不動産売却の登記費用は誰が払うの?費用や種類など解説!

不動産の売却時には多くの費用がかかり、少しでも節約したいと考える人が多いのではないでしょうか。不動産の売買をおこなうときによく耳にする登記という手続きには、登録免許税などの費用がかかります。

登記の費用も不動産売買で発生する費用の1つで、この手続きは不動産の売買を円滑に行い、不動産の権利を守るために必要な手続きです。

不動産登記とは?
権利関係などを明らかにする制度のこと。入手した土地や建物が誰ものかはっきりさせるために行われています。

この記事では、不動産の売却時にかかる登記費用について解説しています。この登記にはどのような必要性があるのか、またかかる費用、そのほかに売却時にかかる費用もあわせて解説しているので参考にしてください。

大熊 厚史
監修大熊 厚史
司法書士事務所で10年以上補助者として働いた後に、2016年8月に行政書士ダンディ法務事務所を開業。
弁護士・司法書士も同事務所内にいるので、どのような複雑な案件にも適切に対処。特に遺言・相続には自信あり。
【保有資格】行政書士、マンション管理士、宅建士、管理業務主任者、測量士補
【URL】行政書士ダンディ法務事務所

不動産売却で登記が必要な理由

土地や建物は、実際に使用している人が持ち主とは限りません。

土地や建物に所有者の名前を書いているわけではないので、所有者本人やその土地を使っている人以外には誰が所有者なのかわかりません

なかには、親の名義のまま家に住み続けているケースが多く見られます。
しかし、いざ売却するときには、親の名義のままだと子供は家を売却できません。

また、登記をしていないといざというときに、第三者に権利を主張できません。

このように登記は、第三者に権利を主張して、自分の持ち物であると示すためにおこなわれます

不動産登記の種類

不動産登記にはいくつかの種類があり、以下の通りです。

不動産登記の種類
  • 所有移転登記
  • 抵当権抹消登記
  • 名義・住所変更登記

不動産の売却をおこなうときには、抵当権抹消登記や所有権移転登記をおこないます。また、住所が変更になっている場合には、住所の変更登記もおこないます。

このように不動産の売買では、不動産の所有者が変わったり、抵当権の抹消や設定をしたりするときに登記がおこなわれます。

売却で発生する不動産登記の種類

売却をおこなうときには、名義の変更をおこなったり、ローンを借りる際に設定された抵当権を外さなければなりません。
ここでは、売却時におこなう登記について解説します。

抵当権抹消登記

高額の不動産を購入するときには、ローンを利用することが多いのではないでしょうか。このとき、借り入れをする人が、万が一支払えなくなった場合に備えて、金融機関は購入した不動産に対して抵当権を設定します。

この抵当権は、支払いが滞ったときに、不動産を売却して融資したお金を回収する権利を示すものです。

ローンの支払いが終わっていない不動産には、この抵当権が設定されていて、抵当権を抹消しないと売却できません

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所有権移転登記

土地や建物の所有者が変わったときにおこなう登記です。土地や家を購入したときに、元の持ち主から購入した持ち主へと名義を変える手続きです。

新築の物件を購入した場合には、元の持ち主がいないので、初めて所有権を登記することとなり、この場合は保存登記といいます。

所有権の登記をおこなうことで、第三者に権利が主張できます。通常、不動産の決済のときに司法書士がおこないます。

土地、建物それぞれに登記をおこなう必要があります。

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不動産登記は誰が負担するの?

不動産を売却する際に登記が必要ですが、売主・買主共に不動産登記を行わなければなりません。

この章では売主と買主はどのような登記を行い、費用を負担しなければいけないのか解説しています。

登記名負担者
所有権移転登記買主
抵当権抹消登記売主

売主側が負担する登記

売主がおこなう登記は住所の変更登記と抵当権抹消登記です

抵当権を抹消しないと売却できないので、必然的に売主負担で手続きがおこなわれます。

売却時には、登記簿謄本と現在の住所が一致していないと売却できないので、売却前に変更登記をします。氏名や住所の変更登記の費用も売主負担となります。

買主側が負担する登記

所有権移転登記は、買主が負担することが商習慣で、売買契約書にも記載されています。

ただし、買主が必ずしも負担すると決められたものではありません。売主・買主の間で合意が得られるのであれば、売主が負担しても問題ありません。

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不動産登記にかかる費用

抵当権が設定された不動産を売却する場合、抵当権の抹消が必要です。また、不動産の名義が変わるときには、所有者の移転登記をおこないます。ここでは、それぞれの登記の費用について解説します。

抵当権抹消登記の費用

不動産1つにつき、1,000円の登録免許税がかかります。戸建てのように土地と建物の場合には、2,000円かかります。

通常、抵当権を設定するときには、土地の上に建物がある場合、土地と建物両方に抵当権が設定されます。そのため、2,000円の登録免許税がかかります。

また、2筆ある土地の上に建物がある場合には、不動産の戸数は3個となり3,000円かかります。

司法書士に手続きを依頼した場合の報酬は、10,000円から2,0000円程度になります。

計算例:一戸建ての場合
【抵当権抹消登記を自分で行った場合】
登録免許税:2,000円
登記事項証明書:1,200円
合計:3,200円

【抵当権抹消登記を司法書士に依頼した場合】
登録免許税:2,000円
登記事項証明書:1,200円
司法書士への報酬:10,000円~20,000円
合計:13,200円~23,200円

所有権移転登記の費用

登録免許税は、固定資産税評価額に税率を乗じて出されます。

登録免許税 = 固定資産税評価額 × 税率

原則税率軽減税率
土地20/1000※令和5年3月31日までの登記は15/1000
建物20/10003/1000

土地の登録免許税は、令和5年3月31日までにおこなわれる売買での登記に関しては軽減税率の適用が可能です。

建物の軽減税率の適用には条件があり、居住用の不動産の売買であることや床面積50平方メートル以上の住居の購入であることや、個人の売買であることなど沢山条件があります。

また、司法書士への報酬は、45,.000円から55,000円程度が相場です。
ただし立ち会い費用が加算されるため、実際には更に高くなります。

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不動産登記に必要な書類

不動産の売買のときには、登記が必要でその手続きには以下の書類が必要です。

  • 登記申請書
  • 登記済証(権利証)または、登記識別情報
  • 登記原因証明情報
  • 買主の委任状
  • 不動産所有者の委任状
  • 買主の住民票
  • 不動産所有者の印鑑証明書
  • 固定資産税評価証明書
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登記の種類によって費用は変わる

不動産の売買では、登記は自身の不動産を守るために必要な手続きです。一般的に登記をおこなうときには、司法書士に依頼することが多く、登記手続きに必要な登録免許税のほかに、司法書士への報酬が登記費用として含まれています。

登録免許税は、登記ごとに金額が異なりますが、同じ登記ならどの司法書士に依頼しても同じです。しかし、司法書士への報酬は、依頼する司法書士によって異なります。

不動産の売買で登記手続きをおこなう場合には、不動産会社から紹介された司法書士に依頼することがほとんどです。

しかし、自分で司法書士を選ぶときには、見積もりをとって報酬がどれくらいになるかを確認するとよいでしょう。

しかし安易に報酬が安いからと言ってそれだけの基準で司法書士を選ぶのは反対です。

司法書士でも本当に登記を熟知している人とそうではない人がいます。

信頼できる実績がある司法書士に依頼するのが最善でしょう。

記事のおさらい

不動産登記が必要な理由は?

土地や建物は、実際に使用している人が持ち主とは限りません。土地や建物に所有者の名前を書いているわけではないので、所有者本人やその土地を使っている人以外には誰が所有者なのかわかりません。なかには、親の名義のまま家に住み続けているケースが多く見られます。しかし、いざ売却するときには、親の名義のままだと子供は家を売却できません。また、登記をしていないといざというときに、第三者に権利を主張できません。このように登記は、第三者に権利を主張して、自分の持ち物であると示すためにおこなわれます。詳しく知りたい方は不動産登記が必要な理由をご覧ください。

不動産売却の登記の種類は?

不動産売却の登記の種類は以下のものです。

  • 抵当権抹消登記
  • 所有権移転登記

詳しくは不動産売却の登記の種類をご覧ください。

不動産登記に必要な書類は?

不動産登記に必要な書類は以下のものです。

  • 登記申請書類
  • 権利書または登記識別情報
  • 登記原因証明情報
  • 買主の委任状
  • 不動産所有者の委任状
  • 買主の住民票
  • 不動産所有者の印鑑証明書
  • 評価証明書

詳しく知りたい方は不動産登記に必要な書類をご覧下さい。

不動産登記にかかる費用は?

不動産登記にかかる費用は、登記によって費用が異なります。また司法書士への報酬も含まれるので、依頼する司法書士によっても値段は変わってきます。詳しくは不動産登記にかかる費用をご覧ください。


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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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