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【固定資産税から評価額を逆算する方法】計算方法と調べ方も合わせて解説

  • 更新日:2024年5月14日
【固定資産税から評価額を逆算する方法】計算方法と調べ方も合わせて解説

不動産を持っている人の中には、「自分の不動産にはどれくらいの価値があるんだろう」と疑問に思ったことがある人も多いのではないでしょうか。

売却を考えているなら、いくらで不動産を売却できるのか気になりますよね。

そんな時、毎年支払っている固定資産税から評価額を逆算すれば、持っている不動産にどれくらいの価値があるのかを知ることができます。

この記事では、固定資産税から評価額を逆算する方法と、固定資産税評価額とはどんなものなのかを解説します。

固定資産税から逆算する評価額とは

固定資産税とは、土地や家などの固定資産の所有者に対して、市町村(東京23区は都)が課税する税金です。

固定資産税から逆算して分かるのは固定資産税評価額で、不動産の評価額は他にもいくつか種類があります。

固定資産税評価額とはどんなものなのか、固定資産税評価額以外の不動産の評価額についても解説していきます。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産税などの税金の基準となる評価額のことで、各自治体(市町村、東京23区は都)が決定します。

固定資産税評価額は3年に一度見直されており、公示価格の70%の水準になるように設定されています。

もっと詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください。

固定資産税評価額とはなにかを徹底的にわかりやすく解説!

不動産を売却して手元にいくら残るか知りたい方は、不動産会社で査定を受けましょう。

不動産の売却にかかる税金・費用などは、売却額によって変わります。

正しい手取り額を知るためには、正確な査定額を把握する必要があります。

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固定資産税評価額以外の不動産評価額

不動産の評価額には、固定資産税評価額の他に以下の3つあります。

  • 公示価格
  • 実勢価格
  • 相続税評価額

公示価格

公示価格(工事地価)とは、国土交通省が毎年3月に公表する土地の基準となる価格です。

「地価公示法」をもとに、毎年1月1日時点の土地の価格を不動産鑑定士が決定します。

公示価格を見ると過去の不動産取引価格を知ることができ、今後の不動産取引や資産評価の目安としても活用されています。

公示価格は国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」から閲覧できます。

実勢価格

実勢価格とは、実際の取引価格のことをいいます。

国土交通省が毎年3月に公表する公示価格は、同じ地域であれば必ず同じ価格で売買できるというものではありません。

不動産の立地や条件によって売り出し価格も変わり、その売り出し価格で売却できるとも限らないからです。

実勢価格は実際に売買が成立した価格であり、公示価格や売り出し価格とは異なる場合があることを理解しておきましょう。

相続税評価額

相続税評価額とは、相続税贈与税を計算する時の基準になる価格です。

相続が発生すると、遺産によっては相続税を支払う必要があるので、相続税を算出する時に用いられます。

現金や土地、株などの遺産にはそれぞれ評価方法があり、決められた評価方法で相続税評価額を算出します。

算出された評価額の合計金額から、相続税の支払いが必要なのか、必要であればいくらなのかを導き出せます。

固定資産税から評価額を逆算しよう

固定資産税額が分かっていれば評価額を逆算して不動産の価値を知ることができます。

この章では以下の方法を順に解説します。

  • 固定資産税の計算方法
  • 固定資産税から評価額を逆算する方法

固定資産税の計算方法

まずは固定資産税の計算方法です。

固定資産税は以下の計算式で算出します。

固定資産税率は市区町村によって異なる場合があります。

固定資産税=固定資産税評価額×1.4%(固定資産税率)
固定資産税評価額が4,000万円だとすると、「4,000万円×1.4%=56万円」なので、毎年56万円の固定資産税を納税しなければなりません。

固定資産税から評価額を逆算する方法

固定資産税から評価額を逆算する方法は以下の計算式で算出します。

固定資産税率は市区町村によって異なる場合があります。

固定資産税評価額=固定資産税÷1.4%(固定資産税率)
例えば、毎年35万円の固定資産税を支払っているとすると、「35万円÷1.4%=2,500万円」となるので、固定資産税評価額は2,500万円となります。

固定資産税から評価額を逆算しても正確ではない

固定資産税から評価額を逆算するには、前章で紹介した計算式を用いれば可能です。

しかし、逆算することは可能でも、正しい固定資産税評価額ではないことが多いので注意が必要です。

なぜなら、逆算して算出される固定資産税評価額は、課税標準額と異なる場合があるからです。

課税標準額とは、固定資産税額を算出するための基準となるもので、特例などの軽減措置や負担調整が入った後の金額。課税標準額に一定の税率を乗算することで固定資産税額が決まる。一般的に建物の場合は、固定資産税評価額=課税標準額となる。
固定資産税額は、特例や軽減措置が適用された後の金額(課税標準額)に1.4%を乗算して決まります。
逆算して算出される固定資産税評価額には、この特例や軽減措置が適用されていないので、正確な評価額ではありません。
その中でも、住宅が建っている土地は、最大6分の1になる「住宅用地の特例」が適用されます。

紹介した計算式で評価額を逆算しても、実際の評価額よりもかなり低い金額が出てしまうので、実際の家の価値よりも低く見積もってしまうことになります。

正しい固定資産税評価額は、次の章で紹介する方法で計算するよりも簡単に調べることができます。

みんなの不動産売却体験談

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大阪府大阪市北区 / 30代

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固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額は、固定資産税から逆算すれば算出できます。

しかし、正しい固定資産税評価額を逆算することは難しく、逆算する以外の方法でより簡単に調べることができます。

以下の3つの方法を紹介します。

  • 固定資産税の納税通知書を確認する
  • 固定資産評価証明書を取得する
  • 固定資産課税台帳を確認する

固定資産税の納税通知書を確認する

固定資産税評価額は、毎年役所から送られてくる「固定資産税納税通知書」を確認すればすぐに分かります。

同封されている「課税明細書」に固定資産税評価額が記載されています。

固定資産評価証明書を取得する

固定資産税納税通知書を紛失してしまった、誤って捨ててしまったという場合でも、「固定資産税評価証明書」を取得すれば確認できます。

申請書と本人確認書類を用意して手数料を支払えば、管轄の役所で発行してもらうことができます。

郵送での請求もできるので、管轄の役所のHPを確認して必要な同封物を用意しましょう。

また、固定資産税評価証明書を取得できるのは原則として不動産の所有者のみなので注意してください。

固定資産課税台帳を確認する

固定資産税評価証明書を取得しなくても、市区町村の役所で「固定資産課税台帳」を閲覧すれば固定資産税評価額を確認できます。

市区町村によっては通年閲覧できるところもありますが、4月1日~5月末まで、または4月1日~6月下旬など、一定の期間のみ閲覧可能な市区町村もあります。

また、期間によっては無料で閲覧できますが、期間を過ぎると数百円の費用がかかる場合があります。

役所へ行く前にHPから閲覧可能期間や費用を確認しておきましょう。

まとめ

固定資産税から評価額を逆算すれば、持っている不動産の価値を自分で調べることができます。

しかし、固定資産税評価額は固定資産税から逆算するよりも、毎年送られてくる納税通知書を見ればすぐに確認できます。

納税通知書を紛失したなどの場合でも、固定資産税評価証明書の取得や、役所で固定資産税課税台帳を閲覧することでも確認可能です。

また、評価額は、不動産のある地域や面積などにより異なる場合があります。

持っている不動産の正確な価値を知りたい時は、不動産会社に査定依頼するとよいでしょう。

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