「家族が増えて今の家が手狭になってきた」「子供のためにマンションから一戸建てに引っ越したい」
住宅ローンを組んで購入したマイホームでも、ライフステージが変わると、もっと現在の状況に沿う家に住み替えたいなと思うことがありますよね。
その時、気になるのは「今の家の住宅ローンが残っていても家を住み替えられるの？」ということだと思います。
原則として、家を住み替えるためには現在の住宅ローンを完済する必要があります。
しかし、現在の家を売却して得た売却代金を返済に充ててもローン残高が残ることは少なくありません。
このときに活用したいのが、「住み替えローン」です。
住み替えローンを使えば、現在の家の住宅ローンを返済しきれなくても、新しい家に住み替えるための費用を融資してもらえます。
本記事では、住み替えローンの概要、適用条件、審査基準などを詳しく解説しています。
- 監修：平井美穂
企業系ファイナンシャルプランナーとして資産運用相談および融資業務に従事。出産を機に独立系ファイナンシャルプランナーとして活動をはじめる。現在は、住宅購入相談、資産運用相談業務を専門とするコンサルタント業務をなども務める。
【保有資格】ファイナンシャルプランナー
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住み替えローンと住み替えの流れ
まずは、住み替えローンの概要と、住み替えを行い際の流れを確認しておきましょう。
住み替えローンとは
「住み替えローン」とは、現在の家を売却しても住宅ローンを返済しきれない場合（オーバーローンの場合）に、残ってしまう現在の家の住宅ローンを完済する資金と住み替え先の家の購入代金をまとめて融資してくれるサービスのことです。
住み替えローンはオーバーローン状態でもマイホームの住み替えができる便利なサービスですが、不動産の購入代金よりも多い金額の融資が必要になるので、一般的な住宅ローンよりも審査が厳しく、金利も高くなる可能性があります。住み替えローンの審査内容はこちらで解説しています。
なお、住み替えローンを利用する際には、以下の条件を満たしている必要があります。
- 現在の家の住宅ローン残高が売却価格よりも上回っている（オーバーローン状態である）
- 自己資金で住宅ローンの残債を返済しきれない
- 現在の家の売却と新居の購入を同時期に行うことができる
住み替えローンはあくまで「住宅ローンをすぐには完済できない人が今すぐ家を住み替えるために利用するローン」なので、現在の家の売却代金や自己資金で住宅ローンを完済できる場合には利用できません。
また、利用目的が家の住み替えでない場合も利用条件を満たしません。
住み替えの流れ
住み替えは以下のような流れで行います。
家の購入の流れ
家の売却の流れ
住み替えは「家の購入の動き」と「家の売却の動き」の2つの動きを同時進行する必要があるので、一般的な家の売買よりも難易度が高いと言われています。
なお、家の購入を優先する住み替えを「買い先行」、家の売却を優先する住み替えを「売り先行」と呼びます。
それぞれ向いている人が異なるので、「どちらがいいんだろう？」と迷ってしまう方は下記の記事を参考にしてみてください。
住み替えローンを利用する場合、どちらの動き方でも問題ありませんが、購入の決済と売却の決済は必ず同日に行わなければいけません。
「もっと広い家に住みたい！」「マンションから戸建てに引っ越したい！」さまざまな理由で家の買い替えを検討することがあると思います。買い替えは物件の購入と売却を同時並行しなければならないので、購入のみ・売却のみのケースよりも難し[…]
住み替えローンを利用するメリットとデメリット
住み替えローンを利用するかどうかで迷う場合は、利用した際のメリットとデメリットを知っておくとよいでしょう。
住み替えローンのメリットとデメリットをそれぞれ比較して、デメリットが大きくなりすぎないか、十分にメリットがあるかを確認した上で利用を検討することをおすすめします。
住み替えローンのデメリット
まずは、住み替えローンのデメリットを確認しておきましょう。
購入価格以上のローンを組まなければならない
住み替えローンを組むと新居の購入価格に従前の住まいの残債を上乗せして借り入れすることになるので、一時取得する場合と比べて返済負担が増えることになります。
残債が多ければ多いほど月々の支払い額が増え、家計への負担が大きくなることはデメリットといえます。
さらに、住み替えローンは通常の住宅ローンよりも金利が高くなる場合もあるので、その分、月々の支払い額が高くなるデメリットも考えられます。
住み替えのスケジュールがタイトになる
住み替えローンを利用する際の条件の一つとして、「古い家の売却と新しい家の購入の決済・引き渡しを同日に行わなければならない」というものがあります。
売却と購入という別々の契約を同日に履行するため、それに合わせた売買スケジュールの調整が必要です。
通常、マイホームの売却や購入においては、それぞれ一方を行うだけでも数カ月かかることが一般的です。また、購入する人・売却する人のそれぞれの事情で希望する引渡日があるため、両方の決済を同日に済ませるとなると、購入・売却それぞれの活動に制約ができ、難易度が上がります。
たとえば、購入したい物件を先に見つけ契約をしたならば、従前の自宅の売却を急いで行い、購入物件の決済・引渡日と同じ日に従前の自宅の家の決済・引渡を行う必要があります。
一方、先に自宅の売却の契約を済ませた場合は、決済・引渡日までに購入する新居を見つけ、同じ日に決済・引渡を受けなければなりません。
売却と購入のどちらを先に行うにしても、短いスパンで売却活動や新居探しをしなければならないため、機動的な動きが求められ、難易度は高くなります。
結果として期限に焦り、あまりよくない条件で売却や購入をしてしまうというケースもあります。
住み替えローンのメリット
一方、住み替えローンを利用するメリットとしては以下のようなものが考えられます。
自己資金を用意せずに住み替えができる
住み替えローンを利用するメリットは、資金調達がしやすい点にあります。
住み替えローンを利用せずに、住み替えをする場合は、ローンの残債を自己資金や親族からの資金援助で全て返済しなければなりません。
残債が多い場合は一括返済ができずに住み替えも不可能になります。
その場合は、ローン残高が売却見込価格より下回るまで待つか、繰り上げ返済をしてローン残高を減らす、あるいは預金を増やすなど、住み替えできるようになるまでにかなりの時間を要することが最大のネックになるでしょう。
それにひきかえ、住み替えローンを利用すればすぐに資金調達が可能となり住み替えができるというのは、大きなメリットの一つといえます。
希望するタイミングで売却・購入ができる
住宅ローンの残債を自己資金で完済しようとすると、お金を貯めている間に欲しかった家が買えなくなったり、自宅の売り時を逃したりすることもあります。
あるいは、家族のライフステージを考えたときに、本当に必要なタイミングで住み替えができず、不便な生活を強いられるといったデメリットも考えられます。
また、転勤や転職など、やむを得ず引っ越しする場合は、そもそも住み替え資金が貯まるまで待てないということもあるでしょう。
こうした時には、住み替えローンを利用することで、自己資金が貯まるまで待つことなく、好きなタイミングで住み替えをすることができます。
「そろそろ今の家から住み替えようかな？」家族構成やライフスタイルの変化によって、新しい家に住み替えを検討している方もいらっしゃると思います。ただ、慣れ親しんだ家から住み替えるのは家族の人生を左右する大きな決断なためタイミングが重[…]
住み替えローン利用時の注意点
住み替えローンは住み替え先のマンションの購入額以上の融資をする特殊なローンであるため、利用する際にはいくつか注意すべきことがあります。
以下で詳しく見ていきましょう。
余裕のある返済計画を立てる
住み替えローンを利用する際の最も注意すべき点は、「余裕のある返済計画を立てる」ということです。
住み替えローンは通常の住宅ローンよりも金利が高く、借入額も一度目の住宅ローンよりも高くなりやすいです。
しかし、働ける年数から逆算すると、住宅ローンの返済にかけられる期間は一度目の住宅ローンよりも短いことが多いです。
また、年齢を重ねるにつれて介護保険料や子供の進学費用、親の介護費などの出費が増えていきます。
このようなライフイベントを加味した上で、余裕をもって返済できる範囲の借入額と返済期間を検討しましょう。
家計が厳しくて住宅ローンを払えなくなると、せっかく手に入れた住み替え先も手放さざるを得なくなります。
2020年は、コロナウィルスによる外出自粛などの影響で経済的な打撃を受けた方も少なくなかったと思います。住宅ローンを扱う住宅金融支援機構のコールセンターに寄せられたコロナウイルス関連の相談の件数は、2月が15件だったのに対し、3月2[…]
新居を早めに探し始める
住み替えローンを利用する際には、新居探しを早い段階で始めるようにしましょう。
先述の通リ、住み替えローンの利用には「古い家の売却と新しい家の購入の決済・引き渡しを同日に行わなければならない」という条件があります。
新居探しを現在の家に買い手がつくまで先延ばしにしてしまうと、新居探しにかけられる時間が非常に短くなります。
不動産の購入において、「時間が足りなくて希望通りの物件が見つけられなかった」というのはよくある失敗です。このようなことがないよう、早め早めに新居探しに動き出すのがよいでしょう。
なお、購入したい物件が見つかった場合には、「買換え特約」という条件をつけられないか物件の売り主に聞いてみることをおすすめします。
買換え特約とは、「定めた期限内に現在の住居が売れなければ新居の売買契約を無効にできる」という契約上の条件です。
この条件をつけることにより、「売買のタイミングが合わず住み替えローンが利用できない！」というケースを避けることができます。
住宅ローン控除の適用を忘れない
住み替えローンは、通常の住宅ローンと同じく住宅ローン控除（住宅ローン減税）の対象になります。
住み替えローンで家を買い替える場合にも、確定申告を行って住宅ローン控除を適用させるのを忘れないでください。
住宅ローン控除の対象となる不動産については、以下の記事で解説しています。
2019年の消費税増税を前に2018年12月時点では、住宅ローン減税が10年から13年に延長されようとしています。住宅を購入した人の所得税を一定額これまでは10年に渡って減税する住宅ローン減税。その住宅ローン減税について、制度の内容や申告の[…]
決済日のスケジュールを頭に入れておく
住み替えローンの利用で大変な手続きとして、「不動産の売却と購入を同日に完了させる」ということが挙げられます。
要するに現在の家の買い主・新居の売り主・ご自身の三者のやりとりをすべて一日で完了させなければならないので、決済日は非常にタイトなスケジュールになります。
当日にトラブルが発生してしまわないよう、事前に決済日のスケジュールは不動産会社に確認しましょう。
住み替えは不動産の購入と売却の両方の取引が必要になり、一見すると非常に複雑そうですが、今多くの人が理想の老後生活を送るために住み替えを検討していたり、転職・転勤のために住み替えをしています。この記事では住み替えの不動産購入と売却の流れから実[…]
住み替えローンの審査内容
先述の通り、住み替えローンは一般的な住宅ローンよりも利用にあたっての審査が厳しいです。
現在の住宅のローンに通っていても審査に落ちることは珍しくないので、この章で審査内容を確認して「利用できそうかどうか」を検討しましょう。
具体的には、以下のような項目が住み替えローンの審査に通るかどうかに関わってきます。
- 年収・勤務先
- 現在の家の住宅ローン残債額
- 新たに購入する物件の価格と金融機関による担保評価額
- 過去のローン返済履歴・個人信用情報
それぞれの項目について、以下で詳しく見ていきましょう。
年収・勤務先
通常の住宅ローン同様、返済能力の有無を判断するために年収・勤務先は重要視されます。
特に住み替えローンは、現在の家の住宅ローンの残債を追加で融資することが前提であるため、購入する不動産よりも融資額が高くなる商品です。
返済が滞った時の金融機関側のリスクが大きいので、金融機関は住み替えローンの借り主には通常の住宅ローンよりも高い水準の返済能力を求めます。
そのため、現在の家で住宅ローンを借りられたからといって、同じ金額の融資を住み替えローンでも受けられるとは限らないと覚えておく必要があります。
現在の家の住宅ローンの残債
住み替えローンでは現在の家の住宅ローンの残債分も融資されるので、その残債の額もチェックされます。
残債が多いほど持ち越す金額が大きくなり、新しいローン契約の支払い額が増えます。返済も苦しくなりやすいことから、審査に通りにくくなりがちです。
そのため、残債はできるだけ少ないほどよいのですが、一般的には金融機関が残債に対して融資できる上限額を規定で定めています。
売却してもなお残る住宅ローンの残高がこの上限額を上回る場合は、住み替えローンを利用しても残債を返しきれない場合もあります。
また、売却時に住宅ローンの残高が0円になると住み替えローンは利用できません。
住み替えローンの利用条件の一つに、「現在の家を売却しても住宅ローンを返済しきれないこと」という条件があるので、現在の家の売却金額が住宅ローンの残債を超す場合は住み替えローンの利用は不可です。
売却で得た資金は貯金に回し、残った分を新しいローンに組み込むというような運用はできません。
過去のローン返済履歴・個人信用情報
現在の家の住宅ローンを滞りなく返済してきているかどうかは、重要な項目としてチェックされます。
また、住宅ローンの返済履歴以外にも、クレジットカードや携帯料金、車のローンの支払状況なども「個人信用情報」に登録されており、金融機関はチェックしています。
個人信用情報に滞納の履歴や未払いがある場合には、ローンの審査に通るのは難しいと考えましょう。
ただし、個人信用情報は古い情報から消えていき、約5年間でなくなるといわれているので、滞納していたローンを完済してから5年以上前で経っていれば問題ない可能性があります。
新たに購入する物件の価格と金融機関による担保評価額
返済負担を測る指標として、新たに購入する物件の価格もチェックされます。
購入する物件の価格が高いほどローンの借入額も多くなり、年収に対して占める年間返済額の割合（返済負担率）も上がるためです。
新居の予算をおさえめにしておけば、返済負担率も低く、借入もしやすいでしょう。
ただし、住み替えローンでは、購入価格に残債分も含めて返済負担率が計算されるため、残債分を含めて借入額が年収に対してどれくらいの割合かという視点で判断される点には注意が必要です。
また、金融機関は購入する新居の担保評価額も重視しています。
購入価格と金融機関の担保評価額との乖離が大きい場合は、希望する金額の融資が受けられない場合もあります。
つまり、現在の家を売却して残る住宅ローンの額と新しく購入する物件価格の両方を足した金額と、年収や勤務先・個人信用情報などから判断する返済能力、さらに購入する新居の担保評価額が住み替えローンの利用可否を分けるのです。
大手銀行の住み替えローンの比較
以下では、実際に提供されている大手銀行の住み替えローンの内容を比較しています。
- 三井住友銀行『住み替えローン』
- みずほ銀行『みずほ買い替えローン』
- りそな銀行『りそな住みかえローン』
- 横浜銀行『住宅ローン（お住み替え）』
- 池田泉州銀行『住み替えローン』
上記のローンの内容について、それぞれの特徴をおさえつつ確認していきましょう。
三井住友銀行『住み替えローン』
| 収入条件 | 前年度税込年収が500万円以上 |
|---|---|
| 年齢 | 借入時満20歳以上満70歳の誕生日までの方で、完済時満80歳の誕生日までの方 |
| 融資可能額 | 100万円以上1億円以内（10万円きざみ） |
| 変動金利 | 2.475%/年 ※2020年10月現在 |
| 固定金利 | ＜固定金利特約型＞2.80~3.30%/年 ＜超長期固定金利型＞1.78%/年 |
| 物件の住所の指定 | なし |
| 団体信用生命保険の加入 | 必須 保険料は銀行が負担 |
| その他条件 | 現在の住宅ローンが借り入れ後4年以上経過しており、直近1年間で返済に遅延がない |
三井住友銀行は今回比較する銀行の中で最も収入の条件が厳しい銀行となっており、前年度の税込年収が500万円以上であることが借入条件となっています。
この条件が厳しい場合には夫婦連帯債務で条件を満たして融資を受けることも可能ですが、連帯債務は思わぬトラブルにつながる可能性もあるので注意が必要です。
なお、三井住友銀行の団体信用生命保険は利用できる保証の幅が広く、連帯債務を設ける場合には「クロスサポート」という、夫婦のどちらが死亡した場合に住宅ローン残高を無くすという保証をつけるのがおすすめです。
みずほ銀行『みずほ買い替えローン』
| 収入条件 | 安定した収入がある方（詳細条件の発表なし） |
|---|---|
| 年齢 | 満20歳以上満71歳未満で、最終ご返済時の年齢が満81歳未満の方 |
| 融資可能額 | 50万円以上1億円以内（1万円単位） |
| 変動金利 | 2.675%/年 ※2020年10月現在 ※保証料を一括支払いしない場合 |
| 固定金利 | ＜固定金利選択方式＞2.70~3.30%/年 ＜全期間固定金利方式＞1.63~1.74%/年 ※保証料を一括支払いしない場合 |
| 物件の住所の指定 | なし |
| 団体信用生命保険の加入 | 必須 保険料は銀行が負担 |
| その他条件 | 現在の住宅ローンの返済に遅延がない |
みずほ銀行の住み替えローンでは明確な収入条件や勤務先の条件が公表されていないので、事前に条件に当てはるかどうか判断しにくいのがネックです。
みずほ銀行の住み替えローンの特徴は金利タイプの選択肢が他行に比べて充実している点と、「ライフステージ応援プラン」とよばれる減額措置が付帯している点です。
ライフステージ応援プランを使えば、ライフイベント（産休・育休時の収入減少や、お子さまの進学による教育費支出増加等）によって変動する家計収支に応じて、返済額の減額を申請することができます。
※変更手続き一回につき5500円の手数料あり
りそな銀行『りそな住みかえローン』
| 収入条件 | 前年度税込年収が100万円以上 給与所得者の場合は勤続年数1年以上、給与所得者以外の場合は勤続または営業年数が3年以上 |
|---|---|
| 年齢 | 借入時満20歳以上満70歳未満で、完済時満80歳未満の方 |
| 融資可能額 | 50万円以上1億円以内（1万円単位） ※税込年収に占める年間元利金返済額の割合が最高35％以内 新居の担保評価額の最高200％の金額または担保評価額に最高1,000万円を加えた金額のいずれか低い方の金額が上限 |
| 変動金利 | 2.475%/年 ※2020年10月現在 |
| 固定金利 | ＜固定金利特約型＞3.00%~4.20/年 ※借入内容や審査結果によって金利の引き下げあり |
| 物件の住所の指定 | なし |
| 団体信用生命保険の加入 | 必須 保険料は銀行が負担 |
| その他条件 | 現在の住宅ローンが借り入れ後3年以上経過しており、直近3年間で返済に遅延がない |
りそな銀行の住み替えローンの特徴は、収入条件が他行と比べて低いことです。収入面での不安がある方でも通りやすいローンであるといえます。
融資上限額の算出方法が明確である点も、事前に利用を検討するかどうかの判断基準になりやすく、便利であると言えます。
デメリットとしては、全期間固定金利型のプランが存在しないことが挙げられます。
横浜銀行『住宅ローン（お住み替え）』
| 収入条件 | 前年度税込年収が400万円以上 |
|---|---|
| 年齢 | 借入時満20歳以上で、完済時満82歳未満の方 |
| 融資可能額 | 公表なし |
| 変動金利 | 2.475%/年 ※2020年10月現在 |
| 固定金利 | ＜固定金利指定型＞2.550~2.650%/年 |
| 物件の住所の指定 | 原則として神奈川県全域および東京都の一部 |
| 団体信用生命保険の加入 | 必須 |
| その他条件 | ー |
横浜銀行の住み替えローンは、三井住友銀行と同様年収による条件が明確なので、事前に利用をするか判断しやすいローンの一つです。
横浜銀行の住み替えローンは他行と比較した時に金利タイプの選択肢が最も少なく、変動金利型または10年以内の固定金利指定型しか選択できないのがデメリットといえるでしょう。
また、都市銀行ではないため、利用できる不動産の住所に指定があります。
池田泉州銀行『住み替えローン』
| 収入条件 | 税込年収450万円以上の給与所得者 |
|---|---|
| 年齢 | 借入れ時の年齢が満25歳以上満55歳以下で、最終返済時の年齢が満80歳以下の方 |
| 融資可能額 | 50万円以上1億円以内（1万円単位） |
| 変動金利 | 2.675%/年 ※2020年10月現在 |
| 固定金利 | ＜固定金利選択型＞3.075~4.60%/年 ＜全期間固定金利型＞1.090%/年 |
| 物件の住所の指定 | 物件の所在地が池田泉州銀行本支店の営業地域内にあること |
| 団体信用生命保険の加入 | 必須 保険料は銀行が負担 |
| その他条件 | 現在ご利用中の住宅ローンを5年以上返済し、かつ延滞していない |
池田泉州銀行の住み替えローンは、今回比較した住み替えローンの中では比較的条件が厳しく、明確化されているローンです。
池田泉州銀行の住み替えローンは給与所得者を対象としているので、経営者および個人事業主は利用できません。また、借入時の年齢の幅が25~55歳と最も狭くなっています。
なお、池田泉州銀行も都市銀行ではないため、購入する物件の所在地に制限があります。
住み替えローン以外の資金調達方法
家を住み替える際、状況によっては住み替えローン以外の資金調達方法が適切な場合もあります。以下で簡単に確認しておきましょう。
ダブルローン
現在住んでいる家の引き渡しと新居の引受けを同日に完了できない場合には、住み替えローンは利用できません。
その場合は、「ダブルローン」を利用して家を住み替えましょう。ダブルローンはその名の通り住宅ローンを2つ組むことです。
返済額が膨らみすぎてしまい破綻する可能性もあるので利用には十分注意が必要ですが、可能性の一つとして知っておきましょう。
家の住み替えをするときに、最も気になるのがローンの支払いではないでしょうか。居住中の家が売れていなくても金融機関に借入ができるかや、その際の条件が気になる人も多いでしょう。住み替えを検討する際には2つの方法から選べます。新居[…]
通常の住宅ローン
住み替えの際、売却資金や自己資金で従前の住宅ローンを完済できる場合には、住み替えローンではなく通常の住宅ローンを利用します。
通常の住宅ローンのほうが住み替えローンよりも審査の難易度は低く、金利がより優遇される可能性も高いので、可能ならば住み替えローンを使わずに住み替えをした方が得策と言えるでしょう。
「今の家を売却したところでローンを返しきれるわけがない……」とはじめから諦めてしまう方も多いのですが、購入時よりも地価が上がっていたり、周辺の都市開発がすすんでいた場合には不動産の大幅な価値の向上も十分考えられます。
また、物件や売却のタイミングによっては相場の価格よりも高値で売却ができ、ローンが残らないように売れる可能性もあります。
このように、ローンの借り方や住み替えの仕方にはいろいろな方法が考えられるので、住み替えを検討しようと思ったときには、まずは一度不動産仲介会社に相談しましょう。
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記事のおさらい
住み替えローンってなに？
「住み替えローン」とは、現在の家を売却しても住宅ローンを返済しきれない場合（オーバーローンの場合）に、残ってしまう現在の家の住宅ローンを完済する資金と住み替え先の家の購入代金をまとめて融資してくれるサービスのことです。詳しく知りたい方は住み替えローンとはをご覧ください。
住み替えローンの利用条件は？
住み替えローンは、「住宅ローンをすぐには完済できない人が今すぐ家を住み替えるために利用するローン」なので、オーバーローン状態で住み替えを行うことが条件になります。詳しくは住み替えローンの利用条件をご覧ください。
住み替えローンの審査内容は？
住み替えローンは一般的な住宅ローンよりも利用にあたっての審査が厳しいです。具体的には、以下のような項目が住み替えローンの審査に通るかどうかに関わってきます。詳しく知りたい方は住み替えローンの審査内容をご覧下さい。
- 年収・勤務先
- 現在の家の住宅ローン残債額
- 新たに購入する物件の価格と金融機関による担保評価額
- 過去のローン返済履歴・個人信用情報
住み替えローンを取り扱っている銀行は？
住み替えローンを提供している大手銀行の例は以下のようになっています。詳しくは大手銀行の住み替えローンの比較をご覧ください。
- 三井住友銀行『住み替えローン』
- みずほ銀行『みずほ買い替えローン』
- りそな銀行『りそな住みかえローン』
- 横浜銀行『住宅ローン（お住み替え）』
- 池田泉州銀行『住み替えローン』
住み替えについてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事も参考になります。
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