不動産を親族間売買の重大な注意点|売買の流れとトラブル回避の方法

所有している不動産は第三者に売却するだけではなく、親族間で売買をすることも可能です。親族間売買なら、お互いに都合のよい条件をつけやすいため、よりお得な取引ができると考える人は多いですが、実際にはさまざまな注意点があります。

親族間売買だからこそ起きてしまうトラブルも多数あります。トラブルを上手に回避して取引を行うためにも、親族間売買におけるポイントを詳細まで把握しておきましょう。

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親族間売買の親族の範囲とは

まずは親族間での不動産売買において、どの範囲までを親族とみなすのか、基本的な定義を知っておくことが大切です。親族は父母や祖父母、兄弟姉妹や子ども、さらには親戚など幅広くイメージされやすい言葉です。

人によってどこまでを親族と認識しているかは異なるため、不動産売買のケースで考えるなら、民法における親族の範囲を参考にしましょう。

  • 6親等内の血族
  • 配偶者
  • 3親等内の姻族

民法では上記に該当する範囲を、親族として認めています。例えば結婚した配偶者はもちろん、配偶者の兄弟も親族としてみなすことが可能です。

さらには子どもの配偶者、つまり結婚相手や、甥っ子や姪っ子の配偶者など、幅広い範囲まで民法では親族と考えます。

不動産の親族間売買の流れ

スムーズに不動産の親族間売買を行うには、取引の流れを把握しておくことが大切です。親族間で不動産売買をする際の大まかな流れは、次の通りです。

  1. 不動産の現状を確認する
  2. 不動産の価格調査をする
  3. 不動産売買の条件を決める
  4. 必要な書類をそろえる
  5. 住宅ローンを申し込む
  6. 売買契約を結び決済する
  7. 不動産の登記を行う
  8. 確定申告をする

不動産売買ではさまざまな手続きが必要であり、数ヶ月程度の時間がかかることも少なくありません。そのため、スムーズに取引を完了させるには、事前の準備を念入りに行うことが大切です。売買の準備は早めに進めておきましょう。

不動産の現状を確認する

まずは売買予定の不動産が、どのような状態にあるのかを確認します。現状の確認でしておくべきなのは、物件の劣化具合の確認などだけではなく、登記に関する情報のチェックです。

売買予定の不動産の所有者は誰なのか、住宅ローンの担保として抵当権が設定されていないか、差し押さえになっていないかなどを、登記事項証明書で確認します。登記事項証明書は法務局で取得できるため、この書類で不動産登記における現状をチェックしておきましょう。

もし抵当権が設定されている場合は、住宅ローンを完済して先に抵当権の抹消登記の手続きをするか、売買の決済を受けてからローンを一括返済し、その後抵当権の抹消が必要です。

また、不動産の売却は原則として不動産の所有者しか行えないため、誰が登記上の所有者になっているかを確認して、その人が主導となって手続きを進めていきましょう。

不動産の価格調査をする

いくらで不動産を売買するのか、金額を決めるためにも事前に価格調査をしておく必要があります。市場相場がどれくらいか調査して、適切な金額で売買を行いましょう。

親族間売買では、市場相場よりも大幅に値段を下げて取引をする人がいますが、場合によっては贈与税がかかるため注意しなければなりません。多少値引きをしたとしても、相場の価格で売却することが大切であるため、価格調査は必ずしておきましょう。

不動産売買の条件を決める

不動産取引では金額を決めるだけではなく、ほかにもさまざまな売買の条件を設定する必要があります。例えば引き渡した不動産に不備があった場合には、誰がどのように責任を取るのかを定めたり、契約解除となる事項を決めたりします。

また、決済日や引き渡し日なども定めておく必要があり、契約書に記載する各種内容を、まずは買主と売主で話し合って決め、双方合意の条件を探しておきましょう。

必要な書類をそろえる

親族間売買であっても、不動産取引を行うならさまざまな書類も必要です。スムーズに取引を完了させるためにも、必要書類は不備なくそろえておきましょう。

売買の際に必要な書類は、取引の対象が一戸建てかマンションか、土地かによっても異なります。詳細部分は取引内容によって変わりますが、代表的な書類は共通しているため、まずは次の書類をそろえておきましょう。

  • 権利証
  • 印鑑登録証明書
  • 実印
  • 売買する不動産の評価額証明書
  • 身分証明書
  • 住民票

上記以外にも必要な書類が出てくることがあるため、不動産会社に相談しながらなにをそろえておくとよいのか確認しておきましょう。

住宅ローンを申し込む

買主側は資金状況に応じて、住宅ローンの申し込みをしましょう。自己資金だけで売買ができる場合は、住宅ローンの申し込みは必須ではありません。金融機関によってローンの商品は異なるため、複数社で比較して、自分に合ったものを選びましょう。

住宅ローンは申し込みをしてから審査となり、審査が通ってから融資が実行されます。親族間売買だと、通常よりも審査に時間がかかりやすいため、スムーズに取引を完了させるには、素早くローンの申し込みをしておくことが大切です。

売買契約を結び決済する

必要な書類がそろい、双方が合意できる条件を見つけられたなら、売買契約を結びます。契約書には必要事項をすべて記載しておき、調印を行うことで契約は完了です。

通常の不動産売買では、契約から引き渡しまで1ヶ月程度の時間がかかることが多いですが、親族間売買ならその場ですぐに引き渡しをすることも可能です。基本的には引き渡しの際に決済を行うため、このタイミングで売主はお金を受け取りましょう。

金銭の受け渡しは現金でのやり取りだけではなく、銀行振り込みも可能です。このときに忘れずに領収書を作成し、契約金額に応じた収入印紙を貼り付けておきましょう。

不動産の登記を行う

引き渡しが完了したなら、不動産の登記を行いましょう。売却する物件に抵当権が設定されている場合は、住宅ローンを完済した際に抵当権の抹消登記を行います。その後所有権の移転登記を行い、所有者が変更されると引き渡しは完了です。

売主の住所が登記簿上の住所と変更になる場合は、住所変更登記も忘れずに行いましょう。不動産登記は司法書士に依頼することが一般的です。不動産登記が終わると完了書類を受け取れるため、登記手続きができているかをチェックしておく必要があります。

確定申告をする

不動産売買を行った翌年には、売主は確定申告をする必要があります。確定申告が必須なのは売却によって利益が出ている場合であり、利益の有無は次の式で計算します。

  • 売却価格-不動産取得費-売却にかかった費用-特別控除

上記の式で計算し、プラスが出た場合は確定申告が必須です。確定申告をしていないと、無申告加算税や延滞税などが加算され、税負担が増えてしまうため注意しなければなりません。

また、売却によって損失が出ているなら確定申告は必須ではありませんが、行うことで節税できる場合があります。損失が出ている状態で確定申告をすると、マイナス分をほかの所得と損益通算し、所得税の節税が可能です。

そのため、売却によって利益が出ている場合でも、損失が発生したケースでも、基本的には翌年に売主が確定申告をすると覚えておきましょう。

親族間売買の注意点

不動産を親族間で売買する際には、注意しなければならないことがいくつかあります。注意点を把握できていないと、売買がスムーズに行えなかったり、場合によっては思わぬ出費が出たりすることもあります。注意点を理解して、賢く親族間売買を行いましょう。

親族間売買はみなし贈与とみなされることがある

親族間なら双方の取り決めによって、相場よりも大幅に値段を下げて売買することが可能です。ただし、あまりにも低い金額で売買をすると、みなし贈与と判断され贈与税がかかるケースがあるため、注意しなければなりません。

みなし贈与と判断され贈与税がかかってしまうと、安値で取引したにもかかわらず、結果的に高いコストがかかってしまうことがあります。贈与とみなされないためには、相場価格を正しく理解し、適正金額で取引をすることが大切です。

住宅ローンの審査に通らないことがある

住宅ローンで受けた融資を別の用途で使用したり、返済能力が低いにもかかわらずローンの申し込みをしたりするなど、さまざまな問題があることから親族間売買では審査が厳しくなりやすいです。

そのため、住宅ローンの申し込みをしても審査で落ちるケースも多く、この点には注意が必要です。親族間での取引では、審査に落ちた場合はどのように対処するのか、万が一の事態も考えて売買に臨む必要があります。

住宅ローン控除が適用されない可能性がある

住宅ローンを組むと、毎年末の残高に応じて住宅ローン控除が受けられます。しかし、同一生計の人同士で売買をした場合は、控除の適用対象外となるため注意しなければなりません。

親族間売買でも、同一の生計ではない場合は、住宅ローン控除が適用できます。控除を利用したい場合は、同一生計ではないかを確認、あるいは生計を別にする必要があることは覚えておきましょう。

親族間でトラブルに発展する恐れがある

親族間だからといって契約書なしで取引をすると、後からトラブルに発展するリスクがあります。そのため、親族間でも契約内容はきちんと書面に起こし、売買後にトラブルが起きないように対処しておくことが大切です。

また、当事者同士だけではなく、ほかの親族とトラブルになることもあります。親族間で売買をする際には、ほかの親族も不動産の購入や売却を希望していないか確認が必要であり、取引をする当事者以外からも意見をもらっておくようにしましょう。

税金の特例が適用されない

同一生計で取引をする場合は、税金の特例が適用されないため、注意しなければなりません。例えば不動産売却では、利益を3,000万円まで控除できる3,000万円の特別控除がありますが、同一生計の場合は適用不可となります。

税金の特例は売主に関する問題であり、これが利用できないと売却後の税負担が大きくなってしまう可能性があります。売買をするなら事前に特例や特別控除の適用が可能かを調べておき、最終的にどれくらいの税金がかかるのかをシミュレーションしておくことが大切です。

親族間売買を行うためのポイント

トラブルや失敗なく親族間での不動産売買を成功させるには、次のポイントを意識しておきましょう。

  • 親族間売買では適正価格で売買する
  • 売買契約書を必ず作成する
  • 他の相続人へ話をする
  • 専門家に依頼をする
  • ローンが通りにくい場合は分割払いを検討する

これらを頭に入れておくことで、トラブルや失敗を回避して、スムーズに親族間売買を成功させやすくなります。

親族間売買では適正価格で売買する

みなし贈与と判断されないよう適正価格で取引するには相場の確認が必要です。不動産売買の相場を調べる方法としては、次のものがあげられます。

  • 国税庁の路線価で調べる
  • 不動産鑑定士に鑑定を依頼する
  • 不動産会社に査定を依頼する
  • 一括査定サイトを利用する

上記の中でも特におすすめなのは、一括査定サイトの利用です。一括査定サイトなら、物件情報を登録すると、複数社から査定を受けられるため、その金額を確認することで相場価格を判断できます。

すまいステップなら、2~3分程度の情報の入力で、複数社から無料で査定を受けられます。全国幅広いエリアに対応しているため、不動産売買を検討しているなら一度利用してみるとよいでしょう。

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売買契約書を必ず作成する

口約束だけで取引を終えてしまうと、後から条件について言った言わないでもめることがあるため、契約書の作成は重要といえます。契約書に記載すべき項目はさまざまあり、代表的なものだと次の通りです。

  • 売主と買主の氏名や住所
  • 売却価格
  • 支払いの方法
  • 決済や引き渡しの日時

これらの点に加えて、双方で話し合って追加された内容や条件などは、漏れなく契約書に記載しておきましょう。

他の相続人へ話をする

ほかの親族ともめないためにも、事前にほかの相続人にも話をしておき、不動産売買を行う旨を伝えておきましょう。相続人に黙って不動産売買をすると、後からトラブルになることも少なくありません。

取引を行う当事者だけではなく、相続人の全員と話し合いましょう。相続権を持つ人が全会一致の意見を持って取引を行うなら、トラブルは回避しやすくなります。

専門家に依頼をする

不動産売買にはさまざまな手続きがあり、専門知識が必要となることも多いです。そのため、取引において難しい手続きがある場合は、無理せず専門家に依頼して、手続きを代行してもらいましょう。

例えば住宅ローンについては金融機関に、売買の手続きについては不動産会社に、登記などの手続きは司法書士に依頼することがおすすめです。すべて個人で行うと失敗しやすく、手間もかかってしまうため、必要に応じて専門家を頼ることが大切です。

ローンが通りにくい場合は分割払いを検討する

住宅ローンの審査が通りにくい親族間売買では、無理にローンの利用を考えずに、分割払いにするという方法もあります。契約書に支払い方法を記載することで、一括ではなく分割で代金を支払うことも可能です。

ローンを利用しようとして審査に落ち、支払いに困るといった事態を避けるには、最初から分割払いを選ぶことがおすすめです。

専門家に手伝ってもらうのがスムーズに進む

親族間に限らず、不動産売買は完全に個人の力だけで行うことは難しいです。そのため、必要に応じて専門家に相談したり、手続きを代行してもらったりするほうが、スムーズに取引を終えられます。

個人間で取引をすると、契約の取り決めから引き渡し後まで、さまざまなシーンでトラブルが起きる可能性があります。トラブルなく売買を成功させるためにも、難しい部分は専門家に依頼して、取引を上手に行いましょう。


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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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