住み替えローンとはどのようなもの？利用の条件や注意点を紹介

現在居住している家で住宅ローンを組んでいるなら、売却時には基本的に完済しなければなりません。しかし、貯金の状況や住宅の売却価格次第では、ローンの残債分を賄えずに、どうしてもローンが残ってしまうことがあります。

このときに活用したいのが、住み替えローンです。住み替えローンとはどのようなものなのか、基礎知識を身につけて住み替えの際の参考にしましょう。

住み替えローンとは

そもそも、住み替えローンとはどのようなものかですが、簡単にいえば住宅を住み替えるときに、元の住宅ローンの残債があっても、ローン契約を引き継いで売却できる仕組みです。家を購入する際には住宅ローンを組み、住み替えの際には一度完済して、新居の購入で新たなローンを組むことが一般的です。

しかし、古い家の住宅ローンを完済できないうちに、住み替えが必要になることもあります。この場合は前のローンの残債分を、新居購入時のローンに組み込んでローン契約を結びます。完済前に抵当権の入った物件を手放すことができ、かつ新居のローンも組めますが、以下のように利用する際の制限は多いです。

もっとも大きな違いは、単に家を購入するか住み替えをするかです。条件面では似ている部分もありますが、詳細に見ると住み替えローンのほうが、制限が多くなっていることは覚えておきましょう。

住み替えローンの利用条件

住み替えローンは住宅ローンと同じで、誰でも利用できるわけではありません。利用時には審査があり、これをクリアしなければ、融資は受けられないため注意が必要です。

• 年収・勤務先
• ローン残債
• 新たに購入する物件の価格

基本的な条件は住宅ローンと共通していますが、住み替えローンのほうが審査の条件が厳しくなりやすいことは、頭に入れておきましょう。

年収・勤務先

ローンを組む際には返済能力の有無が見られるため、年収や勤務先は重要な情報として参考にされます。ローン商品によって年収の条件は異なり、希望する融資額によっても違ってきますが、より高い水準が求められることは事実です。

また勤務先も重要で、高収入でかつ安定していて、信頼度が高い勤め先だと審査に通りやすいです。公務員や大手企業などは、年収や安定性、信頼度なども申し分ないため、比較的審査に通りやすいでしょう。反対に自営業や非正規雇用など不安定になりやすい場合は、審査で落ちたり、そもそもローンを利用できなかったりすることもあります。

そのため、住宅ローンが利用できたからといって、同額の住み替えローンが確実に使えるとは限らないことは覚えておく必要があります。

ローン残債

住み替えローンは、以前組んでいたローンの残債をそのまま引き継ぐため、前のローンがどれだけ残っているかもチェックされます。残債が多いほど持ち越す金額が大きくなり、新しいローン契約の支払い額が増えます。そのため、返済も苦しくなりやすいことから、審査に通りにくくなりがちです。

ローン残債がそれほど多くなければ、住み替えローンも利用しやすく、実際のローン返済の負担も少なくなります。残債はできるだけ少ないほどよいですが、売却時に0になると住み替えローンは利用できません。

住み替えローンの利用条件は特殊で、古い家の売却金額がローン残債を超す場合は利用不可です。よって、売却で得た資金は貯金に回し、残った分を新しいローンに組み込むという使い方はできないため、売却金額がローン残債を完全に相殺するかどうかも、確認する必要があります。

新たに購入する物件の価格

金銭的な負担を測る指標として、新たに購入する物件の価格も参考にされます。購入する物件の価格が高いほど、ローンの借入額も大きくなるため、当然審査の水準も上がります。新居が比較的安価で手に入るなら、審査の水準も緩やかになりやすく、借入もしやすいでしょう。

また、購入する物件の価格はそれ単体で見られるわけではなく、ローン残債と合わせて考えられます。つまり、ローン残債と新しく購入する物件価格の両方を足した金額がいくらになるか、年収や勤務先などの返済能力を加味して検討されると考えましょう。

購入する物件が安くても、ローン残債が多いと審査は通りづらくなり、反対に物件がやや高額でも残債がほとんどないなら、審査の基準はそれほど上がらないこともあります。最終的に重要なことは、ローン利用者が借入額を問題なく返済できるかどうかであるため、それぞれの条件は返済の可否を確認する指標といえるでしょう。

住み替えローンを利用するメリットとデメリット

住み替えローンを利用するかどうかで迷う場合は、利用した際のメリットとデメリットを知っておくとよいでしょう。それぞれ比較して、デメリットが大きくなりすぎないか、十分にメリットがあるかを確認して利用を検討することがおすすめです。

メリット：自己資金を用意せずに物件を購入できる

住み替えローンを利用するメリットは、資金確保がしやすい点にあります。住み替えローンを利用せずに、住み替えをする場合は、ローンの残債を全て返済しなければなりません。残債が少ないなら問題はありませんが、多い場合は返済ができずに住み替えも不可能になります。

売却価格で完済するか、月々の支払いで完済できるようになるまで待つ必要があり、膨大な自己資金を集めなければならないという点は、ネックになりやすいです。さらに、資金調達をしている際に、条件のよい物件が売れてしまうこともあり、欲しかった家が買えなくなることもあります。

また、異動などによる転勤や転職など、住居の移動が差し迫っている場合は、そもそも住み替え資金が貯まるまで待てないこともあります。よって時間的な余裕がなく、やむを得ず住み替えをしなければならない場合にも対応しやすく、すぐに引っ越す必要がある場合などにも便利でしょう。

デメリット：返済額が大幅に増える

住み替えローンを組むと、古い家の住宅ローンと新居の住宅ローンが一本化されますが、支払先がひとつになっただけで、返済額自体は減りません。むしろ、残債が増えることで返済総額は大幅に増えることもあり、月々の支払い額が大きくなりやすいことはデメリットでしょう。ローンの総額が増えると、そこにかかる利息も大きくなり、支払いの総額自体が増えてしまいます。

ローン残債部分が、そのまま新しい住宅ローンに乗るだけでなく、残債から生まれる利息の追加分の費用も、把握しておかなければなりません。返済はより厳しくなるため、今後のやりくりが大変になりやすいことは覚悟しておきましょう。

デメリット：売買計画がタイトになる

住み替えローンを利用する際の条件として、古い家の売却と新しい家の購入の決済を同日に行わなければならないというものがあります。売却と購入を同時に行うため、売買計画がタイトになりやすいです。

それぞれ一方を行うだけでも数カ月かかることもあり、両方の決済を同日に済ませるとなると、売却や購入の条件が制限されやすいです。購入したい物件を先に見つけたなら、契約をして決済日までに家を売却する必要があり、先に売却をするなら、買い手が決まれば、設定された決済日までに新居を見つけなければなりません。

どちらを先に行うにしても、短いスパンで売却活動や新居探しをしなければならないため、難易度は高いです。そのため期限にあせって、あまりよくない条件で売却や購入をしてしまうというケースもあります。

資金が確保しやすいことはメリットですが、実際に融資を受けるための条件は厳しく、利用時にはさまざまなリスクがあることは理解しておきましょう。

住み替えローンを借り入れるまでの流れ

実際に住み替えローンを利用するためには、どのような手順で借入を行うのかを知っておきましょう。

1. ウェブなどを通じて申し込む
2. 審査
3. ローン契約
4. 借入

申し込みから借入までのステップは、以上の4つです。

ウェブなどを通じて申し込む

住み替えローンを利用するためには、まずはウェブなどで申し込みをしなければなりません。住宅ローンやその他ローン契約と同じで、申し込みをしてから利用できるかどうかを審査で判断してもらいます。申し込みの際には、年収や勤務先、他社借入状況の有無、ローンの残債といった情報を伝えます。

また、ウェブ以外では、金融機関の窓口などで受け付けていることもあるでしょう。ローン商品を扱う企業によって窓口はさまざまですが、まずは申し込みをするという手順は共通しています。

審査

申し込みをしたあとは、入力したデータや個人の金融データを確認して、審査が行われます。審査の際には、現在の借入状況や経済能力はもちろん、過去の返済履歴も細かくチェックされます。過去に多額の借入があったり、支払いの滞納があったりすると審査で不利になりやすいため、注意が必要です。

また、これは住宅ローンだけのことではなく、家には関係しないローンや公共料金の支払い、携帯料金の支払いの滞納の有無も審査に影響します。どこまでを参考にするかは企業によって違いますが、厳しいところでは細部の情報まで見られていることは理解しておきましょう。

審査の部分は、すぐにどうにかできるものではないため、日頃からお金の管理はきちんと行い、各種料金の支払ないなどは円滑にして、金融履歴に傷をつけないことが大切です。

ローン契約

審査に通ったらローン契約を結び、住み替え時の融資を確定させます。契約時には、ローン残債の合計や返済期間、金利などを確認しておく必要があります。住み替えローンが利用できるからといって、金銭的な負担が確実に減るとは限らず、むしろこれまでより負担が大きくなることは多いです。

そのため、契約した金額は本当に返済できるのか、月々の支払いに無理はないかは念入りにチェックしておかなければなりません。また、ローン返済総額を決める金利の確認は重要で、契約時点ではなく融資時点のものが適用されることは覚えておきましょう。

ローンの契約から融資が実行されるまでには、数週間から1カ月程度間が空くことも多く、この間に金利が変動することも当然あります。金利変動を完全に把握することは難しいですが、どのような傾向で推移しているのかをチェックして、借入時点での条件を少しでも理解しておきましょう。

借入

契約後は所定の日程で融資が実行され、住み替えローンの借入が開始となります。借入のタイミングは、企業によって若干異なる場合がありますが、基本的には決済日の当日です。

ローンの借入を受けて、新居の決済をするというのが一般的な流れで、住み替えローンでは古い家の売却と借入、新しい家の購入決済の3つを同日に行うことになります。もちろん、決済より前に融資を受けるということもあり、これは契約時の条件に依存します。

借入をしたあとは、月々の支払いで少しずつ返済していかなければならないため、お金の管理は徹底して行い、滞りなく完済を目指しましょう。

住み替えローンを利用する際の2つの注意点

住み替え時の資金調達で、有利に働くことの多い住み替えローンですが、利用する際には注意点もあります。

• 返済期間は長期にならないようにする
• 余裕を持った返済計画を立てる

これら2つの注意点を把握して、失敗のないよう利用することが大切です。

返済期間は長期にならないようにする

住み替えローンを利用すると、古い家と新しい家の代金をまとめて支払うことになり、返済期間はどうしても長期化しやすいです。多少長くなってしまうことは仕方ありませんが、あまりに長くならないように注意しなければなりません。

特に、返済完了予定が定年後になる場合は、リスクが上がるため気をつけましょう。定年までに返済できるなら、安定した収入を得続けられる可能性が高いため、それほどリスクはありません。しかし、定年して退職すると固定収入がなくなり、」月々の支払いが苦しくなることもあります。

また、定年までに完済できる場合でも、出産や子供の進学などライフプランの変化により、一度に多額の資金が必要になることも多いです。返済期間が長いほど、予期せぬ出費が増える可能性が高まるため、できるだけ短期間での返済を目指したほうが、スムーズに支払いやすいでしょう。

余裕を持った返済計画を立てる

できるだけ返済期間は長くしないことが大切ですが、同時に余裕を持って返済計画を立てなければならないことは覚えておきましょう。返済期間を短くすると、ライフスタイルの変化による収支の変化を受けづらいですが、その分月々の支払い額が大きくなります。

金額が増えるほど日々の生活を圧迫しやすいため、返済完了期間を調整しながら、月々の支払い額も生活に影響しない程度に抑えなければなりません。また、資金に余裕がある場合は繰り上げ返済で少し多めに支払い、返済期間を短縮することも可能ですが、最初から返済計画に入れないようにしましょう。

繰り上げ返済は、必ずできるという保証はなく、プライベートで急な出費があった場合などは滞りやすいです。したがって、繰り上げ返済まで計画に組み込んでいると、実際の支払い状況と差が出てしまうことが多く、プランが乱れやすいです。

余裕があるときのみに行う繰り上げ返済は、うれしい誤算程度に考えて計画には組み込まずに、月々の支払い金額だけを考慮してプランを決めるようにしましょう。

住み替えローンは念入りな資金計画で無理なく組もう

住み替えローンは古い家の住宅ローンの残債を引き継ぐことになるため、日々の支払いの負担は増えやすいです。そのため、利用するなら念入りに資金計画を立て、無理なく返済できるビジョンを持っておかなければなりません。ローンは計画的に利用し、無理なく返済できるめどが立ってから使うようにしましょう。