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相続した土地を売却すると確定申告は必要?いつ行うのかや必要書類を解説

  • 更新日:2024年5月22日
相続した土地を売却すると確定申告は必要?いつ行うのかや必要書類を解説

通常、土地売却で利益(=譲渡所得)が発生すると、確定申告が必要です。

土地売却で発生する譲渡所得には、給与所得とは別に所得税と住民税が課税されるため、確定申告が必須となるのです。

特に相続した土地の場合、相続手続きに加えて、確定申告の手続きも必要になってくるため、通常の売却よりも行う手続きが増えることになります。

この記事では、相続した土地の売却後の確定申告の必要性と、確定申告のタイミングや必要書類、確定申告の流れについて解説します。

土地売却後に譲渡所得がいくらかかりそうかシミュレーションしたいなら、売却の実績が豊富な不動産会社に相談してみましょう。すまいステップから依頼できるのは、厳しい審査基準を満たした土地売却の専門性が高い営業担当者のみ。売却を具体的に検討中の方は、以下のバナーから、実績豊富なお近くの不動産会社に相談してみましょう。

相続した土地を売却したら確定申告は必要?不要?

すまリス
そもそも、自分の場合は確定申告って必要なのかな?

相続した土地を売却したことで譲渡所得が発生した場合、売却した翌年の2月16日~3月15日に確定申告する必要があります。この期間内に確定申告に必要な書類を税務署に持参するか、郵送、もしくはe-Taxでの電子申告で提出しましょう。

なお、期間内にできなかった場合、以下のペナルティが課せられます。

【確定申告を期限内に実施しない場合のペナルティ】

  • 税務署が調査に来る
  • 銀行の融資が受けられなくなる
  • 延滞税が課される
  • 無申告加算税が課される
  • 悪質な隠蔽には重加算税が課される
  • 過少申告加算税が課される
すまリス
本当は確定申告するべきはずが、うっかり忘れたなんてことがあると大変だね…。

この章では、相続した土地を売却した後に確定申告が必要となるケースと、不要となるケースについて解説します。

譲渡所得が出たら「必要」

冒頭で解説したとおり、譲渡所得が発生したら確定申告が必要です。

譲渡所得は、売却代金から譲渡費用と取得費を差し引いた金額によって決まります。

譲渡所得=売却代金-譲渡費用(売却にかかった費用)-取得費(土地の購入にかかった費用)

つまり、売却代金が譲渡費用と取得費を上回ると譲渡所得がプラスとなり、確定申告によって税額を確定させる必要が出てきます。

▼譲渡所得がプラスになるケース

譲渡所得がプラスになるケース

すまリス
譲渡所得は、「売却代金」から「譲渡費用」と「取得費」を差し引いて計算されるよ!

なお、譲渡所得については次章で詳しく解説します。

譲渡所得が出なければ原則「不要」

土地を売却して、譲渡所得が発生しなければ確定申告は原則不要です。

譲渡所得税は、譲渡所得に対して課税されるため、譲渡所得がゼロ以下の場合は確定申告によって税額を確定させる必要がなくなるためです。

▼譲渡所得がゼロ以下になるケース

つまり、売却代金から譲渡費用と取得費の合計を差し引いてゼロ以下になる場合は、譲渡所得がマイナスとなり確定申告は不要となります。

土地売却に関する疑問は、売却実績が豊富な不動産会社に相談することがイチバンです。
売却活動だけでなく、売却後に税金がいくらかかるのかや、税金の支払い方法についての相談も可能です。
以下のフォームから簡単に近くの不動産会社に問合せできるので、ぜひ利用してみてください。
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控除や特例を利用するなら「必要」

控除や特例を利用する場合は、譲渡所得の有無に関わらず確定申告が必要です。

相続した土地の売却後、条件に合えば以下のような特例が受けられます。

  • 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例:被相続人が住んでいた家や土地を売った時、一定の要件に当てはまれば譲渡所得の金額から最大3,000万円まで控除できる(令和6年1月1日以降に行われた売却で相続人が3人以上の場合は最大2,000万円
  • 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例:相続により取得した土地などの財産を一定期間内に譲渡した場合、相続税の一部を譲渡資産の取得費に加算できる

(参考:国税庁「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」2024.5.22閲覧)

特例を利用することで譲渡所得がゼロまたはマイナスになる場合でも、特例の申請のために確定申告する必要があります。

すまリス
ゼロにならなくても譲渡所得額を少なくできるから、大きな節税効果があるね!利用できるものがないか確認しよう。

相続した土地の売却にかかる税金

相続した土地の売却にかかる税金は以下のとおりです。

  • 売却時にかかる「印紙税」「登録免許税
  • 売却後にかかる「譲渡所得税

それぞれ解説します。

売却時にかかる「印紙税」「登録免許税」

相続した土地を売却すると、「印紙税」と「登録免許税」がかかります。

すまリス
相続したかどうかに関わらず、不動産の売却時にかかる税金だよ!

印紙税とは、売買契約書の作成時かかる税金で、収入印紙を書面に貼り付けて納付します。税額は、売買契約書に記載された金額(売却代金)によって異なります。

登録免許税とは、登記手続きの際に発生する税金で、国に納めるものです。

抵当権の抹消登記では不動産1つにつき1,000円、所有権移転登記では固定資産税評価額に税率を乗じて税額を算出します。

売却後にかかる「譲渡所得税」

譲渡所得税とは、売却したことで発生した譲渡所得に対して課税される税金です。1章でも解説しているように、譲渡所得が発生しなければ課税されません

すまリス
譲渡所得が出たかどうかしっかり計算しておきたい!

この章では、譲渡所得の計算方法を解説します。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得が出たかどうかは、以下の計算式で算出します。

譲渡所得=売却代金-譲渡費用(売却にかかった費用)-取得費(土地の購入にかかった費用)

それぞれの項目について、以下で解説していきます。

「売却代金」の求め方

「売却代金」は、『土地の売買金額』『固定資産税と都市計画税の清算金』を加えて計算します。

【売却代金の計算式】
売却代金 = 土地の売買金額 + 固定資産税と都市計画税の精算金
すまリス
『固定資産税と都市計画税の清算金』を加える必要があるのはどうして?

通常、土地の売買では固定資産税および都市計画税の精算を行います。

買主が精算金を負担することは、税務署から見れば『土地の売買金額』の値上げに過ぎません。
税務署からすれば、固定資産税の納税義務者は1月1日時点の土地の所有者です。引き渡し以降に買主が固定資産税を負担すべきかは、あくまで売主と買主の間で決められたこととみなされます。
よって、買主が負担する固定資産税等の清算金は、税務署からすると『土地の売買金額』の値上げとなります。よって、譲渡所得を算出する際の売却代金は、『土地の売買金額』に清算金を加えて計算することになります。

「譲渡費用」の求め方

「譲渡費用(土地の売却にかかった費用)」の具体的な内訳は以下のとおりです。

いずれの場合も、確定申告時に漏れなく計上できるように領収書を保管しておきましょう。

【譲渡費用の内訳】

  • 売却時の仲介手数料
  • 売買契約書の印紙代
  • 売却のために広告した場合の広告料
  • 売却のために測量した測量費
  • 売却のために鑑定した場合の鑑定料
  • 売却のために借家人を立退かせるために支払った立ち退き料
  • 買主の登記費用を負担した場合はその負担額
  • 土地を売るために、その土地の上の建物を取り壊した場合、建物の取得費と取り壊し費用
  • すでに売買契約を締結していたが、さらに有利な条件で他に売却するため、その契約を解除した場合の違約金
  • 売却のために行った建物の補修費
  • 買主との交渉のために要した交通費、通信費等
  • 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

ただし、以下の費用は取得費に加えられないため注意してください。

【譲渡費用として認められない費用】

  • 抵当権抹消費用
  • 遺産分割のために要した支出
  • 移転先家屋の購入費、修繕費、移転費用等
  • 譲渡資産の維持管理費等
  • 引越代

「取得費」の求め方

「取得費(土地の購入にかかった費用)」の具体的な内訳は以下のとおりです。

被相続人の自宅などに土地の購入にいくらかかったか分かる資料(領収書など)が保管されていないか探し、できる限り揃えるようにしましょう。

【取得費の内訳】

  • 相続の際の不動産の登記費用(売却のために行った名義変更費用)
  • 取得時の仲介手数料
  • 取得時の売買契約書に貼付けした印紙代
  • 取得時の登録免許税
  • 取得時に司法書士へ支払った手数料
  • 取得時の不動産取得税
  • 取得に際して支払った立退料・移転料
  • 取得のための測量費
  • 取得のための建物の取り壊し費用
  • 購入時の整地、埋立て、地盛りの費用、下水道、擁壁の設置費用
すまリス
取得費がわかる資料が紛失している場合はどうするの?

相続した土地では、取得費が分かる書類が残っていないケースが多いです。取得費が不明な場合は、「概算取得費(売却代金×4%)」を代わりに用いて計算します。

【概算取得費の計算式】
概算取得費 = 売却代金 × 4%

ただし、「概算取得費」を利用すると取得費が実際より少額となるため、譲渡所得が発生する可能性が高くなります。

取得費は正確に申告したほうが、譲渡所得を減らせるため、取得費が分かる資料は漏れなく揃えることがおすすめです。

相続した土地を売却した際の確定申告に必要な書類

相続した土地の場合でも、確定申告に必要な書類は通常の売却の場合と同じです。

確定申告する人全員が共通で必要な書類は以下の通りです。

書類名内容入手場所
確定申告書第一表、第二表(B様式)個人事業者や土地・建物を売った人などが使用する申告書類税務署
確定申告書第三表(分離課税用)土地・建物の譲渡などの給与所得とは分離して課税される場合に必要な申告書類税務署
譲渡所得の内訳書【土地・建物用】売却した不動産に関する情報(所在地、面積、売却金額等)などを記入する書類税務署
売買契約書のコピー不動産を購入した際の不動産売買契約書のコピーと不動産を売却した際の不動産売買契約書のコピー(不動産の売却時に締結したもの)
建物・土地の登記事項証明書売却をおこなった不動産の登記事項証明書法務局
領収書(譲渡費用・取得費が分かるもの)取得費用と譲渡費用の証明として使用(不動産の売却時に入手したもの)
本人確認書類(マイナンバーカード)マイナンバーカードの表面と裏面のコピー

マイナンバーカードがない場合は、個人番号が確認できる書類(通知カードや住民票)のコピーと、本人確認書類(運転免許証やパスポート、健康保険証など)のコピーの2種類

(自身が所有しているもの)

土地を売却した時に必要な書類についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてください。

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兵庫県神戸市西区 / 60代

査定価格1,300万円売却価格1,300万円

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相続した土地売却後の確定申告の流れ

土地売却後の確定申告は、以下の手順に沿って進めていきます。

  1. 書類を準備する

  2. 譲渡所得税を計算する

  3. 書類に記入する

  4. 税務署に申請する

  5. 納税する

確定申告するには、まず前章で紹介した書類を準備します。書類の漏れがあると税務署から問い合わせがくることがあるので、事前にすべて揃えるようにしましょう。

申告書類は最寄りの税務署窓口で受け取ったり、国税庁ホームページから用紙をダウンロードすることで入手できます。

次に、以下の式で譲渡所得税を算出します。

譲渡所得税=[売却価格 ー 購入価格 ー (譲渡費用+取得費) ー 控除額]× 税率

費用(譲渡費用、取得費)、控除額、税率を順に調べて計算していきましょう。

また、確定申告書の記入は、こちらの国税庁ホームページである「確定申告書作成コーナー」が便利です。

画面案内に従って入力するだけで納税額を自動計算でき、簡単に確定申告書が作成できるためおすすめです。記入方法が分からなくなったときは、確定申告書作成コーナーの問い合わせ窓口に掲載されてされている電話番号から相談できます。

作成した申告書は、以下の方法で提出します。

  • 所轄の税務署に郵送する
  • 所轄の税務署へ直接持参する
  • 国税電子申告・納税システムで申告する

納税が必要な場合は、申告時期と同じ2月中旬~3月中旬の期間中に納付します。期限までに全額納税が難しい場合は、半分以上の税金を納付期間内に納税すれば、残りの税金は5月31日まで延納できます。

納税は以下の方法で行えます。

  • 現金で納める
  • 口座振替で納める
  • 国税電子申告・納税システム(e-Tax)で納付する
  • クレジットカードで納める

還付を受ける場合は、申告書に記入した金融機関の預金口座に振り込まれます。

相続した土地の売却は確定申告で上手に節税しよう

相続した土地を売却した時、確定申告が必要なケースと不要なケースを解説しました。

  • 確定申告が必要なケース譲渡所得(利益)が出た場合特例を利用する場合
  • 確定申告が不要なケース譲渡所得が出なかった、またはマイナスになった場合

たとえ特例を利用して譲渡所得がマイナスになるような場合でも、特例の申請には確定申告する必要があります。

また、譲渡所得が出たにも関わらず確定申告を怠ってしまうと、延滞税や無申告加算税などの重大なペナルティが課されることがあります。確定申告は、売却した翌年の2月中旬~3月中旬に行います。必要な書類をしっかり準備して忘れずに行いましょう。

相続した土地の売却は、土地売却に強い不動産会社に依頼することがおすすめです。

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以下のフォームから売却した土地の情報を入力すれば簡単に申し込みできます。

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