中古住宅の買取相場は仲介の7割!相場の調べ方を解説

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「中古住宅の買取相場っていくらになる?」「築古だけど買取価格はどれくらい?」
長らく住んでいた住宅の買取を依頼する際、いくらで買い取ってもらえるのかは気になりますよね…、
一般的に、中古住宅の買取相場は仲介の7割といわれています。
不動産会社は買い取った住宅をリフォームした後に再販売して利益を得ているので、そのための費用が差し引かれた価格が買取価格となり、仲介よりも安くなるのです。

また、中古住宅の買取相場は築5年で新築価格の5割】【築15年で2割】【築20年を超えると1割以下になる】といわれています。

以上から、中古住宅の買取相場を求める際は、買取による割引築年数による建物価値の減少分を考慮することが大切です。

この記事では、中古住宅の買取相場について理解を深められるように、以下を解説しています。

  • 買取相場が市場の7割となる理由
  • 買取相場の調べ方
  • 高く買い取ってもらう方法

この記事を読んで、できるだけ高く売れるように、買取を成功させてください!

監修者:山本健司
監修山本 健司
東急リバブル株式会社、ソニー不動産株式会社(現SREホールディングス株式会社)で1位を連続受賞。不動案相談件数16,000件以上。ミライアス株式会社を立ち上げ不動産売買仲介、不動産コンサルティング業務を行っている。【URL】ミライアス株式会社

中古住宅の買取相場は仲介の7割

冒頭でもお伝えした通り、中古住宅の買取相場は仲介の7割となることが一般的です。

例えば、仲介価格が4,000万円の住宅でも、買取で売却すると2,800万円の売却額になってしまいます。

買取が安くなる理由として、買取という取引の特徴が挙げられます。

不動産会社は再販売後に利益が得られるように、市場価格に対し買取価格をできるだけ安く設定しようとします。

そして、仲介ではなく敢えて買取を選ぶ人は値段を妥協してでも早く売ることを優先していること多いです。

仲介は市場で買い主を探すため売却には3ヶ月~6ヶ月かかりますが、買取はその場で不動産会社が買い取るため3日~2週間での売却が可能であるためです。

このように、安く買い取りたい不動産会社と、値段を妥協してでも早く売りたい買い主が取引を行う結果、買取価格は安くなるのです。

以上を踏まえて、買取が仲介より安くなる理由をより具体的にまとめると次になります。

  1. 市場相場から再販売費用(リフォーム費用と販促費用)が差し引かれている
  2. 利益分が差し引かれている
  3. 買取価格が安くても売り主は了承してしまいやすい

理由①:再販売費用(リフォーム費用と販促費用)が差し引かれている

前述の通り、不動産会社は買取をした後、利益を出すために再販売します。

買取後はできるだけ高い価格で再販するために、リフォーム等をして住宅に付加価値をつけ、チラシなどの広告に物件情報を掲載して営業担当者に配らせたりと販促活動が必要です。

すまリス
買い取った物件を再販するには、リフォーム費用や販促費用が必要になってくるんだね

こうした費用がかかっても市場で利益が出るように買取価格を設定するので、その分だけ安くなってしまうのです。

理由②:利益分が差し引かれている

不動産会社は事業として買取を行っているため、自分達の利益分が大きくなるように、市場価格(=仲介の価格)に対してできるだけ安く買取(=仕入れ)します。

中古住宅買取の利益率は再販売価格の10%~20%といわれています。

それくらいの利益を獲得する前提で仕入れ(=買取)を行うため、買取価格はその分だけ安くなってしまうのです。

理由③:買取価格が安くても売り主は了承してしまいやすい

そもそも買取を依頼する人は、高く売るよりも早く売ることの優先度が高いので、買取価格が安くても了承してしまいやすい傾向にあります。

買取で売却する場合、前述の理由から市場より相場が下がります。それでも敢えて買取を選ぶということは、市場で買い手がつきにくい物件であるか、早く売ることを重視している傾向が強いといえるでしょう。

例えば、急にまとまった資金が必要になったり、急な辞令で転勤せざるえなくなった人は、売却に焦っていることが多いため、結果として安い価格でも売ってしまうことになるのです。

築年数で変わる中古住宅の買取相場

中古住宅の買取相場には「住宅の築年数」が大きく関係しています。

中古住宅の相場は「建物」と「土地」の価格にわけることができますが、「建物」の市場価値は築年数が経つにつれ下落します

また、買取相場は市場価格の7割なので、築年数別での建物における買取価値は以下のように下がります。

  • 築5年で新築価格の5割
  • 築15年で新築価格の2割
  • 築20年以上で新築価格の1割以下

以下は戸建てにおける築年数別の新築価格比率です。新築時の価格を100%としたとき、5年経過ごとの価格下落率を示しています。

新築価格対比率(%)新築価格3,500万円の場合
築年数市場相場買取相場市場相場買取相場
築0年100%70%3,500万2,450万
築0年~5年65%45%2,275万1,592万
築5年~10年45%31%1,575万1,102万
築10年~15年25%17%875万612万
築15年~20年20%14%700万490万
築20年~25年15%10%525万367万
築25年~30年10%7%350万245万

※市場相場は東日本不動産流通機構「年報マーケットウォッチ2020年度」を参考にしており、買取相場は市場相場に0.7を掛け合わせて算出しています

グラフで相場の推移を表すと以下のようになります。赤線買取相場、灰色線が市場相場となっています。

築年数別中古住宅新築価格対比率

市場相場は築年数が経つにつれて下落し、買取相場は市場相場の7割になるため、市場相場に伴って下落していきます。

【築0~5年まで】新築価格の5割まで下落

築年数が5年になるまでに、一般的には新築の約5割の価格となります

市場相場は築5年で新築価格の6割~7割まで下落するので、買取相場はそれに0.7を掛けて新築価格に対し約5割の価格となります

築5年中古住宅新築価格対比率

建物価値は築5年以内に最も急激に下落します。理由として、戸建ては人が住んだ瞬間に価値が下がると言われていることがあります。

日本は新品を好む傾向にあるため、人が暮らして中古となった瞬間に新品でなくなることから、急に大きく価値が下がってしまうのです。

築5年までの市場相場を求める場合、以下の例を参考に計算してみてください。

  • 4,000万円で新築で購入
  • 築5年
  • 市場相場の新築価格比率は約65%
  • 築年数を考慮した市場相場は2,600万円(4,000万×0.65)

買取を行う場合は、この数字の7割の価格で考える必要があります。

■買取価格の計算式

2,600万円 × 0.7 = 1,820

この場合、買取相場は新築価格の約4.5割(1820万÷4,000万×100)で約半分以下となることがわかりますね。

【築5年~15年】新築価格の2割まで下落

築15年時点で市場相場は新築価格の約2.5割、それに0.7を掛けて買取相場は約2割になります。

築5年~15年にかけては下落スピードはやや緩やかになります。

築15年中古住宅新築価格対比率

築15年の市場相場はいくらになるのか上と同じ例で考えてみましょう。

  • 4,000万円で新築で購入
  • 築15年
  • 市場相場の新築価格比率は約25%
  • 築年数を考慮した市場相場は1,000万円(4,000万円×0.25)

この条件で買取相場は、この数字の7割で考える必要があります。

■買取価格の計算式

1,000万円 × 0.7 = 700

この場合、買取相場は新築価格の約1.7割(700万÷4,000万×100)で2割以下まで下落します。

【築20年を超える】新築価格の1割以下に

築20年を超えると建物自体の価値がほとんどなくなり、市場相場は2割以下、0.7を掛けて算出される買取相場は1割以下となります。

リフォームなどを施した場合は別ですが、何も改善していない場合は、住宅として売り出す価値は基本的にありません。

よって、築20年を超えると市場価格はなだらかに下落していき、ゼロに近づいていきます

築20年新築価格対比率

市場価値が下がるため、建物を解体して土地のみで売った方が市場では売却しやすいこともあります。しかし解体費用は数百万程度かかることが一般的です。

しかし買取の場合は不動産会社が買い取ってくれるため、解体費用を負担する必要はありません。

市場で買い手がつきにくい築20年以上の中古住宅は、買取の方がスムーズに売却できるため、買取向きの物件であるといえます。

築20年を超えた場合の市場相場はいくらになるのか上と同じ例で考えてみましょう。

  • 4,000万円で新築で購入
  • 築25年
  • 市場相場の新築価格比率は約10%
  • 築年数を考慮した市場相場は400万円(4,000万円×0.1)

この条件で買取を行う場合は、この数字の7割となります。

■買取価格の計算式

400万円 × 0.7 = 280

この場合、買取相場は新築価格の約0.7割(280万÷4,000万×100)で、1割以下と大きく下落していますね。

中古住宅の買取相場の調べ方

ここでは、実際にご自宅の買取相場を調べてみましょう。

「中古住宅の買取相場」は前章で解説した通り、「仲介市場の価格×0.7」で求めることができます。

よって、まずご自宅の仲介市場の価格を調べましょう。

市場相場の適切な調べ方は、ご自宅の築年数や状況によって変わってきます。

以下に条件別で調べ方を3つご紹介しています。

調べ方特徴
すまいステップ匿名査定エリアと築年数が同じ戸建ての成約情報を基に算出された相場を最短30秒で調べられるが、算出される想定売却額の幅が広い。
レインズマーケットインフォメーション類似物件における成約価格の分布図を、土地と建物でわけて調べられる。過去の成約価格にバラツキがあり、正しい売却価格を見積もるのが難しい場合がある。
土地総合情報システム立地が同じ戸建て(土地と建物)の成約価格を調べられる。

より正しく買取相場を把握したいのではあれば、複数の買取業者に査定を依頼し比較検討することが大切です。

すまいステップでは、最大4社まで無料で一度に査定依頼し、各社の査定価格を比較することができます。以下のフォームからぜひご活用ください。

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1.「すまいステップ匿名査定」で調べる

1つ目の方法として、すまいステップの匿名査定を紹介します。

すまいステップの匿名査定とは、登録不要のサービスで、フォームに情報を入力するだけで簡単に仲介市場の査定額を求めることができます。(査定額は、類似する建物における過去の売却価格に基づいて算出されています。)

すまいステップ匿名査定は素早く大まかな相場を調べらることができますが、表示される想定売却価格は数百万円~数千万円と幅がかなり広くなっています。

「すまいステップ匿名査定」で買取相場を調べる手順は以下です。

  1. 下のフォームに自宅の情報を入力する
  2. 表示された取引情報の価格を確認する
  3. <仲介市場価格×0.7=買取価格の相場>を計算する

より正しい相場を把握したい場合は、複数の買取業者に査定を依頼し査定額を比較することをおすすめします。

2.「レインズマーケットインフォメーション」で調べる

2つ目の方法として、レインズマーケットインフォーメーションがあります。

レインズマーケットインフォメーションとは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報システムです。全国4つの指定流通機構で構成されている全国指定流通機構連絡協議会が保有する、実際に売買が行われた建物の価格(成約価格)の分布図を調べることができます。

「レインズマーケットインフォメーション」で買取相場を調べる手順は以下です。

  1. レインズマーケットインフォメーションにアクセスして、エリアを指定
  2. 追加検索条件を入力する
  3. 建物を調べる場合は「建物」を、土地の場合は「土地」を選択(下の図①を参照)
  4. 表示された取引情報の価格分布を確認する(下の図②を参照)
  5. 過去の取引額から相場を予測する
  6. <仲介市場価格×0.7=買取価格の相場>を計算する

図①:以下から「建物」と「土地」にわけて相場を調べることができます。(薄オレンジ色箇所)

土地と建物でわけて条件を設定できるレインズマーケットインフォメーション

図②:例えば、「足立区の築20年超え戸建て」における直近1年間の建物取引額は以下のように表示されます。(2021年9月15時点)

レインズマーケットインフォメーションによる直近1年間の中古住宅の取引情報グラフの例

このように、過去の取引実績から価格の分布を調べられますが、分布図に表示される価格帯の幅は広く大まかにしか相場を把握することができません。

より正確な相場を知りたい場合はすまいステップなどの一括査定サイトから複数の買取業者に査定を依頼し、査定額を比較してみるようにしましょう。

3.「土地総合情報システム」で調べる

3つ目の調べ方は、土地総合情報システムです。

土地総合情報システムとは、不動産の取引価格や地価に関する情報が検索できる、国土交通省が運営しているサイトです。このサイトでは、エリア別で過去の戸建てにおける成約価格を調べることができます。

「土地総合情報システム」で買取相場を調べる手順は以下です。

  1. 不動産取引価格情報検索にアクセス
  2. 「土地と建物」を選択肢、エリアなどの追加条件を選ぶ
  3. 表示された取引価格を確認する(以下の図③を参照)
  4. <相場×0.7=買取価格の相場>を計算する

図③:例えば、「足立区弘道」における2020年第2四半期~第1四半期の土地取引額は以下のように表示されます。

土地情報システム検索結果の例

より精度の高い査定額を算出したい場合は、不動産会社が行う訪問査定を利用しましょう。

訪問査定を依頼する場合、査定価格は不動産会社ごとに異なるので、複数者に依頼し比較するとなお安心です。

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最大4社に完全無料で依頼することができますので、ぜひご活用ください。

中古住宅を高く買取してもらうコツ

『仲介』で売却した場合に比べ、売却価格が大幅に下がってしまうのが『買取』の最大のデメリットです。
ここをなかなか許容できず、買取することを決定できない方は少なくありません。

であれば、買取価格を可能な限り高くすることができれば、このデメリットはいくらかましになるとも言えます。

ここからは、買取相場よりも高く買取してもらうための5つのコツをご紹介いたします。

  1.   住宅購入需要が高まる1月~3月に買取依頼する
  2.   複数社を比較し、高く買取してくれる買取業者を探す
  3.   立地エリアでの戸建ての買取実績が豊富な買取業者を選ぶ
  4. 『即時買取』ではなく『買取保証』を利用する

住宅購入需要が高まる1月~3月に買取依頼する

買取を行うタイミングをしっかりと吟味しましょう。

一般的に不動産の取引が最もよく行われるいわゆる繁忙期は、転勤や新生活が始まる4月に向けた1月~3月と言われています。

つまり、1月~3月は不動産の取引が頻繁に行われ、不動産業者も買取を行った不動産が売れないというリスクが小さくなるため、通常より高い価格で買取を行ってくれます。

調整が利くのであれば、1月~3月を狙って買取を行いましょう。

複数社を比較し、高く買取してくれる会社を探す

中古住宅を買取に出す際には、かならず複数の買取業者から査定を受けましょう。

一社だけでは買取価格の比較ができず、その価格が高いのか、もしくは安いのかが分かりません。

また、複数の買取業者に査定依頼をすることで、より高額な買取価格の査定を受けることができます

複数社に査定依頼をするなら、中古住宅の一括査定ができるすまいステップがオススメです。

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戸建ての買取実績が豊富な買取業者を選ぶ

必ず立地エリアでの中古住宅での買取実績(=買取再販戸数)が多い業者を選びましょう。

前提として、業者によって得意とする物件種別や注力エリアは異なります。

特に中古住宅はマンションと比較して正確な価格予想が難しく、地価はエリアによって細かく異なるため、そのエリアの相場動向に詳しい実力がある買取業者に依頼することが大切です。

また、上記の理由から中古住宅の買取は難易度が高いため、買取対応できる業者自体も少ない傾向にあります。

よって、資金力がある大手の買取業者の他にも、エリアに詳しい地場の買取業者にも査定を依頼してみるようにしましょう。

すまリス
ネットで検索する時は「買取業者 福岡 戸建て」など、地域と物件種をかけ合わせて地場の不動産会社を探してみよう!

『即時買取』ではなく『買取保証』を利用する

中古住宅の買取は『即時買取』と『買取保証』の2種類にわけられます。

『即時買取』とは、不動産会社が買い主となり、自宅をすぐに買い取ってくれる売却方法です。

一方、『買取保証』とは、最初は売却価格の高い「仲介」で売却活動を行い、一定の期間で売れなければ不動産会社に「買取」してもらう売却方法となります。

買取保証』を利用して仲介で売却できた場合、市場相場での売却となるので、通常の買取よりも高い価格で売ることができます

ただし、買取保証を行う不動産会社は限られており、買取保証の対象となる条件や、売却活動などにさまざまな制約があるケースがあります。

すまリス
買取保証を利用する場合は、各社の条件によく目を通すようにしようね!
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まとめ

今回は、買取を行う上での正しい相場の出し方についてお話ししました。不動産の価値は時間の経過とともにどんどん変化していくということが分かったと思います。

取引を成功させる為に、正しい知識を身に着けて、できるだけ素早い決断を心掛けましょう!

❏記事のおさらい!

Q.不動産の買取相場はどれくらい?

不動産の買取相場は一般的に仲介の7割程度と言われています。詳しく知りたい方は不動産買取の相場は仲介の約7割!をご覧ください。

Q.築年数によって買取相場はかわるの?

築年数は買取相場に大きく関係します。特に新築から築10年までは価値の下落スピードがとても速いので、売却を考えている人は注意が必要です。詳しくは築年数から見た中古住宅の買取相場とは?をご覧ください。

Q.具体的に相場を調べる方法は?

相場を調べる方法はいくつかありますが、特におすすめする方法は「一括査定」です。詳しく知りたい方は具体的に不動産の相場を調べよう!をご覧下さい。

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不動産会社A 1100万円
不動産会社B 1400万円
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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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