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住宅ローンがあるけど引っ越したい人必見!売却の方法と注意点を解説

住宅ローンを組んでようやく購入したマイホーム。とはいえ人生いろいろなことが起きるものです。まだ住宅ローンの返済が残っているけど引っ越しをしたい場合に、注意したい点がいくつかあります。まずは、住宅ローンは借りた本人である債務者が居住するための家に対してローンが組まれています。

基本的には債務者が住まなくなった場合には、その時点でローンの残額を一括で返済する必要があるのです。このため、家族で引っ越す場合には家を売却してローンを返済して新しい家を用意することも必要でしょう。ここでは住宅ローンがあるけど引っ越したい人に売却の方法と注意点を解説していきます。是非参考になさってください。

住宅ローンが残っているけど引っ越したい場合は

住宅ローンが残っているけど、何らかの理由で引っ越したい場合に、引っ越すことが可能なのかについてここでは紹介していきます。引っ越す理由や置かれた状況によって住宅を所有し続けるのか売却するのかが変わってきます。いくつかの状況について詳しくみていきましょう。

単身赴任なら住宅ローンを継続できる

一時的な転勤による単身赴任の場合、住宅ローンの融資を受けた債務者が引っ越すことは、家族が購入した家に住み続けることを条件に住宅ローンを継続できます。数年、単身赴任したら戻ってこられる場合には自宅を売却するよりも、所有し続ける方がメリットが高い場合もあります。

住宅ローンに加えて単身赴任先の家賃がかかりますが、会社の家賃補助の有無などを検討したうえで、単身赴任を選択する場合には金融機関にも住宅ローン契約者が不在にする期間を伝えておきましょう。

賃貸住宅として貸し出す

家族全員で引っ越しをする場合には居住用住宅として使用しないため、住宅ローンが残っているなら売却する必要があります。しかし、賃貸住宅として人に貸し出し、家賃収入を得る方法もあります。賃貸を検討する場合には中古住宅を取り扱う不動産会社に問い合わせてまずは査定を受けましょう。

賃貸物件として収入が見込めるなら金融機関に連絡して賃貸への切り替えの相談をしていきましょう。金融機関によっては住宅ローンではなく、事業用の賃貸住宅ローンへの切り替えが必要になります。住宅ローンを借り換えて家賃収入から事業ローンを返済していくことになります。賃貸住宅として貸し出す場合には収益性が見込めないとローンが組めないので注意が必要です。

不動産会社に仲介を依頼して売却する

新しい土地で心機一転生活を立て直す場合には不動産会社に仲介を依頼して売却をするのも一つの手です。自宅の売却金額で住宅ローンを返済できるのであれば金融機関も特に問題はありません。自宅と引っ越し先の両方のローンまたは家賃を負担する状況は金融機関としては避けたい状況にあります。

ローンを残したままローンを組むと個人の負担が増え、滞納や不払いのリスクが高まるため、引っ越し先で家を購入する場合に住宅ローンが組めない可能性もあります。売却益が高い場合には引っ越し先の新居の購入費用にも充てられます。

また、賃貸の見込みが立たない場合でも、売却によって住宅ローンが返済できるなら、自宅を売却して新居を用意するのが得策でしょう。

残っている住宅ローンの返済する方法

住宅ローンが残る家がある状態で引っ越しをする場合には、債務者本人が居住しない場合には残っている住宅ローンを返済する必要があります。住宅ローンを返済すれば不動産は所有者のものになるので、賃貸に利用しても、売却しても好きにできます。

ここでは残っている住宅ローンを返済する手段についてみていきましょう

売却したお金で一括返済を行う

残っている住宅ローンを返済する方法として最も選択したいのが、所有する家を売却して一括で返済をすることです。売却益が出れば新しい家を購入する資金にも充てられます。足りない場合には貯金など自己資金から捻出して返済をすると手放せます。

自己資金で返済ができれば余計な金利を払う必要がなく、新しい住宅ローンを組む場合にも、返済ができたことを評価してもらえます。金融機関から信用を得るには、職業や年収、勤続年数などもありますが、なによりも借りたお金をきちんと返すことが信頼されます。

きちんと返済していれば引っ越し先で新しい家を購入する場合にも住宅ローン審査が通りやすくなる場合もあります。貯金などの自己資金を足しても返済額が足りない場合には、親戚などにきちんと返済計画を相手に伝えたうえで借りた方が得をします。

ダブルローンを組む

住宅ローンは居住に使用する住宅に対して特別な金利でローンを組む制度のため、複数の物件に対しては基本的には住宅ローンを組めません。ダブルローンは所有している住宅ローンと引っ越し先の新しい家の住宅ローンを合わせて組めるローンです。

ダブルローンは2軒分のローンを返済する必要があるため、返済額が高額になりやすいです。そのため、審査基準が厳しくなり、収入はもちろんのこと就職先や勤続年数などもチェックの対象になります。

また、ダブルローンは現在借りている金融機関の承諾が必要なので、他の金融機関でダブルローンを組もうとしていても、既に住宅ローンを組んでいる金融機関に連絡して承諾が得られないとダブルローンは組めません。

購入した家をそのままに、引っ越し先の家も購入するとなると資産運用的にもロスが大きい点もあります。不動産会社やファイナンシャルプランナーなどとも相談しながらダブルローンを組む必要があるのかは検討しましょう。

住み替えローンを組む

家を売却しても住宅ローンが返済できない場合には住み替えローンを組むことで、新しい家の住宅ローンに前の家の残ったローンを上乗せすることができます。ただし、前の家のローン残額によっては住み替えローンの返済額が高額になる場合もあります。

住み替えローンは返済額が高額になる傾向があり、金融機関としてもリスクが高まるので審査も厳しくなります。前のローンの残債を別のフリーローンなどで借りて返済を使用とする場合には、金利も高くなる上に、月々の負担額も高額になり、2カ所に支払う必要があります。

住み替えローンが通れば新しい家に住みながら負担の抑えられた金額で返済が進められます。もし、住み替えローンが必要な状況になったら、審査を申し込んで利用できた方がお得です。

任意売却を選択する

ダブルローンも住み替えローンも審査が通らず、家を売却しても自己資金を使っても住宅ローンが返済できない場合には、引っ越しを諦めて住宅ローンの残額を減らすという選択肢もあります。しかし、場合によってはそのような状況でも家を手放さなければならない場合も出てきます。

基本的には住宅ローンが残った抵当権の付いている不動産は売却ができません。住宅ローンが残った状態でどうしても売却する場合には金融機関から特別な合意を得て任意売却をします。任意売却は差し押さえと違い、不動産会社を通して市場で売却ができるので、それなりの売却利益が見込めます。

売却益で返済した住宅ローンの残りは金融機関と相談したうえで売却後も毎月支払いを続けていくことになります。

住宅ローンの残っている家を売却するときにやるべきこと

住宅ローンが残っている家を引っ越しなどを理由に売却する場合に必要なことについてここでは紹介していきます。金融機関への相談やローン残高の確認などやるべきことはしっかりとやって、売却に備えましょう。

金融機関への相談

住宅ローンが残っている状態で家を手放さなければならなくなった場合には、まず借り入れをした債権者である金融機関に手放す理由を説明しましょう。金融商品や利用条件などは複雑なので、担当者から状況に合わせた選択肢や返済方法の提案を受けることができます。

この場合、できるだけ状況を正直に話しましょう。単身赴任といって家族で引っ越したり、自己資金がないのに嘘をついたりすると信頼を失います。金融機関はお金以上に信頼が重要です。悪質な場合には即刻一括返済を求められたり、差し押さえなどということもあります。

住宅ローンが残っている状態で引っ越しが必要になりそうになったらまずは、金融機関にどのような選択肢があるのか相談をしましょう。

売り先行か買い先行かを決める

家を売却する場合には売り方として売り先行か買い先行かに大きく分けられます。売り先行は物件の売却を先行して、売却を済ませてから買いに回るパターンです。メリットとしては売却条件などをしっかり吟味して購入者を選んで高値で売ることができます。売却に専念するため、余裕がない状態で売却を急ぐ場合にも用います。

デメリットとしては売却をはじめてすぐに購入者が見つかった場合に、次の新居が決まってなくても売買契約を結べば期日までに物件を渡す必要があります。物件の引き渡し日までに新居が決まればいいですが、決まらない場合には仮住まいの家賃が発生します。

買い先行の場合は新居を用意した上で売却を進める方法です。既に新居が決まっているので仮住まいの心配もなく、引っ越しが済んでいれば、空き家の状態で内覧ができるので、売買契約が決まりやすいメリットがあります。

必要な売却金額も分かるのでいくらまで値下げ交渉ができるかも目安が決まります。一方で、買い先行のデメリットとしては売却までの期間の資金が一番のネックになります。新居の購入が決まってから、前の家が売れるまでの期間、二重ローン状態になります。

住み替えローンなどを上手く利用してローン負担が高くならないような工夫もできますが、場合によっては新しい住宅ローン審査に通らないこともありえます。また、新居が決まって売却を急ぐあまりに必要以上に値下げをしてしまうことも見受けられます。

ローンがどれくらい残っているのかを確認する

引っ越しなどを理由に家を売却する場合には、まず住宅ローンの残りがいくらなのかを確認しましょう。自己資金で返済できる程度の金額であれば完済して資産運用を検討するのがよいでしょう。

返済プランを立てるためにも金融機関に正確なローン残高を確認しておきましょう。住宅ローン控除などに使用するために毎年金融機関から残高証明書は発行されていますが、引っ越し時点でいくら残っているのか正確な数字は問い合わせをして確認しましょう。

その際に、一括返済の手数料や諸費用などについても確認をしておきましょう。ローン残高によっては手数料も大きな負担になる場合があるので注意しましょう。

住宅ローンのある家を高く売るためのポイント

住宅ローンの残る家を売却する必要が出た場合には少しでも高く売りたいものです。時間的に余裕がなかったりすると購入希望者に足元をみられることもありますが、購入者が気持ちよく購入できる環境を整えることが最大のポイントになります。ここではより詳しくみていきましょう。

魅力的な室内写真を用意する

物件の購入を希望する人はほとんどが内覧を希望します。そして内覧で新しい生活をイメージしたり、値下げ交渉の材料を探したりします。最近ではインターネットの物件サイトなどで掲載される室内写真を見て内覧先を決めることも多いです。

魅力的な内覧写真は多くの内覧希望者を獲得でき、より好条件で売却できる可能性が高まります。魅力的な室内写真を用意するには以下の点に注意しましょう。

  • 広角カメラで室内を広く見せる
  • 整理整頓して最低限の家具だけ配置する
  • 自然光が入る午前10時?11時に撮影する
  • 照明は併用してなるべく明るいタイプを使用する
  • 水周りの水アカや黒カビは確実に落とす
  • 下から天井が入るように撮影する

清潔で明るく広々とした印象を与えられる写真が好まれます。プロに依頼するサービスも出ていますが、個人でも用意できるなら使っても良い写真を多く用意して営業担当者に渡すことで営業もしやすくなります。

一括査定サイトを利用する

住宅ローンの残りがある不動産を売却する場合には金融機関に相談が必要ですが、実際に売却を担うのは不動産会社です。選んだ不動産会社によって売却金額は大きく異なる場合があります。

まずは不動産会社に査定を依頼していくらで売却が見込めるかを確認しましょう。査定を依頼する場合に、1社だけでは比較が難しいです。不動産査定額は数百万円単位で差が出ることも多くあるので、複数の不動産会社に査定を依頼して、価格や仲介条件などを比較しましょう。

検討を重ねたうえで、物件を高く売却できる実力を持った不動産会社を見つけて仲介の依頼をしましょう。複数の不動産会社に査定を依頼する場合にはネットから無料で利用できる一括不動産査定サイトが便利なので利用してみてください。

一括査定サイトならすまいステップがおすすめ

不動産査定を一括査定してくれるサイトもいくつかありますが、なかでもすまいステップ」なら優良な不動産会社のなかから独自の厳選審査に通過した不動産会社のみを掲載しているので、査定段階から有力な不動産会社を見つけやすいです。

また、営業担当者は有資格の経験豊富なエース級が付いてくれるので、はじめての事でも不安に対応してくれます。一度の情報入力で物件のある地域にある最大4社の不動産会社に簡単に一括査定を依頼できるので、とても便利に利用できます。

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住宅ローンの残っている家から引っ越すときの注意点

住宅ローンの残っている家から引っ越す場合には住宅ローンの約款や説明書をよく読み返したうえで、必要な措置をとりましょう。ここでは住宅ローンを残して家から引っ越すときの主な注意点について紹介していきます。

金融機関に相談せずに進めるのはNG

引っ越しが決まったからと住宅ローンが残っているのに、債権者である金融機関に相談もせずに話を進めるのはよくありません。原則として債務者である家主が住宅ローンの残った物件に居住していることが必要なため、勝手に賃貸や売却を進めることはやめましょう。

債権者に相談をせずに引っ越しをすすめてしまうと、状況によっては一括返済を求められる可能性もあります。いろいろ決まってから報告をと思っていると申告が遅れてしまうこともあります。引っ越しが必要になった段階から状況を報告しながら選択肢を提示してもらって選択の手助けにするなど良好な関係を結ぶ方が得策です

住宅ローン控除は諦める

住宅を購入してから10年以内に引っ越しが必要になった場合には、その不動産についての売却後の住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)は受けられなくなります。住宅ローン控除は自宅として居住する物件に対して、毎年住宅ローン残高の申告が必要なため、賃貸物件として借り換えた場合にも適用除外となります。

住宅ローン控除の適用条件については前の住宅を購入した時とは変わっているため、新しい物件で住宅ローン控除が受けられるかは不動産会社に確認しておきましょう。

住宅ローンが残っていても状況次第で引っ越しは可能

住宅ローンが残っている家から引っ越しをする必要が生じた場合には、金融機関に住宅ローンの現状確認と選択肢について相談をしましょう。単身赴任の場合でも金融機関には債務者不在になる期間があることを伝えておきましょう。

引っ越しの理由や資産状況などによって最適の解決方法を選択しましょう。単身赴任であれば家を売却せずに、家族が居住することで住宅ローンの返済を続けることも可能です。

引っ越しをするけど、購入した家を活用して賃貸経営をはじめる場合には、住宅ローンの借り換えが必要になります。売却して心機一転する場合には売却益でローンの返済ができるかどうかで売却方法を選択しましょう。

原則として、住宅ローンの残る家から引っ越す場合にはローンの一括返済を求められます。そのため売却して返済に充てる場合には、ローン残高よりも高く売ってくれる優良な不動産会社を見つけることが大切です。不動産会社を選ぶ際には優良な不動産会社をおすすめしてくれる一括査定サイトを選ぶとよいでしょう。

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