日常的に家を売買している人はなかなかいません。不動産業者や不動産投資家でもない限り、経験から家を売却するコツを身につけることは難しいでしょう。とはいえ不動産売却の必要性が生じたら、一生に一度かもしれない経験を失敗で終わらせたくはありません。
となれば不動産売却を経験した人たちによる体験談から学ぶことで失敗を避けれれることもあります。ここでは不動産売却にあたって一連の流れやコツを体験談を交えながら紹介していきます。
体験談から学ぶ家を売却するコツ
家を売却した人の体験談を見ると成功したポイントや失敗した時の気を付けたいポイントが見えてきます。ここではさまざまな体験談をもとに家を売却するのに役立つコツについてまとめて紹介していきます。
家を売却するために依頼する不動産会社の選び方や、売却する時に気を付けたいことなど是非参考にしてみてください。
『家売却で後悔したくない！売却で失敗しない5つの対策』でも失敗事例を紹介しています。
家を売却するため一括査定
「いくつもある不動産業者のどこに相談したら良いのかわからなかったので困った」
「5社に査定を依頼したら百万円単位で査定額が違うので驚いた」
家を売却するにあたってはまず不動産会社などにいくらで売れそうか査定を依頼します。査定を依頼する不動産会社については、できるだけ優良で親切で丁寧な対応をしてくれる会社が好ましいでしょう。
とはいえ家の売却で高く売れるのが最も重要な項目です。
たくさんの不動産会社の中から高く売却してくれる会社を闇雲にあたっていくのは手間も時間もかかって大変です。そこで活躍するのが不動産一括査定サービスです。インターネット上で必要事項を入力して送信するだけで、登録されている不動産会社の中から最適な企業を絞って査定依頼をしてくれます。
売主が依頼後、数日以内には入力された情報から推測される査定金額を教えてくれます。まずはそれらの査定額や営業担当者の応対などから比較検討して依頼する企業を絞り込みましょう。不動産売買では不動産会社が物件の値段を決めるわけではありませんが、売りに出しても売れない金額を提示しても買い手が見つかりません。
不動産会社の経験やノウハウからどれくらいで売れるかの判断を比較することで、売り方や金額についても見えてくることでしょう。自身でも周辺の物件情報などを参考に相場を調べておくと、不当に値段を吊り上げている業者を見極めることもできます。
特に売却する物件を購入した不動産会社が馴染み深いので依頼をしやすいかもしれません。しかし、立場が逆転してみると不動産の売却が得意かどうか判断するのは難しいでしょう。複数社を比較することで、最適な企業を選択する手助けになります。
おすすめはすまいステップ
不動産一括査定サービスの中でもすまいステップは業界も注目するおすすめのサイトです。全国にある不動産会社の中から独自の基準で厳選した優良な不動産会社の中から条件に合った企業を最大4社紹介してくれます。査定の段階で悪質な業者はもちろんのこと実績の少ない企業も外れるので、安心して企業を選べます。
また、査定にあたっては経験豊富なエース級の資格を持った営業担当者が対応してくれるので、初めての不動産売却でもわからないことや不安な点を解決しながら話を進めやすいです。実力のある不動産会社に依頼できれば早く、高く売れる可能性も上がります。是非活用してみてください。
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
オンライン対応
不動産会社は担当の対応までチェック
「査定額が高かったから依頼したけどなかなか売れず相場よりも下がってしまった」
「売却状況を問い合わせてもなかなか返事をくれなかった」
不動産売却にあたっては仲介を依頼する企業の大小もありますが、実際に対応してくれる営業担当の力量が結果を左右することもあります。査定の段階で金額だけでなく、担当者の対応から信頼して任せられるかもよく見ながら依頼先を選択しましょう。優良な不動産会社を選ぶ基準としては
- 宅地建物取引業免許番号と行政処分歴を確認
- 売却業専門の会社か確認
- 付帯サービスの充実度を確認
などがあります。宅地建物取引業免許は不動産売買を事業として行うのに必要な国の定める免許です。免許がない業者は悪徳業者の可能性が高いので注意が必要です。国土交通省では免許を持っている業者の過去の不正や不備などで行政処分を受けた記録を公開しています。依頼する前に処分履歴を確認しておくと安心でしょう。
また、不動産会社といっても地域の駐車場からまちの再開発まで大小さまざまな案件を扱う業者がいます。それらを総合的に扱っている企業もあれば、種別ごとに専業で行っている企業もあります。物件売却を依頼するなら不動産取引の仲介を専門に行う不動産売却業の企業をまずは選びましょう。
不動産売却業の企業の中でも戸建て向きやマンション向きなど得意な分野があったりします。ホームページや売却実績などから所有する物件を売却するのに向いているか検討しましょう。企業によっては売却にあたって荷物の一時預かりや設備補償、整理収納サービスなどの付帯サービスを充実させている企業もあります。
物件の売却にあたっては内覧が重要です。売却を早く決められるようにサポートしてくれるサービスを利用すると売却も順調に進む可能性があがります。不動産会社の対応次第で物件の売却金額も左右されるので、担当がきちんと売ってくれそうかもよく判断しましょう。
不動産会社の選び方について詳しくは『家を売るならどこがいいのか』をご覧ください。
内覧の準備や対応で成約率をアップ
「積極的に内覧に対応したら予想以上にはやく売却できました」
「内覧後契約に結びつく案件がなかなかなく、もっと家を整理しておけば良かったです」
家売却の内覧は非常に重要です。価格が高くても内覧で即決される場合もありますし、安くしていっても内覧でなかなか売却先が決まらないこともあります。
過度に演出するのはかえって買主の生活イメージがしにくい場合もあります。むしろ生活感が残った片付けのできていない家は成約率が下がる傾向にあります。内覧にあたっては以下の項目に注意して準備を進めましょう。
- 柔軟なスケジュール調整
- 不用品の整理
- 定期的な掃除
- 臭いの対策
- 部屋を明るく見せる
- スリッパを用意
内覧希望者は基本週末に訪問を希望します。売却期間中は柔軟にスケジュール調整ができると多くの内覧に対応でき、それだけ売却チャンスを獲得できます。部屋を広く見せることは内覧者の印象アップに繋がります。不用品や日常的に使わないモノは整理して処分するか預けるなどして部屋のモノを減らしておきましょう。
掃除は普段からマメに行い、水回りなどは特にきれいにしておくと良いでしょう。家の臭いは嗅覚に訴えるので印象を左右しやすいです。内覧前には換気をするなど臭いが気にならない配慮が効果的です。アロマを焚くなどは内覧者の好みもあるので控えた方がよいでしょう。
内覧者を迎えるときには部屋を照明を点けてカーテンを開け、新しいスリッパを用意しておくと印象が良くなります。すでに引っ越して空き室の場合には、使い捨てのスリッパを下駄箱に用意しておくと内覧者だけでなく不動産会社にも喜ばれます。内覧時には普段家を使っている人が対応すると細かい使いやすさなどを紹介できます。
諸費用や税金はあらかじめ把握しておく
「つい売却金額に目が行ってしまい、諸費用や税金を払ったら思ったより利益が出なかった」
「査定金額だけでなくその他の経費や税金についても詳しく紹介してくれたので安心できた」
家を売却するにあたってはいくらでも売れれば良いというものではありません。高すぎれば買い手が見つかりませんし、安ければ損をしてしまいます。とはいえ売買交渉の中で価格交渉は必須な項目です。家を購入した時の金額に諸費用や税金を見込んで、売却時の最低価格と売出し価格は決めておきましょう。
そのためには諸費用や税金がいくらかかるのかはあらかじめ把握しておく必要があります。不動産売却に伴う所得税は売却した利益に応じてかかってきます。売出し価格で売却できた場合、最大でいくらぐらい税金がかかるかは見積もっておきましょう。
また諸費用の多くは仲介手数料が占めます。細かい項目でさまざまな費用がかかるので事前に準備しておくとスムーズに手続きが進みます。
古い家を解体しないで売却
「古く価値のない建物なので解体して更地にしなければならないかと思ったが、家付きでも売却できました」
「リノベーションしたいのでこのまま買いたいと言ってもらえたので解体費用が浮きました」
従来は土地を購入して家を建てる需要が高かったので、価値のなくなった家を解体するのが主流でした。しかし、最近ではあえて中古物件を購入してリフォームやリノベーションをして生活を始める需要も高まっています。築40年や築50年と資産価値の無くなった家でも解体しないでまずは相談から始めるのが良いでしょう。
立地が良ければリノベーション需要を見込んでいい値段で売却できる可能性もあります。不動産会社からアイデアを引き出して、より高く売れそうな業者を探しましょう。
売却までの不安材料は専門家に相談
「相続などもあって税金の支払いが複雑で不動産業者に聞いてもわからなかった」
「将来の資金繰りについて相談する場所が欲しかった」
不動産売却をするにあたってはさまざまな場面でわからないことや不安なことが出てきます。基本的には不動産業者に相談をしながら不安材料を潰していくでしょう。しかし不動産業者だけでは解決できない問題もあります。不動産の売却はさまざまなトラブルに備える必要もあります。そんなときにどこに相談したら良いか困ってしまうこともあります。
主な相談先としては
- 不動産業者
- ファイナンシャルプランナー
- 税理士
- 弁護士
- 司法書士
- 土地家屋調査士
- 不動産鑑定士
などがあります。資金繰りや税金対策、土地境界のトラブルなどに対して専門家を頼ると解決が早くなります。弁護士などの専門家への相談でも初回や簡単な案件なら無料の場合もあります。自治体が行っている無料相談会なども活用すると良いでしょう。
他にも様々な家売却のコツについて詳しく知りたい方は『家売却を成功させるコツ』をご覧ください。
家を売却するための基礎知識
ここからは家を売却するにあたって必要になる基礎知識を学んでおきましょう。順調に売却が進むと意外と書類を探したり契約内容に迷ったりと時間を取られる場面がでてきます。事前に知っておけば備えられることでよりスムーズに売却手続きに進むことができるでしょう。
家を売却して確定申告をするまでの流れ
売却を思い立ってから家の売却が完了するまでの流れを知っているでしょうか。不動産会社に案内されるままに対応していると対応が遅れたり、手続きを忘れたりということが出てくるかもしれません。家の売却を完了するまでの流れを確認しておきましょう。
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
- 周辺の相場を調べる
- 不動産会社を決めて契約をする
- 売却活動をはじめる（広告・内覧）
- 売買契約を結ぶ
- 引き渡しおよび残金の精算
- 確定申告をする
売却を思い立ったらまずは家の価値を知るために複数の不動産会社に査定を依頼してみましょう。同時にインターネットを利用するなどして周辺の似たような物件の相場価格を調べておくとよいでしょう。査定結果を比較して売却を依頼する不動産会社を決めましょう。
不動産会社を決めたら媒介契約を結んで、売却活動をはじめます。買主が現れて売買契約を結んだら手付金を貰って引き渡しの準備を進めます。買主が売却金額の残金を用意できたら精算をして、物件を引き渡します。
ここで売買が完了して安心してしまいそうですが、必ず確定申告までして完了となります。確定申告を忘れると優遇が受けられないだけでなく、追徴課税をされる恐れもあるので忘れずにしっかりしましょう。
家の売却にかかる諸費用・税金
家の売却にあたってはさまざまな費用がかかります。売却した金額によって税金の額も決まってきます。売却金額を決めるにあたってはそれら諸費用や税金分を考慮したうえで希望価格と最低価格を決めておきましょう。ここでは売却にかかる諸費用や税金についてみていきましょう。
まず、売却にかかる諸費用としては以下のものがあります。
- 仲介手数料
- 契約書の印紙税
- 不動産登記費用
- 住宅ローンの一括返済手数料
仲介手数料は売却価格×3.3％＋6.6万円で、売買契約時に半額、引き渡し時に残額を不動産会社に支払います。諸費用の大半を仲介手数料が占めます。
印紙税は売却価格に応じた金額のものを購入して添付します。不動産の登記事項を変更するのに登記費用もかかります。個人で行うと1千円から2千円程度です。
手続きが複雑だったりするので一般的には司法書士に5千円から2万円程度の金額で依頼します。住宅ローンが残っているなら、抵当権を外すために一括返済するのに手数料がかかります。金融機関によって手数料はさまざまなので、ローンを組んでいる金融機関に確認しておきましょう。
その他にハウスクリーニングや家財等の処分費、測量費用や解体費などがかかってきます。
家の売却に必要な書類
家の売却に必要な書類は以下の項目です。
- 登記識別情報(登記済権利証)
- 固定資産税納税通知書
- 印鑑証明書
- (マンションの場合)重要事項調査報告書
- (戸建ての場合)建築確認済証・検査済証
- 抵当権抹消登記申請書
- 付帯設備表
- 住民票・戸籍謄本
- (戸建て・土地の場合)：地積測量図・境界線確認書
これらは基本的に必要になる書類です。物件を購入した時に取得した書類は全て不動産会社に見てもらっておきましょう。書類が揃っていない、もしくは紛失しているものがある場合にはまずは不動産会社に相談して対策を練りましょう。
マンションと戸建てでは必要になる書類が異なる場合もあるので、不動産会社に確認しましょう。建築確認済証と検査済証は建築時に取得しているもので再発行ができません。もしも紛失している場合には建築計画概要書の写しや台帳記載事項証明書を取得することで代用できる場合もあります。
名義が1人の場合には書類を揃えるのにさして苦労はありません。しかし、3人、4人と増えると登記されている権利者分の証明書類を用意する必要があるので思わぬ時間がかかる場合があります。特に兄弟関係や親子関係で問題を抱えている場合に、契約の段階になってトラブルが起きないように事前に権利者には売却することを伝えて協力を依頼しておくのが大切です。
体験談から学び、家の売却を後悔なく進めよう
不動産売買経験者の体験談は成功のポイントや失敗の原因が詰まっています。一生に1度あるかないかの経験をいくつも目にできるので、とても有効な情報です。特に失敗したことは原因を理解して対策を講じることで準備ができます。多くの人が後悔していることは我が身にも起こりうる可能性が高いものです。
家の売却を成功させるのは購入するよりも難しいことです。ネット上にはさまざまな体験談があります。不動産売却の流れやポイントを理解して、体験談から成功のポイントを学びましょう。みんなが家の売却で失敗して後悔をしたことを繰り返さないように備えを万全にしましょう。
