田舎の土地は、立地や周辺の需要、土地の状態などによって売れにくい場合があります。
本記事では、田舎の土地を売る方法、売れないときに手放す方法、売却以外の活用方法を紹介します。
- この記事でわかること
- 田舎の土地を売る6つの方法
- 売れにくい土地の特徴と売却のコツ
- 売却以外の活用方法と確認すべき手続き
土地が売れるか不安な方は、複数の不動産会社に相談し、査定額だけでなく売却方法や根拠も比較しましょう。
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田舎の土地を売る方法を紹介
田舎の土地は、立地や周辺の需要、土地の状態によって売れにくい場合があります。売却・処分方法は一つではないため、土地の条件に合う方法を比較しましょう。
不動産仲介で買主を探す
不動産会社が買主を探すため、自分で探すよりも買い手を探す窓口を広げられる可能性があります。ただし、仲介で買い手が必ず見つかるわけではありません。土地の売却実績や販売方法を確認して会社を選びましょう。
不動産買取を活用する
不動産会社が買主となる方法です。仲介より売却価格が低くなる場合がありますが、物件条件によっては買取を断られることもあるため、複数社に相談して可否と査定根拠を確認しましょう。
近隣や知り合いで探す
近隣や知り合いに買主が見つかれば、仲介を使わない選択肢になります。一方、個人間取引は契約・境界・瑕疵などのトラブルにつながるため、契約書や登記を専門家に確認してもらうことが重要です。
相続放棄
相続放棄は、不動産だけを手放す手続きではなく、原則として相続財産全体の相続を放棄する制度です。相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に、家庭裁判所へ申述します。財産と負債を確認してから判断してください。
寄付
自治体や法人への寄付は、相手方の受入条件を満たす必要があります。寄付を希望する場合は、土地のある自治体へ事前に相談し、費用や税務上の扱いも確認しましょう。
譲渡
無償で譲渡する場合や対価を受け取る場合では、税務上の扱いが異なります。「譲渡税」と一括りにせず、税理士や税務署に課税関係を確認してから契約しましょう。
田舎の土地が売れない理由
田舎の土地が売れにくい理由には、立地・周辺環境、土地の状態、面積などがあります。
立地・周辺環境が悪い
駅やバス停、生活施設との距離、周辺環境などによっては買主が限られる場合があります。土地の用途を想定する買主がいるかを不動産会社に確認しましょう。
整備がされていない
草木、不法投棄、接道、上下水道などの状態は、買主の工事費や維持管理費に影響します。整備を先に行うかは、整備費用と査定・売却見込みを比較して判断してください。
広すぎる
広い土地は総額が大きくなり、利用方法も限られる場合があります。分筆には測量や登記費用がかかるため、分割後の需要と費用を確認してから進めましょう。
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田舎の土地を売るコツ
田舎の土地は条件に合う買主が限られる場合があるため、価格・掲載先・土地の状態をまとめて見直すことが大切です。
相場を調べ、適切な価格で売却する
地価公示や取引価格は、国土交通省の不動産情報ライブラリで確認できます。公的な情報だけで価格が決まるわけではないため、複数の不動産会社に査定を依頼し、販売方法と査定根拠を比較しましょう。
空き家バンクに登録する
国土交通省は、全国の地方公共団体等が運営する空き家・空き地情報サイトのリンク集を公開しています。土地のみ登録できるか、空き地バンクの対象かは自治体ごとに確認してください。
土地を分割する
土地が広すぎる場合は、1つの土地を2つ以上にの分けて、それぞれ別の土地にする「文筆」という方法があります。
分筆後、売りたい部分だけを売却できるため、不要な土地を整理したり、資金を得たりするのに役立ちます。
分筆には測量・登記などの費用と時間がかかります。分割後の区画に需要があるか、接道や建築条件に問題がないかを、土地家屋調査士や不動産会社に確認しましょう。
古屋を解体する
更地化は買主の活用自由度を高める場合がありますが、解体費や固定資産税、再建築可否によって有利不利が変わります。解体前に「古家付き」と「更地」の両方で査定を取り、自治体にも税の扱いを確認してください。
売れない田舎の土地の活用方法
売れない田舎の土地の活用方法として、下記の4つの方法が挙げられます。
- アパート・マンション経営
- 駐車場経営
- 農地として活用
- 太陽光発電システムの設置
更地・空き家として放置するよりも税的負担の軽減や、収益性が見込めるため、売却できない場合は、これらの方法で積極的に活用することをおすすめします。
アパート・マンション経営
土地活用の方法として、アパート・マンション経営は最もメジャーな手段です。
初期費用はかかりますが、適切な家賃設定をして、継続的に入居者を獲得できれば、大きな収益性が見込めます。
マンション・アパート経営をする際は、建築費用や戸数、間取りも重要な要素です。
建築費、借入、空室、修繕費などを含む事業計画が必要です。入居需要と長期の収支を確認できる場合に検討しましょう。
駐車場経営
売れない土地の活用方法として、駐車場経営も有効な手段の1つです。
駐車場経営はマンション・アパートの経営と比べて、少ない元金で始めることができますが、一方で、マンション・アパート経営と比べ、税金が高い、収益性が低いなどのデメリットもあります。
駐車場経営は低リスクで始められ、他の業態への切り替えも行いやすいため、はじめての土地活用にはおすすめです。
農地として活用
売れない田舎の土地の活用方法として、農地として売却、または貸し出す方法があります。
また農地転用して農地を貸し出す際は、農地バンクを活用すると、スムーズに貸し出しを行うことができます。
農地バンクとは、全ての都道府県で展開している公的制度で、借り主を見つけるために活用できます。また、スムーズに農地法第3条の許可を取ることができ、貸し手の税が優遇されるのも大きな特徴です。
農地の売買・貸借や農地以外の用途への転用には、農地法上の許可等が必要になる場合があります。農業委員会や自治体の窓口で手続きを確認してください。
太陽光発電システムの設置
田舎の土地の有効な活用方法として、太陽光発電システムを設置することが挙げられます。
田舎の土地の場合、広い土地面積を確保しやすく、高い建物も少ないため、太陽光を遮るものがありません。また、集客も必要としないため、うってつけの活用方法であるといえます。
しかし、太陽光発電システムを設置する際は、除草等のメンテナンス費用も必要になるため、注意が必要です。
事業用の太陽光発電の場合、20年間、電気の買取価格が固定される「固定価格買取制度（FIT）」を利用できます。
この制度を活用することで、発電した電力を固定価格で買い取ってもらえます。各大手電力会社の買取価格は7円～12円/kWhとなっています。固定価格での買取期間が終了したあとは、各電力会社と個人間での自由契約となっています。
日照、系統接続、造成費、保守費、許認可、売電条件を確認し、事業者から収支計画を取得しましょう。収益が得られると決めつけず、採算性を確認することが必要です。
田舎の土地は売りにくいが工夫次第で売れる可能性を上げられる
田舎の土地は、立地や状態によって売れにくい場合があります。売却・買取・近隣への譲渡・活用を比較し、土地の条件に合う方法を選びましょう。
- 仲介と買取は、複数社に相談して査定根拠と販売方法を比較する
- 相続放棄・農地の手続き・税務は期限や条件を専門窓口へ確認する
- 分筆・解体・土地活用は、費用と需要を試算してから実行する
売却を検討する場合は、土地の売却実績がある不動産会社へ査定を依頼し、査定額だけでなく売却方法や費用の説明も比較してください。
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