住み替えローンとは?利用条件と審査内容もあわせて確認

「家族が増えて今の家が手狭になってきた」「子供のためにマンションから一戸建てに引っ越したい」

住宅ローンを組んで購入したマイホームでも、ライフステージが変わると、もっと現在の状況に沿う家に住み替えたいなと思うことがありますよね。

その時、気になるのは「今の家の住宅ローンが残っていても家を住み替えられるの?」ということだと思います。

原則として、家を住み替えるためには現在の住宅ローンを完済する必要があります。

しかし、現在の家を売却して得た売却代金を返済に充ててもローン残高が残ることは少なくありません。

このときに活用したいのが、「住み替えローン」です。

住み替えローンを使えば、現在の家の住宅ローンを返済しきれなくても、新しい家に住み替えるための費用を融資してもらえます。

本記事では、住み替えローンの概要、適用条件、審査基準などを詳しく解説しています。

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住み替えローンとは

住み替えローン

住み替えローン」とは、現在の家を売却しても住宅ローンを返済しきれない場合(オーバーローンの場合)に、現在の家の住宅ローンの残債と住み替え先の家の購入代金をまとめて融資してくれるサービスのことです。

住み替えローンはオーバーローン状態でもマイホームの住み替えができる便利なサービスですが、不動産の購入代金よりも多い金額の融資が必要になるので、一般的な住宅ローンよりも審査が厳しく、金利も高いです。

住み替えローンの利用条件

住み替えローンを利用する際には、以下の条件を満たしている必要があります。

  • 現在の家の不動産査定額が住宅ローンの残高を上回っている(オーバーローン状態である)
  • 自己資金で住宅ローンの残債を返済しきれない
  • 現在の家の売却と新居の購入を同時期に行うことができる

住み替えローンはあくまで「住宅ローンをすぐには完済できない人が今すぐ家を住み替えるために利用するローン」なので、現在の家の売却代金や自己資金で住宅ローンを完済できる場合には利用できません。

また、利用目的が家の住み替えでない場合も利用条件を満たしません。

住み替えローンの審査内容

先述の通り、住み替えローンは一般的な住宅ローンよりも利用にあたっての審査が厳しいです。

具体的には、以下のような項目が住み替えローンの使用可否に関わってきます。

  • 年収・勤務先
  • 現在の家の住宅ローン残債
  • 新たに購入する物件の価格
  • 過去のローン返済履歴・個人信用情報

それぞれの項目について、以下で詳しく見ていきましょう。

年収・勤務先

通常の住宅ローン同様、返済能力の有無を判断するために年収・勤務先は重要視されます。

特に住み替えローンは、現在の家の住宅ローンの残債を追加で融資することが前提であるため、購入する不動産よりも融資額が高くなる商品です。

返済が滞った時の金融機関側のリスクが大きいので、金融機関は住み替えローンの借り主には通常の住宅ローンよりも高い水準の返済能力を求めます。

そのため、現在の家で住宅ローンを借りれたからといって、同額の住み替えローンが確実に使えるとは限らないことは覚えておく必要があります。

現在の家の住宅ローンの残債

住み替えローンでは現在の家の住宅ローンの残債分も融資されるので、その残債の額もチェックされます。

残債が多いほど持ち越す金額が大きくなり、新しいローン契約の支払い額が増えます。返済も苦しくなりやすいことから、審査に通りにくくなりがちです。

そのため、残債はできるだけ少ないほどよいのですが、売却時に住宅ローンの残高が0円になると住み替えローンは利用できません。

住み替えローンの利用条件の一つに、「現在の家を売却しても住宅ローンを返済しきれないこと」という条件があるので、現在の家の売却金額が住宅ローンの残債を超す場合は住み替えローンの利用は不可です。

売却で得た資金は貯金に回し、残った分を新しいローンに組み込むというような運用はできません。

過去のローン返済履歴・個人信用情報

現在の家の住宅ローンを滞りなく返済してきているかどうかは、重要な項目としてチェックされます。

また、住宅ローンの返済履歴以外にも、クレジットカードや携帯料金、車のローンの支払状況も「個人信用情報」として考慮されます。

個人信用情報に滞納の履歴や未払いがある場合には、ローンの審査に通るのは難しいと考えましょう。

ただし、個人信用情報は古い情報から消えていき、約5年間でなくなるといわれているので、滞納の履歴が5年以上前であれば問題ない可能性があります。

新たに購入する物件の価格

金銭的な負担を測る指標として、新たに購入する物件の価格も参考にされます。

購入する物件の価格が高いほどローンの借入額も大きくなるため、当然審査の水準も上がります。

新居が比較的安価で手に入るなら、審査の水準も緩やかになりやすく、借入もしやすいでしょう。

また、購入する物件の価格はそれ単体で見られるわけではなく、現在の家のローン残債と合わせて考えられます。

つまり、現在の家を売却して残る住宅ローンの額と新しく購入する物件価格の両方を足した金額と、年収や勤務先・個人信用情報などの返済能力が住み替えローンの利用可否を分けるのです。

住み替えローンを利用するメリットとデメリット

住み替えローンを利用するかどうかで迷う場合は、利用した際のメリットとデメリットを知っておくとよいでしょう。

住み替えローンのメリットとデメリットをそれぞれ比較して、デメリットが大きくなりすぎないか、十分にメリットがあるかを確認した上で利用を検討することをおすすめします。

住み替えローンのメリット

まずは、住み替えローンを利用するメリットを確認していきましょう。

自己資金を用意せずに物件を購入できる

住み替えローンを利用するメリットは、資金確保がしやすい点にあります。

住み替えローンを利用せずに、住み替えをする場合は、ローンの残債を全て返済しなければなりません。残債が少ないなら問題はありませんが、多い場合は一括返済ができずに住み替えも不可能になります。

売却価格で完済するか、月々の支払いで完済できるようになるまで待つ必要があり、膨大な自己資金を集めなければならないという点はネックになりやすいです。

その点を解消できるのは、住み替えローンの大きなメリットの一つといえるでしょう。

すぐにまとまった資金を得られる

住宅ローンの残債を自己資本で解決する場合、資金調達をしている際に欲しかった家が買えなくなることもあります。

また、異動などによる転勤や転職など、住居の移動が差し迫っている場合は、そもそも住み替え資金が貯まるまで待てないこともあります。

しかし住み替えローンを利用して残債を返済することで、このような残債返済までの時間の制約を無くすことができます。

よって、時間的な余裕がなく、やむを得ず住み替えをしなければならない場合にも対応しやすく、すぐに引っ越す必要がある場合などにも便利というメリットがあります。

住み替えローンのデメリット

一方、住み替えローンのデメリットとしては以下のようなものが挙げられます。

ローンの返済額が増える

住み替えローンを組むと古い家の住宅ローンと新居の住宅ローンが一本化されますが、支払先がひとつになるだけで、返済額自体は減りません。

残債が増えることで返済総額はむしろ大幅に増えることもあり、月々の支払い額が大きくなりやすいことはデメリットといえます。

さらに、住み替えローンは通常の住宅ローンよりも金利が高いので、月々の支払いにおける利息比率も高くなりやすいです。

売買計画がタイトになる

住み替えローンを利用する際の条件の一つとして、「古い家の売却と新しい家の購入の決済を同日に行わなければならない」というものがあります。

売却と購入という別々の契約を同日に履行するため、それに合わせた売買スケジュールの調整が必要です。

それぞれ一方を行うだけでも数カ月かかることもあり、両方の決済を同日に済ませるとなると、売却や購入の条件が制限されやすいです。

購入したい物件を先に見つけたなら、契約をして決済日までに家を売却する必要があり、先に売却をするなら、買い手が決まれば、設定された決済日までに新居を見つけなければなりません。

売却と購入のどちらを先に行うにしても、短いスパンで売却活動や新居探しをしなければならないため、難易度は高いです。

期限にあせって、あまりよくない条件で売却や購入をしてしまうというケースもあります。

住み替えローンを利用するまでの流れ

実際に住み替えローンを利用するには、以下のような手順を踏むことになります。

  1. 現在の家の不動産査定を依頼する
  2. 不動産会社に住み替えローンの相談・媒介契約を結ぶ
  3. 現在の家の売買契約を結ぶ
  4. 新居の購入申し込みをする
  5. 住み替えローンの事前審査を受ける
  6. 新居の売買契約を結ぶ
  7. 住み替えローンの本審査を受ける
  8. 現在の家と引っ越し先の決済をする

それぞれどのようなことをするのか、詳しく見ていきましょう。

現在の家の不動産査定を依頼する

まずは現在の家の売却見込み額を知るために、不動産会社に不動産査定を依頼します。

不動産査定で提示される査定額が「売れる見込みのある金額」なので、その金額をもとに住宅ローンを返済しきれるかどうかを確認しましょう。

住宅ローンを返済しきれる場合には住み替えローンではなく通常の住宅ローンで新居を購入し、返済しきれない場合には住み替えローンなどの利用を検討します。

この時注意してほしいのが、「必ず複数の不動産会社に不動産査定を依頼する」ということです。

不動産会社の提示する査定額は、会社ごとに数百万単位で違うことは珍しくありません。できるだけ高く現在の上を売れるよう、複数の不動産会社の査定額を比較しましょう。

なお、不動産会社をいくつも探すのが面倒な方は、不動産一括査定サービスの利用をおすすめします。

不動産会社に住み替えローンの相談・媒介契約を結ぶ

不動産会社に査定結果を聞いたあと、マイホームの住み替えに向けて本格的に動き出すのであれば、不動産と「媒介契約」を結びましょう。

「媒介契約」とは不動産を売却する際に、不動産の売却活動を不動産会社を委託する契約です。

一般的には、不動産を売却する際にはこの媒介契約を締結します。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

それぞれ条件が異なるので、違いが気になる方は以下の記事を確認してみてください。

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このとき不動産会社には、「売却だけでなく、家の住み替えをしたいこと」と「住み替えローンを使いたいこと」を相談しておきましょう。

不動産会社はそれぞれ懇意にしている金融機関などがあり、そちらを利用することで、現在利用している金融機関よりも好条件で融資を受けられる可能性があります。

現在の家の売買契約を結ぶ

不動産会社に現在の家の売却活動を依頼し、購入希望者を募りましょう。

住み替えローンを利用する場合は現在の家と新居の決済を同日に行う必要があるので、この段階から新居探しも並行して開始して下さい。

購入希望者が無事見つかったら、購入希望者との間で現在の家を売却するための売買契約を締結しましょう。

新居の購入申し込みをする

現在の家を売却する契約を交わしたら、本格的に新居を絞り込んで新居の購入申込みをしましょう。

この段階ではまだ売買契約を交わしているわけではないので注意が必要です。

住み替えローンの事前審査を受ける

新居の購入申込み完了後、住み替えローンの「事前審査」を受けます。

事前審査はあくまで事前審査なので、この審査を通過したからいって必ず本審査に通るわけではありません。

事前審査の扱いは金融機関ごとに大きく異なります。

メガバンクとよばれる都市銀行系の金融機関においては事前審査が重要視されるので、事前審査を通過すればほぼ本審査も通ります。

一方、ネット銀行などにおいては事前審査はかなりライトなものになっているので、事前審査を通過しても本審査で落ちることは決して珍しくありません。

新居の売買契約を結ぶ

住み替えローンの事前審査を通過したら、はれて新居を購入するための売買契約を結ぶことができます。

このあとの本審査を通過すれば、住み替えローンによる家の住み替えはほぼ確実となります。

住み替えローンの本審査を受ける

事前審査の内容と追加での提出書類の内容をもとに、実際に住み替えローンの融資が受けられるかどうかの判断を下す「本審査」が行われます。

本審査に落ちてしまった場合、住み替えローンの利用はできなくなるので、他のローンの検討をするか、新居の購入契約を解除する必要があります。

新居の購入契約を解除する場合にはペナルティが発生することがほとんどなので、気になる方は以下の記事で確認してみて下さい。

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現在の家と引っ越し先の決済をする

住み替えローンの審査も通り、現在の家と新居の両方の売買契約を結べたら、決済日の調整を行います。

家の売却における決済日とは、買い主の銀行での融資と売り主の家の引き渡しを行う日を指します。これは銀行が物件に抵当権を設定するために、融資日と物件の取得日が同日でなければならないからです。

住み替えローンを利用する場合、今の家の引き渡しと新居の引受・銀行からの融資をすべて同日に行う必要があります。

細かな時間調整が必要になるので、不動産会社と相談しながらはやめに決めておきましょう。

住み替えローン以外の資金調達方法

家を住み替える際、状況によっては住み替えローン以外の資金調達方法が適切な場合もあります。以下で簡単に確認しておきましょう。

ダブルローン

現在住んでいる家の引き渡しと新居の引受けを同日に完了できない場合には、住み替えローンは利用できません。

その場合は、「ダブルローン」を利用して家を住み替えましょう。ダブルローンはその名の通り住宅ローンを2つ組むことです。

返済額が膨らみすぎてしまい破綻する可能性もあるので利用には十分注意が必要ですが、可能性の一つとして知っておきましょう。

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通常の住宅ローン

住み替えの際、今の家の売却または自己資金で住宅ローンを完済できる場合には、住み替えローンではなく通常の住宅ローンを利用する必要があります。

通常の住宅ローンのほうが住み替えローンよりも金利が安く、審査も厳しくないので、できるかぎり今の家の住宅ローンに残債を残さない動き方をするのが損をしない手段と言えるでしょう。

「今の家を売却したところでローンを返しきれるわけがない……」とはじめから諦めてしまう方も多いのですが、購入時よりも地価が上がっていたり、周辺の都市開発がすすんでいた場合には不動産の大幅な価値の向上も十分考えられます。

また、実力のある不動産会社であれば、相場の価格よりも高値で売却し、残債を残さないように立ち回ってくれることもあります。

住み替えを検討するときは、一度不動産会社に相談してみるのが損をしないために大切です。

住み替えローンを利用する際の注意点

住み替え時の資金調達で有利に働く住み替えローンですが、利用する際には以下のような注意点もあります。

  • 返済期間が長期になりすぎないようにする
  • 余裕を持った返済計画を立てる
  • 安易に共
  • 安易に連帯債務でローンを組まない

これら2つの注意点を把握して、失敗のないよう利用することが大切です。

返済期間は長期にならないようにする

住み替えローンを利用すると、古い家と新しい家の代金をまとめて支払うことになり、返済期間はどうしても長期化しやすいです。

多少長くなってしまうことは仕方ありませんが、あまりに長くならないように注意しなければなりません。

特に、返済完了予定が定年後になる場合は、リスクが上がるため気をつけましょう。定年までに返済できるなら、安定した収入を得続けられる可能性が高いため、それほどリスクはありません。しかし、定年して退職すると固定収入がなくなり、月々の支払いが苦しくなることもあります。

また、定年までに完済できる場合でも、出産や子供の進学などライフプランの変化により、一度に多額の資金が必要になることも多いです。返済期間が長いほど、予期せぬ出費が増える可能性が高まるため、できるだけ短期間での返済を目指したほうが、スムーズに支払いやすいでしょう。

余裕を持った返済計画を立てる

できるだけ返済期間は長くしないことが大切ですが、同時に余裕を持って返済計画を立てなければならないことは覚えておきましょう。返済期間を短くすると、ライフスタイルの変化による収支の変化を受けづらいですが、その分月々の支払い額が大きくなります。

金額が増えるほど日々の生活を圧迫しやすいため、返済完了期間を調整しながら、月々の支払い額も生活に影響しない程度に抑えなければなりません。また、資金に余裕がある場合は繰り上げ返済で少し多めに支払い、返済期間を短縮することも可能ですが、最初から返済計画に入れないようにしましょう。

繰り上げ返済は、必ずできるという保証はなく、プライベートで急な出費があった場合などは滞りやすいです。したがって、繰り上げ返済まで計画に組み込んでいると、実際の支払い状況と差が出てしまうことが多く、プランが乱れやすいです。

余裕があるときのみに行う繰り上げ返済は、うれしい誤算程度に考えて計画には組み込まずに、月々の支払い金額だけを考慮してプランを決めるようにしましょう。

安易に連帯債務でローンを組まない

住み替えローンの収入条件に不安がある場合、共働き世帯であれば連帯債務者として夫婦合算の収入で審査を通すことも検討するかもしれません。

しかし、安易に連帯債務者となると、育児などで共働きができなくなり収入が減少した場合や、万が一離婚することになった場合に住宅ローンの返済に困窮します。

特に「連帯債務で借りたローンを離婚が原因で返せなくなり、家を差し押さえられてしまう」というケースは珍しくないので、連帯債務でローンを借りる場合には慎重に検討しましょう。

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まずは現在の家の価値を知ろう

家を住み替えるために、まずは現在の家がいくらで売れそうなのかを知らなければ資金計画が立てられません。

なので、住み替え検討している方が最初にすべきことは「不動産査定」です。

査定額が高ければ、現在の家を売却した代金で住宅ローンを全額返済できる可能性もあります。

不動産査定は完全無料のほか、査定を受けたからと行って必ず売却しなければいけないわけではないので、一度資料集めに依頼してみましょう。

すまいステップなら、「宅地建物取引士の資格保有」「累計100件事情の不動産売買仲介実績あり」などの高い水準を満たした不動産会社のみをご紹介するので、住み替えローンの利用についても経験を基に的確なアドバイスをもらうことができます。

 

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