マンションの相続税はいくらかかる?相続税評価額の計算方法を解説

マンションを相続する際には、相続税という税金を支払わなければなりません。

マンションの相続税は数億~数千万単位での支払いになることから、相続前にどれくらいの資金を用意しておくべきか、予め見積もりをたてておくことがとても大切です。

この記事では、マンション相続を控え、相続税がいくらになるのか見積もりを立てようとしている方に向けて、マンション相続税の計算方法相続税を安く抑える方法を紹介しています。

事前に相続税を計算し、少しでも税負担を抑える方法を把握して、スムーズに相続を行いましょう。

それでは早速、マンション相続税の計算方法を見ていきましょう。

マンション相続税の計算方法

マンション相続税の算出式

マンション相続税は以下でおおよそを求めることができます。

相続税=(相続税評価額-控除額)×税率

相続税は財産の資産価値に対してそのまま課税されるわけではなく、相続税評価額や控除額、税率を考慮して求められます。

それぞれの概要については、以下になります。

要素概要
相続税評価額相続する財産の価値を、国税庁が決めたルールに従って評価した際の金額。計算方法は国税庁の「財産評価基本通達」にまとめられています。
控除額相続税の支払いが免除される額。控除額の範囲内に相続税評価額が収まる場合、相続税が0になることがあります。
税率相続税評価額に応じて課税される税金の割合。相続税評価額が大きいほど税率は高くなります。

マンション相続税評価の計算式

マンション相続税評価は、建物部分土地部分の各相続税評価額の合算によって成立します。

相続税評価額=建物部分の相続税評価額+土地部分の相続税評価額

建物土地の評価はまとめて計算すると誤差が出てしまう可能性があるため、別々に計算して最後に足して考えることが大切です。

建物部分と土地部分の計算概要は以下になります。

種類計算方法の概要ご参照
建物部分固定資産税の評価額(=マンション購入価格の70%)

固定資産税の正しい額は納税通知書を参照

建物部分の相続税評価額
土地部分路線価ありの場合路線価×マンション全体の面積×自分の持ち分割合

路線価なしの場合固定資産税の評価額×財産評価基準書に定められている税率×自分の持ち分割合

土地部分の相続税評価額

それでは、建物部分と土地部分の計算方法を見ていきましょう。

建物部分の相続税評価額

建物部分の相続税評価額は、固定資産税の評価額と同じです。

または購入価格の70%で計算するとある程度の額は算出できます。

建物部分の相続税評価額=固定資産税の評価額(≒購入価格の70%)

また、正確な固定資産税の評価額は納税通知書に記載されており、手元にある場合は納税通知書を確認することが最も確実です。

土地部分の相続税評価額

土地部分の価値を調べる方法は2つあり、路線価が定められているかどうかで異なります。

路線価とは、取引の目安や税金の計算のために使用される、国税庁によって定められた公的な価格を指し、国税庁ホームページで確認することができます。

それぞれの計算式は以下になります。

①路線価が定められている場合

土地部分の相続税評価額=路線価/㎡×マンション全体(専有部+共有部)の面積(㎡)×自分の持ち分割合

▼各要素の概要

要素概要
マンション全体の面積マンションにおける専有部共有部を指します。マンションの1室を購入している場合は、自分の部屋が専有部分で、廊下やエントランスなどが共用部分となります。
自分の持ち分割合マンション全体の面積において自分が専有している面積を指します。持ち分割合は部屋の面積に応じて設定されており、登記事項証明書で確認できます。

②路線価が定められていない場合

土地部分の相続税評価額=固定資産税の評価額×財産評価基準書に定められている税率×自分の持ち分割合

財産評価基準書とは、相続税を計算する際の基準となる路線価、倍率などを記載したもので、毎年国税庁によって更新されています。財産評価基準に定められている税率は地域ごとに異なるため、該当する部分の倍率を確認しておきましょう。

マンション相続税評価額の算出例

以下の条件のマンションの相続税評価額を求めてみましょう。
  • 固定資産税評価額 : 600万円
  • 路線価/㎡ : 50万円
  • マンション全体の面積 : 1,267㎡
  • 持ち分割合 : 7,426/439,931

建物部分を計算する

建物部分の相続税評価額は、固定資産税の評価額と同額です。上述した条件では固定資産税評価額は600万円なので、建物の相続税評価額は600万円となります。・・・(①)

土地部分を計算する

路線価が定められているので以下で計算します。
土地部分の相続税評価額=路線価×マンション全体の面積×自分の持ち分割合
ここに条件の数値をあてはめると、
土地部分の相続税評価額=50万円×1,267㎡×7,426/439,931=1,070万円

つまり、1,070万円が土地部分の相続税評価額です。・・・(

土地部分と建物部分を合算する

最後に、建物部分の相続税評価額()と土地部分の相続税評価額()を合算します。
相続税評価額=①600万円②1,070万円1,670万円
つまり、1,670万円がこのマンションの相続税評価額になります。
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マンション相続税評価の税率

税率は相続税評価額の金額によって異なり、相続税評価額の金額が大きいほど、高い税率が課せられます。

各税率は国税庁によって次のように設定されています。

法定相続分で分けた金額税率控除額
1,000万円以下10%
3,000万円以下15%50万円
5,000万円以下20%200万円
1億円以下30%700万円
2億円以下40%1,700万円
3億円以下45%2,700万円
6億円以下50%4,200万円
6億円超55%7,200万円

(参照:相続税評価額の税率

マンション相続で利用できる控除

マンションの相続には「基礎控除」「配偶者控除」があります。

控除によって相続税の支払い額を大幅に抑えられるので、それぞれの内容を理解して利用できるようにしておくことが大切です。

▼マンション相続でうけられる控除

種類対象者控除額
基礎控除全ての相続者3,000万円+(相続人数×600万円)
配偶者控除被相続者の配偶者「1億6,000万円」または「配偶者の法定相続分相当額」のいずれかを選択

各控除の詳細を見ていきましょう。

基礎控除

基礎控除相続者全員(配偶者や父母などの直系尊属、兄弟姉妹等)が対象となり、他の控除と併用可能です

基礎控除額の計算式は以下となります。

基礎控除金額=3,000万円+(相続人数×600万円)

基礎控除額は相続人数に600万円を掛け合わせて算出されるため、相続人数が多いほど控除額が大きくなります

▼相続人の数に応じた基礎控除額

相続人の数基礎控除額
1人3,600万円
2人4,200万円
3人4,800万円
4人5,400万円
5人6,000万円

相続評価額が基礎控除を超えない場合は相続税は課税されず、申告の必要もありませんので、積極的に活用していきましょう。

▼基礎控除によって相続税が0になる例

下の図のように、相続税評価4,500万円の遺産を配偶者と子供3人で相続する場合は、基礎控除額によって相続税はかかりません。

基礎控除で相続税がゼロになる例

 

配偶者控除

遺産を相続する配偶者は「配偶者控除」が受けられます。

配偶者控除には、控除額を「1億6,000万円」とするか「配偶者の法定相続分相当額」とするかで、より控除額が大きい方を選ぶことができます
配偶者控除の種類と概要
種類概要
1億6,000万円マンションの相続評価額が1億6,000万円までなら相続税なし
配偶者の法定相続分相当額※配偶者の法定相続分相当額の範囲内であれば相続税なし

1億6,000万円」の場合、配偶者の相続税評価額が1億6,000万円以下なら相続税は0になります

配偶者の法定相続分相当額」の場合、相続財産評価額が1億6,000万円以上でも、配偶者の法定相続分相当額の範囲内であれば相続税は0になります


配偶者の法定相続分相当額とは、民法で規定された各相続人による取り分の割合を指しています。

取り分は配偶者が誰と一緒に相続するかで異なりますが、相続人が増えると配偶者の相続割合は減少するように設定されています。

▼相続人別の配偶者による法定相続分

相続人配偶者の法定相続分
配偶者のみ遺産の全て
配偶者と子供遺産の2分の1
配偶者と親遺産の3分の2
配偶者と兄弟姉妹遺産の4分の3

参考:配偶者の法定相続分相当額

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相続税の算出例

以下の状況で控除額がいくらになるのか計算してみましょう。

父親が被相続人である相続評価額が1億円のマンションを、

  1. 子供2人で相続する場合
  2. 妻(配偶者)と子供2人で相続する場合

1.子供2人で相続する場合

子供2人で相続するため、基礎控除のみが適用できます。

基礎控除の算出式に相続人数(子供2人)をあてはめると、

基礎控除額=3,000万円+(相続人の数×600万円)

基礎控除金額=3,000万円+(2人×600万円)=4,200万円

つまり、4,200万円が控除額となります。

よって、

相続税の課税対象額=相続評価ー基礎控除額

なので、

課税対象額=1億円-4,200万円=5,800万円

よって、課税対象額は5,800万円となります。

子供が相続人であれば法定相続分は1/2となるので、それぞれに税率(相続評価額が1億円以下の場合は30%)を掛け合わせて、各人の相続税額を計算し、合計を求めます。

子供A:(5,800万円×1/2)×税率15% -控除額50万円=385万円

子供B:(5,800万円×1/2)×税率15%-控除額50万円=385万円

相続税の総額は770万円となり、子供1人あたり385万円が課税されることになります。

2.妻(配偶者)と子供2人で相続する場合

子供は基礎控除のみですが、妻は基礎控除と配偶者控除のいずれもうけることができます。

基礎控除と配偶者控除を順に求めていきましょう。

①基礎控除の計算

基礎控除額=3,000万円+(3人×600万円)=4,800万円 ・・(①)

②課税対象の算出
相続税の課税対象額=相続評価ー基礎控除額

なので、

課税対象額=1億円-4,800万円=5,200万円

よって、課税対象額は5,200万円となります。

③各相続人の相続額を算出

課税対象額を算出した後、法定相続分をかけあせて各相続人の相続額を算出します。

この場合の法定相続分は「配偶者1/2、子ども(全員で)1/2」となっているので、各法定相続分を課税対象額にかけ合わせます。

配偶者(妻):5,200万円×配偶者法定相続分1/2=2,600万円

子供A:5,200万円×配偶者法定相続分1/4=1,300万円

子供B:5,200万円×配偶者法定相続分1/4=1,300万円

よって、配偶者(妻)の相続分は2,600万円、子供の相続分はそれぞれ1,300万円となります。

④各相続人の相続税を算出

法定相続分をかけ合わせた相続額に、規定の税率をかけ合わせて相続税額を算出します。税率に関しては「マンション相続税の税率」改めてご参照下さい。

配偶者(妻):2,600万円×税率15%-控除額50万円=340万円

子供A:1,300万円×税率15%-控除額50万円=145万円

子供B:1,300万円×税率15%-控除額50万円=145万円

ここから、配偶者(妻)の相続税は340万円、子供の相続税はそれぞれ145万円、相続税の合計は630万円と求めることができます。

⑤配偶者控除の適用

配偶者(妻)の相続税には配偶者控除が適用できます。

1億6,000万円の控除を適用する場合、配偶者の相続税340万ー1億6,000万円でマイナスになるので、配偶者には相続税が課せられない(=全額免除)ということになります。

配偶者の法定相続相当分を控除額として差し引く場合も、配偶者の相続税340万ー配偶者の法定相続分2,600万円はマイナスになるので、配偶者の相続税は全額免除になります。

つまり、今回はいずれの配偶者控除を適用しても税額はゼロになります。

⑥各相続人の相続税額を整理

①~⑤の結果をまとめると、配偶者(妻)と子供2人の相続税は以下のようになります。

配偶者(妻):税負担なし

子供A:145万円

子供B:145万円

以上のように、配偶者が相続人に含まれる場合は配偶者控除によって配偶者の相続税のみ大幅に減額されるため、算出の際は注意が必要です。

マンションの相続税を減らすための対策方法

基礎控除や配偶者控除を適用することで、相続税が発生する可能性を下げられますが、相続する遺産の内容次第では控除分を超えて課税対象になることもあります。

もし課税対象となる場合でも、節税の方法はあるため、上手に対処して少しでも税負担を抑えることが大切です。

小規模宅地等の特例を適用させる

相続人と被相続にが同居していた場合、つまり遺産を残す人と相続する人が同居していたなら、「小規模宅地等の特例」が適用できる可能性があります。これは相続する土地が330平方メートル以下なら、土地の評価額を80%減額できる制度です。

分かりやすい計算例を挙げるとして、マンション全体の土地が1,000平方メートルで、持ち分割合が100分の1だったとします。この場合は相続する土地は10平方メートルとなるため、小規模宅地等の特例が適用でき、評価額を80%まで引き下げられます。

建物部分に適用できる制度ではありませんが、地価が高い場合には有効であり、土地の価値が高いほど、適用できるかどうかで課税額は大きく違ってくるでしょう。

相続したマンションを売却する

相続したマンションに居住、あるいは単に保有する場合は評価額と税率に応じた相続税がかかりますが、売却する場合は売却価格が時価となります。つまり、現時点でのマンションの価値ではなく、売却価格が評価額となるため、売却価格が現時点の評価額を下回ると、課税対象が縮小されるため相続税が安くなります。

ただし、もし現時点の価値よりも高値で売れると、課税対象が大きくなり、余計に相続税がかかってしまうため注意しなければなりません。あくまで相続時の価値よりも売却価格が低くなることが前提のため、一度価値を計算し、売却する時の価格がそれより低くなりそうか、確認しておく必要があります。

マンションの売却方法は「マンション売却で失敗しないための注意点」の記事で詳しく解説しています。

マンションを購入しておく

相続する資産のほとんどが現金になるなら、事前にマンションを購入し、不動産化して相続することで税金を安くできます。現金だとそのままの金額が課税対象となりますが、不動産なら評価額で計算されるため、購入価格よりも課税対象が縮小できます。

例えば1,000万円で購入したマンションは、評価額上は1,000万円を下回るため、その差額分だけ現金で相続するよりもお得になるでしょう。

マンションは建物は50~70%程度、土地は80%程度の評価額になるため、節税効果は高いです。また、購入したマンションを賃貸物件にして相続すると、評価額を30%引き下げることができ、さらにお得になります。

マンションの相続税対策に関する3つの注意点

失敗なく相続税対策を行うには、次の3つの注意点を頭に入れておかなければなりません。

  • 早めに専門家に相談する
  • 相続直前のマンション購入は指摘される可能性あり
  • 相続税の支払いは10カ月以内

相続税のことでトラブルを招いたり、失敗して損をしたりしないためにも、細かいポイントまで正しく理解しておきましょう。

早めに専門家に相談する

相続対策で不動産を購入したり、相続した不動産を売却、賃貸などで活用したりするなら、早めに専門家に相談することが大切です。不動産や相続の手続きは専門知識が必要なことも多く、素人が自己判断で相続や売却、収益化などをやってしまうと失敗することも少なくありません。

不動産会社に相談すると不動産の正しい扱い方を教えてくれたり、相続税対策としておすすめな物件を紹介してくれたりするでしょう。また、売却の際にも助けになってもらうことができ、必要に応じて不動産に造詣のある税理士や弁護士を紹介してくれることもあるため、早めに相談することが大切です。

よい不動産会社を見つけるには一括査定の利用がおすすめ

相続した不動産の売却を考えているなら、信頼できる不動産会社を見つけて、よりよい条件で売ってもらうことが大切です。不動産会社の選定を行うには一括査定の利用がおすすめであり、複数社の査定をまとめて比較することで、取捨選択がしやすいです。

すまいステップなら1分程度の簡単な登録で一括査定ができ、料金もかかりません。加えて、一度に最大4社の査定が確認できるため、比較検討もしやすいでしょう。登録しているのは優良業者ばかりで、全国対応しているため、エリアに関係なく利用しやすい点も魅力です。

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相続直前のマンション購入は指摘される可能性あり

同じ相続をするなら現金ではなく、マンションなど不動産を購入して相続すると、税金は安く抑えやすいです。しかし、相続直前に不動産を購入するのは注意が必要であり、相続前の時期と購入日があまりにも近いと、税務署からの指摘を受ける場合があります。

税務署からの指摘を受けると、直近で購入した不動産は評価額ではなく時価、つまり購入価格での申告が求められるため、結局現金の相続と同じになってしまいます。

節税のために不動産化するのはおすすめの方法ですが、ぎりぎりになると利用できない可能性があるため、購入するなら早めに動き出しておかなければなりません。

相続税の支払いは10カ月以内

控除や税率などを使って計算した結果、相続税が発生する場合は、相続開始から10カ月以内に支払いをしなければなりません。納付期限を超過してしまうち、延滞課税がかかるため注意が必要です。延滞課税は銀行金利で変動しますが、超過から2カ月までの間は年利3~4%程度、2カ月以降は年利8~9%程度かかります。

また、相続の申告をしなかった場合も罰金が発生するため、これも必ず行わなければなりません。申告期限も相続開始から10カ月以内であり、これを超過するとペナルティが発生します。

税務署に指摘される前に申告した場合は5%、指摘されてから申告した場合は15~20%と罰則は重たいため注意が必要です。

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相続税以外にかかるマンション相続時の費用

マンション相続には相続税以外の費用が発生します。どのような費用が発生するのか事前に把握しておくことで、より円滑に相続を進めることができます。

登録免許税

土地の所有権を被相続人から相続人へ移転する手続きを「登記」といいます。登記は法務局(登記所)にある登記簿に土地や建物の所有権を記録して公示する手続きのことです。

登録免許税」はこの手続き時に国へ収める税金のことを指しています。登録免許税の税率は登記する不動産の種類によって異なり、土地の所有権移転登記は2.0%中古住宅などの所有権登記は2.0%となっています。

▼登録免許税の種類と計算式

登記の種類登記免許税の税率(本則)
相続による所有権移転登記(土地)評価額×0.4%
相続による住宅用母屋所有県移転登記(中古建物)評価額×0.4%

※「評価額」とは、「固定資産税評価額」ともいい、土地や建物について国が規定した固定資産評価基準(地方税の規定によって総務大臣が定めた土地に対する評価基準のこと)に基づいて固定資産台帳(固定資産を管理するための作成する台帳のこと)に登録されている額のことです。

評価額は相続する不動産の種類によって異なるため、事前にいくらかかるか把握し、支払の準備をしておきましょう。

例:相続評価額2,000万円の土地/中古物件を相続する場合の登録免許税

相続評価額×登録免許税の税率=2,000万円×0.4%=8万円

よって、この場合は8万円が登録免許税となります。

(もしも登録免許税が1,000円未満の場合は、1,000円が課税されることになります。)

司法書士への報酬

遺産分割協議書の作成や登記の申請は、司法書士に依頼する必要があります。

司法書士の報酬は、司法書士の経歴、不動産、相続人数や権利関係の複雑さによって変わってきます。

2018年に日本司法書士連合会が実施したアンケートによると、登記における司法書士への平均報酬は最低額3万円~最高額10万円の金額と言われています。

また、相続手続きのどの段階から依頼するかによっても費用は異なります。例えば、相続発生段階から司法書士に依頼するのか、不動産以外の相続財産や他の相続人の調査をしてもらうのか、相続に必要な書類の取得も依頼するのかで費用の総額は異なります。

費用を抑えるのであれば、相続登記の申請のみ司法書士に依頼をし、その他の手続きは相続人自らが行うという方法でもよいでしょう。

司法書士に対する費用を把握したいのであれば、相続財産と相続人の状況を把握し、依頼したい段階にわけて見積書を用意してもらうとよいでしょう。

早めの対策でマンションの相続税を引き下げよう

遺産相続時に課税される相続税は、事前の対処次第で減額したり、非課税にしたりできます。特にマンションは減税制度が適用できる可能性があるため、どれが適用できるか確認しておくことが大切です。

相続税の計算や相続した資産の活用、処分方法などをあらかじめ検討しておき、スムーズかつ損なく相続を行いましょう。

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不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない

不動産一括査定サイトすまいステップ を使って実際に不動産を査定してみると、査定額に300万円以上差が出ることも珍しくはありません。

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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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