【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

住宅ローン払えず売却する方法を紹介。体験談や売却を避ける手段も解説

  • 更新日:2022年9月20日
監修者:山本健司
監修山本 健司
東急リバブル株式会社、ソニー不動産株式会社(現SREホールディングス株式会社)で1位を連続受賞。不動産相談件数16,000件以上。ミライアス株式会社を立ち上げ不動産売買仲介、不動産コンサルティング業務を行っている。【URL】ミライアス株式会社
住宅ローン払えず売却する方法を紹介。体験談や売却を避ける手段も解説

念入りに資金計画を立てていても、途中で返済が苦しくなり、住宅ローンが払えなくなることはあります。住宅ローンが払えず売却する場合には、覚えておきたいポイントがいくつかあります。

売却の方法や住宅ローンが払えないときの対処法を知っておくことで、スムーズに問題を解決しやすいです。ローンが原因で売却せざるをえない場合に備えて、売却の方法やポイントを知っていきましょう。

ローン返済中の家を売る方法は?住宅ローン完済せず売却できる⁈

もくじ

住宅ローンを払えず売却できないと何が起こるのか

住宅ローンを払えず売却もしないまま滞納すると何が起こるのでしょうか。

下記の画像で滞納すると起こる出来事をまとめています。

住宅ローン払えず売却

【滞納して2か月】金融機関から督促状が届く

住宅ローンを払えず滞納してすぐに強制的な立ち退きを求められることはありません。

まず住宅ローンを2か月ほど滞納すると、金融機関からローン返済の督促状が届きます。

住宅ローンを滞納して2か月以内で、督促状が届いて返済していれば大きな問題に発展することはありません。

この時点で「この金額で住宅ローンを返済していくのは難しい」となった場合、早めに金融機関や不動産会社への相談をしておくべきです。

【滞納して3か月】ブラックリストに登録される

3か月ほど住宅ローンを滞納し続けると、ブラックリストに登録されます。

ブラックリストとは?
個人信用情報機関に滞納歴などの事故情報を登録されること。
ブラックリストに登録されると、クレジットカードやローンを組めなくなります。
また、返済をしてもそこから5年ほど経過しないとクレジットカードの作成や住宅ローンを組むことができないので、2か月以内に住宅ローンを返済し始めた方が良いでしょう。

【滞納して6か月】利益の喪失により一括返済を請求される

住宅ローンの滞納期間が3ヶ月~6ヶ月になると、「期間の利益の喪失予告通知」が届きます。

これは、「期日までに滞納金を支払わなければ一括返済を請求します」という通知です。

住宅ローンを払えず滞納している状況で一括返済をすることは不可能に近く、ここから状況は悪化してしまいます。

【滞納して7カ月~】競売が開始され立ち退きを迫られる

住宅ローンの一括返済をせずに滞納をし続けていると、保証会社が代わりに住宅ローンの返済をすることになります。

そして、保証会社が債権者となり支払った金額を回収するため、裁判所へ競売を申し立てて手続きを進めていくことでしょう。

競売とは?
購入希望者に購入価格を申請してもらい、競売の期間中に最高額を付けた人に売却する方法のこと。
競売の入札が始まるのは一般的に滞納から10カ月後と言われており、競売によって不動産が売却されると、強制的に立ち退きを迫られることになります。

住宅ローンが払えず売却する3つの方法

住宅ローンが払えず売却するケースでは、次の3つの売却方法があげられます。

住宅ローン払えず売却する方法

  • 一般売却
  • 任意売却
  • リースバック

それぞれどのような違いがあるのかを知り、自分の場合はどちらのケースに該当するのかを考えてみましょう。

一般売却

家の売却によって住宅ローンの残債を完済できる場合は、一般売却が可能です。一般売却は不動産会社に仲介を依頼して売却する通常の方法であり、売却方法の中ではもっとも高く売れる可能性が高いです。

ただし、買主を見つけるまでに時間がかかりやすく、最低でも3ヶ月程度、長いと1年ほどの期間を要することは理解しておきましょう。

▶一般売却のメリット・注意点について知りたい方はこちら

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任意売却

家の売却価格で住宅ローンを完済できない場合や、売却価格と貯金などで一括返済できない場合は、任意売却を選択することになります。

任意売却は売却によってローンを完済できないだけではなく、住宅ローンを一定期間滞納するなど、いくつか売却の条件があることは覚えておきましょう。

住宅ローンを滞納し続けると、家は競売にかけられて強制的に売却されます。任意売却なら競売よりも高く売れる可能性が高く、少しでもローン残債を減らせる点が魅力です。

▶任意売却のメリット・注意点について知りたい方はこちら

リースバック

売却後もそのまま家に住み続けたいなら、リースバックを利用する方法もあります。リースバックはリースバック会社に家を売却し、売却した家の賃貸契約を結んで住み続ける方法です。

賃貸契約を結ぶことで、毎月家賃の支払いは必要ですが、同じ家に住み続けられます。また、資金が貯まったなら、賃貸契約を解消して家を買い戻せるケースもあります。リースバックは任意売却とセットで行われることが多いです。

▶リースバックのメリット・注意点について知りたい方はこちら

住宅ローンを払えず売却するならまず「一般売却」

「この先住宅ローンを払えそうにない…」と予測した時点で、早めに一般売却を検討しましょう。
先述した通り、住宅ローンの滞納期間が進むほど、残された売却手段がなくなっていきます。

住宅ローンを払えず売却する場合、一般売却が金銭的ダメージを和らいでくれます。
一番金銭的ダメージが少なくされる方法は、一般売却を行い、残ったローンを一括返済することです。

以下では、一般売却のメリットや注意点について解説していきます。

一般売却のメリット

一般売却をする際のメリットは、次の2つがあげられます。

一般売却のメリット

  • 家を高く売れる
  • 債権者の同意がいらない

家を高く売れる

以下の画像は、レインズの「月例マーケットウォッチ(2022年5月度)」の売却相場を編集部で作成したものです。

住宅ローン払えず売却

引用:レインズ「月例マーケットウオッチ:2022年05月度」

一般売却で家を売却する場合、これから紹介していく他の売却方法と比較して最も高く売却できる方法という点が一番のメリットです。

仲介を依頼する不動産会社や家の売出価格、条件などを全て売主が判断した上で売却活動を行うことができます。
このことから、一般売却は希望通りの売却を行える可能性が最も高いと言えます。

そのため、住宅ローンが払えずに家の売却を検討している方は、基本的に一般売却を検討するべきです。

債権者の同意がいらない

一般売却の場合、債権者の同意が必要ありません。逆に任意売却では金融機関や債権者の同意が必要なので、金融機関が拒否すれば利用することはできません。

一般売却では、所有者の売却意思があれば売却ができるので、一般売却ができるときに売却をした方が良いでしょう。

一般売却の注意点

一般売却をする際の注意点は、次の3つがあげられます。

一般売却の注意点

  • 不動産会社選びで失敗して安く売却してしまう
  • ブラックリストの登録前に売却をしておく
  • 売却価格によっては住宅ローンを完済できない可能性がある

不動産会社選びで失敗して安く売却してしまう

不動産会社をしっかり選ばなければ、売却失敗してしまうでしょう。

不動産会社と言っても「戸建てが得意」「特定の地域と精通している」など様々な特徴があります。

不動産会社選びで見極めるポイントは以下の通りです。

その中でも、自分の物件種別や地域を得意としている不動産会社を選んで売却をしましょう。

複数の不動産会社に見積もり依頼しよう

少しでも高値で家を売却するには、複数の不動産会社に査定を依頼することがおすすめです。同じ家でも、不動産会社によって提示する査定額は異なり、売却価格に違いが出てしまうこともあります。

安値で売却しないためには、複数社の査定額を比較して、より好条件で売却できる不動産会社を見つけることが大切です。

一括査定サイトのすまいステップなら、簡単な情報を入力すれば複数社から査定を受けられるため、売却を依頼する不動産会社をスムーズに探しやすいでしょう。

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ブラックリストの登録前に売却しておく

住宅ローンが払えずに一般売却で家を売却する場合、ブラックリストの登録前に家を売却しましょう。

ブラックリストに載ってしまうと、クレジットカードを新しく作ることが出来なくなってしまったり、新たなローンを組むことが出来なくなってしまいます。

仮に一般売却で家を売却した後に新しくローンを組んで月々の支払額の少ない家への住み替えなどを検討している場合には、ブラックリストに登録されてしまうと金融機関による審査で落ちてしまい新居を購入するローンを組むことができなくなります。

すまリス
このような事態を避けるためも、一般売却を検討している人はブラックリストに登録前に動き出す必要があります!

売却価格によっては住宅ローンを完済できな可能性がある

住宅ローン残債が売却価格よりも大きい場合(オーバーローン)、一般売却の売却価格だけでは住宅ローンが完済できません。

そのような事態になったら以下の方法で完済することができます。

  • 手持ち資金で完済する
  • 住み替えローンで残債分まで借りる
  • 無担保ローンで補填する

いずれかの方法を利用することでオーバーローンでも売却することが可能です。

一般売却が難しい場合は「任意売却」

先述しましたが、任意売却は住宅ローンが払えず競売手前の人が行う売却方法です。

「任意売却ってどんなかんじなんだろう」「任意売却したいけど怖い」など不安を抱えている人もいると思います。

そこで以下では、任意売却のメリットや注意点について解説しています。

任意売却のメリット

任意売却のメリットは以下の通りです。

任意売却のメリット

  • 競売より高く売却できる可能性がある
  • ローン残債を分割で返済できる可能性がある
  • プライバシー侵害されない

競売より高く売却できる可能性がある

任意売却は一般売却に比べ売却価格は低くなってしまいますが、それでも競売よりは高く売却できる可能性があります。

よく「任意売却は高く売れる」と表現される人がいますが、あくまでも競売より高く売れる可能性がある程度です。

また任意売却の購入者は転売を目的としている不動産会社が多く、仕入れの一環として購入しています。

すまリス
買取と違う売却となり、任意売却は一般売却よりも安くなるでしょう。

住宅ローンの残債を分割で返済できる可能性がある

住宅ローンが払えず任意売却する場合、本来一括返済する住宅ローン残債を分割で返済することが可能です。

金融機関との交渉次第ですが、任意売却を認める金融機関は任意売却後の住宅ローン返済の計画を立ててくれます。

そのため任意売却を行えば、無理のない範囲で住宅ローンを返済することが可能です。

プライバシー侵害されない

競売にかけられると、その事実がネットや新聞などで公開されます。

しかし任意売却の場合、ネットや新聞などで公開されることはありません。
そのため、「住宅ローンを払っていない」「家を手放さなければいけなくなった」という情報が外部に漏れる心配はなく、プライバシーを侵害されないこともメリットのひとつと言えますね。

任意売却の注意点

任意売却の注意点は以下の通りです。

任意売却の注意点

  • 個人の判断で任意売却できない
  • 任意売却の期限を過ぎると競売になる

個人の判断で任意売却できない

任意売却を行うには、住宅ローンを滞納する前に、金融機関から合意を得なければなりません。住宅ローンを滞納しそうなら、ローンの返済が苦しいことを金融機関に相談して、任意売却を行えるか承諾を取っておきましょう。

ローンを滞納したからといって、それだけで任意売却が行えるわけではありません。

すまリス
金融機関からの合意は必須なので、早めに承諾を得る必要があります!

任意売却の期限を過ぎると競売になる

住宅ローンを滞納してしまったなら、任意売却はできるだけ早く行うことが大切です。

任意売却ができる期間は限られており、一定期間を過ぎると競売によって強制的に家を手放すことになってしまいます。

競売による売却は、任意売却よりも売却価格が下がるため、競売にかけられる前に手続きを行う必要があります。
任意売却を行うには複数の手続きが必要であるため、競売になる前にできるだけ素早く行いましょう。

実績のある任意売却専門業者に依頼

任意売却を行うなら、一般的な不動産会社ではなく、任意売却の専門業者に売却を依頼しましょう。
一般的な不動産会社だと、任意売却を取り扱っていないケースがあったり、売却はできても知識が不十分でスムーズに売れなかったりする可能性があります。

専門業者なら金融機関と売却価格についての協議を行い、スムーズに売却できるようにサポートを受けられます。任意売却は特殊な売却方法であるため、行うなら必ず専門業者に相談しましょう。

今の家に住み続けたい人は「リースバック」

売却しても住み続けられるリースバック。
「住宅ローンを払えず売却するけど住み替えができない」と考えている人がいるのではないのでしょうか。

メリットもありますが、注意点もあります。この章では、リースバックのメリットや注意点を解説しています。

リースバックのメリット

リースバックのメリットは以下の通りです。

リースバックのメリット

  • 売却後も住み続けられる
  • 売却した家を買い戻せる場合がある

売却後も住み続けられる

リースバックの特徴でもある、「売却後も住み続けられる」という点が大きなメリットと言えます。

物件を売却する際に、売買契約を結ぶと同時に定期借家契約を結びます。これにより、売主から借主となり、売却後の家でも住み続けるための権利を得ることが可能です。

すまリス
家族で暮らしている場合は子どもの転校や引っ越し費用が浮く点もメリットですね!

売却した家を買い戻せる場合がある

リースバックは一度家を手放しますが、買い戻しをすることができます。

一時的に売主から借主となりますが、資金に余裕ができたタイミングで買い戻して再度所有者になることも可能です。

将来的に買戻したいときは、売買契約時の契約書に買戻し特約や再売買の予約を付けてもらうように相談しましょう。

リースバックの注意点

リースバックの注意点は以下の通りです。

リースバックの注意点

  • 一般売却よりも安くなる
  • 家賃が発生する
  • オーバーローンの場合リースバックはできない

一般売却よりも安くなる

リースバックの場合、一般売却に比べ売却価格は安くなるでしょう。

リースバックで受け取れる金額は、相場の7割〜8割程度になると言われています。

物件の築年数や状態によっても価格は変動します。また、買取を依頼する不動産会社によって買取価格も変動します。いずれにしても、通常の売却よりも金額が低額になる点はデメリットといえるでしょう。

家賃が発生する

そのまま住み続けるためには、家賃を支払う必要があります。リースバックの家賃相場は、不動産会社が利回り重視で決められることが多いです。

リースバックの家賃は、市場の相場ではなく買取価格に対する利回りを考慮して算出されると考えておきましょう。

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買取価格が高くなればなるほど、家賃も高くなるということです!

金融機関が同意しなければ利用できない

リースバック業者が提示する売却額に金融機関が同意しなければリースバックは利用できません。

また、リースバックを選択すると、売却金額で完済できなかった残債の返済と、毎月の家賃の両方を負担しなければいけなくなります。売却後の支払いが可能かよく検討しましょう。

住宅ローンが払えず売却の事態を避ける方法

住宅ローンが払えず家を売却するのは、あくまでも最終手段です。そのため、基本的には払えずに売却する前に、住宅ローンを滞納しないように対処する必要があります。

住宅ローン払えず売却の事態を避ける方法

  • 家計の見直し
  • 支払いが困難と感じた段階で金融機関に相談
  • 住宅ローンの借り換えを検討する
  • 住宅ローン以外の返済もある場合は個人再生

ローンの滞納によって売却する事態を避けるためにも、事前にできる対策を知っておきましょう。

家計の見直し

住宅ローンを滞納しないためには、家計の見直しをすることが大切です。毎月支払う保険料や光熱費、その他出費などを見直し、無駄がないかを確認しておきましょう。

不要な保険を解約したり、電気やガス、水道などを節約する意識を持ったりすることで、月々の出費は減らせます。毎月の負担を少しでも減らすことで、ローン滞納のリスクを引き下げられます。

支払いが困難と感じた段階で金融機関に相談

ローンの返済が困難と感じた段階で、金融機関に返済が苦しい旨を相談しておくことが大切です。事前に相談しておくことで、毎月の返済額を減らしてもらえたり、返済スケジュールの修正などを行ってくれる場合があります。

滞納してからだと返済額の減額やリスケジュールが難しいケースもあるため、滞納しそうになった段階で金融機関に相談するようにしましょう。

住宅ローンの借り換えを検討する

金利が高く返済が苦しい場合は、住宅ローンの借り換えを検討してもよいでしょう。より低金利のローンに借り換えることで、月々の返済額が下がり、負担を減らせる場合があります。

ただし、借り換えには手数料がかかり、場合によっては手数料分の費用負担が大きくなってしまうこともあります。

低金利のローンに借り換えたからといって、必ずしもお得になるとは限りません。手数料を考慮して、それでも安くなる場合のみ、住宅ローンを借り換えましょう。

住宅ローン以外の返済もある場合は個人再生

住宅ローン以外の返済もあり、複数の返済で困っている場合は個人再生が選択肢となります。個人再生とは裁判所から許可を認可を受けることで、借金を大幅に減額してもらえるものです。

減額された借金は、おおよそ3年をかけて支払う必要がありますが、残った分は返済が免除されます。

個人再生の場合は、住宅ローンの特則を利用して、ローンの支払いを継続しながら住宅を残し、住み続けることも可能です。

▶個人再生について詳しく知りたい方は「裁判所:個人再生手続利用にあたって」をご覧ください

自己破産は住宅が取り上げられる

自己破産をした場合は、住宅ローンの返済は免除されますが、住宅が取り上げられます。自己破産では債務免除となる代わりに、価値のある財産はすべて処分されるため、所有している資産が消失します。

同じ家に住み続けるなら個人再生を選び、家を手放しても構わないなら自己破産を選ぶように、状況に合わせて選択しましょう。

住宅ローンを払えず売却した人の体験談

住宅ローンを払えず売却を検討している人にとって、経験者の体験談は貴重な情報源となります。

売却経験者が「どのような状況で」「どのようにして売却を行ったのか」を知ることで、売却のイメージをしやすくなります。

この章では、住宅ローンを払えず売却した人の体験談と解決策について掲載しています。

転職して給料が減り住宅ローンを払えず売却

体験談

群馬県:50代・男性
埼玉県に一戸建て(3,300万円)を35年ローンで購入
月収26万円/月々75,000円返済/完済予定は65歳
売却方法:任意売却/売却価格:1,200万円/ローン残債:約1,000万円


当時の収入で持続できるのであれば返済できると考えていました。ですが家を買ってから4年後に離婚。その間に2回転職していました。
結果的にそれまでに収入がかなり減りました。
そこで住宅ローンが払えず任意売却。現在は約1,000万円の負債があります。

この方は、離婚の間に2回の転職をして結果的に収入を減らしてしまいました。

このように、収入の変動で住宅ローンが払えず売却するというケースが多いです。

【解決策】住宅ローンの支払いが困難なら早めに相談と対策

住宅ローンの支払いが困難な場合は、早めに金融機関に相談して、対策を考えることが大切です。ローンが払えず売却するケースも多いですが、事前に対策することで売却によって手放さずに済むこともあります。

また、転職することがダメではありません。ですが、収入が減るとローンの返済などで負担がさらに重くなってしまいます。

方法次第では自宅を残し、ローンの返済負担を軽減しながら住み続けることも可能です。売却はあくまでも最終手段と考え、ローンが払えなくなる前に対処することを心がけましょう。

まとめ

住宅ローンを払えない状況は焦りや不安を感じてしまい、冷静な判断ができなくなることがあります。

しかし、今回解説してきたように、しっかり正しい知識を身に付け、適切な判断ができれば、最悪の事態を回避することも可能です。

「住宅ローンをはらえそうにないな」と感じたら、まずは金融機関や不動産会社に相談し、なるべく早く対処を行うことが極めて重要だと言えます。

記事のおさらい

住宅ローンを払えず売却できないと何が起こるのか

住宅ローンを払えず売却できないと何が起こるのかは以下の通りです。

  • 【滞納して2か月】金融機関から督促状が届く
  • 【滞納して3か月】ブラックリストに登録される
  • 【滞納して6か月】利益の喪失により一括返済を請求される
  • 【滞納して7カ月~】競売が開始され立ち退きを迫られる

詳しく知りたい方は住宅ローンを払えず売却できないと何が起こるのかをご覧ください。

住宅ローンが払えず売却する3つの方法は?

住宅ローンが払えず売却する3つの方法は以下の通りです。

  • 一般売却
  • 任意売却
  • リースバック

詳しくは住宅ローンが払えず売却する3つの方法をご覧ください。

住宅ローンが払えず売却の事態を避ける方法は?

住宅ローンが払えず売却の事態を避ける方法は以下の通りです。

  • 家計の見直し
  • 支払いが困難と感じた段階で金融機関に相談
  • 住宅ローンの借り換えを検討する
  • 住宅ローン以外の返済もある場合は個人再生

詳しく知りたい方は住宅ローンが払えず売却の事態を避ける方法をご覧下さい。

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