土地の単価を確認する方法|気を付けるべき5つの価格の違いについて

不動産の価格については「一物四価」とも「一物五価」と呼ばれるように、一つの物件に対し複数の価格が存在します。土地売買の際や相続税の計算など、利用目的によって使用する価格が異なります。

土地の単価は、土地が持つ特性が大きく関係していますが、それぞれの価格の違いを把握しておくことで、土地に関しての理解をより深めることが可能です。また、路線価を使用した計算方法を理解できれば、地価相場を知ることも可能です。

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土地単価が決まる基準要因は

不動産の価格、その中でも土地の価格を左右する要因もさまざまですが、地域開発やオリンピックなどの大きなイベントや、法改正なども相場を左右します。基本的には土地が持つ特徴と、地域の流通量が価格を決定する大きな要因になります。

土地の特性が価格を決める

土地価格の大きな決定要因は、土地それぞれが持つ特性が関係しています。立地や土地の形、接地道路の状況などが挙げられます。

立地環境

土地の単価は、都市部の利便性の良い地域は高く、郊外に行くほど価格は下がります。また所有地の近くに「嫌悪施設」と呼ばれる印象の悪い施設があると、価格は下がってしまいます。パチンコ店やラブホテルなどがすぐ近くにあると、環境的に良いとは言えません。騒音や振動、悪臭のおそれがある施設、お墓や火葬場なども、売買の際には避けられる傾向があります。

また、崖の下などの土地についても、マイナスイメージが大きく、同じ地域でも立地環境で単価は変化します。また、接地道路の幅も価格に影響します。

地域に適した面積

それぞれの地域によって、利用しやすい土地の広さがあります。住宅地でも、20〜30坪が多い地域や、40〜50坪が多い地域、70〜80坪が一般的な広さなど地域によって異なります。エリアによって、一般的とされる広さと大きく違う場合は、需要が少なく坪単価が安くなる場合があります

土地の形状

長方形や正方形のきれいな形の土地は、所有者にとって使い勝手が良いと言えますが、変形地については、坪単価は安くなる傾向にあります。また間口が狭く、奥行きが長い長方形の土地など、住宅が建てづらい場合は坪単価が低くなりがちです。

道路に接している方角

接地道路が南側にある土地は日当たりも良く、同一地域でも単価が上がる傾向にあります。また角地は人気が高く、坪価格も高くなるケースが多く見られます。南東角地で陽当たりの良い向きの土地は、さらに価格は高いと言えるでしょう。

土地の流通量

土地取引において、売買価格は売主と買主の期待額をすり合わせて決定しますが、地域の土地の流通量も価格に影響します。流通量の多い地域では、購入希望者も見込まれ、売主が強気になりがちです。ただし、販売物件が多数ある場合は、そのタイミングによって売買価格も変化します。

また、流通量が少ない地域や需要が少ない地域では、買主が強気になりやすい傾向があると言えるでしょう。

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・土地の特性が価格を決定
・嫌悪施設は価格を下げる
・土地の流通量も価格を左右

土地の単価の種類について

土地単価の代表的なものとして「実勢価格」「公示価格」「路線価」「固定資産税評価額」が挙げられます。また、これに「基準値価格」を足して「一物五価」とする場合もあります。

他にも、不動産鑑定士による「鑑定評価額」や、不動産会社が算出する「査定価格」もあり、同じ物件に対して複数の価格が存在するのが不動産価格の特徴です。土地売買においては「実勢価格」を参考にすることが基本です。

公示機関基準日目的
公示価格国土交通省毎年 1月1日一般的な土地取引の公的指標
路線価国税庁毎年 1月1日相続税、贈与税の評価
固定資産税評価額市町村3年に1回 1月1日固定資産税、不動産取得税、登録免許税の算定
基準値価格都道府県毎年 7月1日公示価格の補完
実勢価格実際に売買取引されている価格

売却時に参考にする「実勢価格」

公的機関から発表される金額ではなく、実際に土地の売買取引が行われた価格です。不動産の取引では、売主と買主との間で合意した金額が取引されます。この価格がそのときの時価になり、実際に取引された価格を「実勢価格」と言います。

実勢価格の捉え方

普段、商品を購入する際に、価格は「高い」「安い」を判断基準の一つにします。野菜や魚などの生鮮食品であれば、同じ商品でも時期や天候で価格が上下します。経験から、おおよその定価や相場を知っているので、高い・安いの判断ができます。

不動産の価格は、近隣の類似物件の取引事例を集めると、m2単価や坪単価はほぼ近い価格が確認でき、それが実勢価格です。ただし、土地の場合は個別条件が異なるため、単に似通った条件の土地の価格を寄せ集めて判断します。

また、土地取引は当事者の交渉で変動するため、実勢価格通りに取引できるとは限りません。土地の実勢価格は、過去に取引された平均的な価格であり、一つの目安とし、一定の幅を持った価格帯として捉える必要があります。

実勢価格・時価・販売価格・市場価格の違い

実勢価格によく似た言葉で、時価や販売価格、市場価格があります。時価はあくまでも「その時点での価格」です。販売価格は、売主が決定した販売希望額であり、実際に取引された金額(実勢価格)とは、異なるケースが多いと考えてください。市場価格は、需要と供給のバランスをとって形成された価格で、状況によって変動します。

販売価格や市場価格は、実勢価格とはずれが生じやすくなります。したがって、他の物件の販売価格を参考にすることは問題ありませんが、実際に取引される金額ではないことを、理解しておきましょう。

実勢価格の調べ方

土地の実勢価格を調べるためには、いくつかの方法があります。過去の取引例を、WEBで確認することも可能です。ただし、実勢価格は、実際に取引が成立した価格なので、取引がない場合はデータがありません。その場合、近隣の取引例や公的機関が発表している公示価格、固定資産税評価額や路線価などから推定します。

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国土交通省の土地総合情報システム

国土交通省の「土地総合情報システム」サイトで、不動産取引価格情報を確認できます。全国の県庁所在市など、地価公示対象地域等を対象に、四半期ごとに公表しています。不動産の種類は、「土地」「土地と建物」「中古マンション等」「農地」「林地」別に表示されています。

「土地」「土地と建物」については、住宅地・商業地・工業地・宅地見込地別での検索も可能です。最寄り駅、駅からの距離、取引総額、面積、坪単価、m2単価、土地の形状、前面道路の幅、方位、建ぺい率、容積率、取引時期を確認できます。

レインズ

「Reins Market Information」のサイトでは、東日本不動産流通機構、中部圏不動産流通機構、近畿圏不動産流通機構、西日本不動産流通機構が保有している、不動産の成約価格や所在地域等の取引情報が閲覧できます。また、中部レインズや近畿レインズなどでも、市場動向や市況レポートを確認できます。

不動産の無料一括査定を利用する

土地の実勢価格を知る方法に、一括査定を受ける方法もあります。所有地の状況や問い合わせときの市況を、考慮した金額が提示されるため、実際の取引に近い価格を確認できます。不動産会社の査定価格は、約3カ月程度の期間で、売却可能と予測できる金額が提示されます。

不動産業者の情報サイトや、国土交通省の実勢価格を調べても、所有物件とは別の土地の金額なので、目安にすることしかできません。そのため、不動産会社が提示する査定金額のほうが、現実的であるといえるでしょう。

・実勢価格は実際の取引金額
・国土交通省ぼサイトで確認
・無料の一括査定も有効
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資産価値の基準になる「公示地価」

公示地価は、国土交通省が全国に定めた標準地の1m2あたりの単価です。一般の土地取引価格に対しての指標とされ、公共事業用地の取得価格の算定規準にも用いられます。土地鑑定委員会が、毎年1回、標準的な土地についての価格を一般に公表しています。

土地の形状や周辺環境、駅からの距離や、ガスおよび上下水道の整備などを考慮し、毎年1月1日を基準時点とし、毎年3月下旬頃に公示されます。

公示価格については、国土交通省サイトの「土地総合情報システム-地価公示・都道府県地価調査」で確認できます。

 標準地番号 〇〇〇-1
 調査基準日 平成30年1月1日
 所在及び地番 大阪府大阪市〇〇〇区〇〇2丁目11番6
 住居表示 〇〇2-20-12
 価格(円/m2) 276,000(円/m2)
 交通施設、距離 最寄り駅名、260m
 地積(m2) 104(m2)
 形状(間口:奥行き) (1.0:3.0)
 利用区分、構造 W(木造)、2F
 利用現況 住宅
 給排水等状況 ガス・水道・下水
 周辺の土地の利用現況 一般住宅の他、マンションも混在する住宅地域
 前面道路の状況 南 6.0m 市道
 用途区分、高度地区、防火・準防火 第一種住居地域、準防火地域
 建ぺい率(%)、容積率(%) 80(%) 300(%)
 都市計画区域区分 市街化区域

上記のような内容が確認でき、実勢価格とほぼ同じ価格とされています。

相続税は「相続税路線価」を基に算出

相続路線価額は、相続税や贈与税の算出基準に用いる価格です。路線とは道路を指しており、道路に面した土地1m2あたりに対する評価額で、国税庁が公示しています。路線価額は国税庁によって、毎年7月に1月1日時点の価格が公表されます。路線価は公示価格の約80%に設定されています。

全国の路線価については、国税庁サイトの「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認できます。相続税路線価の見方ですが、路線価図では土地が接している道路に「165D」や「195C]などの数字と記号が記載されています。数字は1m2あたりの価額を1,000円単位で表示しており、土地面積を乗じることで算出します。

細長い土地の場合には「奥行価格補正率」での減額や、2路線に接している土地の場合は「側方路線影響加算率」を用いて算出します。アルファベットで示された記号は、「借地権割合」を示しています。借地権割合とは、借地権が設定された土地の借地人に移った権利の割合で、相続と不動産売却時に用いられます。

「固定資産税評価額」について

固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税など、税額を算出する際の基準になる価格です。通常3年に1度、各市町村長(東京23区の場合は東京都知事)によって、固定資産税路線価が見直されます。土地の固定資産税評価額は、公示価格の70%を基準に決定されます。

固定資産税路線価は不動産鑑定士が価格を評価し、その価格に70%を乗じ、土地の特性等を考慮して決められます。固定資産税評価額は、固定資産税の課税基準の役割だけでなく、登録免許税や不動産取得税の算出基準にも用いられます。

固定資産税路線価については、「財団法人資産評価システム研究センター のホームページ(全国地価マップ)」で確認ができます。「固定資産課税台帳の縦覧制度」を利用すれば、自分が所有する土地や家屋だけでなく、他の土地や家屋を比較できます。毎年4月頃の一定期間、各市町村の担当窓口や、東京23区内は都税事務所で縦覧が可能です。

都道府県が調査する基準地価

基準地価の正しい名称は「都道府県基準地標準価格」です。公示価格は、国土交通省が毎年1月1日時点の価格であるのに対し、基準地価は、各都道府県が7月1日時点の土地価格を、調査した価格です。毎年、9月下旬に公表されています。

不動産取引は、都市計画や国民の生活に与える影響が大きいので、土地取引が公正に行われるために、各都道府県が定点調査を行っています。社会環境や自然条件などを考慮しながら、商取引や利用の可能性が予測できる地点を選び、基準点としています。

公示内容は、公示地価とほぼ同じです。ただし、公示地価は基本的に、都市計画区域内が対象になっていますが、基準地価は都市計画区域外も調査対象に含まれ、「林地」なども対象になっています。林地の単位は、「10a」(=1000m2)です。

公示地価の調査が1月1日、基準地価は7月1日に調査が行われることから、1年に二度、土地の相場価格が公開されています。両方の地価調査では共通の基準点もあり、半年ごとの価格が分かることから、価格の変動が把握しやすくなっています

基準地価についても公示価格と同じく、国土交通省サイトの「土地総合情報システム-地価公示・都道府県地価調査」で確認できます。

土地の価格はさまざまな要因によって左右される

土地の売却を行う際には、査定価格を基に販売価格を決定します。査定価格は、実際の取引額に大きな影響を与えると言えるでしょう。査定額は、物件そのものが持つ特性や、利便性、形状、高低差などによって価格が決まります。駅から遠い、土地の形がいびつ、広い道路に面していない場合は、価格が低くなってしまいます。

また、地域の流通量も価格に大きく影響します。土地売買があまり行われていない地域では、はっきりとした相場を確認できずに、価格設定が難しくなります。一方、流通量の多い地域では明確な相場を算出でき、タイミングによって単価の変動が考えられます。

土地の単価は、売主の「今すぐに売りたい」や「できるだけ高く売りたい」などの希望や事情でも変動します。実際に取引される不動産の実勢価格以外は、公的機関や専門家が決定しますが、実際の取引額はできるだけ高値を望む売主と、できるだけ安い価格を望む買主の思惑が交差してきまります。土地単価の基本的な知識を把握し、土地売買に役立ててください。

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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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