贈与によって得た土地を売却する際の税金や売り方のコツを知ろう

親の土地を売るとき、「相続」と「贈与」によって税率や土地を売却する流れが異なります。この記事では、「贈与」についてさまざまな角度から紹介します。贈与税や譲渡所得税、土地売却を上手に売れるコツなどについて取り上げていきましょう。「親から土地を売るように頼まれている」という人などは、ぜひ本記事を参考にしてください。

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土地の贈与に関する基礎知識

まずは、「贈与」について解説していきましょう。贈与とは、「贈る」、「与える」という文字がある通り、人に財産をあげることを意味しています。そして贈与には税金がかかることもあり、不動産であれば、路線価で計算することになります。こうした土地の贈与に関する基礎知識について詳しく解説していきましょう。

贈与とは財産をあげることでありさまざまな種類がある

無償で不動産や株などの財産をあげることを「贈与」と言います。贈与には、さまざまな種類があり、生きている内に贈与をあげることを「生前贈与」、贈与を行う側が亡くなった時に契約が成り立つ「死因贈与」、ローンなどの負担が付いてくる「負担付贈与」、決まった月、あるいは年の「定額贈与」があります。

土地の贈与税は路線価で計算できる

土地の贈与税は、現金贈与のように金額で税率が決定するものではありません。国税庁が公表する路線価によって決まります。路線価は、実際に取引した価格の7割から8割になっているため、節税になるもの。価格は、国税庁の「財産評価基準書」でチェックできます。
参考:国税庁 財産評価基準書

財産の種類によって税率や控除額が異なる

贈与税を計算するためには、土地の財産価格から基礎控除である110万円を引きます。財産価格は、路線価などでわかります。110万円を引いた金額に定められた税率をかけて、さらに控除額を引きましょう。

「課税価格」=「贈与財産価格」ー「110万円」
「税額」=「課税価格」×「税率」ー「控除額」

税額を算出するための税率や控除額は、課税価格によって異なります。

課税価格税率控除額
200万円まで10%
300万円まで15%10万円
400万円まで20%25万円
600万円まで30%65万円
1,000万円まで40%125万円
1,500万円まで45%175万円
3,000万円まで50%250万円
3,000万円オーバー55%400万円

この表は、「一般贈与財産」と呼ばれるものであり、控除額があまり高くありません。対象となるのは、夫婦の間での贈与であったり、未成年者への贈与です。一般贈与財産以外にも、「特例贈与財産」という種類があります。親から成人した子に対しては、特例贈与財産になり、以下のように控除額に優遇がみられます。

課税価格税率控除額
200万円まで10%
400万円まで15%10万円
600万円まで20%30万円
1,000万円まで30%90万円
1,500万円まで40%190万円
3,000万円まで45%265万円
4,500万円まで50%415万円
4,500万円オーバー55%640万円

参考:国税庁 贈与税の計算と税率(暦年課税)

・無償であげる贈与
・贈与には種類がある
・贈与税は路線価で

贈与によって取得した土地を売却する

贈与された土地売却は、相続とは異なる流れで行います。ポイントは、後でもめないように、親や兄弟で話し合うことです。贈与によって取得した土地を売却するフローだけではなく、名義変更に必要な書類についても解説していきましょう。

最初に親との話し合いが必要

贈与で得た土地の場合、しっかりと親や兄弟と話し合ってから売却してください。親から了承を得ていることは、大きなポイントになります。また、余計なトラブルが起きないように、兄弟とも話し合いをしておきましょう。
親の了承を得た後に名義を変更し、不動産会社に相談。そして、媒介契約を結び、土地を売りに出します。名義を変更した後は基本的な土地売却の流れですが、贈与においては、親との話し合いがキーポイントです。

名義変更のためには必要書類を準備

名義変更するためには、どういった書類が必要なのでしょうか。はじめて名義を変更する人は、事前に法務局に問い合わせておくと安心です。必要な書類は、登記識別情報通知、印鑑証明書、住民票、固定資産評価証明書、本人確認書類です。

不動産取得や名義変更にも税金はかかる

土地を贈与された時や名義を変更したい際にも、税金がかかります。まず必要なのは、不動産取得税です。税額は、固定資産税評価額×1.5%。名義変更の税金は、登録免許税と言います。税額は、固定資産税評価額×2%です。

・親と話し合う
・基本は通常の流れ
・諸々の書類が必要

贈与によって取得した土地を売却する際に掛かる税金

土地を売却する時も、税金がかかります。それは、住民税と所得税です。これらを合わせて「譲渡所得税」と言い、それぞれで税率が異なります。贈与の場合、親からの引継ぎになるため、所有期間などは通常の計算となるでしょう。こうした贈与によって取得した土地を売却する際に掛かる税金について詳しく解説します。

所得税の税率は全体的に高め

所得税は、土地の所有期間によって、税率が変化します。5年以上所有している「長期譲渡所得」の場合は15%、5年以下の「短期譲渡所得」の場合は30%が税率です。所得税は、住民税よりも全体的に税率が高くなります。また、所有期間は、売却した年の1月1日からの計算となりますので、間違えないようにしましょう。

住民税の税率はトータルで低い

住民税の税率も、所有期間で決定されます。5年以上所有している「長期譲渡所得」の場合は5%、5年以下の「短期譲渡所得」の場合は9%です。所得税と合わせても、長期譲渡所得の方が税率は低め。課税譲渡所得金額にこれらの税率をかけることで税額が決定されます。
参考:国税庁 土地や建物を売ったとき

所有期間が長いと税率が軽減される

10年以上の所有期間があり、3,000万円の特別控除を受けた後は、さらに税率が低くくなることもあります。課税長期譲渡所得金額が6,000万円までであれば、所得税は10%、住民税は4%です。6,000万円以上の場合は、所得税は15%、住民税は5%です。
参考:国税庁 土地や建物を売ったとき (2)軽減税率の特例

贈与された土地は期間などが引き継がれる

所有期間や不動産を得た時の費用が税率に影響されるわけですが、贈与された土地の場合、所有期間は、「贈与をした人の入手〜贈与された人の売却」までとなり、贈与された側が入手した時からではありません。また所得費用も、贈与をした側の購入費となります。

・譲渡所得税が必要
・所有期間で税率変動
・贈与は引き継げる

贈与された土地の売却を成功させるポイント

土地売却をスムーズに進行させるためには、いくつかコツがあります。まずは、境界確定を行うことです。また、価格設定にも注意しましょう。不動産選びも無視できません。こうした贈与された土地の売却を成功させるポイントについて具体的に見ていきましょう。

トラブル防止のために境界確定を行う

境界確定とは、所有している土地と隣接している土地の境界をはっきりさせておくことです。過去に面積を測ったことがあったとしても、測量の値が現状とは異なることもあり、注意が必要でしょう。境界確定を怠ってしまうと、土地に建物を建てられない可能性があり、買い手から購入をキャンセルされてしまうこともあります。
境界確定の測量は、塀やフェンスなどがあれば絶対にやるべきことではありませんが、買い手から境界確認書を求められることがあります。測量費用は、形や広さ、自治体の立ち合いにより、数百万円かかることも。そして、基本的には売却する側が費用を負担しますが、トラブルを未然に防ぐためには、対応しておくべきことです。

 土地の売却に強い不動産会社を見つける

土地売却をサポートしてくれる不動産会社は、各業者によって特徴が違います。マンション売買に長けている企業もあれば、地域密着で土地の販売力に優れている会社もあり、しっかりと不動産業者を選ぶことで損をしない売却を目指せるでしょう。
優良企業の見極め方は、まずは、ネットを活用して広告をしているのか確認することです。インターネットであれば住んでいる場所に関係なく、土地の情報を発信することができます。また、担当者の実力もチェックしましょう。「土地情報に詳しくない」、「経験が浅い」といった担当者であれば、売れるものも売れない可能性があります。
また、業者の他の不動産がしっかりと宣伝できているのかも見るべきポイントです。魅力的な広告になっていなければ、自分の土地の良さをしっかりとアピールできないことも考えられます。

 適切な価格設定のために一括査定サイトなどを利用する

土地の売却を成功させるポイントとして、価格設定に注意することも重要です。基本的には、不動産業者の査定額で判断することになりますが、売却価格を自身で調べることもできます。例えば、不動産ポータルサイトにて似たような条件の土地があれば、参考にすることができるでしょう。
国土交通省「土地総合情報システム」の不動産取引価格情報検索を活用すれば、成約価格がわかります。しかし、類似した取引がない場合は参考になりませんので、人気エリア以外では活用できないデメリットがあります。
また、不動産流通機構のシステムであるレインズ・マーケット・インフォメーションでも成約価格がわかります。レインズ・マーケット・インフォメーションは土地と建物の価格が一緒に表示されるため、土地のみの価格はわかりづらい欠点があります。
土地の価格を設定する際は、2カ月〜3カ月で売れるように工夫しましょう。売り切れ期間が続いてしまうと、さまざまな費用がかかり、リスクが大きいです。あまりにも反響が悪い際は、価格下落を検討してみてください。
すべてプロに任せたいのであれば、一括で査定依頼できるすまいステップを利用しましょう。すまいステップは、最大で不動産業者4社まで査定依頼できるサービスであり、土地の相場価格を把握することができます。1社だけで金額を判断してしまうと損をする可能性がありますので、さまざまな業者の査定額をチェックするようにしましょう。

・境界確定でトラブル防止
・業者選びは重要
・相場は一括査定サイトで

贈与された土地を賢く売却しよう

贈与で取得した土地を賢く売る際には、さまざまなコツがあります。まずは、「贈与」の種類や「贈与税」について理解を深めましょう。贈与税は、一般贈与財産や特例贈与財産によって、控除額などが異なります。贈与によって取得した土地を売却する時は、しっかりと親と話し合い、了承を得るようにしましょう。贈与に欠かせない不動産の名義を変更するためには、いくつかの書類が必要です。
贈与によって取得した土地を売却する時にかかる税金には、所得税と住民税の譲渡所得があります。5年以上所有している「長期譲渡所得」と5年以下の「短期譲渡所得」で税率が異なり、長い期間の所有の方が税率は低いです。また、贈与された土地の場合は、所有期間などは引き継がれます。
土地の売却を成功させるポイントは、建物が建てられないトラブルを回避するために、境界確定を行いましょう。土地の売却に長けている不動産会社を見つけることも重要です。また、最適な売却価格を見つけるために、さまざまなツールを活用してください。税金や売り方について理解を深め、贈与された土地を賢く売却しませんか。

土地の売却に強い業者を探すならすまいステップの一括査定

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土地の売却を検討している方はこちらの記事もご覧ください。

土地売却の流れや成功コツまとめ|費用や注意点まで徹底解説


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