土地を売却するときは、売主と買主の間で「土地売買契約」を結びます。
契約時には手付金の支払いや契約解除の条件を確認 することが重要です。また、売買契約後にトラブルが発生しないように、土地の境界や権利関係を事前にチェック しましょう。
この記事では、土地売買契約の流れ・必要な書類・契約時の注意点 をわかりやすく解説します。
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土地の売買契約とは
土地の売買契約とは、土地購入の際に書面を介して結ぶ契約のことで、土地の売買では、多額のお金が動くので、売主、買主が安心して取引できるように、契約書でやり取りをします。また、宅地建物取引業法で定められていることもあり、書面がなければそもそも契約ができません。
土地売買契約書の作成は、個人で行うこともできますが、弁護士や司法書士、行政書士、不動産会社に作成を依頼することも可能です。
この記事では、おもに不動産会社を介しての売買契約の流れを解説しています。
よって、不動産会社が売買契約書を作成することを前提に解説を進めていきます。
不動産会社が売買契約書を作成する場合、もし売り手と買い手が頼んでいる業者が異なれば、会社同士でコミュニケーションをとりながら、書類を作ることになります。
土地売買契約書は非常に大切な種類ですので、必ず目を通すようにしてください。
売買契約時の流れ
土地の取引を行う時、契約内容がまとまった段階で、売主と買主が集合して、契約書の内容を最終確認します。
最終確認が終わったら、契約書に署名、押印をして、手付金や仲介手数料の支払いがあります。
契約の手続きをする際に、書類の忘れや不備があると買主に迷惑をかけてしまいます。
契約締結の当日までに、必要な書類は揃えておきましょう。
契約時に主に必要なものは、以下の通りです。
- 実印・認印
- 本人確認書類（運転免許証等）
- 印紙
- 手付金（買主）
- 不動産会社への仲介手数料
さらに、売買契約書には印紙を貼らなければなりません。
印紙税は、契約書に記載されている売買代金によって定められており、代金は以下になります。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 500万円を超え 1,000万円以下 | 5000円 | 1000円 |
| 1,000万円を超え 5,000万円以下 | 1万円 | 5000円 |
| 5,000万円を超え 1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え 5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
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売買契約書の内容と注意点
不動産売買の契約書に書かれる基本的な内容は、宅地建物取引業法で決められています。
以下の表は、土地の売買契約書に記載されている、主な事項になります。
- 売買契約者本人の氏名と住所
- 当該宅地の所在、建物の構造
- 売買代金の支払い時期
- 移転登記の申請時期
- 契約を解除する場合の規則
こうした内容が売買契約書に記載されていますが、土地売買契約書の見落としをすると、思わぬトラブルになってしまいます。
以下では、契約書でやり取りする際の注意点について、詳しく紹介します。
- 手付金を確認する
- 契約不適合責任を理解する
- 土地の境界を確認する
- 契約解除のルールを確認する
- お金の支払い方法を確認する
手付金の確認する
土地の売却などの取引では、買主から売主へ手付金が支払われます。
3種類の手付金があり、それぞれ意味や目的が異なります。
・違約手付…債務不履行が発生した場合、手付が没収される
・解約手付…買主の手付金の放棄、売り主は手付金の2倍の額を支払えば、契約の解除が可能
手付金の金額は定められていませんが、一般的に売買代金の5％～20％の範囲と決められています。
金額が多ければ解約時の負担が大きくなり、少ないと買主が安易に手付の解除をする可能性があります。
手付金と購入代金は、全く別物と捉えるのが正しいです。しかし、売買契約書に手付金と購入代金に充当する旨が記載され、合意を得られれば、引き渡し後の支払いに充当できます。
契約不適合責任を理解する
2020年4月1日に施行された民法改正により、「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変わりました。
瑕疵担保責任との違いは、売主への責任範囲が広がっていることです。
瑕疵担保責任では、売買対象である不動産に隠れた欠陥がある場合のみ、買主は売主に対して、損害賠償や契約解除を求めることができました。欠陥があっても売主から買主に対してこんな欠陥がありますよと説明しておけば問題なかったのです。
改正された契約不適合責任では、隠れている、隠れていないに関わらず、契約書等の書面で説明されていない欠陥については、「契約内容と異なる」と判断され、買主が売主に対して、損害賠償や契約解除はもちろんのこと、物件の補修や代物請求までできるようになったのです。
責任を取る範囲が、瑕疵担保責任は「隠れた欠陥」であるのに対して、契約不適合責任では、「契約内容に合致しない場合」という違いがあるからです。
土地の境界を確認する
境界確認が必要な主な理由として、隣地との境界が分からないと、どこからどこまでが敷地なのかを判断できないからです。つまり、面積が不明瞭となるからです。
売買契約書ではこの境界確認の方法について述べておりますので、しっかり確認いたしましょう。
なお、測量を行っている場合に（境界）確定測量であれば、隣地との境界まで確認をした測量なので安心です。それ以外は土地の面積を測っているだけですので、境界は不明瞭な可能性があります。
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契約解除のルールを確認する
土地売買における契約解除には、手付解除や契約不適合責任解除の他にもさまざまな解除方法がありますので注意しましょう。
それぞれの解除方法は内容が異なりますので、契約書をよく読んで確認することが必要です。
ケースによって解除の内容が異なるので、契約書の確認が必要です。
- 危険負担による解除
- 契約違反による解除
- 特約による解除
危険負担による解除
天災によって、修復不能や修理費が多くかかる場合、売主は無条件で契約を解除できます。
契約を解除した場合、買主に対して、手付金や売買代金を返還する取り決めをすることが一般的です。
契約違反による解除
契約違反とは、文字通りに契約書に記載されている事項が守れていない場合、無条件で契約を解除できます。
具体的な内容は、売主と買主の双方で取り決められます。
| 例：契約書通りに進まなかった場合、契約を解除して、違約金を請求できる |
特約による解除
特約とは、基本的な契約条項以外の特別な条項のことです。
よく挙げられるのは、ローン特約で、土地を購入する際に住宅ローンが通らなかった場合、無条件で契約を解除できます。
お金の支払い方法を確認する
売買代金や手付金、契約時にかかる費用の支払いについて気になる方は多いのではないのでしょうか。
売買代金や手付金は、契約時に買主が手付金を支払い、引き渡し時に売買代金の残金を支払うケースが一般的です。
支払いの際には、契約書の内容と異なっていないかのチェックしておきましょう。また、手付金の金額もチェックしておく必要があります。
手付金は一般的に、売買代金の10%が目安となり、不動産会社を仲介する場合は、20%以上の手付金は受け取ってはいけないと決まっています。
手付金の細かいことに関しては、「手付金を確認する」の段落で説明をしています。
費用は契約時に仲介手数料半金、印紙代のみで、あとは引き渡し時というケースが多いでしょう。
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神奈川県座間市 / 60代 査定価格2,500万円売却価格2,250万円 神奈川県厚木市 / 50代 査定価格1,100万円売却価格1,180万円 群馬県安中市 / 60代 査定価格400万円売却価格600万円 埼玉県さいたま市南区 / 50代 査定価格2,700万円売却価格3,100万円 神奈川県横浜市中区 / 30代 査定価格4,500万円売却価格4,500万円 
土地売買契約書の内容はチェックしよう
土地売買契約書に記載されている項目はさまざまあり、これも宅地建物取引業法によって内容が定められています。
たくさんの項目があるため、確認漏れを防止するためには、チェックリストを作っておくと良いでしょう。
契約書を作成する際は、金額や支払い方法に誤りがないかチェックし、売却代金と土地面積の算出方法も確認してください。
また、締結する時は、契約締結日前に契約書を取り寄せて内容を見直しましょう。
「売主に不利益な条件ばかりではないか」、「条件や内容がすべて明確化されているか」を軸にチェックしてください。
契約する際には手付金、仲介手数料、印紙税などの費用がかかります。仲介手数料の上限も法律で決められており、契約締結時と引き渡し時で半々に分けて支払うことが基本。
土地売買契約書に関することについて理解を深め、スムーズな土地売却を目指しましょう。
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