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土地の固定資産税評価額から売値を計算する方法!実際の売却価格はいくら?

  • 更新日:2024年1月26日
土地の固定資産税評価額から売値を計算する方法!実際の売却価格はいくら?

「固定資産税評価額が分かれば、土地の売値が分かる」と聞いたことがある人も多いかもしれません。

結論から言うと、「固定資産税評価額÷0.7」で土地の売値の目安(公示価格)を計算することができます。ですが、実際の売却価格は公示価格の「1.1倍」相当になります。

目安となる売値と実際の売却価格が異なる理由には、不動産会社の腕や、売主の事情など様々な要素が関係してきます。

本記事では自分の土地の売却価格はいくらになるのか、計算方法や実際の売却価格が異なる理由、売却価格に影響する要因について詳しく説明します。

土地の固定資産税評価額から売値を計算する方法

土地の売値は、固定資産税評価額をもとに「固定資産税評価額÷0.7」で計算できます。この計算式で求められる価格は、あくまでも目安であり公示価格とされています。

例えば、固定資産税評価額が3,000万円の土地の場合、公示価格は4,300万円ほどです。

固定資産税評価額は、毎年自治体から送られてくる納税通知書に同封されている固定資産課税明細書で確認できます。

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固定資産税評価額は、公示価格の約70%の水準で設定されているため、上記の計算式で公示価格に直せるよ!

以上の計算式で求められる売値は、あくまでも目安であり、実際の売却価格は異なります。詳しくは2章以下で説明します。

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注意点:建物の評価額からは相場を求められない

注意点として、建物の固定資産税評価額からは売却相場を求められないことが挙げられます。

建物の固定資産税評価額は「今同じ建物を建て直すとしたらいくらかかるか」という「再建築にかかる費用」を元に価格が決められています。

一方で、戸建ての売却相場は、築年数による価値の減少率をベースに決まります。

つまり、それぞれの価格を算定する基準が全く異なるため、建物の固定資産税評価額から計算で売却相場を求めることができないのです。 

土地の売り出し価格と成約価格の乖離

土地を売却する際、「実際の売り出し価格と成約価格はどのくらい違うの?」と疑問を持つ方もいるでしょう。

そこですまいステップでは、2023年12月28日から2024年1月10日にかけて、土地売却の経験者81名を対象に「土地の売り出し価格と成約価格の乖離」についてアンケートを行いました。結果は以下の通りです。

売り出し価格よりも「0~5%ほど乖離していた」と答えた人が34.8%もいることが分かりました。例えば、売り出し価格が4,000万円だった場合、実際の成約価格は4,000万円~4,200万円の間になるということです。

修正版土地の売り出し価格と成約価格の乖離

公示価格と実際の売却価格が異なる理由

公示価格は、あくまでも目安であり、実際の売却価格は公示価格の1.1倍相当です。

価格水準の違い

例えば、公示価格が4,300万円の土地の場合、実際の売却価格は4,730万円ほどです。

ただし、地域によっては土地の取引が活発ではなく、公示価格を下回る売値で土地が取引されるケースもあります。また、不動産会社の交渉次第、売手側の事情によっても売却価格は異なります

 

土地売買における仲介とは

実際、買主から購入が申し込まれる際、しばしば価格交渉が起こります。不動産会社の交渉次第では、公示価格より高く売却することが可能です。ただし、売却に弱い不動産会社の場合、公示価格よりも低くなってしまうことがあります。

また、売主の事情によっても実際に取引される価格が違ってきます。例えば、売主が早急に現金が必要な場合、価格交渉をすることなく売却価格が決定します。

交渉ができないとなると、公示価格と同じくらい、もしくは買主に足元を見られた結果、公示価格以下の価格で売却価格が決定してしまう可能性もあります。

そのため、地域の土地の売却相場を把握したい場合には、エリアに精通した不動産会社に査定を依頼するのが確実です。

すまリス
土地の売値がいくらになるかは最後まで分からない!

一括査定サイトの「すまいステップ」では、土地が所在するエリアの地元密着型の不動産会社に、簡単に査定依頼を送れます。一度に最大4社まで査定を申し込めるので、査定額を比較して相場を見極められます。

 

実際の売却価格に影響する3つの要因

公示価格は固定資産税評価額を基に計算できますが、前章で説明した通り、実際の売却価格とは異なります。

具体的にどのような要因が土地の売値に影響してくるのでしょうか。ここでは土地の売値に影響する要因を紹介します。

経済・市場の変化

例えばアメリカの金融緩和政策や、ウクライナ戦争など、経済情勢に大きな変化が起こると、土地の価格も影響を受けます。

また、海外投資家による土地の買い占めによる土地の需要増、災害による建設資材や人材の不足によって市場が不安定になると売却価格は高騰するでしょう。

すまリス
近年、都心部では土地の需要増で価格が高騰している!

周辺環境の変化

保育園や小学校などの公共施設の充実、またはイオンモールなど大型施設の新設により生活の利便性が向上することで、土地の価値が大きく値上がりする可能性があります。

一方で、人口減少や大きな企業や商業施設、大学などが移転する場合は、土地の価値が下がりやすくなります。

交通の利便性

土地の価格は公的な交通の利便性にも影響されます。

特に路線や主要道路が通っていたり、新幹線の駅や高速道路のインターチェンジが新設されると、利便性が高まり、土地の価格は上がる傾向があります。

固定資産税評価額を確認する方法

ここでは、自分の土地の固定資産税評価額がいくらなのか調べる方法を紹介します。

毎年送られてくる「固定資産課税明細書」で確認

もっともメジャーな確認方法として、毎年自治体から送られてくる固定資産税納税通知書に同封されている固定資産課税明細書で確認することができます。

固定資産税課税明細書の例(新座市)

(引用:新座市「固定資産課税・都市計画税」)

すまリス
固定資産課税明細書をなくしてしまったという人は以下の方法で固定資産税評価額を知ることができる!

市役所から「固定資産評価証明書」を取り寄せる

固定資産税評価額は、市役所などの地方自治体が管理する「固定資産課税台帳」に登録されています。

その内容は「固定資産評価証明書」として取得することができ、必要書類を準備すれば、役所の窓口や郵送で取得可能です。

市役所で固定資産税課税台帳を閲覧する

市役所では、固定資産税管理台帳をいつでも閲覧し、自分が持っている固定資産の評価額を確認することができます。

閲覧料として、数百円かかります。また、閲覧した内容の証明書を発行する場合は別途手数料が必要になります。

※土地の固定資産税評価額が30万円以下(免税点以下)の場合には、課税明細書で評価額を確認できません。「固定資産評価証明書」を取得して確かめましょう。

最終的な売却価格を決定するポイント

土地の売却価格は交渉によって決まります。もちろん、直接の交渉は不動産会社が行いますが、最終的な決定権は売主にあります。

ここでは、最終的な売却価格を決定する際のポイントを紹介します。

売却希望価格の最低額を決めておく

土地の売却にあたって最低限この金額で売れてほしいという価格も明確に定めておきましょう。

すまリス
「この金額を下回るなら売却しない」という価格だよ
「いくらで売れてくれたら嬉しい」という希望価格のイメージは持ちやすいですが、最低ラインについて決めないまま売却に臨んでしまう方は少なくないです。
最低額をあらかじめ決めておくと、万が一なかなか買主が見つからない時に価格を見直す時や、買主と価格交渉する時に、ズルズルと値下げし続けてしまうことを避けられます。
売却希望価格の最低額を決めたら、家族や不動産会社の担当者との間で必ず合意を取っておきましょう。

いつまでに売却したいかを決める

土地をいつまでに売却したいかも売却開始前に決めておきましょう。

売主側で売却希望時期をはっきりさせておくことで、不動産会社側から売り出し価格や売却プランの提案を受けやすくなるからです。

売却希望時期は、売却価格と大きな関係があります。早めに売却したい場合には、相場より少し安めに売り出す戦略が取られることが多いです。

売却時期の希望がない場合は、買主が現れるのをゆっくり待つことができます。しかし、あまりにも長期間売りに出し続けていると「この価格で売れなかった土地」と見なされて相場が下がっていってしまうため、ある程度時期を絞って売りに出すのがおすすめです。

土地を売る際の注意点

売値の目安となる土地の公示価格は、固定資産税評価額をもとに算出できますが、実際の売却価格は不動産会社によって大きく異なります。

よって、不動産会社の選定は不動産を売却する際に極めて重要になります。一社に絞るのではなく複数の会社から見積もりを取ったうえで慎重に選ぶようにしましょう。

そこで便利なのがすまいステップの一括査定サービスです。一度に複数の会社から今ある土地の価格の見積もりを取ることができます。お気軽にご相談ください。

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