住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、「残債が残っていても売却できるの？」と疑問に思う人は多いでしょう。
結論、住宅ローンが残っていてもマンション売却はできます。
ただし、売却を行うにあたって必ず満たさなければいけない条件があります。
それは、「売却と同時にローンを完済する」ことです。
どうやってローンを完済するのでしょうか？
また、完済が難しい場合は何か打開策はあるのでしょうか？
この記事では、ローンの残っているマンション売却の条件や、完済が難しい場合の解決策を探ります。
マンションを売却するか決断する際のヒントになれば幸いです。
- 監修横山 晴美
- 2013年にFP事務所「ライフプラン応援事務所」を設立。お金の不安を抱える人が自分自身で問題を解決できるよう、家計の情報サイトを運営。
【保有資格】AFP 住宅ローンアドバイザー
【URL】ライフプラン応援事務所
マンション売却はローン残債があってもできる！
ローンが残っていてもマンション売却は可能ですが、条件があります。それは売却と同時にローンを返済し抵当権を抹消することが条件です。
抵当権とは、ローンの支払いが滞った場合に金融機関が不動産を担保にすることのできる権利を指します。
ローンを支払い中のマンションには抵当権が設定されており、金融機関の許可なく売却できません。
そのため、マンションを売却するには売却するにはローンの完済が必要なのです。
ローンの完済方法は、「マンションの売却額がローン残高を上回るか、下回るか」で異なります。
マンションの売却価格がローン残高を上回る状態を「アンダーローン」、売却価格がローン残高を下回る状態を「オーバーローン」と言います。
それぞれどのようにローンを完済するのでしょうか？
アンダーローンの場合
マンションの売却金額がローン残高を上回る「アンダーローン」の場合、売却金の中からローンの残債を支払います。
具体的には、買主から支払われた売却金から、ローンの残債分と不動産売却にかかった費用が差し引かれ、残りが売却益となります。
つまり、手持ち資金を使うことなくマンションを売却できます。
ローン中のマンションを売却するときの最も理想的な展開です。
アンダーローンの場合、通常のマンション売却と同じ方法でマンションが売却できます。
オーバーローンの場合
マンションの売却金額がローン残高を下回る「オーバーローン」の場合、負債分を何らかの方法で補う必要があります。
負債分を補完する方法には例えば以下のようなものがあります。
- 手持ち資金で補う
- 「住み替えローン」などで追加の融資を受ける
次の段落からは、マンションの売却金額がローン残高を下回った場合の対処方法を詳しく解説します。
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ローンの完済が難しい場合の対処方法
マンションの売却価格がローン残高を下回る「オーバーローン」の場合の対処方法を、下記のフローチャートに従って見ていきましょう。
- 手持ち資金で補う
- 住み替えローンを利用する
- 任意売却する
※一般的に、任意売却はローン返済が遅延している方が対象です。また任意売却を判断するのは、債務者より債権者（抵当権者）が判断します。
手持ち資金で補う
オーバーローンの場合に最も望ましいのは、売却金の不足分を手持ち資金から補ってローンを完済する方法です。
売主から売却金が振り込まれると同時に自己資金と合算され、ローンが完済されます。
これにより、ローンがあってもマンションを売却することができるのです。
自己資金としては以下のようなものが使えます。
- 貯金
- 両親から借りたお金
新たな借り入れが不要のため、利息分の出費を抑えることができる点がメリットです。
どのぐらいの持ち出しでマンションを売却できるのかを調べるために、まずは不動産査定を行いましょう。
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住み替えローンを利用する
売却と同時に転居先の購入も行なう買い替えの場合は、各金融機関の「住み替えローン（買い替えローン）」を利用してローン残債のあるマンションを売却できます。
住み替えローンとは、マンション売却後のローン残債と新居の住宅ローンをまとめて一緒に組めるローンのことです。
現在のマンションのローンと新居の購入資金まとめて借りれる点が特徴です。
ただし、二重にローンを借りることになるため、通常の住宅ローンに比べて金融機関による審査が厳しいです。
審査では以下のような要素がチェックされます。
- 年齢
- 年収
- 現在のマンションローン残高
- 新たに購入する物件の価格と担保評価額
- 過去の借入履歴
- ローンの延滞記録
くれぐれも、住み替えローンを検討する際は「借りすぎ」に気をつけてください。
そのために、マンションの売却価格やローン残高をもとに返済計画をしっかりと立てましょう。
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任意売却する
ローン残高の支払いがどうしても難しい場合、「任意売却」という方法があります。
任意売却とは、金融機関の合意のもとローンの残った不動産を売却する方法です。
先述の通り、ローンの残っているマンションには通常、抵当権がついており売却ができません。
そこで、抵当権を外して売却してくれるよう交渉した上で売却します。
これが任意売却です。
ただし、任意売却は金融機関との交渉によって可否が左右されてしまうため、なるべく避けたい方法です。
その理由は、任意売却を行う過程で個人の信用情報に傷がつくケースが多いからです。
金融機関は抵当権を外すにあたり、売主に本当にローンを返す能力がないかを確認します。
たとえば、「ローンを滞納している事実があるか」などです。
また任意売却を行っても、残ったローンは支払い続けていく義務があります。
任意売却を行うかどうかは、メリットやデメリットを考慮した上で慎重に判断するようにしましょう。
ローン残債があってもマンション売却をすべき？
住宅ローンがあってもマンションを売却できることを見てきました。
しかし、マンションを売却するためにはローンの完済が条件です。
アンダーローンの場合でも、オーバーローンの場合でも、大きな金額が動くことに変わりはありません。
今、本当にマンションを売却すべきなのでしょうか？
以下のパターンに分けて一緒に考えていきましょう。
- アンダーローンの場合
- オーバーローンの場合
- 住み替えを検討している場合
アンダーローンの場合
手持ち資金を使わず売却できるアンダーローンの場合、今が売り時です。
その理由は2つあります。
- マンションの売却価格は築年が古くなるほど下がるから
- 市場状況が良い
マンションの売却価格は築年数とともに下がる
下のグラフは、首都圏の中古マンションの平均成約価格を表したものです。
マンションの売却価格は築年数が経つほど下がります。
アンダーローンであれば、なるべく早く売却したほうが高く売れる可能性があります。
市場状況が良い
この記事を読んでいる人の中には、コロナウイルスの流行や東京オリンピックの延期が不動産売却に与える影響を心配している人もいるかもしれません。
しかし、現在のところ影響は軽微です。
上の図は、2019年度と2020年度のマンション売却価格の推移を表したものです。
5月以降の売却価格はむしろ、2019年度の同時期を上回っていることが分かります。
つまり、売却価格が上昇傾向にある今が売り時と言えます。
まずはマンションの査定を行おう！
マンションの売却を行う場合、まずは不動産会社に査定を依頼します。
査定を行う際は、複数の会社に一括で査定依頼ができるすまいステップがおすすめです。
| 運営元 | 提携社数 | 対応エリア数 | 農地/山林査定 | 最大依頼社数 |
|---|---|---|---|---|
| 株式会社Speee （東京証券取引所 東証スタンダード市場上場） | 非公表 | 非公表 | 〇 | 4社 |
すまいステップでは、査定依頼に対応する営業担当者を厳選しています。
具体的には、以下の条件のいずれかをクリアした担当者のみがお客様の対応にあたります。
- 宅建取引士の資格保有者
- 売買仲介営業業を5年以上経験している
- 累計100件以上の売買仲介実績
- 市場相場よりも高値で販売した経験あり
また、提携企業には過度にしつこい営業電話などユーザーへの迷惑行為を禁止しています。
査定依頼をする会社は自分で最大4社まで選ぶことができ、選んだ不動産会社から以外の連絡は一切ありません。
査定依頼はフォームに沿って簡易的な物件情報を入力するだけなので隙間時間でも申し込みができます。
もちろん料金はかかりません。
優良な不動産業者が揃っているため、不動産売却が
オーバーローンの場合
オーバーローンの場合は、無理に売り急がずローンが減るのを待つことも選択肢の一つです。
下の図は、中古不動産の平均売却価格とローン残高をシミュレーションした結果です。
参考：日本政策投資銀行のグループ会社である株式会社価値総研の試算より。
築15年より後だと、アンダーローンにできる可能性が上がります。
つまり今オーバーローンでも、アンダーローンになるまで待つことで売却の利益を最大化することができます。
急ぎでない場合は、マンションを売却するタイミングをじっくりと見極めましょう。
ローンの支払いが難しい場合は早期に売却を決断して！
ただしオーバーローンでも売却を急がなければいけない場合があります。
それは、ローンの支払いが滞っている場合です。
一般的に、住宅ローンの返済を3カ月以上滞納した場合、金融機関から一括返済を求められてしまいます。
もし一括返済が難しい場合、差し押さえられてマンションが競売にかけられてしまうことも。
ローンの支払いが厳しいならなるべく早く任意売却を検討しましょう。
住み替えを検討している場合
住み替えを行う場合、マンションを売却してから新居を探す「売り先行」と、新居を見つけてからマンションを売却する「買い先行」があります。
それぞれのメリットやデメリットは以下の通りです。
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| 買い先行 | じっくり新居を選べる | 資金計画が立てにくい |
| 売り先行 | 高く売却しやすい | 仮住まいが必要になる可能性がある |
住み替えがはじめてなら、「売り先行」がおすすめです。
買い先行の場合、売却を急がなければならなくなり、今のマンションの売却価格が安くなってしまう可能性があるからです。
住み替えを行う場合、マンションがいくらで売れそうかで新居の購入予算を立てやすくなります。
下記フォームからマンションの売却価格を査定してみましょう。
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ローンの残っているマンション売却の注意点
「マンションは今が売り時」ということが分かって、売却に向かって実際に動き出そうと考えている人もいるかもしれません。
しかし、はじめてマンションを売却する場合、わからないことが多い故に満足のいく結果が得られないことも。
マンション売却を成功に導くためにも、ローンの残っているマンションを売却する際の4つの注意点を予習しておきましょう。
- 査定は複数社から受ける
- 住み替えの場合は「売り先行」が原則
- スケジュールに余裕を持つ
- 資金計画を早めに立てる
査定は複数社から受ける
マンションを売却する場合、査定額と売却価格は異なる場合があります。
その理由は、不動産会社によって査定額が異なるためです。
下のグラフは、株式会社Speeeが不動産売却を行った経験者1500人にアンケートを取った結果です。
複数社に査定依頼を行った人のうち、およそ7割の人が査定額に100万円以上の差が出たと答えています。
査定額に差が出るのは、「マンションがいくらで売れそうか」を不動産会社が過去の取引価格や経験から算出した価格です。
不動産会社によってマンション売却の価格に差が出るのは、不動産会社によって得意分野が違うことも理由の一つです。
「都市部のタワーマンションが得意」や「リノベーションを行って築古のマンションを売却するのが得意」など、不動産会社によって得意分野は異なります。
そのため、必ず複数社から査定を受けるようにしましょう。
複数社から査定を受けるなら、「不動産一括査定」がおすすめ
複数社から査定を受ける場合は、不動産一括査定がおすすめです。
不動産一括査定とは、一度の入力で複数社に査定依頼ができるWeb上のサービスです。
1件１件自分で不動産会社に依頼するよりも手間がかからず、査定額や対応を比較することができます。
すまいステップでは、一度に4社から無料で査定を受けられます。
「宅地建物取引士」や「不動産仲介業の経験5年以上」などの厳しい条件をクリアした担当者を厳選しているため、「ローンのあるマンションの売却について相談したい」という方におすすめです。
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住み替えの場合は「売り先行」が原則
今住んでいるマンションを売却して新しいマンションに引っ越す「住み替え」。
住み替えを行う場合、以下の2つの方法が考えられます。
- 売り先行
…今住んでいるマンションを売却してから、新しいマンションを探す - 買い先行
…新しいマンションを見つけてから、今住んでいるマンションを売却する
マンションにローンが残っている場合、「売り先行」がおすすめです。
ローンの残債はマンションの売却代金で完済するのが原則です。
「買い先行」で新居のローンを借りた後、マンションの売却価格がローン残高を下回ってしまうと追加で融資を受けるのが難しくなってしまいます。
「売り先行」なら、売却代金の一部を新居の購入資金に当てることもできます。
スケジュールに余裕を持つ
マンションを売り出してから売却するまでにかかる平均期間は、2~4カ月と言われています。
下の図は、株式会社Speeeが不動産売却を行った1500人に、売却までにかかった期間を尋ねた結果です。
3カ月以内に売却できたのはおよそ4割です。
売却を急ぐと、不本意な値下げをせざるを得なくなったり、焦って思わぬ失敗をしてしまう可能性があります。
また住み替えを行う場合は、今のマンションの引き渡し日と新居に入居する日を近くできると、引っ越しにかかる費用を少なくできます。
スケジュールに余裕を持って、マンション売却の計画を立てるようにしましょう。
まとめ
ここまで、ローン残債のあるマンションを売却する方法をご紹介してきました。
はじめに取り掛かるべきことは「自分のマンションがいくらで売れるか」を知ることです。
また、ローン残債のあるマンション売却の場合、複雑なノウハウを必要とすることもあります。知識と経験が豊かで、あなたの相談にきめ細かくこたえてくれる不動産会社を選びましょう。
一括査定サイトは、売却価格を決める手掛かりになるだけでなく、売却活動のパートナーシップを託す不動産会社探しに役立ちます。あなたの大切なマンションを売却するため、あなたの代わりに営業してくれるのですから、信頼できる不動産会社を選びたいものです。
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マンションの売却を進めていきたい方は『マンション売却で失敗しないための注意点』もご覧ください。
記事のおさらい
ローン残債があるマンションは売却できるの？
マンション売却時に残った住宅ローンを完済できれば、住宅ローンがあるマンションでも売却することができます。
マンション売却時にローンの完済が難しい場合はどうしたらいい？
以下の3つの解決策があります。
- 手持ち資金で補う
- 借り換えローンを使う
- 任意売却する
ローンが残っていても、マンションは売却するべき？
アンダーローンの場合は、なるべく築年数が早いうちに売却したほうが売却価格が高くなります。オーバーローンの場合はローン残高が減るまで待つのも選択肢の一つです。詳しく知りたい方は