「不動産個人売買の契約書って何を書けばいいの？」「契約書を作る時の注意点は？」
不動産の個人売買を検討されている方が必ず必要な工程が「契約書の作成」です。
契約書は、売主と買主の認識を合わせる上で非常に大切なものであり、法的な拘束力も持っています。
その為、契約書の作成で手をぬいてしまうと、後々大きなトラブルに発展しかねません。
そこで今回は、契約書の記載事項や注意点、困ったときの頼り口など、個人売買の契約書を作成する上で必要な情報を解説していこうと思います。
不動産の個人売買は可能？個人売買のリスクや注意について解説！
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不動産個人売買の契約書記載事項
まずは契約書を作成する際に最も重要な「記載事項」について詳しく説明していきます。
契約書の記載事項は、仲介や個人売買など、取引の形態にかかわらず基本的に内容は同じです。
これが売買契約書の例の写真です。この写真は契約書のうちのほんの一部で、ここに載っている項目のほかにも多くの事項を記載していく必要があります。
記載すべき内容は大まかに以下の１３項目になっています。
- 売買物件の表示
- 売買代金、手付金当の額、支払期日
- 土地の実測及び土地代金の精算
- 所有権の移転と引き渡しの時期
- 付帯設備等の引継ぎ
- 負担の消除
- 公租公課等の精算
- 手付解除の期限
- 契約違反による解除
- 引渡し前の物件の滅失・毀損
- 反社会勢力の排除
- ローン特約
- 契約不適合責任
本章ではこれら一つ一つの項目について、詳しく説明していきます。
事項①：売買物件の表示
まずは、売買が行われる対象の物件の情報を必ず記載します。この物件情報は、登記記録に基づいて契約書に表示されます。
取り扱う物件の情報は非常に大切なので、誤りのないようにしっかりと確認を行いましょう。
事項②：売買代金、手付金等の額、支払期日
売主、買主とで事前に交渉し話し合った「売買代金」の記載、そして手付金、支払期日の記載を行います。
手付金とは、買主が売主に事前に支払う、いわば「保証金」のようなもので、売買代金の一部に充当されます。手付金の金額は、一般的に売買代金の5～10％を設定する事が多いですが、ここはしっかりと両者で話し合いを行って決めましょう。
また、手付金の支払い日、そして最終的な売買代金の支払期日も非常に大切な項目です。
これらの期日を契約した上で、支払が遅れてしまうと、契約違反とみなされてしまう場合もあるので、買主は注意が必要です。
事項③：土地の実測及び土地代金の精算
不動産には登記記録というものがあり、そこに土地の面積が書かれています。
売主は、この登記記録に書かれている面積が実際の面積と合っているかどうか、実測して確かめておく必要があります。
もしも、誤差があった場合は、その誤差分を土地代金として精算する場合があるので、忘れないように確認しておきましょう。
事項④：所有権の移転と引き渡しの時期
不動産の取引は一般的に、支払いをした日に物件の受け渡しと所有権移転登記に必要な書類などを引き渡します。
そのため、引っ越しの予定など互いの事情を事前に確認して、所有権の移転や引き渡しの時期をあらかじめ確認し、契約書に記入しましょう。
事項⑤：付帯設備等の引継ぎ
個人売買では基本的に中古住宅の売却がほとんどだと思います。その際に、物件自体ではなくその中にある設備や敷地内の植物など、どこまでを引き渡すかを明確に提示してく必要性があります。
引き渡しをする部分と撤去する部分の選別をしっかり行わずにおくと、後にトラブルに発展する事も多いです。
売主と買主の間でしっかりと話し合い、付帯設備の引き渡しについて共通認識を持っておくようにしましょう。
事項⑥：負担の消除
この負担の消除では、売主が買主に完全な所有権を引き渡す事が可能かどうかを確かめる必要があります。
例えば、抵当権や賃借権など買主の所有権を阻害するような要因は、しっかりと消除されている必要があります。
これらの確認も必ず契約を結ぶ前に行っておきましょう。
事項⑦：公租公課等の精算
不動産の引き渡しを行うにあたって、一部税金の精算を行わなければならない部分があります。固定資産税や都市計画税などがその例としてあげられます。
これらの税金は、1月1日に所有している人に対して1年分課税されることになるため、年の途中で売買を行うと、その負担割合を話し合わなければならないのです。
一般的には、引き渡しを行った日を境にして、所有している日数で割合をきめる事が多いようですが、両者しっかりと話し合いを行い公租公課の割り当てを決めましょう。
事項⑧：手付解除の期限
予期せぬ事態が発生し、契約を解除しなければならない事になった際、手付金の解除がいつまで有効なのかも確認しておく必要があります。
当事者間の合意でどのようにするかは決める事が出来、解約手付による契約の解除が出来ないようにしたり、手付解除が可能な期間を決めたりと人によってさまざまです。
両者で話し合って、決めていきましょう。
事項⑨：契約違反による解除
売主、買主のどちらかが、取り決めた契約を違反した場合の取り決めです。一般的には契約に違反した側が違約金を払い契約を解除します。
違約金は売買代金のおよそ20％までの範囲で設定される事が多いです。
事項⑩：引渡し前の物件滅失・毀損
契約が成立した後に、売主、買主、どちらの責任でもない状況で物件が滅失、毀損してしまった場合（自然災害など）にどうするか、といった内容です。
基本的にこのような状況に陥る事はないですが、万が一に備えてそのような状況への対応を双方で話し合っておきましょう。
事項⑪：反社会勢力の排除
平成23年6月以降に、反社会勢力排除の為の標準モデル条項が導入されました。不動産取引において、相手に反社会勢力の関わりがあるなどの事項が発覚した場合、契約を解除できるといった内容の記載事項です。具体的な内容としては、「売主及び買主が、暴力団等反社会的勢力ではないこと」「物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供しないこと」などがあげられます。
これらの内容が含まれている事をしっかりと確認しましょう。
事項⑫：ローン特約
買主がローンを組んで物件の購入を行う場合、このローン特約を行う事が一般的です。
万が一、買主がローン審査に落ちてしまった場合、買主は売買契約を無条件に解除する事が出来るという内容の特約です。
その為、売主は買主を信頼して契約を結ぶ必要があります。
事項⑬：契約不適合責任
契約不適合責任とは、引き渡しが完了した後に、確認していたなかった隠れた欠陥が発覚した際に負うべき売主の責任です。
この契約不適合責任を売主が負うのかどうか、負うのであればどれくらいの期間内まで負うのか、など細かく規定をする必要があります。
この契約不適合責任は、責任を負う期間が長ければ長いほど売主のリスクが高く、短いほど買主のリスクが高くなります。
契約不適合責任をめぐるトラブルは、個人売買で起きるトラブルの中でも非常に多い為、両者でしっかりと話し合いをして納得した上でで契約内容を確認する必要があります。
売買契約書作成時の注意点
前章では、売買契約書に記載すべき項目をご紹介しました。
これらの項目に沿って契約書を作成していく過程で、注意すべき点がいくつかあります。
そこで本章では、契約締結をする際のそれらの注意点をお伝えしていこうと思います。
契約内容をよく確認して作成しよう
前章でもお話した通り、契約書は法的拘束力を持つ非常に重要な書類です。
その為、一度締結した契約は簡単に破棄する事は出来ません。
しっかりと契約内容を確認せずに、契約書を作成してしまうと、認識の相違につながったり、後々の大きなトラブルに繋がりかねません。
当たり前の事だと感じるかもしれませんが、必ず、一つ一つの契約内容を理解し、納得した上で契約を結ぶようにしましょう。
少しでも分からない点がある場合は、必ず調べて理解をするまで締結はしてはいけません。
ここをおろそかにしてしまうと、後々大きな損失を被ってしまったり、売主と買主の間で大きなトラブルに発展してしまったりするので、必ず丁寧に確認しましょう。
契約不適合責任についてしっかり把握しよう
契約書には「契約不適合責任」というものがあります。
この契約不適合責任とは、物件を引き渡した後、物件に隠れた不備などがあったときに売主がとるべき責任の事で、この内容を双方がしっかりと把握しておく必要性があります。
この契約不適合責任をめぐったトラブルが、個人売買でおきる最も多いトラブルです。
民法では、引き渡しから10年後までに隠れた欠陥が発見された場合は、その責任を売主が追わなければならないと定められていますが、これは売主の負担があまりにも重いとされ、契約の段階で、契約不適合責任を負わない、或いは、責任を負うのは引き渡しの〇か月後まで、と定めることが多いです。
これらについて、なんの約束もせずに契約を結んでしまうと、後に売主が非常に大きな損害を被る場合があります。
そのため、売主側は必ずこの知識を把握し、契約時に確認しておきましょう。
作成に困ったら司法書士に相談
ここまでで、契約書の作成における大まかな情報は得られたのではないかと思います。
お分かりの通り、個人売買で、自分で契約書を作成するのは非常に手間がかかり、準備するものや確認すべき事項も大変多いです。
自分で契約書を作る自信がない、でも後々トラブルに発展する可能性が非常に高くなってしまう、と不安になられた方も多いのではないでしょうか。
そんな方にお勧めするのが「司法書士」への相談です。
本章では、契約書などの作成をサポートしてくれる司法書士について詳しくお話していきたいと思います。
司法書士とは？
司法書士とは、不動産の権利関係にかんする書類の作成や申請の代理を行う国家資格者の事を言います。
つまり、契約書などの作成を代理で行ってくれるプロという事です。
司法書士は、不動産関連の事のみならず、債務整理に関する業務や、遺産相続関連、裁判に関する業務なども行っています。
司法書士に依頼するメリット
司法書士に依頼するメリットは、やはり「正確で安心できる」点です。
司法書士は国家資格であるために、このサービスを利用すると専門的な知識を持ち合わせている方がサポートをしてくれます。
自分自身で全ての作業を行う場合、抜け漏れがないかどうか、間違いがないかどうか、全て自分で調べて確認する必要があります。
知識が全くない人にとっては途方もない作業になるでしょう。
しかし、司法書士に依頼すれば、それらの作業を短時間で正確に行ってくれます。
不動産売買は人生にそう何度もない、いわば人生の一大イベントですよね。そのような大きなお金が動く取引で、なにかトラブルが起きる事は極力避けたいと思います。
その為、一部的に専門家に作業を依頼する事で未然にトラブルを回避でき、効率的に取引を進める事が出来ると思います。
契約書の作成や、その他の個人売買の作業に不安を抱えている方は、一度検討してみてはいかがでしょうか。
司法書士に依頼する際の費用
司法書士に依頼する料金は、依頼先の事務所によってさまざまです。以前は、「司法書士報酬規定」というものにのっとって決められていましたが、現在は完全自由化がなされ各事務所が決定できる事になっています。
また、サポートの幅によっても料金は変わってきます。
例えばある事務所では、所有不動産の調査や書類等の作成のサポートを含めた「権利証整理サービス」というものをパックにして約30000円～展開していますが、そのパックの内容を一部依頼する事で10000円以下に抑える事も出来るようです。
これはほんの一部の例なので、もし司法書士に依頼をしたい、という事であれば一度様々な事務所の料金比較やサポート内容を確認してみるといいですね！
不動産個人売買の契約に必要なもの
契約書を作成し、実際に契約を結ぶ際には、売主、買主がそれぞれ必ず準備しなければならないものがいくつか存在します。
そこで、本章では不動産個人売買で契約を行う際に準備しておくべきものを、売主、買主の視点でそれぞれご紹介したいと思います。
準備するもの ～売主編～
まず、売主が契約時に必要なものは主に以下の７つです。物件の情報などを提供する側である売主は、買主と比較しても準備しなければならないものが多くなります。
その為、売主である方は余裕をもって準備しましょう。
- 登記済証または登記識別情報
- 実印
- 印鑑証明書（3か月以内のもの）
- 建築確認通知書
- 固定資産税納付書
- 印紙代
- 本人確認書類
これらについて一つずつ簡単に説明していきます。
その①：登記済証または登記識別情報
登記済証（登記識別情報）とは、不動産及び登記名義人になった人に定められている、12桁の数字が書かれた書類です。
つまりは物件の持ち主である証のようなものです。この書類は物件の所有権を証明する非常に大切なもので、売買を行う時は所有権移転に伴いこの書類が必ず必要となります。
この書類を紛失してしまっている場合には、資格者代理人による本人確認情報制度など、別の方法をとる必要が生じますので、あらかじめ有無を確認しておく事をお勧めします。
その②：実印
ハンコには実印と認印がありますが、不動産売買の際のハンコは「実印」を求められます。
実印とは、本人確認として市区町村に実印登録されているハンコの事で、大切な時のみに使用するイメージがあると思います。
不動産売買で実印を求められる理由は、取引の安全性を高めるため、所有権移転の時に法務省が書類を照合するため、契約の重要性を高めるため、そして住宅ローンなどの融資を受ける時に記入機関が本人照合をするため
などがあげられます。
所有権移転登記においては、決まりとして必ず実印を用いるとされているので、間違いのない様に認印ではなく実印をしっかりと準備しましょう。
その③：印鑑証明書（3か月以内のもの）
実印と同時に用意なければならないのが、印鑑証明書です。この印鑑証明書は、持参した実印が本物かどうかを知るためのもので、所有権移転登記を行う際に実印と共に必ず必要となります。
印鑑証明書の取得方法はそれぞれお住まいの地域によって規定が様々ですが、基本的にはお住まいの市町村窓口で、本人でも代理人でも申請が可能です。
印鑑登録証か住民基本台帳カード、個人番号カードのどれかと、手数料（数百円程度）、パスポートや運転免許などの本人確認証があれば入手可能なので、契約を行う日の3か月以内に取得しておきましょう。
その④：建築確認通知書と検査済証
これは、売り出す物件が建築基準法等に適合しているかどうかを確認し、その証明が出来ているものを表す書類です。
つまり、売り出す建築物に法的な欠陥がなく建築物として認められていますよ、という事を確認した上で売り出すために準備すべきものになります。
この書類は、一度紛失すると再発行は原則できない事になっています。その為、まずしっかり手元にあるかどうか確認しましょう。
もし、紛失してしまっている場合は、「建築計画概要書」もしくは「台帳記載事項証明書」を発行する事で代用できるので焦らず準備しましょう。
その⑤：固定資産税納付書
固定資産税は、その年の1月1日の所有者に1年分の税金が課税されます。その為、年の途中で売買を行ったとしても、1年分の税金を支払うのは売主という事になってしまいます。
そのため、税金の分担を両者で話し合って決める必要があるのです。
ここで用意する固定資産税納付書は、そうした内容の契約を行う際に必要となるので準備しておきましょう。
紛失してしまっている場合は、お住まいの自治体の税務課に納付書を再発行してもらう事が可能ですので、まずはお手元にあるかしっかりと確認しておきましょう。
その⑥：印紙代
契約書には必ず印紙を貼らなければなりません。この印紙の代金は、売却の価格によって変わってくるのでしっかりと調べましょう。
印紙を貼り忘れてしまっても契約書自体の効力が弱まる、なくなるという事はありませんが、貼り忘れてしまうと、より多くの印紙税を納めなくてはならなくなるので注意しましょう。
また、かならず消印もおこないましょう。
その⑦：本人確認書類
本人確認書類は、運転免許証やパスポート、住民基本台帳カードなど、住所、氏名、生年月日が確認できるものの原本を準備しましょう。
特に特別な書類を発行する必要はないので安心してください。
不動産売却に必要な書類はこれで全部！重要度や入手方法などわかりやすく解説
準備するもの ～買主編～
次に、買主が必要なものを紹介していきます。
買主が準備すべきものは以下の４つです。
- 印鑑（ローン利用の場合は実印）
- 手付金（現金か小切手）
- 印紙代
- 本人確認書類
特に特別な書類を準備しなければならないわけではありませんが、漏れの内容に確認しておきましょう。
その①：印鑑（ローン利用の場合は実印）
契約を行う際は様々な書類に印鑑を押すので、必ず準備が必要になります。
しかし買主の場合、売主とは違って印鑑は実印でなくてもよい事になっています。
ただし、ローンを利用して物件を購入される場合は、買主の方も必ず実印を準備してください。また、その場合は印鑑証明も共に準備しておきましょう。
その②：手付金（現金か小切手）
前章でもお話した通り、契約時買主は売主に対して「申し込み証拠金」としての手付金を支払うのが一般的です。
手付金の相場は、売買代金の5％～10％とされていますが、それぞれ契約者同士の話し合いによって金額は異なるので、しっかりと話し合いをしたのち準備をしましょう。
また、手付金は現金か小切手で支払いましょう。
その③：印紙代
印紙代は売主と共に話し合って支払うものになっています。物件の価格によって金額も変わってくるので、しっかりと確認をしましょう。
印紙代とは何かについては売主のパートに書かれているので、分からない方はぜひ確認してみてください。
その④：本人確認書類
本人確認書類は売主と同様、住所、氏名、生年月日が分かるものの原本を準備しましょう。
簡単なものだと、運転免許証やパスポート、保険証などが例としてあげられます。
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まとめ
今回は、不動産の個人売買における契約書について中心にお話してきました。不動産取引の中で契約の話し合いや契約書の作成は、トラブルを防ぐ上で非常に大切な工程です。
正しい知識を持って、取引後に気持ちよく過ごせるようにしっかりと準備をしましょう。
