【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

住宅ローンが払えず売却する方法を徹底紹介。自宅を残す手段も解説

念入りに資金計画を立てていても、途中で返済が苦しくなり、住宅ローンが払えなくなることはあります。住宅ローンが払えず売却する場合には、覚えておきたいポイントがいくつかあります。

売却の方法や住宅ローンが払えないときの対処法を知っておくことで、スムーズに問題を解決しやすいです。ローンが原因で売却せざるをえない場合に備えて、売却の方法やポイントを知っていきましょう。

監修者:山本健司
監修山本 健司
東急リバブル株式会社、ソニー不動産株式会社(現SREホールディングス株式会社)で1位を連続受賞。不動産相談件数16,000件以上。ミライアス株式会社を立ち上げ不動産売買仲介、不動産コンサルティング業務を行っている。【URL】ミライアス株式会社

住宅ローンが払えず売却するには2つの方法がある

住宅ローンが払えず売却するケースでは、次の2つの売却方法があげられます。

  • 一般売却
  • 任意売却

それぞれどのような違いがあるのかを知り、自分の場合はどちらのケースに該当するのかを考えてみましょう。

一般売却

家の売却によって住宅ローンの残債を完済できる場合は、一般売却が可能です。一般売却は不動産会社に仲介を依頼して売却する通常の方法であり、売却方法の中ではもっとも高く売れる可能性が高いです。

ただし、買主を見つけるまでに時間がかかりやすく、最低でも3ヶ月程度、長いと1年ほどの期間を要することは理解しておきましょう。

任意売却

家の売却価格で住宅ローンを完済できない場合や、売却価格と貯金などで一括返済できない場合は、任意売却を選択することになります。任意売却は売却によってローンを完済できないだけではなく、住宅ローンを一定期間滞納するなど、いくつか売却の条件があることは覚えておきましょう。

住宅ローンを滞納し続けると、家は競売にかけられて強制的に売却されます。任意売却なら競売よりも高く売れる可能性が高く、少しでもローン残債を減らせる点が魅力です。

そのまま住み続けたいならリースバック

売却後もそのまま家に住み続けたいなら、リースバックを利用する方法もあります。リースバックはリースバック会社に家を売却し、売却した家の賃貸契約を結んで住み続ける方法です。

賃貸契約を結ぶことで、毎月家賃の支払いは必要ですが、同じ家に住み続けられます。また、資金が貯まったなら、賃貸契約を解消して家を買い戻せるケースもあります。リースバックは任意売却とセットで行われることが多いです。

一般売却のポイント

一般売却をする際のポイントとしては、次の2つがあげられます。

  • 複数の不動産会社に見積もりを依頼
  • 一般媒介契約で高値売却を狙う

上記2つのポイントを理解して、少しでもお得に家を売りましょう。

複数の不動産会社に見積もり依頼

少しでも高値で家を売却するには、複数の不動産会社に査定を依頼することがおすすめです。同じ家でも、不動産会社によって提示する査定額は異なり、売却価格に違いが出てしまうこともあります。

安値で売却しないためには、複数社の査定額を比較して、より好条件で売却できる不動産会社を見つけることが大切です。一括査定サイトのすまいステップなら、一度の登録で複数社から査定を受けられるため、売却を依頼する不動産会社をスムーズに探しやすいでしょう。

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一般媒介契約で高値売却を狙う

高値での売却を目指すなら、不動産会社と一般媒介契約を結ぶことがおすすめです。不動産会社に仲介を依頼する場合には媒介契約を結びますが、これには3つの種類があります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

それぞれの違いを知り、媒介契約の詳細について理解していきましょう。

一般媒介契約

3つの媒介契約の中で、もっとも自由度が高いのが一般媒介契約です。一般媒介契約では複数の不動産会社と契約でき、かつ自身でも買主を見つけられます。

複数社に依頼できるため、不動産会社が積極的に営業してくれないケースもありますが、築浅や駅近など、条件のよい物件だと有利に売却しやすいです。

また、一般媒介契約には契約している不動産会社を明らかにする明示型と明らかにしない非明示型の2つがあります。明示型のほうが競合が明らかになり、不動産会社が積極的に営業をしてくれやすくなるため、おすすめです。

専任媒介契約

契約できる不動産会社は1社のみとなりますが、自身でも買主を探せる点が、専任媒介契約の特徴です。1社のみと契約することで、積極的に売却活動を行ってもらえるため、スムーズに売りやすいことが魅力です。

また、2週間に1回以上の頻度で不動産会社から活動状況を報告してもらえるため、売却活動の状態を把握しやすいこともメリットでしょう。ただし、不動産会社が他の業者に情報を流さず、自社のみで売却を行おうとする囲い込みによって、売却までの期間が長引くケースもある点はデメリットといえます。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は不動産会社1社のみと契約し、かつ自身で買主を探すことはできません。3つのうち、もっとも制約が多い契約形態ですが、不動産会社が積極的に売却活動を行ってくれたり、業者によってはクリーニングなどのサポートを受けられたりすることが魅力です。

制約は多いものの、売りにくい物件でもスムーズに売却できる可能性が高いため、手厚いサポートを受けて、手間をかけずに売却したい人におすすめです。

任意売却のポイント

任意売却を行うなら、覚えておきたいポイントがいくつかあります。

  • 任意売却はなるべく早く行う
  • 債権者(金融機関)の合意が必要
  • 任意売却専門業者に依頼

任意売却ならではのポイントを把握して、失敗なく家を手放しましょう。

任意売却はなるべく早く行う

住宅ローンを滞納してしまったなら、任意売却はできるだけ早く行うことが大切です。任意売却ができる期間は限られており、一定期間を過ぎると競売によって強制的に家を手放すことになってしまいます。

競売による売却は、任意売却よりも売却価格が下がるため、競売にかけられる前に手続きを行う必要があります。任意売却を行うには複数の手続きが必要であるため、競売になる前にできるだけ素早く行いましょう。

債権者(金融機関)の合意が必要

任意売却を行うには、住宅ローンを滞納する前に、金融機関から合意を得なければなりません。住宅ローンを滞納しそうなら、ローンの返済が苦しいことを金融機関に相談して、任意売却を行えるか承諾を取っておきましょう。

ローンを滞納したからといって、それだけで任意売却が行えるわけではありません。金融機関からの合意は必須であるため、早めに相談して承諾を得ておく必要があります。

任意売却専門業者に依頼

任意売却を行うなら、一般的な不動産会社ではなく、任意売却の専門業者に売却を依頼しましょう。一般的な不動産会社だと、任意売却を取り扱っていないケースがあったり、売却はできても知識が不十分でスムーズに売れなかったりする可能性があります。

専門業者なら金融機関と売却価格についての協議を行い、スムーズに売却できるようにサポートを受けられます。任意売却は特殊な売却方法であるため、行うなら必ず専門業者に相談しましょう。

任意売却専門業者選びは慎重に

任意売却の専門業者は多数あるため、業者選びは慎重に行う必要があります。どの業者にするかは複数社で比較しましょう。比較する際には見積もりの金額だけではなく、サポート体制なども確認しておくことがおすすめです。

過去の売却実績や弁護士、司法書士などの専門家と連携されているかを確認し、手厚いサポートでスムーズに売却できる業者を選びましょう。

住宅ローンが払えず売却の事態を避ける方法

住宅ローンが払えず家を売却するのは、あくまでも最終手段です。そのため、基本的には払えずに売却する前に、住宅ローンを滞納しないように対処する必要があります。

  • 家計の見直し
  • 支払いが困難と感じた段階で金融機関に相談
  • 住宅ローンの借り換えを検討する
  • 住宅ローン以外の返済もある場合は個人再生

ローンの滞納によって売却する事態を避けるためにも、事前にできる対策を知っておきましょう。

家計の見直し

住宅ローンを滞納しないためには、家計の見直しをすることが大切です。毎月支払う保険料や光熱費、その他出費などを見直し、無駄がないかを確認しておきましょう。

不要な保険を解約したり、電気やガス、水道などを節約する意識を持ったりすることで、月々の出費は減らせます。毎月の負担を少しでも減らすことで、ローン滞納のリスクを引き下げられます。

支払いが困難と感じた段階で金融機関に相談

ローンの返済が困難と感じた段階で、金融機関に返済が苦しい旨を相談しておくことが大切です。事前に相談しておくことで、毎月の返済額を減らしてもらえたり、返済スケジュールの修正などを行ってくれる場合があります。

滞納してからだと返済額の減額やリスケジュールが難しいケースもあるため、滞納しそうになった段階で金融機関に相談するようにしましょう。

住宅ローンの借り換えを検討する

金利が高く返済が苦しい場合は、住宅ローンの借り換えを検討してもよいでしょう。より低金利のローンに借り換えることで、月々の返済額が下がり、負担を減らせる場合があります。

ただし、借り換えには手数料がかかり、場合によっては手数料分の費用負担が大きくなってしまうこともあります。低金利のローンに借り換えたからといって、必ずしもお得になるとは限りません。手数料を考慮して、それでも安くなる場合のみ、住宅ローンを借り換えましょう。

住宅ローン以外の返済もある場合は個人再生

住宅ローン以外の返済もあり、複数の返済で困っている場合は個人再生が選択肢となります。個人再生とは裁判所から許可を認可を受けることで、借金を大幅に減額してもらえるものです。減額された借金は、おおよそ3年をかけて支払う必要がありますが、残った分は返済が免除されます。

個人再生の場合は、住宅ローンの特則を利用して、ローンの支払いを継続しながら住宅を残し、住み続けることも可能です。ただし、住宅ローン特則では、住宅ローン以外の返済額が減額されるだけであるため、住宅ローンについてはこれまで通りに支払わなければならないことは理解しておきましょう。

自己破産は住宅が取り上げられる

自己破産をした場合は、住宅ローンの返済は免除されますが、住宅が取り上げられます。自己破産では債務免除となる代わりに、価値のある財産はすべて処分されるため、所有している資産が消失します。

同じ家に住み続けるなら個人再生を選び、家を手放しても構わないなら自己破産を選ぶように、状況に合わせて選択しましょう。

住宅ローンの支払いが困難なら早めに相談と対策

住宅ローンの支払いが困難な場合は、早めに金融機関に相談して、対策を考えることが大切です。ローンが払えず売却するケースも多いですが、事前に対策することで売却によって手放さずに済むこともあります。

方法次第では自宅を残し、ローンの返済負担を軽減しながら住み続けることも可能です。売却はあくまでも最終手段と考え、ローンが払えなくなる前に対処することを心がけましょう。

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