【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

【自分で家を売る方法】注意するべきトラブルと売却の流れを解説

  • 更新日:2024年1月12日
監修畑中 学
不動産に関わる相続や債務問題のトラブルシューティングを得意とし、その真摯な取り組みがNHK、読売新聞、日本経済新聞などで紹介されている。武蔵野不動産相談室株式会社代表取締役。
【保有資格】宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター、マンション管理士、管理業務主任者
【URL】武蔵野不動相談室株式会社
【自分で家を売る方法】注意するべきトラブルと売却の流れを解説

「自分で家を売りたい!」

「トラブルなく自分で家を売るにはどうすればいい?」

知り合いに家を売却するケースなど、不動産会社を挟まずに自分で家を売ろうと考える方は少なくありません。

不動産会社などを挟まず自分で家を売ることは「個人売買」と呼ばれており、特別な資格のない一般の人でも個人売買を行えます

しかし、不動産売却は一生に何度もあることではないため、法律などの知識がなく不安に思うのではないでしょうか。

そこで、この記事では自分で家を売る方法を分かりやすく解説します。記事をよく読んでトラブルなく家を売りましょう!

もくじ

自分で家を売っても大丈夫?

先述の通り、特別な資格のない一般の方でも自分で家を売ることは可能です。

しかし、基本的に自分で家を売ることはおすすめできません。

不動産取引の知見が豊富な不動産会社によるサポートを受けたほうが、トラブルなく家を高く・確実に売りやすくなるからです。

この章では、自分で家を売るメリット・デメリットを詳しく紹介します。

自分で家を売るメリット

自分で家を売るメリットは下記の4つです。

  1. 引き渡し日や売却価格などの取引条件を柔軟に決められる
  2. 自分のタイミングで家の売却を進められる
  3. 仲介手数料を払わなくてよい
  4. 周囲にバレずに家を売れる

それぞれ詳しく見ていきましょう。

メリット①:引き渡し日や売却価格などの取引条件を柔軟に決められる

自分で家を売る場合、価格を自分で設定できます。

個人間売買では、売主(あなた)と買主の間で売却価格を交渉し、双方が合意した価格で家が売買されます。

しかし、著しく低い売却価格を設定すると「みなし贈与」として贈与税が課税されてしまうこともあります。

過去の判例では、通常の相場の8割以下の取引で「みなし贈与」とされています。

知り合いに格安で家を売ろうと計画している方は注意しましょう。

親族間売買とは?通常の不動産売買との違いや税金を解説します

メリット②:自分のタイミングで家の売却を進められる

自分のタイミングで家の売却を進められる点も、個人間売買のメリットと言えます。

不動産会社に仲介を依頼した場合、不動産会社の営業時間や紹介された購入希望者の都合に合わせて売却活動をしなければなりません。

特に、購入希望者に室内の状態を見学してもらう内覧」は時間も手間もかかり、買主が見つかるまで毎週末が内覧で埋まるようなこともあるため負担に感じる方も多いです。

知り合いに家を売るケースでは内覧が不要なケースもあるなど、比較的緩やかな条件で売却活動が行われるので自分のペースで売却を進めらます。

メリット③:仲介手数料を払わなくて良い

個人売買では、仲介手数料がかかりません

個人売買では不動産会社などを挟まず直接買主と売買契約を結ぶためです。

一方で、不動産会社に仲介を依頼する場合は売却価格に応じた仲介手数料がかかります。

仲介手数料は最大で、売却価格の3%+6万円+消費税がかかります。

例えば3,100万円で家を売却したとすると、仲介手数料は99万円(税抜き)かかる計算です。

自分で家を売れば仲介手数料がかからないため、その分売却代金から売却費用を差し引いた手取り額が大きくなる点がメリットと言えます。

メリット④:周囲にバレずに家を売れる

個人間売買で家を売れば、周囲にバレずに家を売ることができます。

個人間売買で家を売るとsuumoやホームズなどのポータルサイトやレインズなどのサイトに、物件情報を掲載しなくて良いためです。

不動産会社に仲介を依頼する場合は、広く一般の購入希望者に物件が売り出し中である旨を知ってもらう必要があります。そのため、不動産ポータルサイトに掲載されたりチラシを近隣の地域に配ったりなど大々的に周知されます。

しかし、さまざまな事情で「家を売ることを周囲にバレずに売却したい」という方もいらっしゃるかもしれません。

周囲に内密に家を売りたい場合は、個人で買主を見つけて自分で家を売ることをおすすめします。

自分で家を売るデメリット

自分で家を売るデメリットを5つ紹介します。

  •  買主が見つかりづらく、高く売りづらい
  • 売買契約書を自分で作る必要がある
  • 専門家による不動産調査がない分、トラブルになり易い
  • 契約不適合責任などトラブルへの対応が難しい
  • 買主がローンを組みにくい

 買主が見つかりづらく、高く売りづらい

自分で家を売ると、買主を見つけにくいというデメリットがあります。

不動産会社に仲介を依頼する場合は不動産会社がSUUMOやホームズなどのポータルサイトへの掲載を行ってくれますが、個人で家を売る場合は原則SUUMO・ホームズへの掲載はできません。

個人で家を売ると大々的な広告が打てないため、買主が見つかりにくく家が売れ残りやすい上に、高く売れづらいというデメリットがあります。

家を高く・確実に売りたいなら不動産会社に仲介を依頼することをお勧めします。

不動産会社に仲介を依頼するか決めるためにも、まずは家がいくらで売れるのか査定を受けてみましょう。すまいステップでは不動産売却の経験豊富な担当者があなたの家を査定します。

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売買契約書を自分で作る必要がある

自分で家を売る場合、売買契約書を自分で作らなくてはいけません

不動産会社に仲介を依頼するなら不動産会社が家の売買契約書を作成してくれますが、個人間売買で家を売る場合は自分で契約書を作る必要があります。

また、買主がローンを利用する場合に売買契約書と重要事項説明書を金融機関から提出を求められることが多いです。しかし、重要事項説明書は宅建業の免許を保有している宅建業者しか行うことができませんので対応できません。

加えて、売買契約書や重要事項説明書の内容に不備があるとトラブルに発展する可能性が高いため、費用をかけてでも売買契約書や重要事項説明書の作成には不動産会社に依頼することをおすすめします。

専門家による不動産調査がない分、トラブルになり易い

個人間売買では、所有権移転登記抵当権抹消登記などを行ってくれる司法書士を自分で手配しなければなりません。

不動産を売却すると、所有者を変更したり金融機関がその物件に設定している抵当権(※)を外す「登記手続き」が必要です。

登記手続きは自分でも行うことができますが、専門用語も多く、書類の作成などに手間暇がかかります。トラブルを避けるためにはなら司法書士に依頼した方が安心です。

なお、抵当権抹消登記は金融機関が絡みますので個人で行うにはハードルが高いと言えます。

不動産会社に仲介を依頼する場合は不動産会社が司法書士を手配してくれますが、個人間売買では自分で司法書士を探す必要があります。

抵当権とは

抵当権とは、住宅ローンなどを利用して不動産を購入する際に金融機関がその不動産に設定する権利のことです。抵当権を設定すると、ローンの支払いが滞った場合に、金融機関は優先してその不動産を差し押さえることができます。抵当権がついたまま家を売却するとトラブルの原因になるため、原則抵当権を外してから家を売却します。

契約不適合責任などトラブルへの対応が難しい

自分で家を売った場合、契約不適合責任などトラブルへの対応が難しいというデメリットがあります。

家を売った後に予期せぬトラブルに見舞われ、補修費用などを請求されたり買主との人間関係が悪化したりする可能性があります。

契約不適合責任とは、売主が書面で説明した内容と異なった場合に、買主に対して補修費用契約解除を認める民法上の責任のことです。

たとえば、雨漏りやシロアリ被害などの欠陥が見つかった場合に、それを書面で説明していなければ売主は買主に補修費用等を負担しなければいけません。

不動産会社に仲介を依頼する場合は、不動産会社が間に入ってトラブルの解決のために動いてくれます。

しかし、個人間売買では自分で対応をしなければならず、信頼が失われている状態での対応なので大きなトラブルに発展しやすいのも特徴です。注意しましょう。

買主がローンを組みにくい

買主が個人間売買で家を買うと、金融機関のローン審査が通りにくくなります

その理由は不動産会社(宅建業者)が不動産調査をした結果である重要事項説明書がないからで、不動産が権利や法令上の制限などでどのような品質や状態なのかが分からないからです。

なお、重要事項説明書が作成できるのは宅建業者のみで個人では当然作成ができません。

また、個人間売買では売主と買主が共謀して不正にローンを借り入れる可能性も考えられるため、金融機関は融資に慎重になります

そのため、ローンを組んで家を売買したいなら、個人間売買を避けたほうが良いでしょう。

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自分で家を売ってもいいケース

すまリス
自分で家を売ることは面倒だし、様々なリスクが伴うんだね…。
繰り返しますが、家を売るためには不動産会社からサポートを受けることをおすすすめします。
しかし、下記の条件に当てはまる場合は個人間売買を検討しても良いでしょう。
  • 知り合いに現金で家を売る
  • 買主もトラブルがあるリスクを理解できている

知り合いに現金で家を売る

知り合いに家を売る場合は、個人売買を検討してもいいでしょう。

個人売買には買主が見つかりにくいというデメリットがありますが、買主と話がついているのであれば広告など大々的な集客活動は不要なためです。

また、売主・買主双方にとって下記の点がメリットになりえます。

  • 仲介手数料がかからない
  • 周囲に知られることなく家の売買ができる

加えて、個人売買では金融機関が融資に慎重になるため、ローンを借りずに現金で家を売買する必要があります。

上述したデメリットを許容できる場合は個人間での取引を検討してみると良いでしょう。

売主と買主に一定の不動産知識があり、リスクも対応できる

個人の間で家の売り買いをするリスクを、売主だけでなく買主も理解できている点も重要です。

知り合いに家を売る場合でも、売買取引でトラブルに発展するとその後の人間関係にも支障が出るおそれがあるからです。

また、口頭だけでリスクや取引の条件を説明するだけでなく必ず書面としても残しておくことも重要です。

トラブルが起こった際に間に入ってくれる第三者がいない点にくれぐれも留意しましょう。

自分で家を売る流れ

自分で家を売る流れは6つのステップに分かれます。

  1. 家の相場を調べる
  2. 必要書類を準備する
  3. 必要に応じて売却活動をする
  4. 売却価格や売買条件の交渉をする
  5. 売買契約書を作成する
  6. 登記情報を変更し家を引き渡す

それぞれのステップについて詳しく見ていきましょう。

Step①:家の相場を調べる

自分で家を売るために、まずは家の相場を調べましょう。

家をなるべく高く・早く売るためには売主が相場感覚を身につけておくことが重要です。

知り合いに売る場合でも、相場よりも著しく低い価格で家を売るとみなし贈与として贈与税が課税されてしまうので、必ず相場を調べておきましょう。

すまいステップの「戸建て売却相場データベース」では、あなたの家のエリアの相場や過去の売却実績を調べられるためご活用ください。

Step②:必要書類を準備する

不動産を売却するためには、不動産の現状などを示す書類が必要です。

必要書類は契約内容や登記変更の内容によって違いますが、例えば以下のようなものです。

▼個人間売買での必要書類の一例

書類内容
登記識別情報または権利証不動産の所有者が持っている権利証
印鑑証明書市区町村役場の窓口で3カ月以内に発行した、売買契約書に捺印する実印の証明書
評価証明書所有権移転登記をする際に登録免許税の算出と法務局に提出する書類
建築確認通知書・検査済証建築時の家の間取りが記載されている書類
確定測量図・境界確認書その不動産の土地がどこまでか境界線を示す書類。
設備付帯表買主に引き渡す設備(エアコンや戸棚など)を記した書類。売主が作成する。

印鑑証明書など市区町村役場などで取り寄せる必要のある書類もあるため、早めに準備しましょう。

不動産売却に必要な書類はこれで全部!重要度や入手方法などわかりやすく解説

Step③:必要に応じて売却活動をする

買主が決まっていない場合は、自分で売却活動をして買主を探す必要があります。

売却活動でやるべきことは下記の2つです。

  • 不動産個人売買のサイトなどに物件情報を掲載する
  • 内覧に対応する

不動産個人売買のサイトなどに物件情報を掲載する

買主が決まっていない場合は、不動産個人売買のサイトなどに物件情報を掲載し購入希望者を募集しましょう。

以下のようなサイトで家の買主を募集できます。

内覧の対応をする

購入希望者が見つかると、実際の家の状態を確認してもらう「内覧」が行われることがあります。

住んだままの状態でも内覧は可能ですが、良い印象を持ってもらえるように片付けや掃除をきちんと行いましょう。

家売却の成否は内覧で決まる⁉早く高く売るための準備と当日の対応を解説!

Step④:売却価格や売買契約の条件を交渉する

家の買主が決まったら、家の売買条件の交渉を行います。

自分で家を売る場合には、不動産会社が間に入ってくれないので、買主と直接条件を交渉する必要があります。

最終的な売却価格だけでなく、引き渡し日やエアコンなど引き渡す設備の詳細、家に不具合があった場合の対応など、後にトラブルとならないように細かく取り決めましょう。

トラブル対応や直接の交渉が不安な方は、個人間売買よりも不動産会社に仲介してもらうことをおすすめします。」

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Step⑤:売買契約書を作成する

自分で家を売る際には、自身で売買契約書を作成します。

契約書には、不動産取引に関する法律や規則に基づいた条項が必要で、不動産の範囲、売買価格、引き渡し日、支払い方法などが含まれます。

法律などの知識がなく不安な場合は、司法書士に依頼して売買契約書を作成しましょう。

Step⑥:登記情報を変更し家を引き渡す

自分で家を売る際には、登記手続きが必要です。

具体的には、所有権移転登記と抵当権抹消登記が必要です。

  • 所有権移転登記
    売却者から買主への所有権を移す登記変更
  • 抵当権抹消登記
    住宅ローンが残っている家を売る際に、ローンを完済して物件に設定されている抵当権を外すための手続き

自分で手続きをすることが難しい場合は、不備を防ぐためにも司法書士に依頼して手続きをしてもらいましょう。

自分で家を売る際によくあるトラブル

自分で家を売ると、価格や売却のタイミングなどの自由度が高いというメリットがある一方、トラブルに遭いやすいというデメリットがあります。

よく起きやすいとトラブルとしては、例えば以下のようなものが上げられます。

  • 契約内容と引き渡した物件の状態が異なる
  • 家を引き渡した後に不具合箇所(瑕疵)が見つかる

契約内容と引き渡した物件の状態が異なる

書面での契約内容が曖昧で引き渡した物件の状態が異なると、買主とのトラブルの元になってしまいます。

先ほど挙げた契約不適合責任もありますが、他にもエアコンや照明器具などの動産や、備え付けの家具を売主が撤去してしまうケースです。

買主は「エアコンや照明器具が付いているものと思った」そのように言われることが多々あります。

不動産会社に仲介を依頼する場合は「付帯設備表」という引き渡す設備や動産をまとめた書類を作成しますが、個人間で家を売る際はその作成まで気が回らないことがほとんどです。

予期せぬトラブルを防ぐためにも、契約諸条件と不具合箇所が見つかった場合の対応を売買契約書に細かく記載しておきましょう。

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家を引き渡した後に不具合箇所(瑕疵)が見つかる

家を引き渡した後に、雨漏りやシロアリ被害、床の傾きなど不具合箇所(瑕疵)が見つかると買主との間でトラブルになります。

こうしたトラブルは契約前や内覧時に気付けず、住み始めてから分かることが多いためです。

不具合があった場合、売主は損害賠償をしたり不具合箇所の補修費用を負担したりする責任(=契約不適合責任)があります。

予期せぬトラブルを防ぐためにも、不具合箇所が見つかった場合の対応を売買契約時に取り決めましょう。

みんなの不動産売却体験談

female

山口県周南市 / 30代

査定価格1,800万円売却価格1,200万円

不動産会社の決め手
やはり元々土地を購入した業者であったことが大きいです。あとハウスメーカーの紹介やおすすめなどからも御者絞っていきました。担当の方の雰囲気やお店の雰囲気もとても大切です
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female

東京都多摩市 / 30代

査定価格1,450万円売却価格1,480万円

不動産会社の決め手
担当者は信頼できそうな人で、とても親切な人でした。査定額については、他社より少し高めで、過去実績に基づいて、提案してくださったので、安心して依頼しました。
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male

京都府宇治市 / 70代

査定価格2,850万円売却価格2,750万円

不動産会社の決め手
地元の不動産会社なので見学者の案内もたくさんあると思ったので決めました。こちらから不動産会社に行く場合もすぐに行けて駐車場もあるので良かったです。
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female

群馬県伊勢崎市 / 30代

査定価格500万円売却価格500万円

不動産会社の決め手
決め手とかまだ分かるほどに至ってませんが、話しやすさとなるべくこの時は人に会いたくないので回数を減らしてくれるところが1番重要視してたところです
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male

東京都大田区 / 50代

査定価格6,480万円売却価格6,680万円

不動産会社の決め手
当該マンションの見積もり額が査定依頼した不動産会社の中では高すぎず安すぎないくらいの中間だったことと、媒介契約とその後の進め方や売却までの丁寧な説明と柔軟な対応が期待できた。
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自分で家を売る場合の4つの注意点

自分で家を売る場合の注意点を4つ解説します。

  • 家の売却にかかる税金について知っておく
  • 売買契約書の作成や抵当権抹消手続きを不備なく行う
  • 住宅ローンの残債を確認する
  • 物件の状態や不具合箇所を把握しておく

注意点①:家の売却にかかる税金について知っておく

自分で家を売る場合、売買に伴う税金についても自身で調べておかなければなりません。

家を売る際には、譲渡所得税や印紙税などの税金がかかります。

譲渡所得税は、売却した不動産の売却益に対して課税される税金で、売買契約書や領収書などの用意も必要となります。

売買後に「こんなに税金がかかるとは思っていなかった」とならないように税務署や税理士に確認しつつ税金を把握しておきましょう。

注意点②:売買契約書の作成や抵当権抹消手続きを不備なく行う

トラブルを防ぐため、契約書の作成や抵当権抹消手続きは不備なく行いましょう。

具体的には、契約書の作成や、登記手続きの履行が必要です。

契約書には、不動産取引に関する法律や規則に基づいた条項が必要です。登記手続きは、所有権移転登記や抵当権抹消登記を履行しましょう。

登録・届け出の義務に違反すると、法律上の問題が生じる可能性があります。売買前に、法律に基づく義務について理解し、適切に行動することが大切です。

注意点③:住宅ローンの残債を把握しておく

住宅ローンが残っている場合は、残債がいくらあるのか確認しておきましょう。

住宅ローンが残った家を売却する際には、売却代金などでローン残債を完済する必要があるからです。

しかし、残債の完済時には解約金や手続費用がかかる場合もありますので、売却代金とそう差がない場合は残債を超えてしまうことがあります。

また、残債額を勘違いしてしまうこともあります。そのため、手持ち資金などを持ち出して家を売却しなければならないことがあります。

予期せぬ持ち出しを防ぐためにも、現在ローン残債がいくらなのか調べてから売却価格を設定しましょう。

住宅ローン中の家を売る方法は?オーバーローンやアンダーローンを解説!

注意点④:物件の状態や不具合箇所を把握しておく

売買前に、物件の状態について正確に把握し、買主に対して誠実に説明するようにしましょう。

売却する物件の状態に問題がある場合、買主からクレームがつくことがあります。

売却後に不具合が見つかると、「契約不適合責任」という民法上の責任が問われ買主から補修費用などを請求されてしまいます。

建物の傷みや劣化がある場合は、隠さずに必ず買主に対して申告しましょう。

まとめ

自分の家の相場を知るならすまいステップがおすすめです。

無料で最大4社の不動産会社に一度に査定依頼をできるため、手軽に自分の家の相場を知れる点が特徴です。

また、複数の会社に査定を依頼することで、高額売却が可能になります。

自分で家を売ることを検討している方は、ぜひ、すまいステップを活用してみましょう。

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