親族間売買とは?通常の不動産売買との違いや税金を解説します

所有している不動産は第三者に売却するだけではなく、親族間で売買をすることも可能です。親族間売買なら、お互いに都合のよい条件をつけやすいため、よりお得な取引ができると考える人は多いですが、実際にはさまざまな注意点があります。

親族間売買だからこそ起きてしまうトラブルも多数あります。トラブルを上手に回避して取引を行うためにも、親族間売買におけるポイントを詳細まで把握しておきましょう。

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親族間売買とは

親族間売買とは、個人間売買の一種で、親族の間で不動産を売買することです。
親族間売買では、一般の不動産売買と比べて以下の項目に違いがあります。

  1. 売却価格
  2. 受けられる控除や特例
  3. 住宅ローン審査の厳しさ

「親族間売買」における「親族」は、民法で定義される戸籍上の親族ではなく、税務署の定める範囲に基づきます。

親族といえども、将来トラブルが発生しないように契約書は必ず作りましょう。
手続きなどに不安がある際は、不動産売却の法律や税金について知識豊富な担当者のみに相談できるすまいステップを通して不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

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一般的な不動産売買との違い

実は特定の条件に該当しない限り、親族間売買と一般的な不動産売却で流れ支払う税金大きな違いはありません。

それでは、親族間売買と一般的な不動産売買の違いはどんな点にあるのでしょうか?
詳しく見ていきましょう。

売却価格についての違い

通常の不動産売却では、不動産の売却価格は売主と買主の間で自由に取り決めることができます。
もちろん、破格なほど安い価格での取引も可能です。

しかし、親族間売買では市場の相場より著しく安い売却価格となった場合、「みなし贈与」として贈与税がかかります。

みなし贈与とは

目安として不動産時価の80%以下の価格での取引が「みなし贈与」として贈与税を課税する対象になります。
親族だからとの親切心で安く売却してしまうと、売却にかかる税金に加え贈与税も課税されてしまうので注意しましょう。

受けられる控除や特例についての違い

親族間売買では控除が使えない場合があります。例えば、以下のような控除が該当します。

  • 3000万円特別控除
  • 10年超所有軽減税率の特例
  • 買い替え特例
  • 住宅ローン控除

住宅ローン審査の厳しさについての違い

金融機関は親子間売買に対する融資に消極的であると言われています。

その理由は、貸した住宅ローンが住宅の購入以外の目的(事業への投資など)に使われる可能性があるからです。
金融機関側は、借主が金利の安い住宅ローンを他の目的のために借りるために、親族間で口裏を合わせているかもしれないことを恐れています。

そのため、一般的な不動産売買に比べて住宅ローンの審査が厳しくなります

親族間売買のメリット・デメリット

親族間売買について分かったところで、この章では不動産のメリット・デメリットについて考えていきます。

親族間売買のメリット

親族間売買のメリットは3つあります。

  1. 名義や連帯保証人を変更できる
  2. 購入金額を分割で支払える
  3. 相続の場合、親が生きているうちに財産分与ができる

①名義や連帯保証人を変更できる

不動産売買では多くの場合、決済と同時に不動産の名義変更が行われます。
つまり契約関係を整理し、名義を新しい所有者に改めることができます。

また売却金額によって住宅ローンが完済できれば、連帯保証人の立場から外れたり連帯保証人を変更することができます。

②購入金額を分割で支払える

通常の不動産売買では、決済のタイミングで料金を一括で支払うことを求められます。
しかし親族間売買の場合、ローンの支払いが終わっていれば分割払いが可能です。

ただしこの場合、利息を取らないと利息分が「みなし贈与」とされます。
そのため分割払いをする場合は、利息を決めて支払うようにしましょう。

③相続の場合、親が生きていても財産分与ができる

通常、親の資産を相続できるのは親が亡くなってからです。
この場合、相続をめぐって親族間でトラブルが起こる場合があります。

お金と違って、特に不動産は単純な分割が難しいため揉め事が起こりやすいです。

親族間売買は親が生きている間に行えるため、財産分与についてよく話し合いトラブルを未然に防ぐことができます。

親族間売買のデメリット

一方、親族間売買のデメリットは3つあります。

  1. みなし贈与とされ、贈与税がかかる場合がある
  2. 各種控除が適用されない可能性がある
  3. 住宅ローンが通りにくい

以下で詳しく見ていきましょう。

①親族間売買は「みなし贈与」とみなされることがある

親族だからと安い価格で不動産を売却しようとしている人も少なくないかもしれません。

しかし、みなし贈与と判断され贈与税がかかってしまうと、贈与税がかかってしまいます。

例えば、父から息子に時価3500万円の自宅を2000万円で売却したとします。
相場と実際の取引価格の差は1500万円です。この1500万円に譲渡税がかかります。

上記の場合、譲渡税率は45%です。

譲渡所得税
1500万円 × 45%
675万円

さらに、贈与税は基本的には一括で納めなければならないため、息子は675万円を一度に納税する必要があります。

②各種控除が適用されない可能性がある

不動産を売買する場合にはさまざまな控除を受けることができます。
しかし、親族間売買では、控除の適用対象外となるケースがあるため注意しなければなりません。

親族間売買でも、例えば離婚して生計が別になるなどの場合には、住宅ローン控除が適用できます。

控除を利用したい場合は、不動産会社の担当者や契約手続きをお願いする司法書士の先生などに相談してみましょう。

③住宅ローンが通りにくい

住宅ローンで受けた融資を別の用途で使用したり、返済能力が低いにもかかわらずローンの申し込みをしたりするなど、さまざまな問題があることから親族間売買では審査が厳しくなります。

そのため、住宅ローンの申し込みをしても審査で落ちるケースも多く、この点には注意が必要です。親族間での取引では、審査に落ちた場合はどのように対処するのか、万が一の事態も考えて売買に臨む必要があります。

上記で紹介したデメリットをはじめとして、一般的な不動産売買に対し、親族間売買は注意すべき点が多いです。
親族間売買は個人間でも可能ですが、一度不動産や税金についての知識のあるプロの話を聞いてみてはいかがでしょうか。

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優良な不動産業者が揃っているため、不動産売却が初心者の方でなおかつ時間がとれない方には、とくにおすすめです。

不動産の親族間売買の流れ

スムーズに不動産の親族間売買を行うには、取引の流れを把握しておくことが大切です。親族間で不動産売買をする際の大まかな流れは、次の通りです。

  1. 不動産の現状を確認する
  2. 売買条件を決める
  3. 売買契約を結び、決済する

不動産売買ではさまざまな手続きが必要であり、数ヶ月程度の時間がかかることも少なくありません。そのため、スムーズに取引を完了させるには、事前の準備を念入りに行うことが大切です。売買の準備は早めに進めておきましょう。

①不動産の現状を確認する

まずは売買予定の不動産が、どのような状態にあるのかを確認します。チェックすべき項目は2つです。

チェックポイント概要
登記事項証明書の内容不動産が売却できる状態なのかを確認。特に、以下3ポイントをチェック。

  • 所有者は誰か
  • 抵当権は設定されていないか
  • 差し押さえされていないか
価格の相場所有している不動産の市場価格を調べる。
明らかに安い価格だと「みなし贈与」として贈与税がかかる。

登記事項証明書とは、法務省に登録されている土地や建物の情報を証明する証明書のことです。
法務局に行くかホームページで取得し、不動産の状態を確認しましょう。

また、いくらで不動産を売買するのか、金額を決めるためにも事前に価格調査をしておく必要があります。市場相場がどれくらいか調査して、適切な金額で売買を行いましょう。

また親族間売買では、相場よりも著しく安い金額で取引されると贈与税がかかります
税金がかかりすぎてトータルで払う金額が多くなった、ということがないよう注意しましょう。

②不動産売買の条件を決める

不動産取引では金額を決めるだけではなく、ほかにもさまざまな売買の条件を設定する必要があります。例えば引き渡した不動産に不備があった場合には、誰がどのように責任を取るのかを定めたり、契約解除となる事項を決めたりします。

また、決済日や引き渡し日なども定めておく必要があり、契約書に記載する各種内容を、まずは買主と売主で話し合って決め、双方合意の条件を探しておきましょう。

あわせて、契約に必要な書類も取り揃えましょう。

③売買契約を結び決済する

必要な書類がそろい、双方が合意できる条件を見つけられたなら、売買契約を結びます。契約書には必要事項をすべて記載しておき、調印を行うことで契約は完了です。

基本的には引き渡しの際に決済を行います。

金銭の受け渡しは現金でのやり取りだけではなく、銀行振り込みも可能です。このときに忘れずに領収書を作成し、契約金額に応じた収入印紙を貼り付けておきましょう。

親族間売買にかかる費用

親族間売買でも、かかる費用は通常の不動産売却とほとんど変わりません。
下記にかかる費用の例を表でまとめました。

不動産を売る側にかかる費用

不動産を売却する側には、下記のような費用がかかります。

費用金額説明
印紙税1000円∼6万円売買契約書の作成時
抵当権抹消費用1000円(司法書士に依頼する場合1万∼5万円)抵当権がある場合、それを抹消するための手数料
住宅ローン返済手数料5,000円~3万円売却する不動産にローンがある場合、一括返済のためにかかる手数料。
譲渡所得税所得税額= 売却益 × 30.63%不動産売却によって利益が出た際にかかる費用
住民税住民税額短期 = 売却益 × 9%不動産売却によって利益が出た際にかかる費用
契約書類発行費用300円/枚 程度書類発行時

※参照:不動産売却に必要な費用一覧!手数料の相場や税金の計算方法を解説!

注意するべき点は、親族間売却では「3000万円特別控除」が使えない点です。

譲渡所得税が高額になる場合があるため注意しましょう。

不動産を買う側にかかる費用

不動産を買う側には、物件購入費の他に下記のような費用がかかります。

費用金額説明
住宅ローン手数料金融機関による住宅ローンを利用する際にかかる費用
登記費用3~7万円不動産の登記情報を移転する際にかかる費用
手付金物件価格×5~10%
印紙税200円~10万円
不動産取得税購入価格×4%

※現在は特例で3%

不動産を取得した際にかかる税金

※参照:不動産を購入するときにかかる諸費用について|事前に確認する

親族間売買の注意点

不動産を親族間で売買する際には、注意しなければならないことがいくつかあります。

トラブルや失敗なく親族間での不動産売買を成功させるには、次のポイントを意識しておきましょう。

  • 売買契約書を必ず作成する
  • 他の相続人へ話をする
  • 専門家に依頼をする
  • ローンが通りにくい場合は分割払いを検討する

これらを頭に入れておくことで、トラブルや失敗を回避して、スムーズに親族間売買を成功させやすくなります。

売買契約書を必ず作成する

口約束だけで取引を終えてしまうと、後から条件について言った言わないでもめることがあるため、契約書の作成は重要といえます。契約書に記載すべき項目はさまざまあり、代表的なものだと次の通りです。

  • 売主と買主の氏名や住所
  • 売却価格
  • 支払いの方法
  • 決済や引き渡しの日時

これらの点に加えて、双方で話し合って追加された内容や条件などは、漏れなく契約書に記載しておきましょう。

他の相続人へ話をする

ほかの親族ともめないためにも、事前にほかの相続人にも話をしておき、不動産売買を行う旨を伝えておきましょう。相続人に黙って不動産売買をすると、後からトラブルになることも少なくありません。

取引を行う当事者だけではなく、相続人の全員と話し合いましょう。相続権を持つ人が全会一致の意見を持って取引を行うなら、トラブルは回避しやすくなります。

専門家に依頼をする

不動産売買にはさまざまな手続きがあり、専門知識が必要となることも多いです。そのため、取引において難しい手続きがある場合は、無理せず専門家に依頼して、手続きを代行してもらいましょう。

例えば住宅ローンについては金融機関に、売買の手続きについては不動産会社に、登記などの手続きは司法書士に依頼することがおすすめです。すべて個人で行うと失敗しやすく、手間もかかってしまうため、必要に応じて専門家を頼ることが大切です。

ローンが通りにくい場合は分割払いを検討する

住宅ローンの審査が通りにくい親族間売買では、無理にローンの利用を考えずに、分割払いにするという方法もあります。契約書に支払い方法を記載することで、一括ではなく分割で代金を支払うことも可能です。

ローンを利用しようとして審査に落ち、支払いに困るといった事態を避けるには、最初から分割払いを選ぶことがおすすめです。

まとめ

親族間に限らず、不動産売買は完全に個人の力だけで行うことは難しいです。そのため、必要に応じて専門家に相談したり、手続きを代行してもらったりするほうが、スムーズに取引を終えられます。

個人間で取引をすると、契約の取り決めから引き渡し後まで、さまざまなシーンでトラブルが起きる可能性があります。トラブルなく売買を成功させるためにも、難しい部分は専門家に依頼して、取引を上手に行いましょう。

記事のおさらい

親族間売買とは?一般的な不動産売買の違いは?

親族間売買とは、個人間売買の一種で、親族の間で不動産を売買することです。親族間売買では、一般の不動産売買と比べて「売却価格」「控除や特例」「住宅ローン」などの条件に違いがあります。詳しく知りたい方は親族間売買とはをご覧ください。

親族間売買のメリットは?

次の3つがメリットとして挙げられます。①名義人や連帯保証人を変更できる②購入金額を分割で支払える③相続の場合、親が生きているうちに財産分与できる詳しくは親族間売買のメリットをご覧ください。

親族間売買のデメリットは?

次の3つがデメリットとして挙げられます。①みなし贈与とされ、贈与税がかかる場合がある②各種控除が適応されない可能性がある③住宅ローンが通りにくい詳しく知りたい方は親族間売買のデメリットをご覧下さい。


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