お手元にある固定資産税の明細書に書かれている「評価額」を見て、「この価格で土地が売れるなら売却してもいいかもしれない」と思ったことはありませんか？
結論から申し上げますと、土地の評価額と売値は異なります。
しかしながら、土地の評価額を利用して、売値の目安を計算することができます。
この記事を読んで、土地の評価額から売値を見積もってみましょう。
土地の売値（実勢価格）は評価額よりも高い
固定資産税評価額などの土地の評価額は、土地が売れる値段を表すものではありません。
そもそも、土地の売れる値段は、不動産市場における需要と供給のバランスによって決まるものです。
一方で土地の評価額は、公的な機関がそれぞれの目的を果たすために調査・発表している価格です。
土地の評価額とは
公的な機関が発表している土地の評価額には、それぞれ利用される目的が設けられています。
| 評価額の種類 | 概要 |
|---|---|
| 公示価格 | 土地取引の指標にされる価格 |
| 固定資産税評価額 | 固定資産税・都市計画税の課税額を決めるための価格 |
| 相続税評価額 | 相続税・贈与税の課税額を決めるための価格 |
固定資産税評価額や相続税評価額は、公示価格に基づいて決められています。
公示価格は、実際に行われた土地の売値（実勢価格）を参考に決められています。
土地の実際の売値の約9割程度の水準で、公示価格は設定されています。
土地の売値と評価額の価格水準の違い
公示価格以外の土地の評価額と売値（実勢価格）は、どれくらい価格差があるものでしょうか。
以下は、公示価格を100％とした時の、各評価額と売値（実勢価格）を簡易的に比較したグラフです。
実際の土地の売値は、公示価格の1.1倍、相続税評価額の1.37倍、固定資産税評価額の1.57倍程度が目安です。
それぞれ異なる目的で定められている価格ですが、以上のような価格の比を利用して、評価額から土地の売値を見積もれます。
ただし、地域によっては土地の取引が活発ではなく、公示価格を下回る売値で土地が取引されるケースもあります。
そのため、地域の土地の売却相場を把握したい場合には、エリアに精通した不動産会社に査定を依頼するのが確実です。
一括査定サイトの「すまいステップ」では、土地が所在するエリアの地元密着型の不動産会社に、簡単に査定依頼を送れます。一度に最大4社まで査定を申し込めるので、査定額を比較して相場を見極められます。
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
オンライン対応
土地の販売価格と実際の売値は異なる
土地の売却を考えるに当たっては、不動産ポータルサイトやチラシに掲載されている不動産の値段（販売価格）と、実際に土地が売れる価格が異なることにも注意が必要です。
土地の売買は一般的に、不動産会社が買主と売主をマッチングさせる「仲介」という方法で行われます。
仲介で土地を売却する時、売主はまず「いくらで土地を売るか」を決定します。この価格を「売り出し価格」や「販売価格」といいます。
不動産会社は「売り出し価格」を広告やポータルサイトに掲載して買主を募集します。
そして、買主から購入が申し込まれる際に、しばしば価格交渉が起こります。価格交渉の末に、最終的に売主と買主が合意して土地が取引される価格が「売却価格（成約価格）」になるのです。
↑こちらから査定を依頼できます！↑
↑こちらから査定を依頼できます！↑
固定資産税評価額から売値の目安を求める方法
この章では、土地の固定資産税評価額から売値の目安（売却相場）を求める方法を解説します。
ステップ①：固定資産税評価額を確認する
まずは、固定資産税納税通知書に同封されている「固定資産課税明細書」で固定資産課税評価額を確認しましょう。
(引用：新座市「固定資産課税・都市計画税」)
この時、必ず「土地の固定資産税評価額」を確認するようにしましょう。
もしも課税明細書がお手元にない場合は、市区町村の担当課で「固定資産課税台帳」を閲覧するか、「固定資産評価証明書」を申請して取得しましょう。
ステップ②：固定資産税評価額を0.7で割る
以下の計算式で、固定資産税評価額を公示価格相当の金額に直します。
ステップ③：②の金額を1.1倍して売値の目安を求める
ステップ②の計算結果を1.1倍することで、売値の目安を求めることができます。
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
オンライン対応
注意点：建物の評価額からは相場を求められない
注意点として、建物の固定資産税評価額からは売却相場を求められないことが挙げられます。
建物の固定資産税評価額は「今同じ建物を建て直すとしたらいくらかかるか」という「再建築にかかる費用」を元に価格が決められています。
一方で、戸建ての売却相場は、築年数による価値の減少率をベースに決まります。
つまり、それぞれの価格を算定する基準が全く異なるため、建物の固定資産税評価額から計算で売却相場を求めることができないのです。
土地の売り出し価格を決めるコツ
この章では、土地の売り出し価格を決めるコツを解説します。
- 売却希望価格の最低額を決めておく
- いつまでに売却したいかを決める
「土地をせっかく売却したのに思っていた以上に安くなってしまった…」「土地を売りに出したもののずっと買主が見つからない…」というような事態を避けるために、この章の内容を是非ご参考にしてください。
売却希望価格の最低額を決めておく
土地の売却にあたって「最低限この金額で売れてほしい」という価格も明確に定めておきましょう。
いつまでに売却したいかを決める
土地をいつまでに売却したいかも売却開始前に決めておきましょう。
売主側で売却希望時期をはっきりさせておくことで、不動産会社側から売り出し価格や売却プランの提案を受けやすくなるからです。
売却希望時期は、売却価格と大きな関係があります。
早めに売却したい場合には、相場より少し安めに売り出す戦略が取られることが多いです。
売却時期の希望がない場合は、買主が現れるのをゆっくり待つことができます。しかし、あまりにも長期間売りに出し続けていると「この価格で売れなかった土地」と見なされて相場が下がっていってしまうため、ある程度時期を絞って売りに出すのがおすすめです。
早さを取るか価格を取るか、家族でよく相談して決めましょう。
