【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

土地を売りたい場合どこに相談するのがベスト?状況別に相談先を紹介

  • 更新日:2024年5月30日
監修畑中 学
不動産に関わる相続や債務問題のトラブルシューティングを得意とし、その真摯な取り組みがNHK、読売新聞、日本経済新聞などで紹介されている。武蔵野不動産相談室株式会社代表取締役。
【保有資格】宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター、マンション管理士、管理業務主任者
【URL】武蔵野不動相談室株式会社
土地を売りたい場合どこに相談するのがベスト?状況別に相談先を紹介

土地を売りたいけど「どこに相談すればいいか分からない」といった悩みを抱えている人も多いのではないでしょうか。

土地を売りたいと思ったらまずは「不動産会社」に相談しましょう!

また、本記事では、その人の状況に応じた相談先や費用となる目安を詳しく紹介します。さらに、土地を実際に売却する際に失敗しないための方法についてまで解説します。

土地を売りたい場合まずは不動産屋に相談!

土地売却に関わることは基本的に不動産会社に相談することができます。

中には、隣地との境界線や税金の特例の利用に悩みをお持ちの方もいらっしゃると思いますが、どこに相談するか迷ったらまずは不動産会社に相談しましょう。

2章以降で、それぞれの状況事の相談先を解説していきますが、そこで満たしきれない特殊な事情をお持ちの方がいてもおかしくありません。

そんなときでも、不動産会社は土地の売却を無事達成するために、「どこに相談するべきか」「こういった手続きが必要か」など事細かく説明してくれます。

不動産会社には、境界や税金などの諸問題の相談先とのパイプがあるので、紹介してくれることもあります。

不動産会社への相談で解決できること

  • 売却に対する全般的な疑問の解決(手順や手続き)
  • 土地がおよそいくらで売れるか(査定価格の算出)
  • かかる税金の見積もり
  • その土地をそのまま売ることができるかどうか
    (特殊な事情がある場合の解決策)

なお、土地売却の基礎知識については以下の記事でも解説しています。

土地売却の全体を分かりやすく解説!流れ・費用・高く売るコツなど

とはいえ、どの不動産会社に相談すればいいか分からないといった人もいるのではないでしょうか。

査定価格は不動産会社によって異なります。すまいステップの一括査定サービスであれば、一度に複数の会社に査定を依頼することができ、とても便利です。完全無料のサービスのため、お気軽にご相談ください。

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ですが、不動産会社に依頼する査定価格というのは売り出し価格にすぎません。実際の成約価格は売り出し価格よりも高くなることがほとんどです。実際、売り出し価格と成約価格とではどのくらい違いがあるのでしょうか。

そこですまいステップでは、2023年12月28日から2024年1月10日にかけて、土地売却の経験者83名を対象に「土地売り出し価格と成約価格の乖離」についてアンケートを行いました。結果は以下の通りです。

売り出し価格よりも「0~5%ほど乖離していた」と答えた人が34.8%もいることが分かりました。例えば、売り出し価格が4,000万円だった場合、実際の成約価格は4,000万円~4,200万円の間になるということです。

修正版土地の売り出し価格と成約価格の乖離

費用の目安

不動産会社への相談自体は無料です。

すまリス
成約するまでお金がかからないなら相談しやすいね

実際に売買契約が成約した場合には、仲介手数料がかかります。仲介手数料の目安は「売買代金×3%+ 6万円)×消費税」で計算できます。

ただし、特別に広告依頼した際は仲介手数料とは別に広告費用が発生します。

土地の測量や境界の確定に関わる相談は「土地家屋調査士」

古い土地などは隣地との境界線が定まっていない場合などがあります。

他にも、土地の一部分を売却したい時などは、土地を測量しなおす必要がありますまた、土地の面積が登記と実際の測量結果で異なる場合は、登記上の面積を変更する登記が必要なことがあります。

こうした正式な測量、登記は土地家屋調査士のみが行うことができます。

土地の境界線が確定されていない土地は、その後の隣人トラブルの原因となるため、なかなか買い手が付きにくい他、正確な土地の価格が査定できず、本来よりも安い値段で売られるリスクもあります。

すまリス
土地を売る際は土地を測量し直そう!

なお、確定測量については以下の記事で詳しく解説しています。

確定測量ってなに?確定測量が必要なケースや費用感についても解説!

費用の目安

土地家屋調査士に測量を依頼する場合は、以下が費用の目安になります。

  • 現況測量:10〜20万円
  • 境界確定測量:40〜50万円
  • 建物の滅失登記:5万円程度

土地が大きい場合や隣地の所有者が国や都道府県の場合、追加費用(10〜30万円)がかかる場合もあります。

土地を売買する際の権利・手続きに関しては「司法書士」

土地の売却には権利関係の手続きがしばしば必要になります。

例えば、抵当権を抹消する場合や相続をした場合、住所を移転した場合の各登記手続きなどです。

すまリス
土地の名義変更など、事務的手続きは司法書士に任せるのが一般的!

こうした権利に関わる手続きは司法書士が行いますので、相談先には最適です。

不動産売却に司法書士は必要?役割や利用するメリットを紹介

費用の目安

土地売却時、司法書士への相談は、土地の所有権移転申請(名義変更)や、遺産分割協議書などを司法書士に任せた場合の2つです。それぞれの内容で相談した場合、費用の目安は以下の通りになります。

  • 一般的な不動産の登記申請:5〜10万円
  • 遺産分割協議書の作成:1.5〜5万円(相続人の数によって異なる)

また、登記申請をする際には以上の報酬とは別に登録免許税が発生します。

土地の売却で離婚や相続に関するトラブルが発生する場合は「弁護士」

売却を考えている経緯が、離婚や相続時の財産分与の場合には弁護士に相談した方が解決は早いことがあります

離婚調停や協議の際にもめごとになる場合、又それらが懸念される場合は弁護士を頼ってみましょう。他にも、買主や隣人とのトラブルで弁護士が必要となる場合があります。

すまリス
一生に一度あるかないかの土地売却はトラブルごとが多い!

相続した土地の売却方法に関しては以下の記事で詳細を解説してますのでご確認ください。

相続した土地の売却にかかる税金はいくら?特別控除や基本的な節税対策を解説!

費用の目安

弁護士への相談は、内容によって異なります。また、相談料、着手金、報酬金(解決後に支払う報酬)に分けられています。以下は、費用の目安になります。

  • 相談料:初回無料、「30分5,000円(税別)」など時間に応じて決まっている
  • 着手金 :5万円の定額コース、経済的な利益の2〜4%などと内容によって異なる
  • 報酬金:経済的利益の4〜8%など内容によって異なる

土地の売却で確定申告などが必要な場合は「税理士」

売却でかかる税額等は不動産会社でもおおまかな目安や算出方法を教えてくれますが、より具体的な税額や手続きについては税理士に相談しましょう

土地を売却した場合、利益があり、かつ課税対象となるのなら翌年に確定申告をする必要があります。土地売却における税金は分離課税となるため、他の給与所得などとは別に確定申告が必要なのです。

すまリス
土地を売買すると確定申告が必要になるよ!

こうした確定申告も自分で調べながら行うことはできますが、不安があるようでしたら税理士に相談するようにしましょう。

不動産売却時の確定申告を税理士に依頼した場合の費用相場について解説!

費用の目安

税理士への相談費用は内容によっても異なります。ここでは目安となる費用を紹介します。

  • 個人の確定申告:数万円〜20万円(別途顧問料)
  • 個人事業主の確定申告:数万円〜30万円(別途顧問料)
  • 月々の仕訳や記帳代行 5,000〜1万円/月(別途顧問料)

税理士報酬は税理士によって異なります。そのため、詳しい金額は税理士に直接確認しましょう。

土地の売却で発生する税金については「税務署」

土地の売却時には多額の税金が発生することがあります。その税負担を軽くするための各種特例が用意されています。例えば、マイホームの売却に使える3,000万円の特別控除や、所有期間による軽減税率などがあります。

これらは、国税庁のホームページで詳しい要件等を調べることができますが、なかなか理解が難しいものです。

特例適用の手続き等は税理士に依頼することができますが、特例に関する相談であれば、最寄りの税務署で電話や伺って相談をしてみるといいでしょう。「国税局電話相談センター」で対応してもらえる場合もあります。

土地売却で使える特別控除については以下の記事で詳しく解説しています。

土地売却で受けられる税金控除・特例を解説!

費用の目安

税務署は国が運営する公的施設なため、原則お金はかかりません。
相談は無料で行っているため気軽に相談できます。

すまリス
税務署によっては事前予約が必要なため、管轄の税務署に問い合わせしてみよう!

土地の売却で公的な制度の利用を考える場合は「各種相談窓口」

認知症の親の家を売却する場合など特殊な状況化では、通常の売却手段が使うことができず成年後見制度などを利用する必要があります。

これは、裁判所を通すほどの手間も時間もかかる手続きの為その理解も大変です。こういった国の制度には相談窓口が置かれているので、『制度名+相談窓口』で検索してみましょう

費用の目安

各種相談窓口や国や自治体の管轄であることが多いため、原則費用はかかりません

土地の適正価格が知りたい場合は「不動産鑑定士」

相続での協議や、何らかの事情で裁判となり土地の適正価格(時価)を算出する場合には、不動産鑑定士に相談しましょう。

土地の適正価格は、国家資格である不動産鑑定士のみが算出できます。一方で、数十万円の費用が掛かることも否めません。

売却のシーンにはあまり必要としないので、その場合は不動産会社に査定を依頼するようにしましょう。

費用の目安

依頼する土地の種類や大きさによっても異なりますが、不動産鑑定評価書の作成には一般的に20〜40万円程度かかります。

ローンが残っていて通常の売却が行えない場合は「金融機関」

ローンが残っている状態では、売却金額と手持ち資金でローン残債を完済できない場合に通常の売却手段をとることができません。

こういった場合は『任意売却』という手段をとる必要がありますが、任意売却を利用するには金融機関から承諾を得る必要があります。

すまリス
ローンが残っている場合の売却は、慎重に!

とはいえ、まずは不動産会社に査定をしてもらい、売却金額でローンが完済できるか知る必要があります

任意売却とは?通常売却と比較して流れやメリット・デメリットを解説!

費用の目安

金融機関への相談には特に費用は発生しません

ローンが残っている状態での売却はまずは金融機関に相談しましょう。

土地を売る際の注意点

実際に土地を売る事になった際、どのようなことに気を付けるべきなのでしょうか。この章では、土地を売却する際の注意点を紹介します。

境界線を把握しておく

土地を売却する際は自分の土地と隣地の境界線をはっきりさせておく必要があります。はっきりしない場合、土地の売却時にトラブルになる可能性があります。

売却時のトラブルを避けるためにも「売主・買主・隣地所有者」の3者で再度、境界の確認を行います。

そして、3者立ち合いのもと境界確認を行ったことで筆界確認書の取得に代える旨を記載した合意書を締結します。境界が確定できない場合は、立ち会ったことの合意を締結しておきましょう。

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話し合いで決まった事柄はきちんと書面に書き留めておくこと!

必要書類の準備

土地を売却する際は集めなければならない書類がたくさんあります。以下が必要書類になります。

  • 権利証または登記識別情報通知書
  • 印鑑証明書
  • 住民票
  • 固定資産評価証明書
  • 固定資産税および都市計画税の納税通知書の写し
  • 筆界確認書・越境の覚書
  • 本人確認書類
  • 抵当権抹消書類

すぐに集められるものではないので、時間に余裕を持って集めるようにしましょう。

共有名義の場合は全員分の書類が必要

売却する土地が共有名義の場合、売却時に必要な書類について、共有者全員分の書類が必要になります。

また、契約に立ち会えない共有者は委任状を作る必要があり手間がかかります。

信頼できる不動談会社を選ぶ

土地を売却する際、不動産会社選びが非常に重要になります。

売却に強い不動産会社があれば、弱い不動産会社もあるため、不動産会社の得意不得意を見極めたうえで依頼するようにしましょう。

不動産会社の選び方については次の章でさらに詳しく解説します。

相談する不動産会社の選び方

土地売却に関わる全般的な相談を不動産会社にすることができますが、それゆえにどの会社に相談するかが非常に重要になってきます。

単に家から近いからという理由で近所の不動産会社を選んでしまうと、万が一悪質な不動産会社だった場合に後悔をしてしまうでしょう。

相談前にしっかりと不動産会社の選び方を確認しておきましょう。

不動産会社の選び方

  • 調べもなしに店舗を回らない
  • 複数の不動産会社に査定を依頼する
  • 担当者の誠実さ、査定結果等の根拠が説明できるか
  • 土地の売却実績が豊富か
  • 一括査定サイトなどを利用する

下調べなしに店舗を回らない

下調べもせずに店舗を回って不動産会社を探そうとすると、何を持って良い不動産会社とするべきかわかりませんし、探せる範囲も限られます。あなたの家の近辺には偶然、対応の悪い不動産会社しかいなかった。なんて可能性もゼロではありません。

中には、調べもなしに店舗に訪れる客に対し、「情報収集もしていならこっちの思う通りに提案できるな」と足元を見られてしまう恐れもあります。

複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産会社の良し悪しを見極めるには、一度土地の査定を受けてみることをおすすめします。

さらに、必ず複数社に依頼するようにしてください。

また不動産会社の査定では、土地の調査をしてくれます。その際に土地のあらゆる問題点も知ることができますので、今おかれている土地の状態を正しく認識することができます。それによって、どこに相談するかもはっきりするでしょう。

査定における調査には不動産会社の力量が表れるため、不動産会社選びの検討材料にもなります。

担当者の誠実さ、査定結果等の根拠が説明できるか

査定結果は不動産会社により大きく異なるため、それらを比較することで、足元を見てくる会社や、契約欲しさに高すぎる査定結果を提示するような誠実さのない不動産会社を見抜くことができます。

査定前には、必ず聞きたいことをまとめておきましょう。こちらの質問を誠実に、嫌味なしに答えてくれるかどうかでも、担当者の人柄を探ることができます。

さらに結果について、その根拠を必ず聞いてみるようにしましょう。

中には、根拠のない査定額を提示する誠実でない査定担当者もいるため、この質問に言葉が詰まるようであれば要注意です。

土地の売却実績が豊富か

土地の売却実績が豊富かどうかも重要です

不動産会社にも得意不得意の分野があるので、土地売買に関する知見を多く持つ不動産会社を選ぶといいでしょう

すまリス
不動産会社にも得意不得意があるよ!

売却実績が豊富な会社はそれだけ多くの状況を経験しているため、あなたおかれている状況について何か解決策を見出してくれるでしょう。

一括査定サイトなどを利用する

現在は、店舗を自分で回るのではなく一括査定サイトなど、ネットで査定依頼することが主流になりつつあります。

一括査定サイトを利用するメリットとしては、手続きが簡単であり、数分で複数社に依頼ができること。売却実績の高い不動産会社に出会いやすいことです。

一括査定サイトのすまいステップは、独自の基準で厳選した全国各地の不動産会社と契約を結んでおり、悪質な不動産会社を常時排除していく仕組みが整えられております。

3分程度の入力で最大4社の不動産会社に無料で査定を依頼することができ、あなたの状況に適した不動産会社を自動でピックアップしてくれます。

査定対応する担当者にも「宅地建物取引士の資格保有者」「売買仲介営業経験が5年以上」「累計100件以上の売買仲介実績」といった高い条件を付けるなどユーザーファーストにこだわっています。

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