼した人が必ずしも良い売主とも限りません。そのためには、不動産会社を複数選んで、その中からもっともあなたに合った売主を探すことも必要です。こうすることで条件の良い物件を手に入れることが叶います。

・記入内容は正確に
・正直に書くのも大切
・売る権利は売主にある

信頼関係の証明書

買い付け申込書は、法的拘束力はまったくありませんが、売主への「買う意思表示」あをするための大切な証明書になるものです。しかし、売主との信頼関係がなければますます拘束力は弱まります。日頃の不動産業者との関係を良好にして、失敗しない不動産購入をしたいものです。

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