土地の評価額と売値はどう違う？本記事では、固定資産税評価額・公示地価・実勢価格の違いや、売却価格の決め方を解説。土地を評価額より高く売るコツも紹介します！
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土地の評価額と売却価格が異なる理由
公示価格は、あくまでも目安であり、実際の売却価格は公示価格の1.1倍相当です。
例えば、公示価格が4,300万円の土地の場合、実際の売却価格は4,730万円ほどです。
ただし、地域によっては土地の取引が活発ではなく、公示価格を下回る売値で土地が取引されるケースもあります。また、不動産会社の交渉次第、売手側の事情によっても売却価格は異なります。
実際、買主から購入が申し込まれる際、しばしば価格交渉が起こります。不動産会社の交渉次第では、公示価格より高く売却することが可能です。ただし、売却に弱い不動産会社の場合、公示価格よりも低くなってしまうことがあります。
また、売主の事情によっても実際に取引される価格が違ってきます。例えば、売主が早急に現金が必要な場合、価格交渉をすることなく売却価格が決定します。
交渉ができないとなると、公示価格と同じくらい、もしくは買主に足元を見られた結果、公示価格以下の価格で売却価格が決定してしまう可能性もあります。
そのため、地域の土地の売却相場を把握したい場合には、エリアに精通した不動産会社に査定を依頼するのが確実です。
一括査定サイトの「すまいステップ」では、土地が所在するエリアの地元密着型の不動産会社に、簡単に査定依頼を送れます。一度に最大4社まで査定を申し込めるので、査定額を比較して相場を見極められます。
土地の売り出し価格と成約価格の乖離
土地を売却する際、「実際の売り出し価格と成約価格はどのくらい違うの？」と疑問を持つ方もいるでしょう。
そこですまいステップでは、2023年12月28日から2024年1月10日にかけて、土地売却の経験者81名を対象に「土地の売り出し価格と成約価格の乖離」についてアンケートを行いました。結果は以下の通りです。
売り出し価格よりも「0~5％ほど乖離していた」と答えた人が34.8％もいることが分かりました。例えば、売り出し価格が4,000万円だった場合、実際の成約価格は4,000万円～4,200万円の間になるということです。
実際の売却価格に影響する3つの要因
公示価格は固定資産税評価額を基に計算できますが、前章で説明した通り、実際の売却価格とは異なります。
具体的にどのような要因が土地の売値に影響してくるのでしょうか。ここでは土地の売値に影響する要因を紹介します。
経済・市場の変化
例えばアメリカの金融緩和政策や、ウクライナ戦争など、経済情勢に大きな変化が起こると、土地の価格も影響を受けます。
また、海外投資家による土地の買い占めによる土地の需要増、災害による建設資材や人材の不足によって市場が不安定になると売却価格は高騰するでしょう。
周辺環境の変化
保育園や小学校などの公共施設の充実、またはイオンモールなど大型施設の新設により生活の利便性が向上することで、土地の価値が大きく値上がりする可能性があります。
一方で、人口減少や大きな企業や商業施設、大学などが移転する場合は、土地の価値が下がりやすくなります。
交通の利便性
土地の価格は公的な交通の利便性にも影響されます。
特に路線や主要道路が通っていたり、新幹線の駅や高速道路のインターチェンジが新設されると、利便性が高まり、土地の価格は上がる傾向があります。
最終的な売却価格を決定するポイント
土地の売却価格は交渉によって決まります。もちろん、直接の交渉は不動産会社が行いますが、最終的な決定権は売主にあります。
ここでは、最終的な売却価格を決定する際のポイントを紹介します。
売却希望価格の最低額を決めておく
土地の売却にあたって「最低限この金額で売れてほしい」という価格も明確に定めておきましょう。
いつまでに売却したいかを決める
土地をいつまでに売却したいかも売却開始前に決めておきましょう。
売主側で売却希望時期をはっきりさせておくことで、不動産会社側から売り出し価格や売却プランの提案を受けやすくなるからです。
売却希望時期は、売却価格と大きな関係があります。早めに売却したい場合には、相場より少し安めに売り出す戦略が取られることが多いです。
売却時期の希望がない場合は、買主が現れるのをゆっくり待つことができます。しかし、あまりにも長期間売りに出し続けていると「この価格で売れなかった土地」と見なされて相場が下がっていってしまうため、ある程度時期を絞って売りに出すのがおすすめです。
土地を売る際の注意点
売値の目安となる土地の公示価格は、固定資産税評価額をもとに算出できますが、実際の売却価格は不動産会社によって大きく異なります。
よって、不動産会社の選定は不動産を売却する際に極めて重要になります。一社に絞るのではなく複数の会社から見積もりを取ったうえで慎重に選ぶようにしましょう。
そこで便利なのがすまいステップの一括査定サービスです。一度に複数の会社から今ある土地の価格の見積もりを取ることができます。お気軽にご相談ください。
