土地の売買契約とは?契約書や締結時の注意点を解説

土地を売却するためには、売買契約書が必須ですが、なぜそうなのかご存じでしょうか。

このページでは、売買契約書が売却時に必要な理由や売買契約書に記載されている内容とチェックポイント、締結する時の注意点などについて解説します。

土地売買契約書の内容をチェックして、賢く土地売買を進めましょう。

土地の売買契約とは

土地の売買契約とは、土地購入の際に書面を介して結ぶ契約のことで、土地の売買では、多額のお金が動くので、売主、買主が安心して取引できるように、契約書でやり取りをします。

また、宅地建物取引業法で定められていることもあり、書面がなければそもそも契約ができません。

土地売買契約書は、土地の売買において欠かせないものです。
土地売買契約書は、不動産会社が作成する書類です。

もし売り手と買い手が頼んでいる業者が異なれば、会社同士でコミュニケーションをとりながら、書類を作ることになるでしょう。

土地売買契約書は非常に大切な種類ですので、必ず目を通すようにしてください。

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土地売却の流れと注意点

売買契約時の流れ

土地の取引を行う時、契約内容がまとまった段階で、売主と買主が集合して、契約書の内容を最終確認します。

最終確認が終わったら、契約書に署名、押印をして、手付金や仲介手数料の支払いがあります。

契約の手続きをする際に、書類の忘れや不備があると買主に迷惑をかけてしまいます。
契約締結の当日までに、必要な書類は揃えておきましょう。
契約時に主に必要なものは、以下の通りです。

  • 手付金
  • 不動産会社への仲介手数料
  • 印紙
  • 本人確認書類・印鑑

さらに、売買契約書には印紙を貼らなければなりません。
印紙税は、契約書に記載されている売買代金によって定められており、代金は以下になります。

契約金額本則税率軽減税率
500万円を超え 1,000万円以下5000円1000円
1,000万円を超え 5,000万円以下1万円5000円
5,000万円を超え 1億円以下6万円3万円
1億円を超え 5億円以下10万円6万円

参照:国税庁

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売買契約書の内容と注意点

不動産売買の契約書に書く内容は、宅地建物取引業法で決められているものです。
以下が、土地の売買契約書のテンプレート画像です。

土地売買契約 土地売買契約書参照:国税庁

さまざまな内容が記載されていますので、詳しく解説していきましょう。

以下の表は、土地の売買契約書に記載されている、主な事項になります。

主な事項内容
売買物件の表示土地の住所や面積など
売買代金や手付金の額、支払日土地、手付金の価格や支払日について
所有権の移転と引き渡し条件所有権の移転と引き渡し期日。期日が遅れる場合は理由が明記されてる
土地の実測および土地代金の清算登記簿面積と実際に測って違う場合、売買代金の精算についての取り決め
契約不適合責任について土地が契約の内容に沿わないものである場合、契約解除などの条件や引き渡し後に発覚した場合の取り決め
危険負担地震や台風などで引き渡しができない場合の取り決め
費用の負担印紙税などの費用について
税金の清算基準固定資産税などの負担、清算に関するルール
契約違反による解除契約が解除される場合の説明と取り決め

こうした内容が売買契約書に記載されていますが、不動産会社は、全国宅地建物取引業保証協会や不動産適正取引推進機構によるフォーマットを活用することが多いです。

土地売買契約書の見落としをすると、思わぬトラブルになってしまいます。

以下では、契約書でやり取りする際の注意点について、詳しく紹介します。

契約書でやり取りする際の注意点
  • 重要事項説明は告知する
  • 手付金を確認する
  • 契約不適合責任とは
  • 土地の境界を確認する

重要事項説明は告知する

売主は、不動産会社や買主に対して、重要事項の告知をしなければなりません。

自分の土地の悪い部分を伝えるのは心苦しく、説明を疎かにしてしまいがちです。

しかし、取引後に欠陥(瑕疵)が発見されると、損害賠償を求められるなど、大きな責任を取らなければなりません。

すまリス
必ず隠さずにすべてを伝えましょう!

手付金の確認する

土地の売却などの取引では、買主から売主へ手付金が支払われます。

3種類の手付金があり、それぞれ意味や目的が異なります。

証約手付…契約の成立を証明する目的で支払われる
違約手付…債務不履行が発生した場合、手付が没収される
解約手付…買主の手付金の放棄、売り主は手付金の2倍の額を支払えば、契約の解除が可能

手付金の金額は定められていませんが、一般的に売買代金の5%~20%の範囲と決められています。

金額が多ければ解約時の負担が大きくなり、少ないと買主が安易に手付の解除をする可能性があります。

本来の手付金は、売却金額に充当されるものではありません。
手付金と購入代金は、全く別物と捉えるのが正しいです。しかし、売買契約書に手付金と購入代金に充当する旨が記載され、合意を得られれば、引き渡し後の支払いに充当できます。
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契約不適合責任とは?

2020年4月1日に施行された民法改正により、「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変わりました。

瑕疵担保責任との違いは、売主への責任範囲が広がっていることです。

瑕疵担保責任では、売買の向く敵物に隠れた欠陥がある場合、買主は売主に対して、損害賠償や契約解除を求めることができました。

改正された契約不適合責任では、売買の物件に欠陥が見つかると、「契約内容に適さない」と判断され、買主が売主に対して、物件の補修や代物請求まで可能です。
さらに契約解除の条件も緩和されています。

責任を取る範囲が、瑕疵担保責任は「隠れた欠陥」であるのに対して、契約不適合責任では、「契約内容に合致しない場合」という違いがあります。

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土地の境界を確認する

測量が必要な主な理由として、売りたい土地の境界線が明確ではない場合は、測量をする必要があります。

特に、隣接する土地との境目が分からないと、どこまでが自己所有分の土地として売却できるのか分かりません。

何となくで土地を区分して売ってしまうと、隣接地の所有者とトラブルになることもあります。

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土地の売買契約時に確認するポイント

売買契約書に書いてあることをチェックするだけではなく、締結する時の注意点もおさえておきましょう。

また、契約締結時には税金や手数料もかかりますので、土地の売買を締結する時の注意点と併せて解説していきます。

土地の売買を締結する時の注意点
  • 契約解除について
  • 費用について

契約解除について

土地に売却では、手付金や契約不適合責任の他にも契約解除になる場合があります。

ケースによって解除の内容が異なるので、契約書の確認が必要です。

  • 危険負担による解除
  • 契約違反による解除
  • 特約による解除

危険負担による解除

天災によって、修理費が多く必要となる場合、売主は無条件で契約を解除できます。

契約を解除した場合、買主に対して、手付金や売買代金を返還する取り決めをすることが一般的です。

契約違反による解除

契約違反とは、文字通りに契約書に記載されている事項が守れていない場合、無条件で契約を解除できます。

具体的な内容は、売主と買主の双方で取り決められます。

例:契約書通りに進まなかった場合、契約を解除して、違約金を請求できる

特約による解除

特約とは、契約書に入らない特別な事項について記載されていることです。
よく挙げられるのは、ローン特約で、土地を購入する際に住宅ローンが通らなかった場合、無条件で契約を解除できます。

すまリス
特約による契約解除の場合、手付金の返還についても確認しておきましょう!

費用について

売買代金や契約時にかかる費用の支払いについて気になる方は多いのではないのでしょうか。

土地の売買代金は契約時に、買主が手付金を支払い、引き渡し時に残金を支払うケースが一般的です。
支払いの際には、価格が異なっていないかチェックしておきましょう。

手付金の金額も不当に高くなっていないか、要チェックしておく必要があります。
手付金は一般的に、土地代金の10%が目安となり、不動産会社を仲介する場合は、20%以上の手付金は受け取ってはいけないと決まっています。

手付金の細かいことに関しては、「手付金を確認する」の段落で説明をしています。

土地売買契約書の内容はチェックしよう

土地を売却する時は、売買契約書が必要です。契約した証明になるだけではなく、そもそも法律で決められていることでもあります。

また、基本的には、不動産会社が作成します。土地売買契約書に記載されている項目はさまざまあり、これも宅地建物取引業法によって内容が定められています。

たくさんの項目があるため、確認漏れを防止するためには、チェックリストを作っておくと良いでしょう。

契約書を作成する際は、金額や支払い方法に誤りがないかチェックし、売却代金と土地面積の算出方法も確認してください。

また、締結する時は、契約締結日前に契約書を取り寄せて内容を見直しましょう。

「売主に不利益な条件ばかりではないか」、「条件や内容がすべて明確化されているか」を軸にチェックしてください。

契約する際には手付金、仲介手数料、印紙税などの費用がかかります。仲介手数料の上限も法律で決められており、契約締結時と引き渡し時で半々に分けて支払うことが基本。

土地売買契約書に関することについて理解を深め、スムーズな土地売却を目指しましょう。

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記事のおさらい

土地売買契約とは?

“土地の売買契約とは、土地購入の際に書面を介して結ぶ契約のことで、土地の売買では、多額のお金が動くので、売主、買主が安心して取引できるように、契約書でやり取りをします。また、宅地建物取引業法で定められていることもあり、書面がなければそもそも契約ができません。土地売買契約書は、土地の売買において欠かせないものです。
土地売買契約書は、不動産会社が作成する書類です。もし売り手と買い手が頼んでいる業者が異なれば、会社同士でコミュニケーションをとりながら、書類を作ることになるでしょう。土地売買契約書は非常に大切な種類ですので、必ず目を通すようにしてください。詳しく知りたい方は土地の売買契約とは?をご覧ください。”

売買契約時の流れは?

土地の取引を行う時、契約内容がまとまった段階で、売主と買主が集合して、契約書の内容を最終確認します。最終確認が終わったら、契約書に署名、押印をして、手付金や仲介手数料の支払いがあります。契約の手続きをする際に、書類の忘れや不備があると買主に迷惑をかけてしまいます。契約締結の当日までに、必要な書類は揃えておきましょう。詳しくは売買契約時の流れをご覧ください。

契約書でやり取りする際の注意点は?

契約書でやり取りする際の注意点は?以下のものです。

  • 重要事項説明は告知する
  • 手付金を確認する
  • 契約不適合責任とは
  • 土地の境界を確認する

詳しく知りたい方は売買契約書の内容と注意点をご覧下さい。

土地の売買契約時に確認するポイントは?

土地の売買契約時に確認するポイントは以下のものです。

  • 契約解除について
  • 費用について

詳しくは土地の売買契約時に確認するポイントをご覧ください。


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