不動産売却時の登記費用|登記の種類やそのほかの費用を解説

不動産の売却時には多くの費用がかかり、少しでも節約したいと考える人が多いのではないでしょうか。不動産の売買をおこなうときによく耳にする登記という手続きには、登録免許税などの費用がかかります。

登記の費用も不動産売買で発生する費用の1つで、この手続きは不動産の売買を円滑に行い、不動産の権利を守るために必要な手続きです。

この記事では、不動産の売却時にかかる登記費用について解説しています。この登記にはどのような必要性があるのか、またかかる費用、そのほかに売却時にかかる費用もあわせて解説しているので参考にしてください。

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不動産登記とは

自分の不動産を守るために必要な手続きです。不動産の登記には、いくつかの種類があります。ここでは、不動産の登記の種類や必要性について解説します。

不動産登記が必要な理由

土地や建物は、実際に使用している人が持ち主とは限りません。土地や建物に所有者の名前を書いているわけではないので、所有者本人やその土地を使っている人以外には誰が所有者なのかわかりません

なかには、親の名義のまま家に住み続けているケースが多く見られます。しかし、いざ売却するときには、親の名義のままだと子供は家を売却できません。

また、登記をしていないといざというときに、第三者に権利を主張できません。

このように登記は、第三者に権利を主張して、自分の持ち物であると示すためにおこなわれます

不動産登記の種類

不動産の登記では、所有権保存登記や所有権移転登記、抵当権設定登記、抵当権抹消登記、住所変更登記などいくつか種類があります

不動産の売却をおこなうときには、抵当権の抹消登記や所有権移転登記をおこないます。また、住所が変更になっている場合には、住所の変更登記もおこないます。

このように不動産の売買では、不動産の所有者が変わったり、抵当権の抹消や設定をしたりするときに登記がおこなわれます。

売却で発生する不動産登記の種類

売却をおこなうときには、名義の変更をおこなったり、ローンを借りる際に設定された抵当権を外さなければなりません。ここでは、売却時におこなう登記について解説します。

抵当権抹消登記

高額の不動産を購入するときには、ローンを利用することが多いのではないでしょうか。このとき、借り入れをする人が、万が一支払えなくなった場合に備えて、金融機関は購入した不動産に対して抵当権を設定します。

この抵当権は、支払いが滞ったときに、不動産を売却して融資したお金を回収する権利を示すものです。

ローンの支払いが終わっていない不動産には、この抵当権が設定されていて、抵当権を抹消しないと売却できません

所有権移転登記

土地や建物の所有者が変わったときにおこなう登記です。土地や家を購入したときに、元の持ち主から購入した持ち主へと名義を変える手続きです。

新築の物件を購入した場合には、元の持ち主がいないので、初めて所有権を登記することとなり、この場合は保存登記といいます。

所有権の登記をおこなうことで、第三者に権利が主張できます。通常、不動産の決済のときに司法書士がおこないます。

土地、建物それぞれに登記をおこなう必要があります。

不動産に関するその他の登記の種類

不動産は、その不動産が誰のものであるかをわかるように登記しなければ売却ができません。そのため、売却前には、住所や氏名を正しく登記する必要があります。売却前には、不動産の登記簿謄本を取り寄せて、住所や姓などが正しく登記されているかを確認しましょう。もし間違いがある場合には、変更登記が必要です。

所有権保存登記

所有権が設定されていない不動産に所有権を登記することです。新築時には初めに表示登記をして、その後、所有権保存登記をおこないます。

所有権の保存登記は義務ではありません。しかし、建物を購入時に抵当権を設定する場合には、所有権の保存登記が必要です。

住所の変更登記

住所の変更があった場合におこなう登記です

売却する不動産の住所が、現住所と異なる場合、売却の際に提出する印鑑証明書の住所と異なる場合があります。

売却する不動産に自身が住んでいない場合には、引っ越しで住所が変わっても登記を忘れてしまう場合があります。

この場合、売却する前に住所の変更登記をおこなって、住所を一致させる必要があります。

変更登記や更正登記

変更登記とは、住所が変更になったときや、姓が変わったときにする登記です。すでに登記簿に記載されている情報を書き換えるときにおこないます。

更正登記は、登記に間違いがあったときに正しい情報に記しなおす登記で、登記官の過誤による間違いは、職権で更正登記をすることがあります。

不動産登記に必要な書類

不動産の売買のときには、登記が必要でその手続きには以下の書類が必要です。

  • 登記申請書
  • 登記済証(権利証)または、登記識別情報
  • 登記原因証明情報
  • 抵当権者の委任状
  • 不動産所有者の委任状
  • 住民票
  • 戸籍謄本
  • 戸籍の附票

売主側が負担する登記

売主がおこなう登記は住所の変更登記と抵当権抹消登記です

抵当権を抹消しないと売却できないので、必然的に売主負担で手続きがおこなわれます。

売却時には、登記簿謄本と現在の住所が一致していないと売却できないので、売却前に変更登記をします。氏名や住所の変更登記の費用も売主負担となります。

買主側が負担する登記

所有権移転登記は、買主が負担することが商習慣で、売買契約書にも記載されています。

ただし、買主が必ずしも負担すると決められたものではありません。売主・買主の間で合意が得られるのであれば、売主が負担しても問題ありません。

不動産登記にかかる費用

抵当権が設定された不動産を売却する場合、抵当権の抹消が必要です。また、不動産の名義が変わるときには、所有者の移転登記をおこないます。ここでは、それぞれの登記の費用について解説します。

抵当権抹消登記の費用

不動産1つにつき、1,000円の登録免許税がかかります。戸建てのように土地と建物の場合には、2,000円かかります。

通常、抵当権を設定するときには、土地の上に建物がある場合、土地と建物両方に抵当権が設定されます。そのため、2,000円の登録免許税がかかります。

また、2筆ある土地の上に建物がある場合には、不動産の戸数は3個となり3,000円かかります。

司法書士に手続きを依頼した場合の報酬は、10,000円から15,000円程度になります。

所有権移転登記の費用

登録免許税は、固定資産税評価額に税率を乗じて出されます。

登録免許税 = 固定資産税評価額 × 税率

原則税率軽減税率
土地20/1000※令和3年3月31日までの登記は15/1000
建物20/10003/1000

土地の登録免許税は、令和3年3月31日までにおこなわれる売買での登記に関しては軽減税率が適用されます。建物の軽減税率の適用には条件があり、居住用の不動産の売買であることや床面積50平方メートル以上の住居の購入であることや、個人の売買であることなどがあります。

また、司法書士への報酬は、30,000円から45,000円程度が相場です。

不動産売却時にかかるその他の費用や税金

ここでは、登記費用以外にかかる費用について解説します。売却時にはこれらの費用も資金計画に入れて考えましょう。

仲介手数料

不動産の売却は、不動産会社に依頼することがほとんどではないでしょうか。この場合、売買契約が成立した時点で不動産会社への報酬が発生します。

この報酬を仲介手数料と言い、上限金額が定められています。

売買価格 × 3% + 60,000円 + 消費税

上記の計算式で計算されます。一般的に、売買契約成立時と決済時の2回に分けて、不動産会社に支払います。

なお、売買契約が成立しなかった場合には、この報酬は発生しません。

印紙税

不動産の売買の時に作成される売買契約書は、課税文書となり印紙税の納税が必要です。売買契約書に収入印紙を貼付して納税します。

税額は、売買代金によって異なり、令和4年3月31日までに作成される売買契約書に関しては、軽減された税額が適用されます。

契約金額本則税率軽減税率
10万円を超え50万円以下400円200円
50万円を超え100万円以下1,000円500円
100万円を超え500万円以下2,000円1,000円
500万円を超え1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万円を超え1億円以下60,000円30,000円
1億円を超え5億円以下10万円60,000円

なお、売買契約書は売主用と買主用の2通作成されるので、それぞれに印紙が必要です。

必要に応じて支払う費用

不動産を売却するときには、不動産の状態によって測量が必要になったり、建物の解体が必要になったりする場合があります

土地の境界があやふやな場合には、測量が必要となり50万円から80万円かかります。また、建物を解体して更地で売却する場合には解体費用がかかり、建物の大きさなどにもよりますが100万円から300万円かかります。

そのほかにも、廃棄物がでた場合には、廃棄物処理費用が10万円から50万円かかる場合があります。ハウスクリーニングをおこなえば、その費用も必要となり5万円から15万円程度が必要です。

これらの費用は不動産会社に相談すると、概算金額を教えてもらえますし、業者を紹介してもらえることがあります。

売却時にはこのような費用がかかる可能性があります。

売却する物件に住んでいる場合には、新居への引っ越し費用が必要です

すでに新居が決まっていてすぐに引っ越しできる場合は、引っ越しは1回ですみますが、新居の購入よりも売却が先になる場合には、仮住まいが必要になったり引っ越し費用が2回かかったりします。

住み替えでの売却の場合には、新居の購入と売却のタイミングを調整すると引っ越し費用が1回ですみます。

自分で登記をする方法

登記手続きを自分でおこなう場合には、登録免許税と必要書類を用意しておこないます。登録免許税は、おこなう登記の種類によって異なるので、事前に確認しましょう。

必要書類は、登記簿謄本や戸籍謄本、印鑑証明書、住民票、固定資産税評価証明書など、おこなう手続きによって異なります。

これらの書類の取得費用に、300円から600円程度かかります。登記簿謄本や印鑑証明書などは、オンラインで請求して窓口で受け取ると、費用が安くすみます。

そして、登録免許税と必要書類が用意できたら、法務局の窓口で登記申請書を提出して手続きをおこないます。

このように自分で手続きをおこなえば、登記費用を安く抑えられます。しかし、不動産の売買にともなう登記手続きは、不動産会社や金融機関が司法書士を指定する場合が多いので、事前に自分で登記手続きをおこなってよいかを確認しましょう。

売却するまえに一括査定をしよう

不動産の売却時には、不動産の価値を調べることから始めます。不動産の価格を知るには、一括査定が便利です。

不動産の査定価格は、査定を出す不動産会社によって大きな差がでる場合があります。不動産会社には得意な不動産があり、土地の売却が得意であったり、戸建ての売却が得意であったりと、それぞれ得意分野が異なります。

土地の売却を依頼するなら、土地売却が得意な不動産会社に依頼するとより高く売却できる可能性が上がります。

一括査定を利用すると、複数の不動産会社の査定が入手できるので、査定額を比べて相場を確認できたり、査定を出した不動産会社の担当者に会って、その会社の得意分野を確認したりできます。

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不動産の売却を検討しているのなら、「すまいステップ」の一括査定を利用してみてはいかがでしょうか。

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登記の種類によって費用は変わる

不動産の売買では、登記は自身の不動産を守るために必要な手続きです。一般的に登記をおこなうときには、司法書士に依頼することが多く、登記手続きに必要な登録免許税のほかに、司法書士への報酬が登記費用として含まれています。

登録免許税は、登記ごとに金額が異なりますが、同じ登記ならどの司法書士に依頼しても同じです。しかし、司法書士への報酬は、依頼する司法書士によって異なります。

不動産の売買で登記手続きをおこなう場合には、不動産会社から紹介された司法書士に依頼することがほとんどです。しかし、自分で司法書士を選ぶときには、見積もりをとって報酬がどれくらいになるかを確認するとよいでしょう。


不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない

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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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