ローンの残っている家を売って新居を買いたい場合、主に住宅ローンの残債と抵当権の問題があります。
「ローンの残っている家を売って新居を買う方法や注意点を詳しく知りたい」「利用できるローンがわからない」などの疑問が生じるでしょう。
そこで本記事では、ローンが残っている家を売って新居を買いたい方向けに、進め方や利用できるローンも解説します。
ローンの残っている家を売って新居を買うことは可能
ローンの残っている家を売って新居を買うことは可能です。
家の売却代金がローンの残債を上回る「アンダーローン」の状態であればスムーズに買い替えが可能です。
ですが、家の売却代金がローンの残債を下回る「オーバーローン」の場合は、別の方法でローンを完済させる必要があるので注意しましょう。
住宅ローンの残債があれば完済が必要
ローンが残っていると家を売ることはできないので必ず完済させなければなりません。
家を売るには「抵当権」を抹消することが前提であり、抵当権を抹消するにはローンを完済させる必要があるからです。
抵当権とは、借入先の金融機関が家に設定するもので、ローンの滞納があった時に備えて家を担保にする権利です。
抵当権を抹消するまで家は売れないので、ローンの残債がある場合は別の方法で対策してローンを完済させなければなりません。
次の章で紹介する方法なら、オーバーローンでも家を売って新居を買うことができます。
まずは住宅ローンの残債がどれくらいあるか確認しておきましょう。
住宅ローンの残債を確認する方法
借入先の金融機関によっては、Webサイトから24時間いつでも住宅ローンの残債の確認が可能です。
また、借入先の金融機関から送られてくる返済予定表でも確認できます。
返済に困った時や今後の住み替え計画に役立てるためにも、住宅ローンの残債は早めに確認しておきましょう。
家を売却して手元にいくら残るか知りたい方は、不動産会社で査定を受けましょう。
家の売却にかかる税金・費用などは、売却額によって変わります。
以下の費用シミュレーターを使って、あなたの不動産を売ったときにかかる費用を算出してみましょう！
「売却価格」「購入価格」「物件の所有期間」「現在住宅として住んでいるか」をそれぞれ入力し、「費用を算出する」ボタンを押すと、売却時にかかる費用が自動で算出されます。
※購入価格が分からない場合は空欄で大丈夫です。
費用の内訳も表示されますので、まずはどんな費用がいくらかかるのかを把握しておきましょう。
正しい手取り額を知るためには、正確な査定額を把握する必要があります。
『すまいステップ』なら、厳選されたエース級の不動産会社から、無料で精度の高い査定を受けられます。
以下のフォームを入力して、査定を受けてみましょう。
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
今の価格が届く！
無料診断スタート
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
今の価格が届く！
無料診断スタート
ローンの残っている家を売って新居を買う方法
ローンの残っている家を売って新居を買う方法は以下の3つあります。
それぞれ解説していきます。
- 家の売却代金でローンを一括返済する
- 住み替えローンを利用する
- つなぎ融資を利用する
家の売却代金でローンを一括返済する
家の売却代金がローンの残債を上回るアンダーローンであれば、家の売却代金を使ってローンを一括返済しましょう。
ローンを一括返済した後に抵当権の抹消手続きを行ってから買主に家を引き渡します。
ローンの残債を一括返済した後にも家の売却代金が手元に残れば、新居の購入費用や引っ越し費用に充てることができます。
住み替えローンを利用する
家を住み替える場合は「住み替えローン」を利用できます。
住み替えローンとは、現在の住宅ローンの残債分と新居の購入費用を合わせて新しく借り入れることができるローンです。
住み替えローンを利用すれば、オーバーローンであっても現在の住宅ローンを一括返済でき、自己資金がなくても新居を購入できます。
また、現在の住宅ローンと新たに借り入れる住宅ローンを一つにまとめられる点が住み替えローンの特徴です。
ただし、ローンの審査が厳しいので、収入や資産状況によっては利用が難しい場合もあるので注意が必要です。
住み替えローンを利用する際は、複数の金融機関の条件を比較して慎重に検討しましょう。
つなぎ融資を利用する
「つなぎ融資」は、住宅ローンが残っている家を買い替える際に利用できる一時的な融資で、家を売るまでの資金調達に利用できます。
返済期間は一般的に数ヶ月から1年以内です。
つなぎ融資を利用すれば新居の購入資金を手に入れられますが、返済期間内に家を売らなければならず、返済期間が延びると利息が増えることに注意しましょう。
新居の購入にかかる費用のみの使用に限られている点も注意が必要です。
また、つなぎ融資を利用すると自宅の売却価格が相場よりも低くなる可能性があるので、保守的な売却価格の見積もりが重要です。
つなぎ融資は金融機関によって取り扱いがないこともあるので事前に確認しましょう。
ローンの残っている家を売って新居を買う時の進め方
住宅ローンが残っている家を買い替えるには、以下の3つの進め方があります。
- ローンが残っているなら売り先行型
- 資金に余裕があるなら買い先行型
- 手間をかけたくないなら同時並行型
各方法の進め方とメリットやデメリットを見ていきましょう。
（関連記事：【家住み替えの基礎知識】ローンが残っていても失敗しない方法を解説）
進め方①ローンが残っているなら売り先行型
売り先行型とは、現在住んでいる家を売却してから新居を購入する方法です。
売り先行型の進め方は以下の通りです。
- 現在住んでいる家の査定を受ける
- 買主を探す
- 売買契約する
- 売却物件を引き渡す/売却代金を受け取る
- 新居を探す
- 新居を契約する
まず現在住んでいる家の査定を受けましょう。
査定結果を元に家の売却価格を決めたら売却活動を始めます。
買主に家を引き渡して売却代金を受け取ったら、新居を探し始めます。
以下は売り先行型のメリットとデメリットです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
|
|
資金計画が立てやすい点が売り先行の大きなメリットです。
想定していたよりも家を安く売却して資金計画が狂い、新居の購入費用が足りなくなるというトラブルを避けられます。
しかし、家を売却して引き渡すまでに新居の購入が間に合わなければ仮住まいが必要になる場合があります。
仮住まい期間が長引けばその分費用もかかるので、新居選びに妥協してしまう可能性がある点がデメリットと言えます。
（関連記事：住みながら家を売るメリット・デメリットは？内覧時のコツなど高く売るためのポイントを紹介）
進め方②資金に余裕があるなら買い先行型
買い先行型とは、先に新居を購入してから現在住んでいる家を売却する方法です。
買い先行型の進め方は以下の通りです。
- 自己資金や住宅ローンの審査で必要な条件を満たしているか確認する
- 新居の購入先を決める
- 現在の家の査定を受け、売却見込み額を把握する
- 売却した後に残る住宅ローンの残債を計算する
- 買い先行ローンの審査を受ける
- 新居を購入する
- 現在の家を売却する
- 売却した住宅の残債を返済する
買い先行型では、最初に新居の購入を決めた後に現在の家を売却するための査定を受けます。
売却見込み額を把握したら、次は売却後に残る住宅ローンの残債を計算しましょう。
買い先行ローンの審査を受けて新居を購入したら、現在の家を売却してローンの残債を返済します。
以下は買い先行型のメリットとデメリットです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
|
|
先に新居を購入するので仮住まいの必要がなく、家の引き渡しと新居への引っ越し日を合わせなくて良い点がメリットです。
しかし、現在の家が売却できるまでの間は、新居のローンと合わせて現在の家のローンを返済しなければなりません。
そのため、買い先行型は資金に余裕のある方向けの進め方と言えます。
進め方③手間をかけたくないなら同時並行型
同時並行型は、住宅ローンが残っている現在の家を売却しながら新居を購入する方法です。
同時並行型の進め方は以下の通りです。
| 売却 | 新居の購入 |
|---|---|
| ①現在の家を売却する | ①新居探し |
| ②売買契約 | ②ローンの審査を受ける |
| ③物件の引き渡し | ③新居の契約 |
| ④新居への引越し | ④新居への引越し |
現在の家を売却しながら新居を探して、売買契約と新居の契約を同時に進めます。
家の引き渡しと新居への引越しも同時期に行うので、新居探しや引越しに時間をかけたい場合は売り先行型を検討しましょう。
以下は同時進行型のメリットとデメリットです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
|
|
同時進行型は家の売却と新居の購入を一度に行うので、売り先行や買い先行と比べて費用と時間がかからないことが最大のメリットです。
しかし、実際には家の売却と新居の購入のタイミングを合わせることは難しい場合が多いです。
タイミングを合わせるために家の売却価格を下げたり、妥協した新居選びをしてしまう可能性があることに注意しましょう。
東京都渋谷区 / 20代 査定価格7,480万円売却価格7,400万円 大阪府枚方市 / 50代 査定価格3,300万円売却価格3,400万円 東京都調布市 / 50代 査定価格3,500万円売却価格3,280万円 静岡県富士市 / 50代 査定価格580万円売却価格580万円 大阪府大阪市西区 / 20代 査定価格2,400万円売却価格2,400万円 
ローンの残っている家を売って新居を買いたい時の注意点
ローンの残っている家を売って新居を買いたい時の注意点を3つ紹介します。
- 売却スケジュールを立てる
- 抵当権に注意する
- 不動産会社に相談する
売却スケジュールを立てる
住宅ローンが残っている家を売却する場合、まずは売却スケジュールを立てることが大切です。
家の売却に必要な費用や税金を含めた資金計画を立て、残債の返済方法や手続きなどについて調べましょう。
また、住宅ローンが残っている場合は税金の計算方法が異なるので、税金についての正しい知識も必要です。
売却スケジュールを立てておけば、適切なタイミングで家を売却でき、スムーズな取引が実現できます。
抵当権に注意する
住宅ローンが残っている家を売却する時、家に設定されている抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権とは、収入減などの理由でローンの返済が滞った時に、融資先の金融機関が裁判所に申し立てることで家を競売にかけ、ローンの残債を回収できる権利です。
抵当権は住宅ローンを完済すれば抹消できます。
抵当権が残ったままの家は買主が見つかりにくく売却が難しいので、返済計画の見直しを行いましょう。
不動産会社に相談する
家を売却する時は不動産会社に相談することが重要です。
特に住宅ローンが残っている家を売却するには、抵当権の解除や残債の返済方法、税金の計算方法などのさまざまな問題があります。
住宅に関する問題を専門的に扱っている不動産会社に相談すれば、スムーズに売却手続きを進められるでしょう。
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
今の価格が届く！
無料診断スタート
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
今の価格が届く！
無料診断スタート
【まとめ】不動産会社を利用してローンの残っている家を売って新居を購入しよう
ローンが残っている家を売却して新居を買うことは可能です。
しかし、家を売却する時はローンの残債を一括返済しなければなりません。
住宅ローンが残っている家を買い替えるには「売り先行型」「買い先行型」「同時並行型」の3つの進め方があります。
それぞれのメリットやデメリットを理解した上で進めていくことが大切です。
進め方や方法によっては手続きが複雑なので、不動産会社に相談しながら家の売却と新居の購入を行いましょう。
不動産会社選びに迷ったらすまいステップを活用しましょう。
すまいステップは優良企業のみと提携しており、4社までの査定を無料で受けられるので安心して利用できます。
記事のおさらい
ロ－ンが残っている家を売って新居は買える？
ローンが残っている家を売って新居は買うことはできます。ただし、住宅ローンの完済が必要です。詳しく知りたい方はローンが残っている家を売って新居は買うことは可能をご覧ください。
売り先行とは？
売り先行とは、現在住んでいる家を売却して、その売却代金で住宅ローンを完済する方法です。詳しくは進め方①売り先行型をご覧ください。
