中古住宅の買取相場は築年数で決まる!家の買取相場の出し方解説!

「古くなった住宅を買い取って貰いたいけど、相場の検討が全くつかない、、、」

そんな風に悩んでいませんか?

相場は、買取を行う上で必ず知っておくべき情報です。

しかし、住宅の相場は、年月や環境、住宅の種類によっても変化するため、知識なしには正しい相場を知る事は難しいかもしれません。

そこで今回は相場について詳しくなっていただく為に、仲介と比較した買取の相場と、「築年数」に焦点を当てた買取相場の変化について解説します!

不動産買取の相場は仲介の約7割!

そもそも不動産取引には「買取」と「仲介」の2種類がありますが、各取引によって住宅を売却した時の相場が異なります。

この数値はあくまで目安ですが、一般的には買取は仲介の相場の約7割程度であるという風に言われています。

では一体なぜ取引のやり方によって相場が変わってくるのでしょうか?

それぞれの取引について学びながら、相場の差を生む要因について説明していきましょう。

不動産仲介

不動産仲介とは、不動産の買主を個人のお客様とする取引方法です。仲介の場合、個人のお客様同士が不動産売買を行うことを最終目的としており、その間に不動産会社が仲介をして取引の手助けを行います。

 

仲介

 

 

売主は、その不動産を購入するという買主を見つける必要があるため、買取と比較すると手間や時間がかかってしまうことデメリットとしてあげられます。

一方で、買取のように再販費用などについて考える必要がないため、買取よりも高い価格で売却することが可能となります。

不動産買取

不動産買取とは、買主を不動産会社とする取引方法です。買取の場合、仲介のように実際にその家を買う個人のお客様を探すことはせず、不動産会社に不動産を売るところまでの取引になります。

 

買取

 

買取の場合、不動産会社が一度買い取った住宅に何らかの付加価値を付けて再販することが多く、リフォーム費や再販費などを買取価格から差し引かれてしまうため、仲介と比較すると得られる利益は少なくなってしまうという特徴があります。

一方でこの取引は、実際にその不動産に住む個人のお客様を探さなくて良い分、売却を決断してから手続きが完了するまでの期間を短縮させることができます

相場に差が生まれる要因は「再販費用の有無」

これらの違いから分かることは、仲介では必要のない「再販費用」が買取には含まれる、ということです。

この再販のための費用は、一般的に本来の相場の約3割と考えられています。

この3割が差し引かれることよって買取の相場は仲介の約7割程度に下がってしまうというわけです。

こうした認識を持たずに買取を選んでしまうと、後に損をしたと感じてしまう可能性があります。

そのような事態を避けるためにも、仲介と買取の違いはしっかりと理解しておきましょう。

築年数からみた中古住宅の買取相場とは?

次に、築年数による買取相場の変動について詳しくみていきましょう。

中古住宅の買取相場には、「住宅の築年数」が大きく関係しています。

 

戸建ての相場と築年数の相関グラフからもわかる通り、一般的に住宅は、築年数が長ければ長いほど、それに伴って価値も下落します

そのため、利益を最大限にあげるためには買取を行うタイミングや素早い決断が非常に重要になってきます。

そこでここからは、各築年数ごとの相場の変動とそれに合わせた対応について考えていきましょう。

築0~10年までは価値の下落スピードが速いので注意!

初期10年間は住宅の価値が最も急速に落ちる期間です。

築年数が10年になるまでに、一般的には新築の約半分まで価値が落ちます

築10年までは価値の下落スピードが速いため、築年数が1年違うだけでもその価値は大きく変わってきます。そのため、築年数10年未満の不動産売却に悩んでいる人は、出来るだけ早い決断をすることが大切でしょう。

また、前章でもお話しした通り、買取の場合は本来やり取りされる価格(仲介の価格)の約7割で相場を計算する必要があります。

そのため、築年数に伴う物件の価値がそのまま買取価格の相場になるわけではないということを認識しておきましょう。

リナビス
『 築年数を踏まえた物件の価格 × 0.7 = 買取価格の相場 』と覚えよう!

例をあげて考えてみましょう。

仮に4000万円で購入した築10年の家があるとします。その場合、その時点での物件価値は、新築時の半分である2000万円となります。しかしこの数字は仲介を行う上での目安であり、買取相場を考えるときは、この数字の7割の価格で考える必要があるため、この場合『 2000万 × 0.7 = 1400万 』 となり、買取価格の相場は1400万円ということになります。

築11年~20年間は下落速度はなだらか

11年目からは価値の下落速度が少しなだらかになる傾向があります。

スピード感としては、築15年時点で新築価格の約2割程度の価値まで下がると言われています。

 

リナビス
上の例でいうと、築15年時点での買取相場は4000万円 × 0.2  × 0.7 = 560万円だね!

 

16年目から20年目にかけて、物件の価値は更にゆっくり下落していきます。

一般的には築20年時に市場の物件価値はほとんどない状態になるといわれています。

基本的に木造建築の戸建て住宅は、耐用年数が22年と定められているため、その基準に伴って、20年時点で価値ほとんどなくなってしまうのです。

中古住宅の価値の限界は築20年であるということを目安として覚えておきましょう。

築20年を超えると中古住宅の市場価値はゼロに

築20年を超えると、不動産自体の価値はほとんどなくなり、その後は横ばい状態が続きます。

リフォームなどを施した場合は別ですが、何も改善していない場合は、不動産として売り出す価値は基本的にありません。

価値がなくなってしまった中古住宅の買取を行う際の選択肢は2つ。

①不動産を解体し土地のみの価格で売り出す

この場合、解体費や場合によっては地盤改良費などがかかってくる場合があるため注意が必要ですが、更地にすることで解体前より査定額が上がる傾向にあります。

②不動産を残した状態で土地をメインに売り出す

これは「古家付き土地」という形で売り出される方法で、1つ目とは違い解体などの費用はかかりません。

ただし、今後買主が解体をする可能性が高い為、解体費を見越して売値を低く設定される傾向があるということも認識しておきましょう。

 

不動産売却で売主が得られる利益は「不動産の価格+土地の価格」

前提として、家を売る時に売主が得られる利益は、不動産の売却益だけではないということを認識しておきましょう。

不動産を売る時には、必ずその不動産が建っている土地もセットで売り出すことになります。

不動産は年数を追うごとに価値が下がりますが、土地の価格はほとんど変動しません。

そのため、築年数が古く不動産自体に価値がなくなってしまった場合でも、土地の価値は保たれており、そこで利益を得ることが出来ます。

今回の記事では、主に不動産自体の価値変動や相場についてお話してきましたが、それとは別で土地の利益も得られるということを覚えておきましょう。

具体的に不動産の相場を調べよう!

前章では、築年数ごとの買取相場の目安をご紹介しました。

しかし、上記の計算は築年数のみを考慮した相場であり、実際の価格はそれ以外の点からも判断されるため、この方法だけでは正確な相場を知るのは少し難しいでしょう。

そこで、より具体的な相場を知るために、活用すべきオススメの方法をご紹介いたします。

一括査定を活用

ご自身の不動産相場をより詳しく知りたい場合は、「一括査定」を活用することをお勧めします。

一括査定とは、築年数や立地、間取りや専有面積など、ご自身の住宅に関する基本的な情報を入力するだけで、不動産会社からいくらで買い取るかの査定額を提示してもらえるというものです。

不動産一括査定サイトの手順

この一括査定では複数の企業が各々査定した結果を提示してくれる為、それらを比較してある程度の相場を知ることが出来ます。

また、その不動産会社の中から実際に買い取ってもらう企業を選出することも出来るため、その後取引に進むうえでも非常に役に立つツールといえます。

 

この一括査定を行うサイトで最もオススメするのがすまいステップです。

すまいステップ

 

すまいステップは、非常に便利な一括査定サイトで、無料で利用することが出来ます。

このサイトでは厳選した優良な不動産会社のみが登録されているため査定結果には信頼を置くことができますし、一度に最大4社の比較が可能であるため、相場を知る、また効率的に適切な不動産会社を探す上で最適なサイトといえるでしょう。

まとめ

今回は、買取を行う上での正しい相場の出し方についてお話ししました。不動産の価値は時間の経過とともにどんどん変化していくということが分かったと思います。

取引を成功させる為に、正しい知識を身に着けて、できるだけ素早い決断を心掛けましょう!


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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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