所有している不動産は第三者に売却するだけではなく、親族間で売買をすることも可能です。親族間売買なら、お互いに都合のよい条件をつけやすいため、よりお得な取引ができると考える人は多いですが、実際にはさまざまな注意点があります。
親族間売買だからこそ起きてしまうトラブルも多数あります。トラブルを上手に回避して取引を行うためにも、親族間売買におけるポイントを詳細まで把握しておきましょう。
親族間売買とは
親族間売買とは、個人間売買の一種で、親族の間で不動産を売買することです。
「親族」の範囲は？
「親族間売買」における「親族」は、民法で定義される戸籍上の親族と税務署の捉える親族の範囲にはやや違いがあるといわれますが、税務署は明確な範囲を定めてはいません。
民法上の親族の範囲は、6親等以内の血族、配偶者、3親等以内の姻族となります。一方、税務署は不動産の親族間売買で確認したいことは、「みなし贈与」が発生しているかいないかです。そのため、親族間売買に関しては、相続人に該当する親族がその範囲と考えらえます。
不動産の売買に適用される税務上の特例を受けたい場合は、特例の定める親族であるか否かに注意が必要になります。また、親族間での売買といえども、将来トラブルが発生しないように契約書は必ず作りましょう。
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親族間売買のメリット・デメリット
この章では親族間売買のメリット・デメリットについて考えていきます。
親族間売買のメリット
親族間売買のメリットは3つあります。
- 安心して売買できる
- 支払いや引渡しなどの条件を柔軟にできる
- 相続対策としても活用できる
①不動産を親族に引き継ぐことができる
親族間売買の一番のメリットは、親族に大切な不動産を引き継ぐことができる点でしょう。
特に長い間住んできた家には愛着があるものです。所有者である親が高齢になり、家の手入れが大変、介護施設などへ入所するといった理由で、家の売却を考えるものの、愛着もありすんなりと売却を決断できないこともよくあります。
そうしたとき、子供や兄弟など親族への売却であれば、愛着のある家が他人のものとなるのではないため、売却する意思も固めやすいものです。
一方、譲り受ける親族も購入する家のことをよく知っているため、購入しやすいと言えます。
②支払いや引渡しなどの条件を柔軟にできる
通常の不動産売買では、契約時に手付金を支払い、決済時に不動産の残代金を一括して支払うのが一般的です。
しかし、親族間売買の場合、売る側の住宅ローンの支払いが終わっているか、手持ち資金で完済できる状況であれば、売主と買主が相談して、買主の代金の支払いを分割払いとすることが可能です。
ただし、この場合は分割払いする元金に対して利息を取らないと利息分が「みなし贈与」と看做されます。そのため支払いを分割払いとする場合は、必ず分割払いの契約書を取り交わし、利息も決めて支払うようにしましょう。
また、親族間での取引となるため、名義の移転は契約に従って所定の日に行うとしても、鍵の引き渡しや引越しなどは先にすることも、ゆっくりとすることもできます。
③相続対策としても活用できる
相続が発生する前に親族間売買を行っておくことで、相続の揉め事を避けることができます。
親が亡くなってから親の資産を相続することはできますが、この場合、遺言があっても相続をめぐって親族間でトラブルが起こる場合があります。現金などの金融資産と違って、特に不動産は単純な分割が難しいため揉め事が起こりやすいものです。
不動産を相続する場合は、不動産を売却して現金化し、それを分割するか、不動産の名義を相続人で共有するのが一般的です。ところが、そもそも売却することを巡って揉めてしまったり、金銭の分配や共有持分を巡ってもトラブルとなることがあります。
親族間売買は親の存命中に行うことができ、しかも適正な価格で買い取るというのであれば、他の相続人も納得する可能性が高くなります。
親族間売買のデメリット
一方、親族間売買のデメリットは4つあります。
- 「みなし贈与」を疑われやすい
- 税務上の特例が適用されない可能性がある
- 住宅ローンが利用しにくい
- 個人間売買としてしまうとトラブルが起きやすい
以下で詳しく見ていきましょう。
①「みなし贈与」と疑われやすい
親族だから「安い金額で不動産を売買しても問題ないのではないか」と考えている人も少なくないかもしれません。
しかし、親族間売買は相続対策として悪用されることを懸念して、税務署から「みなし贈与」を疑われやすいものです。特に売買金額について細心の注意が必要になります。あまりにも安い金額で売買してしまい、「みなし贈与」と判断されると、高額な税金（贈与税）を支払わなければならなくなります。
「みなし贈与」の詳細と対策方法は次章で解説しています。
②税務上の各種特別控除が適用されない可能性がある
不動産の売買では、さまざまな税務上の恩恵があり、特例や控除を受けることができます。
しかし、親族間売買では、特別控除の適用対象外となるケースがあるため注意しなければなりません。
親族間売買でも、例えば親名義の家をその子である娘の配偶者である夫が購入するなどの場合には、売主である親は「居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除」の適用対象になります。
税務上の特別控除を利用したい場合は、不動産会社の担当者や税理士、税務署などに相談してみましょう。
③住宅ローンが利用しにくい
住宅ローンを利用して借りた融資を事業資金など別の用途で使用する恐れがあることや個人間売買により重要事項説明書がなかったり、売買契約書など提出書類に不備があるなど、さまざまな問題が発生する可能性が高いことから親族間売買では融資の審査が厳しくなります。
そのため、住宅ローンの申し込みをしても審査で落ちるケースも多く、そもそも親族間売買では融資を受け付けていない金融機関も多くなっています。親族間売買では、融資が利用できない場合も想定して売買を考える必要があります。
上記で紹介したデメリットをはじめとして、一般的な不動産売買に比べて親族間売買は注意すべき点が多くなっています。
親族間売買は、個人間でも可能ですが、一度不動産売買や税金に詳しい不動産のプロの話を聞いてみてはいかがでしょうか。
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親族間売買で特に気を付けたい「みなし贈与」とは？
親族間で不動産を売買する際に、特に注意すべきなのが「みなし贈与」という概念です。これは、表面上は売買の形を取っていても、実質的には贈与と同じだと税務署が判断するケースのことを指します。
みなし贈与に該当してしまうと、追加で贈与税を課されてしまうため、該当しないために注意・対策が必要です。
ここでは、みなし贈与について詳しく解説し、その対策方法についても触れていきます。
税務署から贈与とみなされること
みなし贈与とは、形式的には売買契約を結んでいても、実質的に贈与と同じ効果がある取引を税務署が贈与とみなすことです。特に親族間での不動産取引では、この「みなし贈与」に該当しないよう注意が必要です。
税務署がみなし贈与と判断する主な理由としては、著しく低い価格での売買、売買の形式を取りながら実際には代金の支払いが行われていない場合などが挙げられます。特に親族間の取引では、「家族だから」という理由で適正価格よりも安く売却してしまうケースが多く見られます。しかし、これが税務署の目に留まると、みなし贈与として扱われる可能性が高くなります。
例えば、市場価値が3,000万円の不動産を1,000万円で親から子に売却したような場合、税務署は「実質的に2,000万円分を贈与したのではないか」と判断する可能性があります。このように、親族間での不動産売買では、取引価格の妥当性が重要なポイントとなります。
著しく低い価格で売買すると該当する
みなし贈与に該当するかどうかの判断基準として最も重要なのが、売買価格が適正かどうかという点です。では、どの程度の価格であれば「著しく低い」と判断されるのでしょうか。
一般的には、不動産の時価（市場価格）の70~80%未満で取引された場合に、みなし贈与の対象となる可能性が高いとされています。例えば、市場価格が1,000万円の不動産を700万円未満で売買した場合や、市場価格が5,000万円の不動産を3,500万円未満で売買した場合などが該当します。
ただし、この70~80%という数字は絶対的なものではありません。個々の取引の背景や状況によっては、70%以上でもみなし贈与と判断されたり、逆に70%未満でもみなし贈与と判断されない場合もあります。
みなし贈与に該当すると贈与税が課税されてしまう
みなし贈与に該当すると判断された場合、売買価格と時価との差額分に対して贈与税が課税されます。
贈与税の税率は、贈与財産の価額に応じて10%から55%まで段階的に上昇します。例えば、市場価格が3,000万円の不動産を1,000万円で親から子に売却した場合、差額の2,000万円が贈与とみなされます。この場合、贈与税は約750万円（2,000万円 × 50% – 250万円＝750万円）となります。
このように、みなし贈与に該当すると、予想外の高額な税金を支払わなければならなくなる可能性があります。特に不動産のような高額資産の場合、その影響は非常に大きくなってしまいます。
みなし贈与を避ける方法はある？
前述の通り、「どのくらい安く売買したらみなし贈与に該当するのか」という明確な基準はありません。そのため、売買価格を時価の70~80%ギリギリに設定することは避けましょう。
みなし贈与を最も確実に避ける方法は、不動産会社や不動産鑑定士に査定してもらったうえで、適正価格で売買することです。不動産会社や不動産鑑定士は、専門的な知識と経験に基づいて、対象不動産の適正な市場価値を算出します。この鑑定評価額を基に売買価格を決定すれば、税務署からみなし贈与と判断される可能性を大幅に低減できます。
また、段階的な贈与と売買の組み合わせも効果的な方法です。例えば、毎年贈与税の基礎控除額（110万円）を上限に贈与を行いながら、残りの金額を適正価格で売買するという方法があります。これにより、贈与税を最小限に抑えつつ、長期的に資産を移転することができます。
さらに、特例制度の活用も検討に値します。「相続時精算課税制度」を利用すれば、親から子への贈与について、2,500万円までは贈与税が非課税となります（ただし、将来の相続税の計算時に加算されます）。また、「住宅取得資金の贈与税の非課税制度」を利用すれば、一定の条件下で最大1,000万円までの贈与が非課税となります。
最後に、取引の根拠を明確化することも重要です。売買価格が市場価格より低い場合、その理由を明確に説明できるようにしておきましょう。例えば、不動産の状態（老朽化や修繕の必要性など）、立地条件の変化、市場の状況などを具体的に示す資料を用意しておくと良いでしょう。取引価格の妥当性を示す証拠を用意しておくことで、税務調査の際にも適切に対応することができます。
いずれの方法を選択する場合も、専門家（税理士や不動産鑑定士）に相談することを強くおすすめします。親族間の不動産取引は複雑で、税務上のリスクも高いため、専門家のアドバイスを受けながら慎重に進めることが、将来のトラブルを防ぐ最善の方法です。適切な準備と対策を行うことで、親族間での円滑な資産移転を実現し、不要な税負担を避けることができるでしょう。
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不動産の親族間売買の流れ
不動産の親族間売買をスムーズに行うには、取引の流れを把握しておくことも大切です。
親族間で不動産売買をする際の大まかな流れは、次の通りです。
- 不動産の現状を確認する
- 売買条件を決める
- 売買契約を結び、決済・引渡しする
不動産売買ではさまざまな準備と手続きが必要で、慣れない人が行うと数ヶ月程度の時間がかかることもあります。
そのため、スムーズに取引を完了させるには、事前の準備を念入りに行うことが大切です。
売買の準備は早めに進めておきましょう。
①不動産の現状を確認する
まずは売買する不動産が、どのような状態にあるのかを確認します。
一般的な不動産売買と比べて、親族間で売買する場合には、不動産のこと売主・買主双方がよく知っている不動産であることを前提します。
その場合チェックすべきポイントは大きく分けて2つです。
ただし、親族間であっても売主買主ともに不動産のことがよくわからない場合は、プロである不動産会社に依頼した方がいいでしょう。
プロに依頼することで、費用はかかりますが、細かく、正確に不動産のことを調べてもらうことができ、売買そのものに問題が起こりにくいので、後のトラブルが発生しにくくなります。
| チェックポイント | 内容 |
|---|---|
| 登記事項証明書の内容 | 不動産の権利について確認。特に、以下3ポイントをチェック。
|
| 価格の相場 |
|
登記事項証明書とは、法務局にある登記簿に登録されている土地や建物の情報を証明する証明書のことです。いわゆる「登記簿謄本」のことです。
登記事項証明書は法務局に行くかホームページで取得し、不動産の権利について確認しましょう。
また、いくらで不動産を売買するのか、金額を決めるためにも事前に相場を調べておく必要があります。相場価格と比較して、適切な金額で売買を行いましょう。
繰り返しになりますが、相場よりも著しく低い金額で取引されると贈与税がかかります。
贈与税は税金が高額になる傾向がありますので、売買後に税金が支払えなくなった、ということがないよう注意しましょう。
②不動産売買の条件を決める
不動産の売買では、取引にあたって不動産の売買金額を決めるだけではなく、ほかにもさまざまな売買の条件を設定する必要があります。
例えば、引き渡した不動産に不備があった場合には、通常の取引では一定期間内の不備であれば売主の責任となりますが、特に親族間売買では誰がどのように責任を取るのかを定めた方がいいでしょう。
その他、親族間であっても、引き渡しの時期や税金など清算する金銭、契約解除となる事項などを決める必要があります。
また、特に、ローンを利用できる場合には、決済・引渡しの日を定めておく必要があります。
最新の法令に則って作成された不動産売買契約のひな型となるものが市販されています。
個人間で売買する場合には、そうした書面を活用するといいでしょう。
当たり前のことですが、契約書に記載する内容は、買主と売主で話し合って双方合意できる条件としておきましょう。
引き渡し時に不動産の名義変更（所有権移転登記）のために必要な書類も揃えるようにしましょう。
③売買契約を結び決済する
必要な書類も揃え、双方が売買条件に合意できたら、売買契約を結びます。契約書には必要事項をすべて記載しておき、調印を行うことで契約は完了です。
また、ローンを利用しない親族間売買では、契約と同時に決済・引き渡しを行うことが多いようです。
決済とは、売買代金や清算金など金銭授受を行うこと、引渡しは鍵の引渡しという物理的な意味もありますが、所有権を移転し、名義を変更する意味でもあります。
決済後は、必要書類を揃えて、名義変更（所有権移転登記）を同日に行います。
登記自体は後日でも大丈夫ですが、ローンを利用する場合は必ず同日に行わなければなりません。
なお、登記の申請も専門的なことが多く、手続きに必要な書類の準備や申請手続きそのものも大変な場合があります。
登記申請については専門家である司法書士に依頼することをおすすめします。
なお、ローンが利用できる場合には、契約後に必要な書類を提出して、金融機関の審査を受けることになりますので、契約と決済・引渡しは別の日程になります。
決済し、金銭授受が行われたら、忘れずに領収書などを作成し、後日税務署からのお尋ねなどがあったときにきちんと証拠となる書面を残しておきましょう。
できれば、代金などは銀行振り込みで支払い、客観的に資金の移動があったことを示せるようにしておいた方がいいでしょう。
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親族間売買にかかる費用
親族間売買でも、かかる費用は通常の不動産売却とほとんど変わりません。
下記にかかる費用の例を表でまとめました。
不動産を売る側にかかる費用
不動産を売却する側には、下記のような費用がかかります。
| 費用 | 金額 | 説明 |
|---|---|---|
| 印紙税 | 売買金額に応じる 売買金額1000万円なら5000円など | 売買契約書の作成時 |
| 抵当権抹消費用 | 抹消登記申請時の登録免許税は不動産1件につき1000円 その他必要書類の取得費などの諸経費 （司法書士に依頼する場合は報酬も含めて1万～3万円程度） | 抵当権が設定されている場合、抵当権を登記簿から抹消するための費用 |
| 住宅ローンの一括返済手数料 | 住宅ローンの一括返済手数料 | 住宅ローンの一括返済手数料 |
| 譲渡所得税 | 売却した不動産の所有期間や種類、売却益の金額などで異なります。 | 不動産売却によって売却益が出た際にかかる税金 |
| 各種証明書などの発行費用 | 住民票300円/枚 程度 登記事項証明書480円～600円/部など | 住民票300円/枚 程度 登記事項証明書480円～600円/部など |
※参照：不動産売却に必要な費用一覧！手数料の相場や税金の計算方法を解説！
親族間売買では、要件によっては特例が適用できず、譲渡所得税が高額になる場合があるので、注意しましょう。
以下の費用シミュレーターを使って、あなたの不動産を売ったときにかかる費用を算出してみましょう！
「売却価格」「購入価格」「物件の所有期間」「現在住宅として住んでいるか」をそれぞれ入力し、「費用を算出する」ボタンを押すと、売却時にかかる費用が自動で算出されます。
※購入価格が分からない場合は空欄で大丈夫です。
費用の内訳も表示されますので、まずはどんな費用がいくらかかるのかを把握しておきましょう。
不動産を購入する側にかかる費用
不動産を購入する側には、物件購入費の他に下記のような費用がかかります。
| 費用 | 金額 | 説明 |
|---|---|---|
| 住宅ローン手数料 | 金融機関による | 住宅ローンを利用する際にかかる費用 |
| 登記費用 | 所有権移転登記 抵当権設定登記 ※金額は、登記の種類で異なり、不動産価格（固定資産税評価額）や融資金額によっても異なる | 不動産所有者名義を変更（所有権移転）登記とローンの担保として抵当権を設定する（抵当権設定）登記する際にかかる登記費用 |
| 印紙税 | １）売買金額に応じる 売買金額1000万円なら5000円など ２）融資金額に応じる 融資金額1000万円なら10000円など200円～10万円 １） 売買契約時 | １） 売買契約時 ２）金銭消費貸借契約時 |
| 不動産取得税 | 取得した不動産の価格（課税標準額）×税率 ※不動産種類や用途で異なる。 本則税率：3%、4% | 不動産を取得した際にかかる税金 取得後に支払う |
※参照：不動産を購入するときにかかる諸費用について｜事前に確認する
親族間売買を上手に行うには
不動産を親族間で売買を上手に行うには、意識しておくポイントがいくつかあります。
トラブルや失敗なく親族間での不動産売買を成功させるには、次のポイントを意識しておきましょう。
- 売買契約書を必ず作成する
- 他の相続人と相談する
- 専門家に依頼する
- ローンが利用できない場合は分割払いを検討する
これらを頭に入れておくことで、トラブルや失敗を回避して、スムーズに親族間売買を成功させやすくなります。
売買契約書を必ず作成する
不動産売買などの取引を口約束だけで取引するのはあらゆるトラブルの元です。
また、「みなし贈与」だけでなく、さまざまな税務上の対策としてもあらゆるものを書面化して保存しておく必要があります。
不動産の売買に限らず、大きな金銭の動くものは必ず契約書を作成しておかなければいけません。
不動産の売買契約書については、記載しておかなければならない事項がたくさんあります。
はじめから作成することは難しいので、専門である不動産会社に作成を依頼するか、最新の法令に則った市販の契約書を使用するようにしましょう。
他の相続人へ話をする
ほかの親族ともめないためにも、事前にほかの相続人にも話をしておき、不動産売買を行う旨を伝えておきましょう。相続人に黙って不動産売買をすると、後からトラブルになることも少なくありません。
取引を行う当事者だけではなく、相続人の全員と話し合いましょう。相続権を持つ人が全会一致の意見を持って取引を行うなら、トラブルは回避しやすくなります。
専門家に依頼する
不動産売買にはさまざまな準備と手続きがあり、専門知識が必要となる部分も多くなります。
そのため、売買の取引において難しい手続きの部分は、無理せず専門家に依頼して、手続きを代行してもらいましょう。
例えば、売買の準備や手続きの手配については不動産会社に、登記の手続きは司法書士に依頼することがおすすめします。
すべて個人で行うことも可能ですが、失敗しやすく、手間もかかってしまうため、必要に応じて専門家を頼ることが大切です。
ローンが通りにくい場合は分割払いを検討する
住宅ローンを利用しにくい親族間売買では、無理にローンの利用を考えずに、買主の売主への代金の支払いを分割払いにするという方法もあります。
契約書に支払い方法を記載することで、一括ではなく分割で代金を支払うことも可能です。
ただし、贈与税が課税される可能性があるので、分割払いとする場合には、利息も支払うものとするようにしてください。
ローンの利用を前提とするよりも売買の成立を重視するなら、最初から分割払いを検討するといいかもしれません。
まとめ
親族間に限らず、不動産売買は完全に個人の力だけで行うことは難しいです。そのため、必要に応じて専門家に相談したり、手続きを代行してもらったりするほうが、スムーズに取引を終えられます。
個人間で取引をすると、契約の取り決めから引き渡し後まで、さまざまなシーンでトラブルが起きる可能性があります。トラブルなく売買を成功させるためにも、難しい部分は専門家に依頼して、取引を上手に行いましょう。
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記事のおさらい
親族間売買とは？一般的な不動産売買の違いは？
親族間売買とは、個人間売買の一種で、親族の間で不動産を売買することです。親族間売買では、一般の不動産売買と比べて「売却価格」「控除や特例」「住宅ローン」などの条件に違いがあります。詳しく知りたい方は親族間売買とはをご覧ください。
親族間売買のメリットは？
次の3つがメリットとして挙げられます。①名義人や連帯保証人を変更できる②購入金額を分割で支払える③相続の場合、親が生きているうちに財産分与できる詳しくは親族間売買のメリットをご覧ください。
親族間売買のデメリットは？
次の3つがデメリットとして挙げられます。①みなし贈与とされ、贈与税がかかる場合がある②各種控除が適応されない可能性がある③住宅ローンが通りにくい詳しく知りたい方は親族間売買のデメリットをご覧下さい。
