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土地価格の調べ方と計算方法【実勢価格はいくら?】

  • 更新日:2022年9月9日
土地価格の調べ方と計算方法【実勢価格はいくら?】

土地には、スーパーに並ぶ商品のような定価がありません
立地や形状など、個別性が高く、まるっきり同じ土地が存在しないからです。

とはいっても、「いくらで土地が売れるか」を、大まかにでも知りたい時はありますよね。

土地の売買が実際に成立する価格を「実勢価格といいます。

土地の実勢価格の正確な金額は、実際に売買が成立するまでわかりません。
しかし、「いくらぐらいになるか」目安を知る方法はあります

この記事では、実勢価格の目安の調べ方を6種類紹介しています。

調べる方法ポイント
簡易査定シミュレーション簡単に、10秒程度でわかる
周辺地域の取引事例から調べる実態に近い相場がわかる
公示地価・基準地価から調べる地域一帯の相場がわかる
路線価から調べる土地そのものの価格がわかる
固定資産税評価額から調べる郊外や田舎の土地でも価格がわかる
不動産会社の査定を受ける売却を想定した精度の高い価格がわかる

1つ1つ詳しく調べ方を解説していきますので、ぜひお役立てください!

土地査定の方法は?査定の流れと査定前の準備についてわかりやすく解説!

もくじ

土地価格の調べ方①簡易査定シミュレーション

インターネットの簡易査定シミュレーションで調べる方法です。

誰でもできるすぐにわかるはっきりわかる
★★★☆★★★★★

ここでは、すまいステップ作成の「簡易査定シミュレーター」の使い方をご紹介します。

10秒程度でわかる一方で、表示される価格の幅が大きすぎる場合もあります。
また、地域によっては表示できない場合もあります。

以下のプルダウンから、調べたい土地の「住所(都道府県・市区町村)」と「面積」を選ぶと、すぐに実勢価格の目安がわかります

個人情報などを入力する必要は一切ありません。

価格帯が広すぎる場合や、価格が表示されなかった場合は、他の調べ方でも調べてみてください。

>土地査定シミュレーションのついての詳細はこちら

土地価格の調べ方②過去の取引事例を調べる

調べたい土地の近隣の土地が実際に売買された価格を参考にする方法です。

誰でもできるすぐにわかるはっきりわかる
★★☆★★★☆★★★☆

その地域で実際に土地が売れた価格を参考にするので、周辺の地域の実態に近い土地の相場がわかります

▼調べ方

  1. 土地総合情報システムにアクセス
  2. 「不動産取引価格情報検索」をクリック
  3. 調べたい時期・不動産の種類を選ぶ
  4. 調べたい土地の所在する地域を選ぶ
  5. 調べたい土地と類似した土地の価格を見る
  6. 実勢価格の目安を計算する

Step1.土地総合情報システムにアクセス

土地総合情報システム(リンク)は、国土交通省が管轄するサイトです。

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(出典:土地総合情報システム

不動産取引をした人へのアンケートから得られた情報が、データベースとして掲載されていて、実際に売買された土地の情報と取引金額を閲覧できます

まずはサイトにアクセスします。

Step2.「不動産取引価格情報検索」をクリック

「不動産取引価格情報検索」をクリック

赤矢印の位置をクリックします。

Step3.調べたい時期・不動産の種類を選ぶ

調べたい時期・土地の種類を選ぶ

表示されたページの左部にある「取引時期」と土地の「種類」を選びます

取引時期は、まずはそのまま検索してみて、検索結果が出なかった場合に過去に遡って指定してみましょう

土地の種類は、デフォルトでは「土地(のみ)」が選択されていますので、農地や林地を検索したい場合は、選択して検索しましょう。

Step4.調べたい土地の所在する地域を選ぶ

ページ左部のプルダウンか、右部に表示されている地図から、調べたい土地の所在する地域を選びます。

▼プルダウンから選ぶ場合

調べたい土地の所在する地域を選ぶ

都道府県→市区町村→地区の順番に選び、【この条件で検索】をクリックします。

▼地図から選ぶ場合

まずは都道府県をクリックします。

地図をドラッグして、調べたい土地の周辺を画面に表示させます。
地図上で調べたい土地のある辺りをクリックすると、エリアが赤く表示されます。
また、情報が吹き出しで表示されます。

「取引価格情報」が1件以上あることを確認したら、そのすぐ下の【詳細表示】をクリックします。

すまリス
件数が0件の場合は、取引時期を「過去2年間を含む」に変更してみましょう

Step5.調べたい土地と類似した土地の価格を見る

【Step4】で地域の情報を選択すると、以下のようなページが表示されます。

類似した土地の価格を見る

表示されている取引価格情報の「㎡単価」をチェックします。

なお、土地が類似しているかどうかは、以下の項目をチェックしましょう。

  • 地域
  • 形状
  • 前面道路の幅員と方位
  • 都市計画区域

Step6.実勢価格の目安を計算する

実勢価格の目安は、以下の式で計算します。
類似する土地の㎡単価×土地の面積=実勢価格の目安
注意点として、売主や買主の個別の事情や交渉の結果、相場と合わない価格で売買取引が成立していることがあります。
すまリス
「相場」を知りたい場合には、何件か計算してみるのがオススメです。
また、直近で土地の売買取引がされていない場合には、他の方法で調べてみましょう。

土地価格の調べ方③公示地価・基準地価から調べる

国土交通省が毎年発表している「公示地価(地価)」および都道府県が発表している「基準地価」から調べる方法です。

誰でもできるすぐにわかるはっきりわかる
★★★★★★★★★

過去の取引価格を参考に、調査地点の土地が「今売買されたら、いくらになるか」を調査して発表しているので、土地の売買を考えていて、地域の相場を知りたい時には、是非参考にしたい価格です。

▼調べ方

  1. 土地情報総合システムにアクセス
  2. 「地価公示・都道府県地価調査」をクリック
  3. 調べたい土地の所在地を地図から選ぶ
  4. 条件を指定して検索する
  5. 調べたい土地に近い標準地・基準地の価格を見る
  6. 実勢価格の目安を計算する

Step1.土地総合情報システムにアクセス

公示地価基準地価は、どちらも土地情報総合システム(リンク)閲覧できます

まずはサイトにアクセスします。

Step2.「地価公示・都道府県地価調査」をクリック

「地価公示・都道府県地価調査」をクリック

(出典:土地総合情報システム

赤矢印の位置をクリックします。

Step3.調べたい土地の所在地を地図から選ぶ

都道府県をクリックすると、市区町村の選択ページが表示されるので、該当地域をクリックします。

Step4.条件を指定して検索する

検索条件を指定します。
特に希望がなければ、このまま【検索】をクリックします。

調べたい土地の「用途区分」がわかっている場合は、チェックを入れることで、類似した土地の情報に絞り込んだ検索結果を表示できます。

Step5.調べたい土地に近い標準地・基準地の価格を見る

選択した市区町村の標準地と基準地の価格が一覧で表示されます。

調べたい土地に近い住所の情報を探しましょう。

近隣に標準値・基準地が複数ある場合は、調べたい土地と形状」や「用途地域」、「前面道路の状況」などが似ている土地を優先的に参考にします。
(「詳細を開く」を押すと、全ての情報を閲覧できます。)

Step6.実勢価格の目安を計算する

公示地価は、平均して実勢価格(実際の取引価格)の90%程度になっています。
そのため、公示地価に土地の面積をかけ合わせた価格を1.1~1.2倍することで、実勢価格の目安を計算できます。

公示地価(基準地価)×土地の面積×1.1=実勢価格の目安
調べたい土地の近辺に調査地点がない場合や、調査地点の土地と形状や立地条件が異なる場合には、他の方法も合わせて調べましょう。

土地価格の調べ方④路線価から調べる

路線価(相続税路線価)から実勢価格の目安を調べる方法です。

誰でもできるすぐにわかるはっきりわかる
★★★☆★★★★★☆

国税庁が毎年発表している路線価(相続税路線価)は、本来は相続税や贈与税を課税するための土地の資産価値を測る価格ですが、実勢価格の目安の計算にも応用できます。

都市部の地域であれば、調べたい土地そのものの価格を計算できます

▼調べ方

  1. 全国地価マップにアクセス
  2. 「相続税路線価等」をクリック
  3. 調べたい土地の所在エリアを検索する
  4. 調べたい土地の面している道路の価格を見る
  5. 実勢価格の目安を計算する

Step1.全国地価マップにアクセス

相続税路線価は、国税庁のサイトが掲載している「路線価図・評価倍率表(リンク)」や、一般財団法人資産評価システム研究センターが運営している「全国地価マップ(リンク)」で調べられます。

ここでは、全国地価マップから調べる方法を紹介します。

地価マップにアクセス

(出典:全国地価マップ

まずはサイトにアクセスします。

Step2.「相続税路線価等」をクリック

「相続税路線価等」をクリック

赤矢印の位置をクリックします。

Step3.調べたい土地の所在する地域を選ぶ

調べたい土地の所在する地域を選ぶ

住所一覧、または地図から、調べたい土地の所在する地域を選びます。

住所一覧から調べると、地番まで絞り込んで表示できます。

Step4.調べたい土地の面している道路の価格を見る

【Step3】で地域を選択すると、詳細な地図が表示されます。

ページの上部で「最新年度の相続税路線価」選択されていることを確認して(例:相続(令3))、調べたい土地にドラッグして画面を合わせます。

調べたい土地の面している道路の価格を見る

道路上に表示されている数値は、その道路に面している土地の1㎡あたりの価格を千円単位で表しています
これが、「相続税路線価」です。

例えば「52F」と表記があったら52F =1㎡あたり52,000円】という意味になります。

数字の末尾についているアルファベット(52Fの場合は「F」の部分)は借地権割合を示しています。
自分の土地に自分の家を建てて住んでいる場合は計算に関係ありませんが、借地や貸している土地の場合などは凡例を参考に計算に組み入れます。

Step5.実勢価格の目安を計算する

相続税路線価は、公示地価の80%程度になるように定められています。
そのため、以下の計算式によって、土地の実勢価格の目安を計算できます。

相続税路線価×土地の面積÷0.8×1.1=実勢価格の目安
路線価は本来、課税のために土地の評価額を求める指標なので、補正率を使用して、不整形地など形状が一般的でない場合でも土地の価格をある程度算出できます
補正率を利用した不整形地の土地の価格の計算など、路線価による土地の価格の計算について、更に詳しく知りたい方は以下の記事をご参考にしてください。

土地価格の調べ方⑤固定資産税評価額から調べる

固定資産税評価額から実勢価格の目安を計算する方法です。

誰でもできるすぐにわかるはっきりわかる
★★★★☆★★★★★★

調べたい土地の固定資産税を支払っていれば、誰でもこの方法で調べられます

固定資産税評価額は他の3つの指標と違い、価格の見直しが3年に1度です。
また、地方税を徴収するための価格基準なので、急激に値上がりしたり値下がりしないようになっているという点で、計算でわかる価格の正確性にはやや欠けます。

しかし、郊外や田舎の土地でも調べられるというメリットがあります。

▼調べ方

  1. 「固定資産税納税通知書」を手元に用意する
  2. 固定資産税評価額を確認する
  3. 実勢価格の目安を計算する

Step1.「固定資産税納税通知書」を手元に用意する

お住まいの市町村から毎年4月~6月に送付される「固定資産税納付書」あるいは「課税明細書」などを、手元に用意します。

保管していない、紛失してしまった時は、都税事務所や市区町村役場で「固定資産評価証明」を取得して確認できます。

Step2.固定資産税評価額を確認する

「固定資産税納付書」あるいは「課税明細書」に記載されている「固定資産税評価額」を確認します。

以下の例では、固定資産税評価額はキャプチャ囲み部分に掲載されています。

土地売却相場 固定資産税評価額

(出典:神戸市

すまリス
「課税標準額」と間違えないように注意!

Step3.実勢価格の目安を計算する

固定資産税評価額は、公示地価の70%程度になるように定められています
そのため、以下の式によって、実勢価格の目安を計算できます。

固定資産税評価額÷0.7×1.1=実勢価格の目安

土地価格の調べ方⑥不動産会社の査定を受ける

不動産会社に売却できる価格の見積もりをしてもらう方法です。

誰でもできるすぐにわかるはっきりわかる
★★★★★★★★★★★★

直接現地を調査してもらう査定(訪問査定)では、過去の取引事例だけではなく、土地の個別の状況を見て価格を見積もってもらえます
また、市場の動向やプロの経験則も加味されるため、自分で調べる方法よりも、実態に近い価格を知ることができます。

不動産会社の査定では一般的に「その不動産会社が売却を請け負った場合に、今から大体3ヶ月以内に売却が見込める金額」を提示してもらえます。
そのため、直近で売買を考えていて、価格を詳しく知りたい時に利用しましょう。

不動産会社の査定を受けるには、

  • 個別に不動産会社にメールや電話で連絡を取る
  • インターネットで不動産一括査定サイトを利用する

という方法があります。

不動産会社による査定金額は、あくまで「その不動産会社が売却の仲介を請け負った場合の金額」であるため、会社によって提示する価格に差が出ることがあります
そのため、できれば複数の会社に査定を依頼することで、相場を把握しやすくなります
不動産一括査定サイトを利用すると、複数社への査定の依頼がまとめて簡単にできます。

ここでは、不動産一括査定サイトを利用する場合の手順を紹介します。

  1. 不動産一括査定サイトにアクセス
  2. 入力フォームに必要事項(条件)を入力する
  3. 条件に合った不動産会社から査定を申し込む会社を選ぶ
  4. 不動産会社から個別に連絡が来るので、訪問査定を受ける日程を決める
  5. 訪問査定を受ける
  6. 約1週間でメールまたは郵送で査定結果(金額)が届く

不動産一括査定サイトのすまいステップでは、一度に最大4社まで査定を申し込めます。
十分比較できる数でありながら、多数の不動産会社からの連絡に煩わされる心配がないのでオススメです。

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インターネットの不動産一括査定について、詳しく知りたい方は、以下の動画をご覧ください。

土地査定の方法は?査定の流れと査定前の準備についてわかりやすく解説!

まとめ

この記事では、土地の実勢価格の調べ方について、6種類の方法を紹介しました。

それぞれの調べ方が、どういった方にオススメなのか、以下の表に改めてまとめてみました。

調べ方オススメなパターン
簡易査定シミュレーターで調べる土地の価値を金額でパっと知りたい。大体の価格帯がわかればいい。
過去の取引事例から調べる土地の売買を考えていて、実態に近い相場を知りたい。
公示地価・基準地価から調べる土地の売買を考えていて、地域一帯の相場を知りたい。
路線価から調べる都市部の土地の価格を知りたい。形状が一般的でない土地の価格を知りたい。
固定資産税評価額から調べる郊外や田舎の土地の価格を知りたい。
不動産会社の査定を受ける直近で土地の売却を考えていて、精度の高い売却想定価格を知りたい。

自分で調べられる価格は、あくまでも目安の金額ですが、土地の売却や購入を判断する際に活用してみましょう。


ご自身の土地の売却価格について、より詳しく知りたい場合には、不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。一度に複数社に査定を依頼することができるので、結果の比較から、適正な価格を見出しやすくなります。

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