住み替えローンとは？利用のメリット、注意点を解説

「家族が増えて今の家が手狭になってきた」「子供のためにマンションから一戸建てに引っ越したい」

住宅ローンを組んで購入したマイホームでも、ライフステージが変わると、もっと現在の状況に沿う家に住み替えたいなと思うことがありますよね。

その時、気になるのは「今の家の住宅ローンが残っていても家を住み替えられるの？」ということだと思います。

原則として、家を住み替えるためには現在の住宅ローンを完済する必要があります。

しかし、現在の家を売却して得た売却代金を返済に充ててもローン残高が残ることは少なくありません。

このときに活用したいのが、「住み替えローン」です。

住み替えローンを使えば、現在の家の住宅ローンを返済しきれなくても、新しい家に住み替えるための費用を融資してもらえます。

本記事では、住み替えローンの概要、利用のメリット・デメリット、審査基準や利用時の注意点などを詳しく解説しています。

監修平井 美穂

金融機関で資産運用相談および融資業務に従事。出産を機に独立系ファイナンシャルプランナーとして活動をはじめる。現在は、住宅購入相談、資産運用相談業務を専門とするコンサルタント業務をなども務める。

【保有資格】ファイナンシャルプランナー

【URL】平井FP事務所

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住み替えローンとは

「住み替えローン」とは、現在の家を売却しても住宅ローンを返済しきれない場合（オーバーローンの場合）に、残ってしまう現在の家の住宅ローンを完済する資金と住み替え先の家の購入代金をまとめて融資してくれるサービスのことです。

住み替えローンはオーバーローン状態でもマイホームの住み替えができる便利なサービスですが、不動産の購入代金よりも多い金額の融資が必要になるので、一般的な住宅ローンよりも審査が厳しく、金利も高くなる可能性があります。

また、住み替えの流れについて詳細に知りたい人は、以下の記事を参考にしてください。

住み替えローンを利用するメリットとデメリット

住み替えローンを利用するかどうかで迷う場合は、利用した際のメリットとデメリットを知っておくとよいでしょう。

住み替えローンのメリットとデメリットをそれぞれ比較して、デメリットが大きくなりすぎないか、十分にメリットがあるかを確認した上で利用を検討することをおすすめします。

住み替えローンのメリット

一方、住み替えローンを利用するメリットとしては以下のようなものが考えられます。

自己資金を用意せずに住み替えができる

住み替えローンを利用するメリットは、資金調達がしやすい点にあります。

住み替えローンを利用せずに、住み替えをする場合は、ローンの残債を自己資金や親族からの資金援助で全て返済しなければなりません。

残債が多い場合は一括返済ができずに住み替えも不可能になります。

その場合は、ローン残高が売却見込価格より下回るまで待つか、繰り上げ返済をしてローン残高を減らす、あるいは預金を増やすなど、住み替えできるようになるまでにかなりの時間を要することが最大のネックになるでしょう。

それにひきかえ、住み替えローンを利用すればすぐに資金調達が可能となり住み替えができるというのは、大きなメリットの一つといえます。

希望するタイミングで売却・購入ができる

住宅ローンの残債を自己資金で完済しようとすると、お金を貯めている間に欲しかった家が買えなくなったり、自宅の売り時を逃したりすることもあります。

あるいは、家族のライフステージを考えたときに、本当に必要なタイミングで住み替えができず、不便な生活を強いられるといったデメリットも考えられます。

また、転勤や転職など、やむを得ず引っ越しする場合は、そもそも住み替え資金が貯まるまで待てないということもあるでしょう。

こうした時には、住み替えローンを利用することで、自己資金が貯まるまで待つことなく、好きなタイミングで住み替えをすることができます。

住み替えローンのデメリット

まずは、住み替えローンのデメリットを確認しておきましょう。

購入価格以上のローンを組まなければならない

住み替えローンを組むと新居の購入価格に従前の住まいの残債を上乗せして借り入れすることになるので、一時取得する場合と比べて返済負担が増えることになります。

残債が多ければ多いほど月々の支払い額が増え、家計への負担が大きくなることはデメリットといえます。

さらに、住み替えローンは通常の住宅ローンよりも金利が高くなる場合もあるので、その分、月々の支払い額が高くなるデメリットも考えられます。

住み替えのスケジュールがタイトになる

住み替えローンを利用する際の条件の一つとして、「古い家の売却と新しい家の購入の決済・引き渡しを同日に行わなければならない」というものがあります。

売却と購入という別々の契約を同日に履行するため、それに合わせた売買スケジュールの調整が必要です。

通常、マイホームの売却や購入においては、それぞれ一方を行うだけでも数カ月かかることが一般的です。また、購入する人・売却する人のそれぞれの事情で希望する引渡日があるため、両方の決済を同日に済ませるとなると、購入・売却それぞれの活動に制約ができ、難易度が上がります。

たとえば、購入したい物件を先に見つけ契約をしたならば、従前の自宅の売却を急いで行い、購入物件の決済・引渡日と同じ日に従前の自宅の家の決済・引渡を行う必要があります。

一方、先に自宅の売却の契約を済ませた場合は、決済・引渡日までに購入する新居を見つけ、同じ日に決済・引渡を受けなければなりません。

売却と購入のどちらを先に行うにしても、短いスパンで売却活動や新居探しをしなければならないため、機動的な動きが求められ、難易度は高くなります。

結果として期限に焦り、あまりよくない条件で売却や購入をしてしまうというケースもあります。

住み替えローンの審査条件

前提として、住み替えローンは今住んでいる住宅のローンを返済できない人向けの制度なので一般的な住宅ローンよりも審査が厳しいです。

よって、住宅のローンに通っていても審査に落ちることは珍しくないため、この章で審査内容を確認して「利用できそうかどうか」を検討しましょう。

住み替えローンの審査項目

以下のような項目が住み替えローンの審査に通るかどうかに関わってきます。

住み替えローンは、返済中の住宅ローンを完済できないが、すぐにでも家を住み替えたい人が利用するローンです。

そのため、居住中の家の売却代金や自己資金で住宅ローンを完済できるのであれば、利用することはできません。

また利用目的が家の住み替えでない場合や、新たな家を賃貸住宅とするようなケースでは利用条件を満たしません。

これらの条件を満たした場合でも、過去に返済の延滞やクレジットカードの引き落としができなかったといった履歴がある人は、利用できない可能性があります。

メガバンクにおける住み替えローンの審査基準

参考情報として、メガバンクの住み替えローンの借り入れ条件を比較して見てみましょう。

各社によって、借り入れ条件が異なるため、各金融機関で詳細を調べてから利用するようにしましょう。

住み替えローン利用時の注意点

住み替えローンは住み替え先のマンションの購入額以上の融資をする特殊なローンであるため、利用する際にはいくつか注意すべきことがあります。

以下で詳しく見ていきましょう。

余裕のある返済計画を立てる

住み替えローンを利用する際の最も注意すべき点は、「余裕のある返済計画を立てる」ということです。

住み替えローンは通常の住宅ローンよりも金利が高く、借入額も一度目の住宅ローンよりも高くなりやすいです。

しかし、働ける年数から逆算すると、住宅ローンの返済にかけられる期間は一度目の住宅ローンよりも短いことが多いです。

また、年齢を重ねるにつれて介護保険料や子供の進学費用、親の介護費などの出費が増えていきます。

このようなライフイベントを加味した上で、余裕をもって返済できる範囲の借入額と返済期間を検討しましょう。

家計が厳しくて住宅ローンを払えなくなると、せっかく手に入れた住み替え先も手放さざるを得なくなります。

新居を早めに探し始める

住み替えローンを利用する際には、新居探しを早い段階で始めるようにしましょう。

先述の通リ、住み替えローンの利用には「古い家の売却と新しい家の購入の決済・引き渡しを同日に行わなければならない」という条件があります。

新居探しを現在の家に買い手がつくまで先延ばしにしてしまうと、新居探しにかけられる時間が非常に短くなります。

不動産の購入において、「時間が足りなくて希望通りの物件が見つけられなかった」というのはよくある失敗です。このようなことがないよう、早め早めに新居探しに動き出すのがよいでしょう。

なお、購入したい物件が見つかった場合には、「買換え特約」という条件をつけられないか物件の売り主に聞いてみることをおすすめします。

買換え特約とは、「定めた期限内に現在の住居が売れなければ新居の売買契約を無効にできる」という契約上の条件です。

この条件をつけることにより、「売買のタイミングが合わず住み替えローンが利用できない！」というケースを避けることができます。

住宅ローン控除の適用を忘れない

住み替えローンは、通常の住宅ローンと同じく住宅ローン控除（住宅ローン減税）の対象になります。

住み替えローンで家を買い替える場合にも、確定申告を行って住宅ローン控除を適用させるのを忘れないでください。

住宅ローン控除の対象となる不動産については、以下の記事で解説しています。

決済日のスケジュールを頭に入れておく

住み替えローンの利用で大変な手続きとして、「不動産の売却と購入を同日に完了させる」ということが挙げられます。

要するに現在の家の買い主・新居の売り主・ご自身の三者のやりとりをすべて一日で完了させなければならないので、決済日は非常にタイトなスケジュールになります。

当日にトラブルが発生してしまわないよう、事前に決済日のスケジュールは不動産会社に確認しましょう。

住み替えローン以外の資金調達方法

家を住み替える際、状況によっては住み替えローン以外の資金調達方法が適切な場合もあります。以下で簡単に確認しておきましょう。

ダブルローン

現在住んでいる家の引き渡しと新居の引受けを同日に完了できない場合には、住み替えローンは利用できません。

その場合は、「ダブルローン」を利用して家を住み替えましょう。ダブルローンはその名の通り住宅ローンを2つ組むことです。

返済額が膨らみすぎてしまい破綻する可能性もあるので利用には十分注意が必要ですが、可能性の一つとして知っておきましょう。

通常の住宅ローン

住み替えの際、売却資金や自己資金で従前の住宅ローンを完済できる場合には、住み替えローンではなく通常の住宅ローンを利用します。

通常の住宅ローンのほうが住み替えローンよりも審査の難易度は低く、金利がより優遇される可能性も高いので、可能ならば住み替えローンを使わずに住み替えをした方が得策と言えるでしょう。

「今の家を売却したところでローンを返しきれるわけがない……」とはじめから諦めてしまう方も多いのですが、購入時よりも地価が上がっていたり、周辺の都市開発がすすんでいた場合には不動産の大幅な価値の向上も十分考えられます。

また、物件や売却のタイミングによっては相場の価格よりも高値で売却ができ、ローンが残らないように売れる可能性もあります。

このように、ローンの借り方や住み替えの仕方にはいろいろな方法が考えられるので、住み替えを検討しようと思ったときには、まずは一度不動産仲介会社に相談しましょう。