【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

住宅ローンがあるけど引っ越したい人必見!売却の方法と注意点を解説

  • 更新日:2022年7月28日
監修畑中 学
不動産に関わる相続や債務問題のトラブルシューティングを得意とし、その真摯な取り組みがNHK、読売新聞、日本経済新聞などで紹介されている。武蔵野不動産相談室株式会社代表取締役。
【保有資格】宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター、マンション管理士、管理業務主任者
【URL】武蔵野不動相談室株式会社
住宅ローンがあるけど引っ越したい人必見!売却の方法と注意点を解説

離婚や転勤、住み替えに家族事情など、住宅ローンが残っていても引っ越しをしたい状況はよくあります。

住宅ローンは一千万円単位の大きな金額なため、「残債がある状態で引っ越しできるのか」「引っ越しした後残債はどうなるのか」など様々な不安を抱えている方が多いでしょう。

そこでこの記事では、住宅ローンを残して引っ越しをする場合の対応方法を解説します。
「住宅ローンがある状態で引っ越しできるのか」「住宅ローンは今後どのように返済していくのか」を確認していきましょう。

ローン返済中の家を売る方法は?住宅ローン完済せず売却できる⁈

住宅ローンが残っているけど引っ越したい場合は

住宅ローンが残っている状態でも引っ越すことは可能です。
ただし、引っ越す理由や置かれた状況によってとれる手段が変わります。

住宅ローンが残っている状態で引っ越しをする方法は以下の3通りです。

  • 家を残して引っ越す
  • 賃貸にして引っ越す
  • 家を売却して引っ越す

家を残して引っ越す

住宅ローンは、引っ越し後も支払いを継続できます。

例えば、単身赴任の場合、家族が変わらず住宅として利用しているため、住宅ローンの契約が打ち切られる心配はありません。
家族全員で引っ越しし、空き家となる場合も将来住むのなら支払いを継続できたりします。

金融機関によって住所変更の通知など、必要な手続きが決められているので確認してみましょう。

注意点は、新たな住宅ローンを組めないことです。
住宅ローンは1本しか組めないため、現在の住宅ローンを完済しない限り新たな住宅ローンを組めません。

賃貸にして引っ越す

またその家に戻ることを前提として、つなぎのために賃貸に出すのは可能です。
それ以外の場合は、ローンの一括返済を求められることもあるので注意が必要です。

例えば、転勤や親の一時的な介護など、「家を離れるが、ことが終わったら家に帰ってくる」場合は検討してよいでしょう。

家を売却して引っ越す

家の売却金額で住宅ロ―ンを完済できる場合は、売却した後に自由に引っ越しできます。
家の維持費もなくなり、完済後は新たな住宅ローンも組めます。

また、家を売却するには住宅ローンを完済し、金融機関が設定した抵当権を外す必要があります。
そのため、売却金額と手持ち資金を合わせた額が住宅ローンの残額を超えていなければ、売却自体できません。

すまリス
ただ、住み替えローンを使えば、現在の住宅ローン残額と新居購入にかかる費用をまとめて借りられるから、売却金額で住宅ローンを完済できなくても引っ越しできるよ。
住み替えをする場合に使えるけど、借入額が大きくなるから注意!

家の売却で住宅ローンを完済できるか知るには、不動産会社の査定を受ける必要があります。
算出される査定額は不動産会社ごとに大きく異なる場合もあるので、複数の不動産会社の査定を比較するといいでしょう。

一括査定サイトすまいステップでは、3分程度の簡単な入力で、最大4社の不動産会社に括で査定依頼ができます。

残っている住宅ローンを完済する方法

1章では、家を残して引っ越す方法や賃貸にして引っ越す方法など、住宅ローンを完済せずに引っ越す方法も紹介しました。
しかし、上記の方法では、家族が住宅として利用し続けているか、今後家に戻る前提で家を空ける必要があります。

そのため、引越しする際は、住宅ローンを完済できると自由で安全です。

以下では、引っ越し前に住宅ローンを完済する方法を解説します。

  • 売却したお金で一括返済する
  • ダブルローンを組む
  • 住み替えローンを組む

売却したお金で一括返済する

残っている住宅ローンを返済する方法として最も選択したいのが、所有する家を売却して一括で返済をすることです。売却益が出れば新しい家を購入する資金にも充てられます。足りない場合には貯金など自己資金から捻出して返済をすると手放せます。

自己資金で返済ができれば余計な金利を払う必要がなく、新しい住宅ローンを組む場合にも、返済ができたことを評価してもらえます。金融機関から信用を得るには、職業や年収、勤続年数などもありますが、なによりも借りたお金をきちんと返すことが信頼されます。

きちんと返済していれば引っ越し先で新しい家を購入する場合にも住宅ローン審査が通りやすくなる場合もあります。貯金などの自己資金を足しても返済額が足りない場合には、親戚などにきちんと返済計画を相手に伝えたうえで借りた方が得をします。

ダブルローンを組む

住宅ローンは居住に使用する住宅に対して特別な金利でローンを組む制度のため、基本的に一本しか組めません。
ただし、セカンドハウスなどを購入する場合は、別途セカンドハウス用のローン等を契約し、ダブルローンの状態にすることも可能です。

総合的な借入額が多いため、審査は厳しい傾向にあります。

住み替えローンを組む

家を売却しても住宅ローンが返済できない場合には住み替えローンを組むことで、新しい家の住宅ローンに前の家の残ったローンを上乗できます。ただし、前の家のローン残額によっては住み替えローンの返済額が高額になる場合もあります。

住み替えローンは返済額が高額になる傾向があり、金融機関としてもリスクが高まるので審査も厳しくなります。前のローンの残債を別のフリーローンなどで借りて返済を使用とする場合には、金利も高くなる上に、月々の負担額も高額になり、2カ所に支払う必要があります。

住み替えローンが通れば新しい家に住みながら負担の抑えられた金額で返済が進められます。もし、住み替えローンが必要な状況になったら、審査を申し込んで利用できた方がお得です。

住宅ローンの残っている家を売却するときにやるべきこと

住宅ローンが残っている家を引っ越しなどを理由に売却する場合に必要なことについてここでは紹介していきます。金融機関への相談やローン残高の確認などやるべきことはしっかりとやって、売却に備えましょう。

金融機関への相談

住宅ローンが残っている状態で家を手放さなければならなくなった場合には、まず借り入れをした債権者である金融機関に手放す理由を説明しましょう。金融商品や利用条件などは複雑なので、担当者から状況に合わせた選択肢や返済方法の提案を受けられます。

住宅ローンが残っている状態で引っ越しが必要になったら、金融機関にどのような選択肢があるのか相談してみましょう。

売り先行か買い先行かを決める

家を売却する場合には売り方として売り先行か買い先行かに大きく分けられます。売り先行は物件の売却を先行して、売却を済ませてから買いに回るパターンです。メリットとしては売却条件などをしっかり吟味して購入者を選んで高値で売れます。売却に専念するため、余裕がない状態で売却を急ぐ場合にも用います。

デメリットとしては売却をはじめてすぐに購入者が見つかった場合に、次の新居が決まってなくても売買契約を結べば期日までに物件を渡す必要があります。物件の引き渡し日までに新居が決まればいいですが、決まらない場合には仮住まいの家賃が発生します。

買い先行の場合は新居を用意した上で売却を進める方法です。既に新居が決まっているので仮住まいの心配もなく、引っ越しが済んでいれば、空き家の状態で内覧ができるので、売買契約が決まりやすいメリットがあります。

必要な売却金額も分かるのでいくらまで値下げ交渉ができるかも目安が決まります。一方で、買い先行のデメリットとしては売却までの期間の資金が一番のネックになります。新居の購入が決まってから、前の家が売れるまでの期間、二重ローン状態になります。

住み替えローンなどを上手く利用してローン負担が高くならないような工夫もできますが、場合によっては新しい住宅ローン審査に通らないこともありえます。また、新居が決まって売却を急ぐあまりに必要以上に値下げをしてしまうことも見受けられます。

ローンがどれくらい残っているのかを確認する

返済プランを立てるためにも金融機関に正確なローン残高を確認しておきましょう。住宅ローン控除などに使用するために毎年金融機関から残高証明書は発行されていますが、引っ越し時点でいくら残っているのか正確な数字は問い合わせをして確認しましょう。

その際に、一括返済の手数料や諸費用などについても確認をしておきましょう。ローン残高によっては手数料も大きな負担になる場合があるので注意しましょう。

住宅ローンのある家を高く売るためのポイント

住宅ローンの残る家を売却する必要が出た場合には少しでも高く売りたいものです。時間的に余裕がなかったりすると購入希望者に足元をみられることもありますが、購入者が気持ちよく購入できる環境を整えることが最大のポイントになります。ここではより詳しくみていきましょう。

魅力的な室内写真を用意する

物件の購入を希望する人はほとんどが内覧を希望します。そして内覧で新しい生活をイメージしたり、値下げ交渉の材料を探したりします。最近ではインターネットの物件サイトなどで掲載される室内写真を見て内覧先を決めることも多いです。

魅力的な内覧写真は多くの内覧希望者を獲得でき、より好条件で売却できる可能性が高まります。魅力的な室内写真を用意するには以下の点に注意しましょう。

  • 広角カメラで室内を広く見せる
  • 整理整頓して最低限の家具だけ配置する
  • 自然光が入る午前10時?11時に撮影する
  • 照明は併用してなるべく明るいタイプを使用する
  • 水周りの水アカや黒カビは確実に落とす
  • 下から天井が入るように撮影する

清潔で明るく広々とした印象を与えられる写真が好まれます。プロに依頼するサービスも出ていますが、個人でも用意できるなら使っても良い写真を多く用意して営業担当者に渡すことで営業もしやすくなります。

一括査定サイトを利用する

住宅ローンの残りがある不動産を売却する場合には金融機関に相談が必要ですが、実際に売却を担うのは不動産会社です。選んだ不動産会社によって売却金額は大きく異なる場合があります。

まずは不動産会社に査定を依頼していくらで売却が見込めるかを確認しましょう。査定を依頼する場合に、1社だけでは比較が難しいです。不動産査定額は数百万円単位で差が出ることも多くあるので、複数の不動産会社に査定を依頼して、価格や仲介条件などを比較しましょう。

検討を重ねたうえで、物件を高く売却できる実力を持った不動産会社を見つけて仲介の依頼をしましょう。複数の不動産会社に査定を依頼する場合にはネットから無料で利用できる一括不動産査定サイトが便利なので利用してみてください。

一括査定サイトならすまいステップがおすすめ

不動産査定を一括査定してくれるサイトもいくつかありますが、なかでもすまいステップ」なら優良な不動産会社のなかから独自の厳選審査に通過した不動産会社のみを掲載しているので、査定段階から有力な不動産会社を見つけやすいです。

また、営業担当者は有資格の経験豊富なエース級が付いてくれるので、はじめての事でも不安に対応してくれます。一度の情報入力で最大4社の不動産会社に簡単に一括査定を依頼できるのでとても便利です。

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住宅ローンの残っている家から引っ越すときの注意点

住宅ローンの残っている家から引っ越す場合には住宅ローンの約款や説明書をよく読み返したうえで、必要な措置をとりましょう。ここでは住宅ローンを残して家から引っ越すときの主な注意点について紹介していきます。

金融機関に相談せずに進めるのはNG

引っ越しが決まったからと住宅ローンが残っているのに、債権者である金融機関に相談もせずに話を進めるのはよくありません。原則として債務者である家主が住宅ローンの残った物件に居住していることが必要なため、勝手に賃貸や売却を進めることはやめましょう。

債権者に相談をせずに引っ越しをすすめてしまうと、状況によっては一括返済を求められる可能性もあります。いろいろ決まってから報告しようと思っていると申告が遅れてしまうこともあります。引っ越しが必要になった段階から状況を報告しながら選択肢を提示してもらって選択の手助けにするなど良好な関係を結ぶ方が得策です

住宅ローン控除は諦める

住宅を購入してから10年以内に引っ越しが必要になった場合には、その不動産についての売却後の住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)は受けられなくなります。住宅ローン控除は自宅として居住する物件に対して、毎年住宅ローン残高の申告が必要なため、賃貸物件として借り換えた場合にも適用除外となります。

住宅ローン控除の適用条件については前の住宅を購入した時とは変わっているため、新しい物件で住宅ローン控除が受けられるかは不動産会社に確認しておきましょう。

住宅ローンが残っていても状況次第で引っ越しは可能

住宅ローンが残っている家から引っ越しをする必要が生じた場合には、金融機関に住宅ローンの現状確認と選択肢について相談をしましょう。単身赴任の場合でも金融機関には債務者不在になる期間があることを伝えておきましょう。

引っ越しの理由や資産状況などによって最適の解決方法を選択しましょう。単身赴任であれば家を売却せずに、家族が居住することで住宅ローンの返済を続けることも可能です。

引っ越しをするけど、購入した家を活用して賃貸経営をはじめる場合には、住宅ローンの借り換えが必要になります。売却して心機一転する場合には売却益でローンの返済ができるかどうかで売却方法を選択しましょう。

原則として、住宅ローンの残る家から引っ越す場合にはローンの一括返済を求められます。そのため売却して返済に充てる場合には、ローン残高よりも高く売ってくれる優良な不動産会社を見つけることが大切です。不動産会社を選ぶ際には優良な不動産会社をおすすめしてくれる一括査定サイトを選ぶとよいでしょう。

記事のおさらい

住宅ローンが残っているけど引っ越する方法は?

住宅ローンが残っているけど引っ越する方法は以下の通りです。

  • 家を残して引っ越す
  • 賃貸にして引っ越す
  • 家を売却して引っ越す

詳しく知りたい方は住宅ローンが残っているけど引っ越したい場合はをご覧ください。

残っている住宅ローンを完済する方法は?

残っている住宅ローンを完済する方法は以下の通りです。

  • 売却したお金で一括返済する
  • ダブルローンを組む
  • 住み替えローンを組む

詳しくは残っている住宅ローンを完済する方法をご覧ください。

住宅ローンの残っている家を売却するときにやるべきことは?

住宅ローンの残っている家を売却するときにやるべきことは以下の通りです。

  • 金融機関への相談
  • 売り先行か買い先行かを決める
  • ローンがどれくらい残っているのかを確認する

詳しく知りたい方は住宅ローンの残っている家を売却するときにやるべきことをご覧下さい。

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