家の売却で可能なオーバーローン対策とは。やるべきことを徹底解説

家を売却する際には、住宅ローンが残っているかどうかを事前に確認しておく必要があります。住宅ローンの残債があり、売却価格よりもローン残債が多い状態をオーバーローン、売却価格が残債を上回る場合をアンダーローンと呼びます。

オーバーローンの状態だと、場合によっては家が売却できないケースがあるため注意が必要です。オーバーローンの対策としてできることを知り、家の売却をスムーズに行いましょう。

家を売却するときのオーバーローンの基本

家を売却するときには、ローン残債と売却価格がどのような関係にあるかを把握しておくことが大切です。オーバーローンとはどのような状態なのか、基本的な理解を深めるだけではなく、オーバーローンの問題点やなってしまう理由などを知っておきましょう。

オーバーローンとは家の売却で残債あり

オーバーローンとは、家の売却価格だけでローンを完済できない状態を指します。たとえば住宅ローンの残債が1,000万円あり、家の売却価格が800万円の場合はオーバーローンとなります。対して売却価格がローン残債よりも多く、売却によってローンを完済できる状態は、アンダーローンです。

オーバーローンの問題点

売却時にオーバーローンになる問題点としては、抵当権が抹消できず、家を売却できないことにあります。住宅ローンを組んで家を購入した場合は、金融機関が家や土地などの不動産に抵当権を設定します。

抵当権は担保となる不動産に設定されるものであり、完済することで抹消が可能です。つまり、抵当権を抹消しないと、家が金融機関の担保になったままであるため、この状態では売却ができません。

家の売却でオーバーローンになる原因

家の売却時にオーバーローンになってしまう原因は、次の3つがあげられます。

• 高額なローンの借入をしている
• 経年劣化によって家の資産価値が低下している
• ローン借り入れ後すぐに売却している

ローンの借入額が高額だと、売却価格で完済できないケースが多く、オーバーローンになりやすいです。また、売却する家の資産価値が低下していると売却価格が低くなるため、残債を返しきれずにオーバーローンになることもあります。

家の価値が高い状態でも、ローン借り入れ後すぐに売却すると、残債のほうが多くなってしまい、オーバーローンになることも多いです。

オーバーローンと財産分与

結婚後に家を購入し、離婚する場合は、家も財産分与の対象となります。ただし、財産分与では基本は負債は分与しないことになるため、オーバーローンの場合は家は財産分与の対象外です。

そのため、住宅ローンの名義人がそのまま家に住み続けたり、名義人以外が住み、名義人が返済をし続けることが基本です。

もちろん、オーバーローンでも金融機関に承諾を得て売却できる場合もあります。自己資金で充当して返済できるなら、売却して残った資産で財産分与をすることも可能です。

家の正確な査定額を把握したい方は、複数の不動産会社の査定額を比較しましょう。

家の査定額は不動産会社が直近その家がいくらで売れそうかを周辺の事例などから算出した金額です。

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オーバーローンでも家を売却する5つの方法

オーバーローンの状態でも家を売却する方法として、次の5つがあげられます。

• ローンの残債を預貯金から支払う
• 住み替えローンで残債分まで借りる
• ローン残債を無担保ローンで補填
• アンダーローンになるまで売却を延期
• 金融機関と交渉して任意売却

いずれかの方法を利用することで、オーバーローンでも家の売却は可能です。

ローンの残債を預貯金から支払う

売却価格でローンの残債を完済できない場合は、預貯金など自己資金で補填することによって、売却が可能です。金融機関はローンを完済してくれるなら、残債があっても売却を許可してくれます。

オーバーローンでも金融機関に相談し、預貯金から支払って完済が可能な場合は、家の売却を認めてくれるケースが多いでしょう。

住み替えローンで残債分まで借りる

家を売却する際に新居の購入を考えているなら、住み替えローンを利用することで、前の家のローン残債を完済できます。住み替えローンで新しい家を購入する金額に上乗せして、ローンの残債額も借り入れます。

住み替えローンの融資を受けることで前の家のローンを完済できるため、抵当権を抹消して売却が可能です。ただし、住み替えローンで残債分まで借りると、新居の購入費用だけではなく、前の家のローン残債まで借り入れることになり、返済負担が大きくなりやすい点には注意が必要です。

また、借入額が大きいほどローンの審査は厳しくなり、場合によっては審査に落ちて融資を受けられないこともあります。

ローン残債を無担保ローンで補填

銀行や消費者金融などを利用し、不動産などの担保が不要な無担保ローンを借り入れて、ローンの残債を返済する方法もあります。無担保ローンでは担保なしで借入ができるため、オーバーローンの状態でも融資が受けられます。

ただし、無担保ローンは借入可能額が少なく、場合によっては残債の完済が難しいケースもあるため注意が必要です。また、住み替えローンや通常の住宅ローンよりも金利が高く、この点からも返済負担が増えやすいことは理解しておきましょう。

アンダーローンになるまで売却を延期

家の売却を急いでいないなら、アンダーローンになるまで売却を延期し、少しずつローンの残債を減らすこともおすすめです。売却時期を遅らせることでローンの残債は減り、売却価格でローンを完済しやすくなります。

ただし、売却期間をずらすと、家の資産価値も減ってしまうため、売却価格は下がります。売却価格が低くなると、残債が減ってもオーバーローンになることもあるため、この点には注意しなければなりません。

金融機関と交渉して任意売却

オーバーローンの状態でも、金融機関に交渉することで任意売却が可能なこともあります。任意売却とは、住宅ローンを滞納してしまった状態でも、競売にかけられる前に自身で売却活動を行い、家を売ることです。

任意売却をするには金融機関の承諾を受けるだけではなく、一定期間住宅ローンを滞納し、返済できない状態であると認められるなど、さまざまな条件があります。

競売よりも高値で売却しやすいものの、あくまで最終手段としての売却になるため、基本的には別の方法で家を売ることを考えましょう。

オーバーローンの差額を減らす家の売却方法

家を売却する際に、少しでもローンの返済に充てられる金額を増やす方法は、次の通りです。

• 家を適正価格で売却
• 不動産会社と仲介手数料の交渉
• 家の売却にかかる諸費用を節約
• 固定資産税や管理費の一部を請求
• 売却する家にかけている保険の解約手続き

オーバーローンの差額を減らすためにも、工夫して家を売却しましょう。

家を適正価格で売却

適正価格で家を売却するには、売却価格の相場を調べておくことが大切です。相場を知らずに売却すると、相場より安く手放してしまい、損をする可能性があります。

適正価格を調べるには、複数の不動産会社から査定を受けて、各社が提示する条件を比較しておくとよいでしょう。効率的に査定を受けるには、一括査定サイトの利用がおすすめです。

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不動産会社と仲介手数料の交渉

不動産会社に仲介を依頼して売却してもらう場合は、売却の成功報酬として仲介手数料を支払います。仲介手数料は上限額のみ法律で定められており、その範囲なら不動産会社が任意に設定することが可能です。

そのため、仲介手数料の減額を交渉すると、場合によっては手数料を減らしてくれることがあります。ただし、仲介手数料は不動産会社にとって重要な利益であるため、交渉しても減額できないこともあります。

無理に値引き交渉をすると印象が悪くなり、売却活動に支障をきたすこともあるため、強引に値引きを求めないようにしましょう。

家の売却にかかる諸費用を節約

家の売却にかかる諸費用としては次のものがあげられ、方法次第で節約も可能です。

• 司法書士に支払う報酬
• ハウスクリーニング代
• 引っ越し費用

登記手続きを司法書士に代行してもらうと、報酬の支払いが必要です。手続きは自身でも行えるため、司法書士を利用しなければ、費用は節約できます。

スムーズに家を売るには内覧での印象をよくする必要があり、部屋はきれいにしておかなければなりません。業者にハウスクリーニングを依頼せず、自身で清掃したり、一定箇所に絞ってハウスクリーニングを利用したりすることで、費用は節約できます。

住み替えの場合は引っ越し費用がかかりますが、先に新居を購入しておくことで、一度の引っ越しで済ませることができ、費用を節約できます。また、不用品は捨てずにできるだけ売却することでも、資金を増やし、かつ費用の節約が可能です。

固定資産税や管理費の一部を請求

売却までにすでに支払っている固定資産税や都市計画税などは、買主に交渉することで日割り計算して精算してもらえます。固定資産税や都市計画税などは、1年分をまとめて支払うため、日割り計算して一部を請求して回収しておきましょう。

また、マンションの管理費もまとめて支払っている場合は、買主に交渉して日割り計算した分を請求することは可能です。

売却する家にかけている保険の解約手続き

売却予定の家に保険をかけている場合は、解約することで残期分の保険料を返金してもらえます。火災や地震などの各種保険は、売却しても自動的に解約されるわけではありません。解約手続きは自身で行う必要があるため、忘れずに行いましょう。

オーバーローンになりそうな家のNGな売却方法

オーバーローンになりそうな家の場合は、NGな売却方法として次の2つがあげられます。

• 不動産会社による家の買取
• 裁判所による家の競売

売却方法を間違えると、残債が多く残ってしまう可能性があります。

不動産会社による家の買取

家は仲介によって売却するだけではなく、不動産会社に売却する買取という方法があります。買取は仲介よりも素早く売れることがメリットですが、仲介よりも売却価格が下がります。

買取では家をリフォームやリノベーションで手を加え、再販することが前提です。リフォームなどの費用を差し引く分、売却価格は下がり、オーバーローンになりやすいため注意が必要です。

裁判所による家の競売

住宅ローンを滞納し続けると、抵当権が行使され、裁判所によって競売にかけられて強制的に家を売却されます。競売による売却では、不動産会社が家を購入することになり、仲介で個人に売るよりも売却価格は下がります。

競売ではローンの完済ができず、売却後の残債も多く残ってしまうため、競売にかけられる前に売却して少しでも残債を減らすことが大切です。

オーバーローンでも家の売却を諦めない

売却価格よりもローンの残債のほうが多いオーバーローンの状態でも、方法次第では家を売ることはできます。オーバーローンだからといって売却を諦める必要はないため、方法を探して売却を目指しましょう。

別のローンで資金を借り入れたり、自己資金を充当したりすることで、ローンは完済できます。任意売却や競売ではローンの完済ができないため、その状態になる前に家を売却して、スムーズにローンを完済しましょう。