土地の時価はどうやって調べる?4つの評価を詳しく解説

土地の価格には、その用途により4つの価格があることをご存知でしょうか。

一般的に土地の時価と言われてイメージするものは、売り買いする時の価格です。しかし、土地にはほかにも価格があります。

何を調べたいのかによって、土地の時価は異なります。

そのため、初めに何が知りたいかを明確にして、適切な土地の価格を使うことが大切です。

本記事では、時価にはどのような種類があるのかや、その調べ方を解説しています。時価の調べ方を知って、目的に合わせて選べるようになりましょう。

土地の時価とは

土地の時価とは、実際に売買された土地価格のことであり、土地の価値を表す4つの価格のうち「実勢価格」とほぼ同じ意味合いとなります。
「実勢価格」以外に「公示価格」「固定資産税評価額」「相続税路線価」があり、それぞれ売買の参考や相続税・固定資産税等の税金算出の基準として使われます。

なお、この土地の価格はすべて同じではありません。

時価(実勢価格)の誤解に注意

土地の取引現場では景気や時期・需要による変動が激しいため、実際にこの価格でとり引きが成立するとは限りません。事実に基づいていますが、あくまでも売買市場では目安の価格となります。

土地に様々な評価がある理由

何に使われるかによって評価が異なり、同じ土地でも同じ価格ではありません。そして、以下のような4つの評価にわかれます。

  • 実勢価格
  • 公示地価
  • 固定資産税路線価
  • 相続税路線価

このように1つのものに対して4つもの価格があります。(一物四価という)

これは、目的に合わせて評価が異なります。土地の売買の際には、実勢価格を見ると相場価格に近いので参考にできるでしょう。

固定資産税の額を知る時にもととなる土地の価格を調べるには、固定資産税路線価を使います。そして、算出された評価額をもとに税額が計算できます。相続税を計算するときにも同じように相続税路線価をもとに土地の価格を出して、計算します。

このように用途に合わせた土地の評価額や時価を調べて、税額などを算出したり、公平で円滑な取引を行うために使われています。

実勢価格とは

土地を売りたい時に「その土地の価格がどれくらいか」を調べるかと思います。

この時の土地の価格が実勢価格です。

引が成立した時の金額であり、多くの場合、土地の時価と言うとこの実勢価格を指すことが多いようです。

ただし、土地を売り買いするときの価格は、景気や時期、需要によって変動します。そのため、売買の実績でしかなく、その価格で実際に売れるわけではありません。そのため、実勢価格は参考程度にとらえておくとよいでしょう。

街中だと売買の実績が見つけやすく、実勢価格を参考にどれくらいの価格になるのか予測をつけることができるでしょう。しかし、田舎だと、取引自体が少なく実績がみつからない場合があります。

公示地価とは

取引を公平かつ円滑に進めるために国が公表している土地の適正価格です。ここでは、公示地価の調べ方やどのようなものなのかを解説しています。

土地の取引価格の指標

土地の売買の際の目安や、土地の適正な価格を知りたいときの指標になるのが公示地価です。年に1度調査されていて、全国に設定された約26,000地点の価格を公表しています。

ただし、1年に1度しか公表されないので、公表後時間の経過とともに変動することが考えられます。

この価格は、公共事業の土地取引の際の指標としても用いられています。そして、標準地の価格だけなので、すべての場所で公示価格が確認できるわけではありません。

そのため、自分が確認したい場所に公示価格がない場合には、周辺の標準地の価格を参考にすることとなります。

公示地価の調べ方

国土交通省のHP上で調べられます。

地図上から都道府県を選択して調べたいエリアを選択します。その際、用途区分や調査年を絞って検索ができます。

検索を行うとそのエリアの標準地の公示地価がリストで表示されます。

毎年、1月1日時点の価格を調査し、3月下旬に公表されます。

相続税路線価とは

相続税路線価は、相続税や贈与税を計算するときに必要な土地の時価(評価額)を計算するときに必要です。ここでは、相続税路線価を使った土地の時価(評価額)の出し方を解説します。

相続や贈与税申告で用いられる

相続税や贈与税を計算するときのもととなる土地の時価を知りたい時に使います公示価格よりも20%ほど低い価格となっています。

1平方メートルあたりの道路に面している土地の価格で、面積をかけると土地の評価額がわかります。

この価格は、毎年1月1日時点の価格を7月初旬に国税庁が公表しています。

相続税路線価の価格の出し方

相続税路線価は国税庁のHPから簡単に調べられます

国税庁の路線価図を開くと、地図から選択ができます。

  1. 都道府県を選ぶ
  2. 路線価図を選択
  3. 調べたい住所を選択

上記のように選ぶと、調べたいエリアの地図が表示され、地図から相続税路線価を知りたい地域を選択して地図上で確認できます。

1平方メートルあたりの単価は1,000円単位で表示されるので、310と書かれている場合は、土地の評価額は31万円になります。

倍率方式での価格の出し方

街中の道路に面した土地には路線価が設定されており、それで評価額が計算できます。しかし、土地がある地域によっては、相続税路線価が設定されていない地域があります。そのような地域を倍率地域と言い、評価額の計算方法が異なります。

土地の評価額 = 固定資産税評価額 × 地域ごとの倍率

国税庁のHPを見ると、地域ごとの倍率が調べられます。評価倍率表から住所を選択すると確認できます。倍率は、宅地や田や畑などそれぞれ設定されています。

基準地価とは

土地の適正価格の指標となるものの1つに、毎年都道府県が調査を行い公表している基準地価があります。7月1日時点の地価を調査して、9月に公表されています。

土地の適正な価格を知りたいときに参考にできる土地の価格です。公表される時期が公示価格とは半年ずれているので、同じエリアの地価がどれくらい変動しているかの確認もできます。

基準地価も価格を調査するポイントが決められていて、1平方メートルあたりの地価が公表されています。

固定資産税路線価とは

固定資産の評価額を知りたいときに使えます。固定資産税を計算するときにこの評価額が使われています。ここでは、固定資産税路線価について解説します。

各市町村が算定する固定資産税の基準価格

固定資産税路線価は、土地や家屋の固定資産税の税額を計算するときにもととなる価格です日本国内のすべての土地の評価が行われるため、3年に1度の評価替えとなっています。

公示地価より約30%低く設定されており、固定資産税の算出のほか、土地の不動産取得税や登記の際の登録免許税の計算の際にも使われています。

固定資産税路線価の調べ方

固定資産税路線価は、道路に対する1平方メートルあたりの土地の価格で、この固定資産税路線価をもとにしてそれぞれの土地の固定資産税評価額が計算されます。

全国地価マップを見ると固定資産税路線価が確認できます。また、固定資産税評価額は、毎年送付されてくる固定資産税納付通知書にある課税明細書で確認できます。

課税明細書の価格と書かれている部分の数字が評価額です。

家屋の価格の場合

家屋の評価額は、固定資産税課税明細書で確認できます。

ただし、建築中の場合や、新築直後の場合には、固定資産税評価額が決まっていません。そのため、以下の計算で求められます。

【建築中の家屋の場合】

費用原価 × 70% = 家屋の評価額

【新築直後の家屋の場合】

再建築価額 × 70% = 家屋の評価額

土地時価に影響する要素

土地の時価は、様々なものの影響を受けて価格が変わります。

どのようなものから影響を受けるのかを見てみましょう。まず、立地や人気のあるエリアなどが考えられます。

駅から近い便利な場所や、生活に必要なインフラが整備されている土地などは人気があり、高くなります。そして、周辺にどのような施設があるかでも時価に影響を及ぼします。

また、土地の大きさや形も影響します。宅地用であれば、小さすぎても大きすぎても避けられますし、形も建物が建てやすい四角い土地が好まれ、活用しやすい土地ほど高くなります

対して、三角形や台形の土地だと、住居を建てた場合にデッドスペースができて活用できない部分があるため、時価は低くなりがちです。

そして、法的条件を満たしているかも時価に影響し、接道義務を満たしていない場合には、再建築ができないため時価は下がります。

土地売却で査定を受ける注意点

土地の売却では、初めに査定を依頼してその土地がどれくらいの価値があるのかを調べる人が多いのではないでしょうか。ここでは、査定を受ける時に注意するべき点を解説しています。ここを参考に売却をスムーズに進められるようになりましょう。

査定額=売却額ではない

土地の相場価格を知るには、独自で調べる方法がありますが、不動産会社に査定を依頼すると簡単にわかります。ただし、提示された査定額は、必ずしもその金額で売れると約束された金額ではありません

おおよそ3カ月以内に売れるであろう金額を提示していることが多いです。

その土地を気に入ってどうしても欲しい人が現れると、少し高くでも売れるかもしれません。しかし、誰もその土地に興味を示さなければ、査定額よりも下げた価格で買手を探すことになります。

このように、査定額はあくまでだいたいの予想金額であることを覚えておきましょう。

複数の不動産会社に査定をしてもらう

不動産会社に査定を依頼するとき、どのような方法で依頼しますか。不動産会社を訪ねて依頼する人もいるでしょうし、電話で依頼する人もいるでしょう。

近頃では、自宅で簡単に不動産査定の依頼ができる一括査定のサイトがたくさんあります。

自身で不動産会社を訪ねて依頼する場合、何件も訪ねるのは困難です。しかし、不動産の査定は1つの査定額を見るだけでは、出された査定額が妥当なものなのかを判断できません。

査定を行うときには、複数社に依頼して比較して検討することが重要です。査定を比較できれば、たとえとびぬけて高い査定額を出していても、ほかのものと比べて高すぎると気づくことができます。

そして、おおよその価格をつかむためにも、査定額を比較することは大切です。

査定額の根拠を必ず聞く

不動産会社が出す査定額には、同じ土地を査定しても、高い査定額を出す会社もあれば、低い査定額を出す会社もあります。土地の売却実績が豊富な不動産会社であれば、高めの査定額になる場合もあります。

また、土地を扱わない不動産会社なら控えめな金額になる場合があります。基本的に、取引事例や周辺環境などを考慮して査定額を出しますが、このように得手不得手から金額に差が出てしまいます。

高額の査定を出す不動産会社と契約したくなると思いますが、まずは、査定額が提示されたら、なぜその査定額になるのか根拠を確認しましょう。

しっかりとした根拠があり、販売計画をしっかり立てているのなら、安心して任せられるでしょう。

売却をスムーズに進めるには、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。高額査定にだまされずに査定額の根拠を比較して信頼できる不動産会社に依頼しましょう。

信頼できる不動産会社に査定を依頼する

土地を高くスムーズに売るには、不動産会社選びが大切です。あなたの土地の売却に適した不動産会社を選びましょう。

前述したとおり、不動産会社を選ぶ時には、複数の不動産会社に査定額を出してもらいその結果を比較して検討すると、あなたの土地の売却にあった優良な不動産会社が選べます。

「すまいステップ」なら、自宅にいてインターネットが使えれば数分の簡単な入力で査定が依頼できます。1度に最大4社まで依頼できるので、手間も時間もかかりません。

査定内容や担当者の対応などを比較して選べるので、信頼できる不動産会社が見つかります。「すまいステップ」の一括査定を利用してあなたの土地の売却に合った不動産会社を見つけましょう。

そのときの市況によって土地の価値は変わる

土地の価格は、固定されたものではなく、その時の市況や需要によって変動します。また、当初それほど高くなかった土地が、周辺が開発されて近くに駅ができたり、商業施設ができたりして価値が上がることもあります。

このようにその時の経済状況や周辺環境、需要の変化から価値は変動するということを覚えておきましょう。

高く売却したいのであれば、売却のタイミングを考えることも大切です。

土地の価格を知るなら必ず査定しよう

売却時にどれくらいの価格で売れるかは、自身で調べることもできますが、その価格はおおよその金額です。

不動産会社なら土地の周辺環境や法律上の規制など、多くの情報から土地の査定を行います。そのため、実際に売れるであろう価格を提示してもらえます。

一括査定なら一度に複数の会社に簡単に依頼できるので、早く手軽に土地の価格を知りたいときに便利です。

土地の価格を知りたいなら、簡単に土地の価格がわかる不動産の一括査定を利用しましょう。

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