【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

マンションを住み替える手順と費用、住宅ローンを解説

「今住んでいるマンションから住み替えたい!」と思っても、何から手を付けていいか分からないですよね。

すまリス
マンション住み替えは「売却」と「購入」の2つを行わないといけないから大変だよね..

この記事では、マンション住み替えの手順や、費用と節税方法、住宅ローンの組み方を紹介していきます。

この記事を読んでトラブルなく住み替えを成功させましょう!

監修者:山本健司
監修山本 健司
東急リバブル株式会社、ソニー不動産株式会社(現SREホールディングス株式会社)で1位を連続受賞。不動産相談件数16,000件以上。ミライアス株式会社を立ち上げ不動産売買仲介、不動産コンサルティング業務を行っている。【URL】ミライアス株式会社

マンション住み替えの手順には「売り先行」と「買い先行」がある

マンション住み替えには2つの方法があります。

売り先行と買い先行

  • 売り先行」現在のマンションを売った後に新居を購入する流れ
  • 買い先行」新居を購入した後に現在のマンションを売る流れ

それぞれの特徴を抑えて、自分に合ったにあった住み替え方法を選択しましょう。

「売り先行」でのマンション住み替え

「売り先行」とは、現在住んでいるマンションを売却してから新居を探す方法のことです。

売り先行

現在のマンションの売却金が手に入ってから新居を探すため、資金計画が立てやすいです。

そのため、はじめてマンション住み替えを行う場合は堅実な方法だと言われています。

「売り先行」のメリット・デメリット

「売り先行」のメリットマンションの売却代金を新居の購入費用に使える
先にいくらの売却代金が手に入るか分かるので、新居の購入予算を決められる
「売り先行」のデメリットマンションを引き渡すまでに引越し先が見つからない場合、賃貸物件などに仮住まいする必要がある
仮住まいを避けようとして新しいマンションを買い急ぎ、妥協した新居選びを行ってしまうリスクがある

「売り先行」が向いている人

  • 住宅ローンの残債がある
  • 現在のマンションの売却代金を新居の購入の予算に含めたい

初めてマンションを住み替える際には、売り先行のほうが堅実であると言われています。

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「買い先行」のマンション買い替え

「買い先行」とは、新居を探してから住んでいるマンションを売却する方法です。

買い先行

新居を探すことに時間をかけられるため、納得のいく物件を見つけやすいです。

買い先行の場合、新居の購入資金をいかに確保するかが重要です。

「買い先行」のメリット・デメリット

「買い先行」のメリット時間的制約なしで新しいマンションを選べるので、ゆっくりと理想の新居を探せる
仮住まいがいらないので引っ越しが一度ですみ、手間が少ない
空室でマンションを売りに出せるので、内見を入れやすく早く売れやすい
「買い先行」のデメリットマンションの売却価格が想定よりも安かった場合、資金計画が崩れる
現在のマンションの売却が長引いた場合、ダブルローンの期間が発生する
マンションを売り急ぎ、売却代金が相場よりも安くなってしまうおそれがある

「買い先行」が向いている人

  • 住宅ローンを完済している、あるいは貯蓄などの自己資本でローンの残債を精算可能
  • 現在のマンションの売却代金を新居購入に利用しない
  • 資金・時間ともに余裕があって、妥協しない新居選びをしたい
  • 現在のマンションが好条件の売れやすいマンションである

また、マンションは空室状態のほうが売れやすいという傾向もあります。

そのため、買い先行の場合は売却活動にかかる時間を短縮できる可能性もあります。

マンション住み替えは「売り先行」よりも「買い先行」がおすすめ

マンションから住み替えをする場合、資金に余裕があるのであれば「買い先行」をおすすめします。

以下は、すまいステップ編集部が2021年9月に実施した独自アンケート調査の結果です。

全66人のマンション住み替えを経験シたユーザーのうち、約7割(46人)「買い先行」を選択しています。

「買い先行」が選ばれた主な理由として、①理想の住み替え先を確実に購入できること、②住み替え先が見つからない場合に住む場所に困るリスクがなくなることが挙げられます

マンションの住み替えには多額のお金がかかります。今後数十年住む新しい住まいは、希望に沿った物件を選びたいと考えるのは当然でしょう。

対して「売り先行」の場合、希望する住み替え先が見つからない場合は住む場所に困ることになり、焦った結果、妥協して住まいを選ぶことになってしまいかねません。

すまリス
資金に余裕があるのであれば「買い先行」を選んだ方が、理想の住まいを選ぶことができそうだね!
買い先行を選んだ理由①:「理想の住み替え先を確実に購入できるから」

神奈川県:30代・女性 (マンションからマンションへ住み替え)

気に入ったマンションを見つけたから。インターネットで情報収集したところとてもよさそうな家があったので、現地に足を運んで見学した。とても気に入ったので、売れてしまう前に、購入した。共働きで夫婦ともに働きながらだったので、引っ越し準備に時間がかかったが、焦らずに自分のペースで片付けを進め、準備を整えてから売却した。


東京都:38歳・女性(マンションからマンションへ住み替え)
新居を購入してから住んでいる家を売却した理由は希望の家が見つかったからです。理想の家が見つかったので少しでも早く手に入れたいと思う気持ちが強かったのです。そこで購入しないとまただらだらと家を探し続けなくてはならず、日頃急がしい生活の中で使える時間は限られていました。また、早く決めたので少し値引きがありました。

買い先行を選んだ理由②:「住み替え先が見つからない場合に住む場所に困るリスクがなくなる」

静岡県:50代・女性 (マンションから戸建へ住み替え)
住み替えを行う際は、買い先行で行いました。とにかく住むところがなくては困ると思っていましたので、売り先行を選択する気持ちはありませんでした。すでにマンションのローン返済が終了していましたので、買い先行に伴うお金の不安も大きくありませんでした。新居を購入すれば、新たなローンが発生しますが、マンションを売却して入手したお金を繰り上げ返済に回せば、利息支払い負担額を最小化できると計算していました。実際、この計算通りに行動し、早くローンを返却できました。


大阪府:20代・男性 (マンションからマンションへ住み替え)
売り先行になった場合、もし仮に何らかの形で新居の購入を断念していまうであったり、仕事の都合などでうまく住み替え作業ができなかった場合に住居を失う。もしくは何らかの形でお金を払う必要性が生じると考えたため。また、十分な期間をもうけ住み替えを行いたいと家族での話し合いの結果だったため買い先行をいう方法をとった。

(参照:2021年9月にすまいステップ編集部が住み替え経験者100人に対して独自で実施したアンケート調査の結果を一部抜粋)

住み替え先はマンションか戸建てのどちらを選ぶ?

マンションと戸建のどちらに住み替えるかは、住替えの目的によって異なります。

平成27年1月に株式会社長谷工総合研究所が実施した住替え先に関する意識調査の結果では、

回答した298人のうち、【54.3%がマンション】、【37.2%が戸建】を希望しており、住み替え希望者は【戸建よりマンションの方が多い】ということがわかっています。

マンションからの住み替え先

(参照:株式会社長谷工総合研究所

一方で、マンションから戸建を選んだユーザーの声として、子供が大きくなり生活音に気を遣うようになったことや、子供の成長のためのスペースを確保したくなった等あります。

マンションから戸建への住替えを選んだ理由

兵庫県:20歳・女性
ずっとマンション住まいだったので、戸建ては全く考えていませんでした。しかし、2人の子供が大きくなるにつれて走り回ったり飛び跳ねたりする音がかなりひどくなっていきました。住民から注意されたことはなかったのですが、子供たちに走り回らないよう言い聞かせることに疲れて戸建てに住み替えたいと思うようになったのが経緯です。


愛知県:30歳・男性
子供が大きくなってきて、狭そうにしていることともう少し遊べるスペースを確保してあげたほうがいいなと思い、小学生になるタイミングで住み替えを検討するようになりました。また妻が今だとキッチンが狭くて料理がする気が起こらないなどの文句も言われ続けたこともあり、検討に至ったような状況です。

(参考:すまいステップ編集部が2021年9月に独自調査したマンション住替え経験者に対するアンケート結果を一部抜粋)

すまリス
マンションを選ぶひともいれば、戸建を選ぶひともいるということだね!
マンションと戸建にはそれぞれメリット・デメリットがあります。
それぞれのメリット・デメリットを把握して、理想の生活スタイルにあった住替え先を選びましょう。

マンションへ住み替えるメリット・デメリット

マンションへ住替えるメリット・デメリットは以下の通りです。

マンションへ住み替えるメリット
  • マンション生活の経験があるので物件選びに失敗しにくい
  • オートロックや多重ロックでセキュリティ面が安心
  • 構造上、耐火性や耐久性に優れている
  • 冷暖房の効率がよい
  • 通勤に便利な駅チカ立地の物件が多い
  • ワンフロアで自宅内の移動や家事がラク
  • 共用部の維持または修繕を管理組合に任せることができる
  • 資産価値のある物件を購入しやすい
マンションへ住み替えるデメリット
  • 管理費や修繕積立金、駐車場代などを毎月支払う
  • 庭がない(専用庭付きの場合は別途使用料が必要になる場合がある)
  • 土地、建物の管理や修繕の方針を決める際、所有者の一定数以上の合意が必要
  • ペットが飼えない場合や、飼えるペットに制限がある
  • バルコニーや専用庭などの使い方に制限がある

マンション住替えの最大のメリットは、【既にマンション生活の経験があるので物件選びに失敗しにくい】ことです。

デメリットとしては、管理費や修繕費などの固定費が改善されないこと、庭の有無やペット飼育の可否など生活にマンション特有の制限が設けられてしまうことです。

すまリス
毎月の固定費に逼迫しておらず住空間やライフスタイルに大きな変化を望まないのであれば、引き続きマンションを住まいとすることはおすすめだよ!

マンション選びのポイント

理想の条件に該当するマンション選びが一番ですが、さらなる住替えを検討する場合、資産性が高いマンションを選ぶと有利になります。

以下は、資産性が高いマンションのポイントになります。

  1. 人気エリアまたは駅チカで立地がよい
  2. 新築または築年数が10年以内
  3. 再開発されたエリアに立地している

詳細を見ていきましょう。

マンション選びのポイント①:人気エリアまたは駅チカで 立地がよい

立地はマンションの価値の大半を決定します。以下の条件に該当する場合、立地がよいといえ、住みやすい=資産価値が高いマンションであるといえます。

  • オフィスや商業施設などが集中しており都心部に出やすい
  • 最寄駅から複数の鉄道路線が利用できる
  • 最寄り駅から徒歩5分~10分以内である

資産価値を重視する場合は、「駅から10分以内」を上限にすることが多いこと覚えておきましょう。

すまリス
自分は「駅から12分以内でも大丈夫」と考えていても、駅から10分以内でアクセスできる物件は人気なんだね…!

マンション選びのポイント②:新築または築年数が10年内

マンションの築年数は新しいほど資産価値は高いといえます。

すまリス
購入するマンションは新しいに越したことはないけど、他の条件を満たそうとした場合は妥協は必要かもしれないね…

新築のマンションが難しいのであれば、購入後の値下がり率を考えて、新築または築10年以内のマンションがおすすめです。

以下は、東日本不動産流通機構が2020年の不動産流通市場を対象にレポートした、マンションの築年数別値下げ率のグラフです。

マンションの築年数別値下げ率(%)

築5年以内にマンションの相場は新築価格の8割まで値下げしますが、築6年~築20年にかけては新築価格の7割水準で横ばいに推移することがわかります。

(参考:レインズマーケットインフォーメーション

すまリス
築6~10年のマンションを購入して、10年後に売却すれば購入価格と同じ相場で売れる可能性が高くなるよ!

よって、購入した時点の価格に比較的近い価格で売却できる可能性があるといえます。


マンション選びのポイント③:再開発されたエリアに立地している

周辺の道路や商業施設が大規模に開発されている場合、生活における利便性や快適性、安全性などが大幅に向上します。

すまリス
再開発にともなって誕生したマンションは、資産価値を高く維持できる可能性が高いということだね

以下は、全国宅地建物取引業協会連合会が調査した「土地・住宅に関する消費者アンケート調査」です。

アンケートの結果から、購入希望者は「立地の住環境」に高い関心をよせることがわかります。(赤枠部をご参照)

▼土地・住宅に関する消費者アンケート調査結果(2017年3月)

(参考:全国宅地建物取引業境界連合会

よって、資産性が高いマンションを選ぶ場合は、マンション周辺の住環境が整っているかも考慮するようにしましょう。

戸建てへ住み替えるメリット・デメリット

これまでマンションへ住み替えるメリット・デメリットを見てきましたが、戸建の場合はどうでしょうか?

戸建へ住み替えるメリット・デメリットは以下のようになっています。

戸建へ住み替えるメリット
  • 土地も建物も自分の資産
  • リフォームや建て替えなどが自由にできる
  • 庭などの外まわりも自由に活用できる
  • 敷地内に駐車場がある
  • 管理費や駐車場代など、購入後の固定費が不要
戸建へ住み替えるデメリット
  • 庭など、外まわりの手入れが大変
  • 冷暖房費などが高めになる場合が多い
  • 最寄駅まで遠い物件が多い
  • 将来的に、リフォーム代などのまとまったお金が必要になる
  • 年を取ると、階段の上下移動がおっくうになる

戸建てへ住み替える最大のメリットとしては、【理想のライフスタイルを実現させやすい】ということです。

対して、デメリットとして、その分だけ【住まいの維持管理が自己負担になる】という点があげられます。

すまリス
理想の住空間やライフスタイルへのこだわりが強いひとは、戸建への住み替えがおすすめだね!

戸建て選びのポイント

本章の冒頭で紹介したように、マンションから戸建を選んだユーザーの声として、子供が大きくなり生活音に気を遣うようになったことや、子供の成長のためのスペースを確保したくなった等があります。

すまリス
マンションから戸建へ住み替える場合は、生活空間やライフスタイルの変化が大きいから、その分慎重に選びたいよね!

戸建選びのポイントは以下になります。

  1. 路線・駅からのアクセス
  2. 間取り
  3. 面積
  4. 設備

それぞれ詳細を見ていきましょう。

戸建選びのポイント①:路線・駅からのアクセス

通勤や通学に便利な場所かは確認してください。

現在はリモートワークの普及によって通勤の頻度が減少していますが、頻繁に出社や取引先へ移動することがある場合は、電車移動の利便性が高いかは確認するようにしましょう。子供が通学時に電車を利用する場合も同様です。

すまリス
ただし、駅からのアクセスが良いほど、人通りや交通量が増えるため、騒がしくなるというデメリットもあるよ

住みやすさや子育て環境も重視したい人の場合は、駅からのアクセスだけにこだわるのではなく、総合的に判断するようにしましょう

戸建選びのポイント②:間取り

子供が生まれたり、成長したりすることでマンションが手狭になり、戸建てへ住み替えを検討している場合、間取りは重要なポイントです。

小さいお子さんがいる場合は3LDKで部屋数は必要十分だったりします。一部屋はご夫婦の寝室、他2室はお子さんに部屋にしましょう。お子さんが小学校の中学年から高学年になってくるとひとり部屋が必要になってくるかもしれませんが、各室部屋を割り当てることができます。

お子さんが独立した後、ご夫婦のご両親との同居の可能性も考えるのであれば4LDKでもよいかもしれません。

ご両親が近隣にお住まいの場合や、その他の事情によって、必ずしも同居が発生するとは限りませんが、将来的に同居の可能性がある場合、やはり部屋数に余裕のある4LDKは使い勝手がよくなる可能性があります。

すまリス
間取りを決める際に重要なのは現状だけでなく将来も視野にいれて決めることだよ!

なかには、買ってから何年もたたずに買い替えという方もいますので、失敗しないように気をつけましょう。

戸建選びのポイント③:面積

土地や建物の面積は立地や予算に影響をうけます。駅に近いエリアは、価格が高いため面積が狭くなります。

逆に郊外は利便性が下がるが価格は低いため、広い面積の土地や建物を購入しやすかったりします。

すまリス
広い面積の戸建てを購入する場合は、予算をあげるか、条件を見直して同じ予算内で駅から離れた物件を購入する選択肢があるよ

広い家に住みたいがあまりに予算を上げ過ぎると、購入後に楽しい旅行や外食に行く機会が少なくなる可能性があります。

購入後の生活のことも視野に入れて、決めることが大切です。

戸建選びのポイント④:設備

注文住宅は自分の好きな設備を選ぶことが可能です。建売住宅の場合は、設備は決まっていて選ぶことができません。

また、注文住宅の場合でも規格が決まっていて設備が選べないケースがあるので注意が必要です。

すまリス
希望の設備がある場合は事前に確認しておこうね!

間取りや面積といった条件がほぼ同じで、エリアも同じであるにもかかわらず物件価格に差がある場合があります。この場合、設備のグレードが価格に反映されている可能性があります。

建売住宅を購入するときには、どのような設備なのかを事前に確認しておきましょう。

マンション住み替えの費用と税金・節税方法

続いては、マンションからの住み替えにかかる費用と税金を確認していきます。マンションの売却時・新居購入時それぞれで費用がかかります。

マンション売却時にかかる費用

マンション売却時の費用の内訳は以下の通りです。

費用の項目費用の目安
仲介手数料(売却価格×3%)+ 6万円 + 消費税
印紙税1,000円〜6万円 ※売却金額により異なる。
抵当権抹消費用(司法書士費用)1万~3万円程度※地域によって異なる
ローン一括返済手数料金融機関への手数料約2万円※金融機関によって異なる
譲渡所得税売却した年の1月1日での保有期間によって異なる
保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%
保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315%
その他費用※費用項目より異なる。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社に家の販売活動を行ってもらい無事に売れた場合に仲介業務の報酬として支払われるのが仲介手数料です。

すまリス
仲介手数料は、(売却価格×3%+6万円)+消費税10% で計算されるよ。

目安として例を挙げます。

売却価格仲介手数料(税込み)
1,000万円39万6,000円
3,000万円105万6,000円
5,000万円171万6,000円
1億円336万6,000円

印紙税

印紙税とは、経済的取引などに関連して作成される文書(契約書や領収証)に課税される税金で、売買契約書に「収入印紙」を張り付ければ納税を果たしたことになります。

平成26年4月1日から平成32年3月31日までの間に作成された不動産売買契約書に貼り付ける印紙は、軽減税率の適用を受けることができます。

軽減税率を受けた場合、税額は以下になります。

契約金額税額
1,000万円を超え 5,000万円以下5,000円
5,000万円を超え 1億円以下3万円
1億円を超え 5億円以下6万円

参照:国税庁ホームページ

すまリス
印紙の貼り付けや、貼り付け後の消印を忘れたりすると、2倍~3倍の税金が余分に発生するので注意しよう。
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マンション購入時にかかる費用

購入に必要な費用は、一般的にマンションは購入価格の5~8%かかるといわれています。マンション売却の費用内訳は以下の通りです。

費用項目費用
➀仲介手数料取引価格×3%+6万円+消費税
➁印紙税5,000円~6万円(売買価格により決定)
➂住宅ローン関連費用融資事務手数料として3~5万円+消費税、あるいは融資額の1%~2%
④各種保険料火災保険や地震保険など(損害保険代理店による見積もりによる)
⑤その他費用固定資産税などの税金や引っ越し費用

マンション住み替え時に利用したい節税制度

マンションからの住み替え使える税金制度があるので、効果的に活用し税金の負担を軽くしましょう。

3,000万円特例控除

所有しているマンションが買った時よりも高い価格で売れ、利益が出た場合にはその利益に「譲渡所得税」という税金がかかります。

例えば購入した時の価格が3,000万円のマンションを5,000万円で売却した場合には差し引きの2,000万円に譲渡所得税がかかります。

ですがこの3,000万円特例控除を利用することにより住宅であれば最高3,000万円まで非課税となります。

ただし、この3,000万円特例控除は以下で述べる買い替え特例や譲渡損失の損益通算との併用はできないので注意が必要です。

3,000万円特例控除の適用条件

・マイホームに住まなくなってから3年後の12月31日までに売る
・マイホームを売るまでにその他の土地を活用して利益を得ていない
・売った年から3年前までにこの特例を受けていない
・売り手と買い手が親子などの特別な関係にない事

買い替え特例

マンションを売って譲渡所得税が発生する場合、一定条件を満たせば、税金を繰り延べできます。

注意したいのは、税金が免除されるわけではなく繰り延べされるということです。

今回の譲渡所得には課税されませんが、次に住み替えをした場合は、繰り延べ分を含めて課税されることになります。

繰り延べできる金額は、新しい住み替え先の購入金額により変わります。

一般的には、譲渡所得が3,000万円以下の場合は税額がゼロになる3,000万円特例控除が有利、譲渡所得が3,000万円を超えていれば、買い替え時に税金がかからない居住用財産の買い変え特例が有利です。

買い替え特例利用の条件は以下となります。

売却した住宅の要件

・売却した年の1月1日における所有期間が10年を超える居住用財産
・売却が1億円以下
・住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る

買い替えた住宅の要件

・登記された専有部分の床面積50㎡以上で、且つ取得する土地面積が500㎡以下である事
・中古マンション購入の場合は築25年以内か、新耐震基準に適合するものである事

マンション住み替え時に役立つローン

住み替えを検討しているなら居住中マンションのローン返済や新居購入時の費用をどうするか不安になるでしょう。

ローンが残っているマンションでも、売却時までにローンを完済し抵当権を抹消すればマンションを売却できます。

この章では、住宅ローン残債があるマンションからの住み替えや新居購入時にに便利なローンについて解説します。

マンション住み替え時に使えるローンの種類

住宅ローン

新居を購入する際に利用されるのが「住宅ローン」です。居住用の不動産を購入する際に利用できるローンで5,000万円~1億円程度まで借り入れることができます。

住み替えローン

購入時に組んだ住宅ローンが残っている方が多い思いますが、ローン残債がある場合「住み替えローン」が非常に役立ちます。

住み替えローンとは、マンション売却後のローン残債と新居の住宅ローンをまとめて一緒に組めるローンのことです。自己資金を使わずに住み替えを行うことが出来ます。

住み替えローン

例えば、ローン残債が2,000万円あるマンションに住んでおり、売却額が1,500万だとします。売却額分を差し引き500万円がローンの残ることになります。また、新居の購入費用として頭金が500万円必要だとします。こんな時に住み替えローンを利用すればローン残高と合わせて購入費用も借りることができます。

ただ、住み替えローンはローン残債額が売却額を上回っている状態で借り入れるため、通常の住宅ローンより審査は厳しくなります。

住み替えローンを使用する場合、定期収入がある期間が短い(定年が近い)・ローン返済までの期間が長い傾向があるため、絶対に返済できる金額だけを借入れて無理なく返済できるように月々の返済額を設定しましょう。

住み替えローンの審査

住み替えローンは一般的にローン残債額が売却額を上回っているいわゆるオーバーローンの状態で借り入れるローンです。

金融機関としては、このような状態の人に融資するのはリスクがあるので、住み替えローンの審査は厳しくなります

ローン審査手順

 

では、住み替えローンの審査ではどのようなポイントがチェックされているのでしょうか?住み替えローンで特にチェックされているポイントをまとめました。

評価項目詳細
借り入れ履歴現在借り入れているローンはあるか(今の住宅ローン、自動車ローンなど)
勤務先大手企業に勤めているのか、中小企業に勤めているのか
収入安定収入はあるか
勤務年数3年以上連続勤務の経験があるか
健康状態*団体信用保険に加入できるか

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記事のおさらい

売却と購入。どちらを先にするべき?

売却を先に行うことをおすすめしています。買主との交渉に余裕が持てることや、資金計画が立てやすいなど、大きなメリットがあるからです。詳しく知りたい方は【売却が先?購入が先?】住み替えの手順をご覧ください。

マンションの住み替えにはどれくらいの費用がかかる?

売却時にかかる費用は、売却価格のおおよそ3%から4%と所有期間や売却金額によって譲渡税などがかかります。購入時は、新築なら購入価格の3~5%。中古なら購入価格の6~8%。注文住宅なら購入価格の10~12%が目安とされています。詳しくはマンション住み替えにかかる費用・税金をご覧ください。

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