土地の売却前に売買契約書やその注意ポイントについて理解を深めよう

土地を売却するためには、売買契約書が必須ですが、なぜそうなのかご存じでしょうか。このページでは、売買契約書が売却時に必要な理由や売買契約書に記載されている内容とチェックポイント、締結する時の注意点などについて解説します。土地売買契約書の内容をチェックして、賢く土地売買を進めましょう。

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土地売買契約書が売却時に必須な理由

土地を売る際、売買契約書が必要になりますが、これには明確な理由があります。また、売買契約書を作成するのは、基本的には業者になります。こうした土地売買契約書が売却時に必須な理由や作成する会社について詳しく見ていきましょう。

 証明になるだけではなくそもそも法律で決められている

土地は非常に価格の高いものです。そのため、口頭で契約することはありません。だからこそ、契約した証明として土地売買契約書があります。また、宅地建物取引業法で定められていることもあり、書面がなければそもそも契約ができません。土地売買契約書は、不動産売買において欠かせないものです。

不動産会社が土地売買契約書を作る

土地売買契約書は、不動産会社が作成する書類です。もし売り手と買い手が頼んでいる業者が異なれば、会社同士でコミュニケーションをとりながら書類を作ることになるでしょう。土地売買契約書は非常に大切な種類ですので、必ず目を通すようにしてください。
「土地を売却したい」、「不動産会社を探している」という人は、不動産一括査定サイトのすまいステップがおすすめ。このサイトには、全国各地の業者が参加しており、複数社に土地の査定依頼が可能です。各不動産会社の特徴を知ることもできますので、土地売却に長けている企業を選び、土地売買契約書も作ってもらいましょう。

・契約の証明のために作成
・宅地建物取引業法に記載有
・仲介業者が作る書類

土地売買契約書に記載されている内容とチェックポイント

不動産売買の契約書に書く内容は、宅地建物取引業法で決められているものです。さまざまな内容が記載されていますので、詳しく解説していきましょう。また、チェックリストを作って漏れがないようにすることも重要です。

土地売買契約書にはさまざまな内容が記載されている

当事者の特定売買物件の表示対象面積と代金の決定方法
境界の明示支払い方法手付解除
所有権の移転と引渡し設備や備品抵当権抹消
公租公課の精算危険負担契約違反による解除
反社会的勢力排除条項ローン特約瑕疵担保責任

こうした内容が売買契約書に記載されていますが、不動産業者は、全国宅地建物取引業保証協会や不動産適正取引推進機構によるフォーマットを活用することが多いです。重要な項目をいくつかピックアップして解説します。

売買物件の表示

売買物件の表示とは、文字通り、不動産の情報が記載されているものです。間違いが少ない箇所ですが、細かい数字などをチェックしておきましょう。

所有権の移転と引渡し時期

代金支払日に所有権の移転と引渡しを行うことが基本です。決済後に引っ越ししても問題ありませんが、引渡し時期などは事前に買主に相談しておきましょう。

公租公課の精算

公租公課とは、税金や負担金のことです。固定資産税や都市計画税、修繕積立金などを買主とともに精算します。売買代金と一緒に支払うことが多いです。

ローン特約

ローン特約とは、ローンの審査が通らなかった場合、売買契約解除できるものです。買主の手違いにより審査を通らなかったなどの理由においては、売買契約解除できません。

契約違反による解除

売主と買主のどちらかが契約違反した際は解除でき、売買金額20%程度の違約金も発生します。もちろんこの金額は違反した方が支払います。

瑕疵担保責任

不動産に欠陥などがあった際、売り手側が修理する責任のことを「瑕疵担保責任」と言います。買い手側は、1年以内に賠償請求可能。古い不動産の場合、売主は瑕疵担保責任を負わないこともあります。

チェックリストを作成して見逃さないようにしよう

土地売買契約書にさまざまなことを記載しますが、たくさんの必要項目があるため、確認漏れがでないように、チェックリストを作成しましょう。チェックリストは、全国宅地建物取引業保証協会や不動産適正取引推進機構によるフォーマットを参考にすることも良し、ネット上にある売買契約書を参考にするのも良しです。

・金額や責任などを記載
・項目は法律で定めている
・チェックリストを作成

土地売買契約を作成する時の4つの注意点

土地売買契約を作成する際、売主が注意すべきポイントはいくつかあります。まずは、金額や支払い方法を確認することです。併せて、計算方法は適切なのかもチェックしましょう。抵当権抹消や引き渡し時期も無視できません。また、隅々まで目を通することも怠らないようにしましょう。こうした土地売買契約を作成する時の4つの注意点について、それぞれ詳しく紹介します。

 金額や支払い方法などを確認

代金の確認だけではなく、支払い方法や期日もチェックしてください。土地は、非常に高い値段ですので、分割で支払うことも考えられます。その際、支払い状況が混沌としないように、金額と支払期限を決めるようにしましょう。売買契約解除の手付金は、売り手が支払う場合、売買代金の20%、買い手であれば、10%程度を目安にしてください。

 計算方法は適切なのかチェック

売却代金と土地面積には、2つの計算方法があります。公募売買の際は、実際に測定した土地面積ではなく、登記簿上の面積の土地売買価格です。売却代金固定型とも呼ばれ、登記簿上の面積と実際に測定した土地面積の差額分は請求できません。
実測売買であれば、実際に測定した土地面積の売買価格のため、登記簿上の土地面積との差額分が請求されます。これを売買代金清算型と言います。こうした公募売買と実測売買の違いを知り、確認することも重要です。

抵当権抹消や引き渡し時期も重要

買い手側にとって、「所有権の移転登記ができない」、「不動産の引き渡しが滞っている」といった状況は、利益になりません。そのため、売主に所有権移転登記手続きに関連する書類の送付を希望したり、抵当権抹消の条件を加えることもあるでしょう。買い手のことを考慮して、売り手はスムーズに手続きできるよう準備しておいた方が良いです。

細かいところまでしっかり目を通す

他にも、引継ぐ設備が明記されているのか、手付解約はできるのかなど、土地売買契約書の隅々までチェックすることをおすすめします。契約内容全体では、「条件や内容がすべて明確になっているのか」、「売主側に不利な条件ばかりではないか」この2つの中心に確認するようにしましょう。しっかりとチェックしておかなければ、後々トラブルに発展することも考えられます。

・金額や支払いをチェック
・売却代金と土地面積の計算
・円滑な手続きのために準備

土地の売却を締結する時の注意点

売買契約書に書いてあることをチェックするだけではなく、締結する時の注意点もおさえておきましょう。また、契約締結時には税金や手数料もかかりますので、土地の売却を締結する時の注意点と併せて解説していきます。

締結前する前に内容を必ずチェック

売買契約が締結される日に土地売買契約書を確認するのではなく、それよりも前にチェックすれば入念に各項目を見直すことができます。契約締結は、売買条件の合意の後、約1週間で行われますが、契約締結日前に業者から売買契約書を取り寄せることが可能。時間をかけて内容をじっくり確認することができます。

契約には手付金や仲介手数料などの費用がかかる

契約を結ぶ際に必要な費用面についても理解を深めておきましょう。まずは、買い手が支払う手付金です。不動産会社への仲介手数料もあります。それから、土地売買契約書に貼り付ける印紙代、もしくは印紙税もあります。莫大な金額がかかることはありませんが、売買価格によって支払う額が異なりま
仲介手数料は、不動産業者が勝手に決めるものではなく、宅地建物取引業法で上限が定められています。

取引した金額パーセンテージ
200万円以下5%
200万円超え〜400万円以下4%
400万円超え3%

また、仲介手数料には消費税もかかりますので、上乗せする必要があるでしょう。上限を超える手数料を受け取った際、不動産会社は法を犯したことになります。また、仲介手数料を契約締結時に半分、引き渡しの時にもう半分支払うことが一般的です。もちろん先に全額支払っても構いません。

最終確認は買主とともに確認する

契約締結日には、不動産会社に売り手も買い手も集まり、土地売買契約書の最終チェックを行います。また、契約に必要な情報が網羅されている「重要事項説明書」の説明もありますので、しっかりと話に耳を傾けておきましょう。「重要事項説明書」の具体的な内容は、登記記録に関することや法令、排水施設、アスベスト、耐震診断、損害賠償額などについて記載されています。

印紙代はある期間まで軽減措置あり

売買契約書に貼り付けて納付する印紙税は、平成32年3月31日までに契約書を作成した場合、軽減措置されます。但し、契約金額が100,000円以上から対象になります。100,000円に満たない金額は、軽減措置はなく、200円のまま。また、10,000円未満であれば、非課税となります。

契約する金額軽減した税率本来の税率
50万円以下200円400円
100万円以下500円1,000円
500万円以下1,000円2,000円
1,000万円以下5,000円10,000円
5,000万円以下10,000円20,000円
1億円以下30,000円60,000円
5億円以下60,000円100,000円
10億円以下160,000円200,000円
50億円以下320,000円400,000円
50億円超え480,000円600,000円

参考:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

・締結前に内容確認
・契約締結時には費用を
・印紙税は軽減措置あり

土地売却の際は土地売買契約書の内容は要チェック

土地を売却する時は、売買契約書が必要です。契約した証明になるだけではなく、そもそも法律で決められていることでもあります。また、基本的には、不動産会社が作成します。土地売買契約書に記載されている項目はさまざまあり、これも宅地建物取引業法によって内容が定められています。たくさんの項目があるため、確認漏れを防止するためには、チェックリストを作っておくと良いでしょう。
契約書を作成する際は、金額や支払い方法に誤りがないかチェックし、売却代金と土地面積の算出方法も確認してください。また、締結する時は、契約締結日前に契約書を取り寄せて内容を見直しましょう。「売主に不利益な条件ばかりではないか」、「条件や内容がすべて明確化されているか」を軸にチェックしてください。
契約する際には手付金、仲介手数料、印紙税などの費用がかかります。仲介手数料の上限も法律で決められており、契約締結時と引き渡し時で半々に分けて支払うことが基本。印紙税は、契約する金額で納める税額が異なりますが、平成32年3月31日までは、軽減措置があります。土地売買契約書に関することについて理解を深め、スムーズな土地売却を目指しましょう。

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土地の売却を検討している方はこちらの記事もご覧ください。

土地売却の流れや成功コツまとめ|費用や注意点まで徹底解説

 


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