相続した土地を3年以内に売却すると節税できる？2つの特別控除を解説！

「相続した土地を3年以内に売却すると節税できるってほんと？」

相続した土地を売却しようか迷っている方で、こんな疑問を持っている方もいるのではないでしょうか。

相続した土地を売却したことで利益（＝譲渡所得）が出ると、「譲渡所得税」と呼ばれる税金が発生します。

そこでこの記事では、「相続した土地を3年以内に売却した時に利用できる特例や控除」について解説します。

特例の適用には一定の条件があります。最後まで読んで、どの特例が使えるのか確認しましょう。

相続した土地を3年以内に売却すると使える特例は2つ

相続した土地は、相続から3年以内に売却すれば利用できる特例があるため、適用要件に当てはまれば大幅に節税できる可能性があります。

相続した土地を3年以内に売却した時に使える特例は以下の2つです。

相続した土地を売却するとなると、譲渡所得税の他にも印紙税や登録免許税、仲介手数料など、様々な税金や費用がかかります。

そのため、売却後の税金負担を少しでも軽減するために特例を上手に活用しましょう。

次の章からは、それぞれの特例について解説します。適用条件に当てはまるかどうか確認していきましょう。

相続した土地を3年以内に売却すると使える特例①取得費加算の特例

この章では、取得費加算の特例（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）について解説します。

特例の仕組み

相続した土地を、相続税の納税から3年以内に売却する場合、相続税額の一部を取得費に加算できる「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を利用できます。

土地を相続すると相続税が発生し、さらにその後売却すると、譲渡所得が出れば相続税を支払った後でも譲渡所得税が発生します。

そこで、相続人の税金負担を軽減するための特例がです

譲渡所得が少なくなるから課税される税金も減らせる！

控除額の計算式

「取得費加算の特例」における控除額の計算式は以下の通りです。

例えば、土地6,000万円と現金6,500万円を相続して2,500万円の相続税を納めた場合、控除額は1,200万円［2,500万円×（6,000万円÷1億2,500万円］となります。

特例を利用する場合、この土地の購入価格が4,000万円、売却価格が7,000万円、譲渡費用が210万円の場合、控除額を差し引いた譲渡所得は1,590万円（7,000万円 – 210万 – 4,000万円 – 1,200万円）です。ここに税率（20.315％）を掛けて、譲渡所得税は323万円となります。ただし、特例を利用しなかった場合の譲渡所得は2,790万円であるため、譲渡所得税は566万7,885円です。

つまり、取得費加算の特例によって243万7,800円も節税できたことになります。条件によって軽減できる所得税の金額は異なりますが、上手に利用すれば所得税を大幅に軽減できるので積極的に利用しましょう。

特例の適用要件

「取得費加算の特例」における適用要件の詳細は以下の通りです。

特にポイントとなるのは、相続税の申告期限から3年を経過する日までに売却するということです。

つまり、相続税の申告期限は相続開始（被相続人が死去した日）から10か月以内であるため、特例を利用するには「相続開始から3年10か月以内」に土地を売却する必要があります。

その他にも以下の適用要件があり、全てに該当する必要があります。

（参考：国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」）

相続した土地を3年以内に売却すると使える特例②相続空き家の特例

この章では、相続空き家の特例（被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）について解説します。

特例の仕組み

「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」とは、相続した空き家または空き家が建っていた土地を売却した時に利用できる特例です。

この特例を利用すれば、譲渡所得から最大で3,000万円が控除されます。

控除額の計算式

この特例を使うことでどのくらい控除されるのでしょうか？

以下の例で実際に計算してみましょう。

計算式は以下の通りです。

この特例が適用されると、課税される譲渡所得は0円となります。つまり、譲渡所得税はかかりません。

特例の適用要件

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例は、相続開始から3年以内に売却することが適用要件となっています。

その他にも、以下のような適用要件を満たしている必要があります。

（参考：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）

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相続した土地を3年以内に売却する時の注意点

2つの特例は併用できない

これまで解説した「取得費加算の特例」と「相続空き家の特例」は併用できません。

基本的には「相続空き家の特例」のほうが「取得費加算の特例」よりも控除額は大きくなります。「取得費加算の特例」の控除額はあくまでの相続税の一部なので、控除額が3,000万円を超えるケースは珍しいためです。

相続開始から3年以内に売却する場合、いずれの特例も利用できる可能性があるかもしれません。その場合は控除額がより大きい「相続空き家の特例」を利用することがおすすめです。

売却前に名義変更する必要がある

相続した土地を売却するには、土地の名義人を被相続人から相続人へと変えるために、名義変更の手続きを行う必要があります。

これまでは義務付けられていませんでしたが、民法の改正によって、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されました。

名義変更は、管轄の法務局で申請して行います。個人で行うことも可能ですが、複雑な手続きが伴うため、司法書士に依頼することが一般的です。

相続した土地の名義変更については、以下の記事で詳しく解説しています。名義変更の手順やかかる費用まで解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。

すでに被相続人が亡くなっている場合は、以下の記事もおすすめです。

相続した土地を3年以内に売却して節税しよう！

【相続税納税】または【相続開始】から3年以内に土地を売却する場合、「取得費加算の特例」か「相続空き家の3,000万円特別控除の特例」が利用できることを解説しました。

どちらの特例を利用するか選べる際は、控除額が大きい「相続空き家の3,000万円特別控除の特例」がおすすめす。