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相続不動産売却時の取得費の計算方法を解説!取得費に含める費用も紹介

  • 更新日:2024年1月12日
監修者:山本健司
監修山本 健司
東急リバブル株式会社、ソニー不動産株式会社(現SREホールディングス株式会社)で1位を連続受賞。不動産相談件数16,000件以上。ミライアス株式会社を立ち上げ不動産売買仲介、不動産コンサルティング業務を行っている。【URL】ミライアス株式会社
相続不動産売却時の取得費の計算方法を解説!取得費に含める費用も紹介

「相続不動産の取得費を知りたい」「取得費に含まれる費用ってなに?」

相続不動産の売却を予定しており、このような疑問を持っている方は多いのではないでしょうか。

不動産売却時は税金がかかり、正確な税額を把握するためにも取得費を理解しておくことは非常に重要です。

この記事では、相続不動産売却時の取得費に含まれる費用や計算方法、税金を抑える特例や控除について解説します。

取得費についてお悩みの方はぜひ参考にご覧ください。

相続不動産における取得費の計算方法

相続不動産における取得費とは、被相続人が不動産を取得するのにかかった費用のことです。

相続不動産売却によって利益を得た場合(譲渡所得)は、その額によって税金(譲渡所得税)を納めなければなりません。

その譲渡所得を求めるために必要になるのが取得費です。

すまリス
正しい税額を知るために取得費が必要なんだ!
まずは、不動産売却によって得られる所得(譲渡所得)の基本的な計算方法を確認しましょう。
譲渡所得=売却価格ー(取得費+譲渡費用)
譲渡所得を求めたら税率をかけることで譲渡所得税を求められます。
譲渡所得税=譲渡所得×税率
※税率は(不動産の所有期間が5年以下なら39.63%を、5年を超えているなら20.315%をかけましょう)
税率の詳細は以下の記事を参考にしてみましょう。

短期譲渡と長期譲渡の違いを正しく理解し税金計算の参考に

以上の計算方法で譲渡所得税を求められます。
すまリス
計算方法はわかったけど肝心の取得費がわからない……。
譲渡所得の計算方法がわかったら、続いて取得費の求め方も解説していきます。
取得費は課税対象である譲渡所得から差し引ける費用のため、取得費を理解していなかったり、なにが含まれるのかを知らなかったりすると必要以上に税金を支払うことになる場合もあります。

建物の取得費の計算方法

取得費は、建物と土地によって求め方が異なります。

まずは建物の取得費の求め方を確認しましょう。

建物の取得費は耐用年数に応じた減価償却費を差し引いて求めます。
建物の取得費=購入価格+購入にかかった費用ー減価償却費
減価償却費の求め方は以下の計算式で求めます。
減価償却費=購入価格×0.9×償却率×経過年数
すまリス
償却率は以下の表を参考にしよう!
建物の構造非業務用(自宅用等)
耐用年数
非業務用
償却率
業務用(住宅・店鋪)
耐用年数
業務用業務用
(住宅・店鋪)償却率
鉄骨鉄筋コンクリート造または
鉄筋コンクリート造
70年0.01547年0.022
れんが造、石造またはブロック造57年0.01838年0.027
骨格材の肉厚4mm超の金属造51年0.02034年0.030
骨格材の肉厚3mm超4mm以下の
金属造
40年0.02527年0.038
骨格材の肉厚3mm以下の金属造28年0.03619年0.053
木造または合成樹脂造33年0.03122年0.046
木骨モルタル造30年0.03420年0.050

国税庁「耐用年数(建物/建物附属設備)」国税庁「『減価償却費』の計算について」をもとに作成

建物は築年数が経過するほど老朽化していくため、価値も下がっていくことを理解しておきましょう。

建物の取得費を求めたら序盤で紹介した譲渡所得の計算式に入力してみましょう。
譲渡所得=売却価格ー(取得費+譲渡費用)
譲渡所得を求めたら税率を掛けましょう。
譲渡所得税=譲渡所得×税率(所有期間が5年以下:39.63% 5年超:20.315%
以上の流れで譲渡所得税を求められます。

土地の取得費の計算方法

土地売却時の取得費の計算方法は以下です。

土地売却時の取得費=土地購入価格+購入にかかった費用(仲介手数料など)
土地は、減価償却されないので購入代金と購入にかかった費用を足すだけで求められます。
すまリス
土地の取得費を求めたら以下の計算方法で譲渡所得を求めてみよう!
譲渡所得=売却価格ー(取得費+譲渡費用)

譲渡所得を求めたら税率を掛けましょう。

譲渡所得税=譲渡所得×税率(所有期間が5年以下:39.63% 5年超:20.315%)
以上の流れで譲渡所得税を求められます。

取得費が不明の場合は購入価格の5%で計算

被相続人が不動産取得時に支払った各費用が不明なこともあります。

そんなときは、購入価格の5%を取得費として計算してもよいです。

ただし、正確に算出したときよりも差し引き額が少ない場合が多いです。

結果として、譲渡所得税があまり抑えられない場合が多くなることを留意しておきましょう。

すまリス
正確に取得費を算出した方が節税できる可能性が高いよ!

相続不動産の取得費に含まれる費用

相続不動産の取得費にはどのような費用が含まれるのでしょうか。

把握していないと取得費を少なく算出してしまい結果的に税額を抑えられず、損をしてしまうこともあるので確認しておきましょう。

取得費に含まれる費用
  • 被相続人の購入費用
  • 登記費用
  • 測量費
  • 印紙税
  • 不動産取得税
  • 立ち退き費用
  • 取壊し費用
  • 契約解除違約金

被相続人の購入費用

購入費用とは、被相続人が不動産を購入した費用のことです。

費用が分からない場合は、以下の書類で購入費用を確認できます。

これらの書類を紛失してしまった場合は、不動産会社に連絡しましょう。

  • 売買契約書
  • 領収書
  • 請負工事契約書

登記費用

登記費用は、所有者が亡くなった場合に相続人が登記情報を変更する相続登記などのことです。

所有者が亡くなっても自動で登記情報は変更されないため、相続人が変更しなければなりません。

登記変更の手続きは、自分で登記するか司法書士に依頼します。

自分で登記した際の費用はもちろん取得費に含まれますが、司法書士に依頼した場合も含まれます。

すまリス
司法書士へ依頼した場合は、領収書が必要なので保管しておきましょう!

測量費

測量費とは、不動産購入時に土地を整地する際にかかった費用のことです。

被相続人が測量費や工事費を支払っていた場合は取得費に含められます。

領収書を保管している場合が多いので確認しておきましょう。

印紙税

印紙税とは、契約書や領収書などの印紙税法で定められた文書を作成する際に収める税金です。

代金で支払うのではなく、「収入印紙」を文書に貼り付けて納めます。

被相続人が不動産購入時に収入印紙を購入して支払った金額を取得費に含められます。

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を取得した際に課せられる税金のことです。

被相続人が不動産購入時に支払った不動産取得税も取得費に含まれます。

立ち退き費用

立ち退き費用とは、賃借人に対して退去を求める場合に賃借人の損害を補填する意味で支払う費用のことです。

相続不動産の場合、被相続人が不動産取得時に当時の賃借人に対して賃貸借契約の解約と立ち退きをしてもらっていた場合の費用が対象となり、取得費に含められます。

取壊し費用

相続された不動産を売却するにあたり、建物を取り壊した場合は取得費に含められます。

ただし、相続してから1年以内に取り壊した場合のみ対象です。

すまリス
1年を超えていると取得費に含められないから注意が必要だよ!

契約解除違約金

被相続人が不動産取得時に「ほかの不動産も同時に購入する予定だった」ということもあり得ます。

しかし、相続によってほかの不動産の購入がなくなり、締結していた契約を解除する場合があります。

その際に支払った契約解除違約金は取得費に含められます。

ただし、取得費に含めるためには当時の相手方の領収書が必要ですので注意しましょう。

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相続不動産売却時に利用できる特例

相続不動産売却時に利用できる特例を解説します。

上手に利用すれば節税につながるため確認しておきましょう。

取得費加算の特例

取得費加算の特例とは、不動産を相続してから3年10ヶ月以内に売却した場合に、相続税の一部を取得費に含められる特例です。

以下のすべての条件を満たしている場合のみ適用できます。

適用条件
  • 相続または遺贈により財産を取得した人であること
  • 相続税が課税されていること
  • 相続開始の日から3年10ヶ月以内に売却していること
  • 確定申告すること

以上の条件を満たしていることを確認しておきましょう。

すまリス
上記の条件をすべて満たしているのみ適用されるよ!

相続空き家の3,000万円特別控除

一人暮らしだった被相続人から空き家を相続された相続人がその空き家を売却して得た利益から3,000万円控除できる特例です。

以下のすべての条件を満たしている場合のみ適用できます。

適用条件
  • 被相続人が一人暮らしであること
  • 昭和56年5月31日以前に建てられた建物であること
  • 相続してから売却まで空き家状態であること

空き家を無くす目的で作られた特例のため、被相続人に同居人がおらず、一人暮らしであることが条件です。

また、昭和56年5月31日以前の建物に限られ、売却時は建物を取り壊すか、取り壊さないのであれば新耐震基準を満たすリフォームをしたうえで売却しなければなりません。

さらに、相続後にその空き家を商業用に利用したり、居住用で利用したりした場合は適用外です。

すまリス
この特例もすべての条件を満たしている場合のみ適用されるね!
みんなの不動産売却体験談

male

宮城県仙台市太白区 / 60代

査定価格1,000万円売却価格1,100万円

不動産会社の決め手
当初はリースバックを考えていたが、家賃が思ったより高くローンを支払っているよりたかくなることと、売却金額もかなり低いが、単純な売却で思った金額を提示されたので確定した
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female

神奈川県横浜市港南区 / 60代

査定価格3,900万円売却価格4,260万円

不動産会社の決め手
購入した不動産だったので、売却時に特典がメリットがあり、売出価格も他所より高かったので決めました。担当者が一人だったが経験と知識が豊富で、信頼できましたが他社の担当者はコロナ禍に数人で訪れ、契約前に話を進めていく…
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male

埼玉県朝霞市 / 40代

査定価格1,200万円売却価格1,280万円

不動産会社の決め手
丁寧な説明と親身になって対応してくれること。査定額の高さ。なんとか売却してくれようと一緒に頑張ってくださる根気がある会社や担当者だとこちらも頼みやすい。
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male

大阪府和泉市 / 40代

査定価格2,300万円売却価格2,080万円

不動産会社の決め手
今回の売却は新築のためであり売却のタイミングと住替えを同じくさせる必要があったため、購入と売却を同じ不動産会社としました。また子供の小学校入学と転居のタイミングを合わせるため期限があったので売却等購入を同じ不動産…
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male

神奈川県横浜市港北区 / 40代

査定価格4,600万円売却価格4,800万円

不動産会社の決め手
信頼されるしゃべり方と人の顔をしっかりと覚えてくれてる担当者だったことや、販売戦略が自分にあっていたことや、自分の要望額で販売することに協力的でした。
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まとめ

相続不動産売却の取得費について解説しました。

取得費をしっかりと理解することで譲渡所得を抑えられ、節税につながります。

取得費に含まれる費用はいくつかあるため、見落とす可能性が高く注意が必要です。

また、相続不動産を売却する際の特例もあるため、上手く利用して節税しましょう。

不動産の売却は非常に高額な取引のため、しっかりと手続きの流れを把握して損をしない売却をしましょう。

記事のおさらい

取得費の計算方法は?

取得費の計算方法は「取得費=購入価格+購入にかかった費用ー減価償却費」です。詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

相続不動産の取得費に含まれる費用は?

相続不動産の取得費に含まれる費用は以下のつです。

  • 被相続人の購入費用
  • 登記費用
  • 測量費
  • 印紙税
  • 不動産取得税
  • 立ち退き費用
  • 取壊し費用
  • 契約解除違約金

詳しくはこちらをご覧ください。

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